風暴驟起！國家突然出手！樓市命運終於揭曉！

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山雨欲來風滿樓！

5月18日下午，一個大消息突襲樓市：據新浪報道，從二季度開始，發改委已經基本停止了給開發商海外發債發放批文。

這意味著，開發商從海外融資的渠道基本上被切斷。

而對於求金若渴、需要大量投入的房地產行業來說，切斷融資渠道，就相當於扼住了房企的喉嚨。

歷來，開發商籌集資金，無非是以下幾個渠道：

1、IPO，新股發行；2、上市房企定向增發；3、向銀行貸款；4、國內發債；5、海外發債；6、通過資管計劃，引入銀行、保險、私募等資金；7、民間借貸……

而近期監管風暴的強勢來襲，尤其是對銀行的同業業務和表外理財業務的重拳出手，意味著這兩個昔日向房地產大量輸血的「重災區」，如今已被悄然斬斷！

銀監會的數據顯示，3月末，銀行業金融機構境內同業資產和同業負債餘額分別為21.7萬億元和30.3萬億元，比年初分別下降1.4萬億元和1.9萬億元。

而隨著調控的不斷深入，銀行貸款、開發商IPO和定增都變得非常困難，國內發債也大幅減少。在這樣的情況下，到海外發債幾乎成為開發商的「華山一條路」了。

然而如今，海外發債這條最後的糧道也被徹底堵死！

我們彷彿聽到了遠處的喪鐘響起，一個開發商群魔亂舞、攫取暴利的時代將要結束！

天，要徹底變了！

房子，在很多人的概念里，已經成為了致富的最佳手段。

過去，更是「一夜暴富」的代名詞，無數企業、個人紛紛湧向購房大軍，不惜高槓桿買房，甚至出現了以房騙貸的情況。

一套1000萬的房子如何憑空增值到1200萬？

比如，找一個絕對牢靠的親戚，再找一個中介，標價1200萬；然後給這個親戚400萬，讓他用這400萬做首付，再從銀行貸出800萬。

這樣一來，自己一分錢沒花，400萬還是自己的，800萬貸款又到手了，房子也依然是自己的。

就這麼一轉手，你就就憑空多了200萬。

這是一套房子，那麼如果是一百套房子呢？

比如，某開發商的新樓盤竣工，有一百套房子砸在手裡賣不出去。

這時候，老闆找到了一百個人冒充購房者，然後成功地從銀行手中，弄來了200套房子的貸款。

是的，房子就這樣賣出去了，貸款也騙到手了，銀行也提前完成了今年的貸款考核指標。

房子高價被搶空的消息傳出去了，老百姓們恐慌了，以為房子又開始搶了、房價又要漲了，於是又要買房了。

需求提升去了，錢到手了，又可以繼續開盤、繼續投資，地方政府的土地財政也有保證了。

真是皆大歡喜、多方共贏的好事，那麼輸的人是誰呢？

被炒高的房價，憑房租是無法收回成本的，要想賺錢，就勢必得找人在更高的價位上接盤，而接盤的人，就是普通老百姓。

這些年來，我們之所以感到越來越焦慮，就是因為猛漲的房價，早已成為了我們的生活不能承受之重。

但老百姓遲早有被榨乾的那一天，當房價遠遠超過居民的承受能力，甚至不能償還債務利息，那麼個人的債務風險就會出現，一旦社會大多數人出現這樣的情況，那麼整個社會就會爆發金融風險。

這個時候，通縮就會驟然降臨，失去接盤俠的支撐，資產價格自然也會從高位跌落。

目前，市場已經悄悄地出現了這個信號。

前兩天，統計局發布數據，我國4月CPI只有1.2%，去年這一數據則是2.3%。

我們知道，CPI與房價，其實能夠很好地反映居民收入能力與負債能力，CPI下降，房價自然也猖狂不了多久了。

我們來看近5年來的中國房價漲速與CPI，也可以發現，2012年（房價達到均衡點）之後，房價的大幅度上漲，都是在CPI的爬升階段（上圖紅色箭頭區間）。而房價增幅的下滑，則是在CPI下降階段（上圖藍色箭頭區間）。

那麼現在的市場，會不會開啟又一個輪迴？

然而到調控空前嚴厲的今天，開放商依然在進行一場豪賭，拿地熱情依然高漲、房地產的投資增速依然在瘋狂上漲。

《經濟參考報》援引易居房地產研究院數據，4月份50個城市土地成交均價為6450元/平方米，環比增長28%，同比增長54%。綜合歷史數據，4月當月地價創下了2010年以來的最高水平。

而且，與以往不同的是，由於一二線政策的種種限制，無數開發商湧入三四線樓市拿地開發，再加上從一二線城市由於限購限貸擠出的資金轉移，現在的三四線城市越來越火熱、房價也越炒越高。

