真的是中國人催高了澳洲房價嗎？真相在這裡！

06-23

文| 新浪教育專欄

作者 | 周卓峰

編輯 | 馬尾

澳大利亞作為一個世界上最宜居的國家之一，一直是中國最喜愛去置業的熱門地區之一。據有關數據顯示，中國人在最近兩年在澳洲置業的金額總計高達1818億人民幣。

每年27000華人移民澳洲僅次於印度

澳大利亞是一個非常典型的移民國家，我們在澳大利亞的街上可以看到有不同的人，比如說猶太人、越南人、華人、義大利人，還有印度人聚居的街區，猶太人大都經商，英國人大都是從政，華人大都是經營餐飲，印度人就是開出租，義大利人從事農業種植，都已經成為了當地比較鮮明的，而且已經流傳了幾代人的社會意識。

而移民在很大的程度上，帶動了澳大利亞房地產的繁榮，推動了澳大利亞的經濟發展。在這裡，我想跟大家一起分享一下澳大利亞的人口數據。這個數據在今年剛剛突破了2400萬。

經過了48年，人口已經翻了一倍，雖然它的國土面積有741萬平方公里，只比我們小了20%，但是人口僅僅相當於我們的一個一線城市。

澳洲國民銀行剛剛發布了一個調查數據顯示，澳大利亞在2015年的第四季度，人口的增長達到了1.4%，跟過往幾個季度基本持平，這個數值無論在國際範圍還是在澳大利亞的歷史上，都處於相當高的水平，也顯示了澳大利亞的人口增長步入了一個比較平穩快速發展的階段。對於GDP的鞏固發展，也是一個很好的支撐。

另外，澳大利亞的移民和邊境管理處統計的數據，2014年到2015年的財年，澳大利亞總共接收了18.9萬的移民，當中包括了家庭、技能以及特殊的三大類別。但這裡面不包括難民，這當中總共有27000名的中國人移民到澳大利亞，僅次於印度，位居第二位。

作為一個傳統的移民國家，澳大利亞移民局每一年都會更新它的移民數目。縱觀過往的10年，澳大利亞的移民配額一直是穩中有升的。

最近這幾年，澳大利亞的總移民配額都在19萬左右，這充分說明了澳大利亞的移民政策是非常穩定的，而且也是它的一項基本國策。

一個經濟的帶動，我們首先要去看它的人口。而澳大利亞過往的這幾十年，基本上人口都處於正增長，移民歷史非常悠久，所以首先它的人流是不斷在增加的。

澳洲經濟預計未來一年保持3%的增長

據2016年4月份，國際貨幣組織發布的世界經濟展望數據顯示，澳大利亞的GDP在人口高於2000萬的國家中排名第二，目前是世界上的第十二大經濟體。

作為一個人口只有2000多萬的國家，它的人均經濟是十分高的，而且它還是一個資源十分豐富的國家。

礦產和農業長期以來就是兩大經濟支柱，澳大利亞是全球第四大農產品出口國，也是很多種礦產出口的世界第一大國。

這兩大產業，具有防禦性的功能，使得澳大利亞即使在全球金融危機的時候，也不會受到太大的衝擊。

在過往的兩三年裡面，全球經濟衰退。但是非礦業的行業，包括農業、房地產、教育、旅遊、金融服務等行業的增長勢頭是非常猛的，成為了經濟發展的有力支撐。

所以澳大利亞的經濟增長不僅沒有下滑，反而實現了增長。

以下幾個例子跟大家分享一下▼

在教育方面，也就是海外留學生教育，已經成為了澳大利亞最大的出口服務業，也就是僅次於煤礦和鐵礦，是第三大出口業。在2015年，這方面的產值達到了200個億的澳元，聯邦教育部的獨立數據顯示，2015年在澳的國際留學生的數目增加了10%，也就已經達到65萬的規模。

澳大利亞的旅遊業，也是非常之強勁的增長。2015年產值上升了11%，達到了158億的規模。

那澳大利亞的農業，就更不用說了。2014年到2015年的財年增加了5.4%達到了516億的規模。其中，出口是占的516億裡面的430個億，比同期增長了9%。2015年到2016年的財年，澳大利亞的經濟總的增長是3%。

根據《聯邦證券》的分析師指出，2016年到2017年，澳洲的經濟將會再獲得3%左右的增長，潛在的通貨膨脹率由1.6%上升到2%，而失業人口可能以後也會有所緩解。

失業率將會從目前的5.7%下降到5.5%，這些數據說明，澳大利亞倖