但是這註定是一個危險的遊戲，一邊是國家大力號召去庫存、一邊是開放商在努力補庫存。

這就像一條船，因為積水過多而面臨沉船風險，國家用「去庫存」往外舀水，而開發商卻在船上鑿了一個洞，水勢必越來越多，船沉的也會越來越快。

但是開發商想的很簡單，買賣都只是生意，只要賺錢就可以了。只要找到接盤俠，就有賺頭。

於是，熟悉的套路再度降臨。開發商「捂盤惜售」，製造出房子馬上就要賣光的假象，甚至在購房現場甚至要開始玩「搖號」了，為的就是製造緊張情緒、引發百姓恐慌，而讓自己成功解套。

果不其然，又有一波民眾中招了，毅然投入了搶房大潮，三四線城市的房價也在這樣的推波助瀾下悄然上漲。

然而這不過是末路狂歡而已，早晚這些炒房客們會發現，曾經他們以為含有一塊稀世翡翠的賭石，其實是一顆重磅炸彈，非但沒有讓他們實現財富增值，反而會成為拖累他們的危險負債。

開發商現在的攻城略地，看似是盛世之中的建功立業，實則是凜冬將至之前的艱難求生。

在過去的瘋狂擴張上，開發商已經欠下了巨額的債務。

在經歷了2015-2016年的大規模發行後，地產債券已漸進償還周期。Wind資訊統計數據顯示，截至目前，房地產企業待償還的債券數量累計已達1996隻，待償還債券規模2.12萬億元。

與之對應的，是房企的收入持續下滑。

中國房地產報記者通過統計A股125家上市房企半年報發現，凈利潤同比下滑的房企有53家。其中，虧損房企有23家，且均已連續多年凈利潤下滑。而在145家港股上市房企中，虧損房企則多達40家。

這意味著什麼？

這些房企的盈利收入很可能不足以償還債務利息，那麼債務槓桿，最終可能成為絞殺房企的致命套索。

但是房企欠下的債，卻要全國14億人口一起來扛。一旦房企債務危機出現，房價出現暴跌，所絞殺的，絕不僅僅只有房企而已。

因為房地產已經深度套牢了中國經濟，成為了債務融資過程中最重要的抵押品。無論銀行、居民、企業，都是高槓桿、高負債的高危群體。

惠譽2015年的研報顯示，中國的銀行信貸資產總額中有40%是以房地產為抵押物的。中國銀行以房地產為抵押物的信貸資產總額自2008年末以來增加了400%，而其他類型抵押物的信貸資產總額只增加了260%。

那麼一旦作為主要債務融資抵押物的房地產價格坍塌，那麼整個社會的債務危機就會爆發，居民、企業、銀行將紛紛卧倒。

當年的日本，就是前車之鑒。

1989年，日本央行開始連續加息、收緊信貸，造成大量上市公司虧損甚至破產，而上市公司一虧損破產就要賣房；同時外資也開始撤離、量拋售不動產。這時日本竟然還在這個關口推出了房產稅，於是個人也開始賣房了。

企業、個人、外資全部都開始賣房，泡沫被刺破，房價出現斷崖式下跌。這時候，以房地產作為抵押進行融資活動的企業和個人出現資不抵債的情況，銀行不良貸款爆髮式增長，日本由此陷入了失去的20年。

房價漲了，你買不起房了；但房價跌了，你反而更買不起房了！

時至今日，我國的樓市泡沫，已經成為了最難解的局。泡沫要是再膨脹，遲早會壓垮整個社會；然而如果現在就刺破，那麼後果我們依然無法承受。

就好像那道史上最艱難的選擇題，結局註定有一死，那麼是選擇現在就死還是以後再死？

兩個結局自然都是我們不想選擇的，那麼這時候，我們還能怎麼做呢？

首先，清查泡沫，降低金融風險。

首先切斷炒作資金流向樓市的通道，比如不讓銀行表外業務參與樓市，不讓未上市的開發商發債，甚至採用法律手段，將違規炒房客扭送公安機關。

那麼這時，投機炒房炒地、擾亂市場秩序的人，就會成為國家重點整治的對象。

而對於金融市場，打擊投機炒作都是行之有效的。之前股債商的紛紛卧倒，不都是因為加強監管、金主遁逃所致嗎？

第二步，固化泡沫，鎖死流動性，為化解泡沫爭取時間。

通過限購限貸，來降低樓市的成交量，用未來的時間和收入增長來化解高房價。

那麼可以預見，樓市未來兩年會在成交量上入冬，而熱點城市的房價會高位橫盤，甚至出現微跌現象。

第三步，遠離泡沫，組織隊伍有序撤離。

目前，銀行應紛紛收緊房貸政策了，就是拒絕做最後的接盤俠。

而切斷開發商的融資渠道，實際上也是在倒逼開發商之間的兼并整合，讓他們鐵索連船，避免在撤離之時互相踩踏。

至於個人，國家早已明明白白告訴你「房子是用來住的，不是用來炒的。」要不要跟上大部隊，就是你個人的抉擇了。

等到主要人員都抽身而退的那一天，樓市也就不需要護盤了。那麼這時大潮退去，就知道誰在裸泳了。

屆時，恐怕那些三四五六線城市，尤其是開發商過去一年拿地甚多，但是人口並未大量流入並且經濟水平未有顯著提升的地方，都會難逃泡沫破裂的厄運。

出來混，總是要還的。但是，你要不要來還呢？

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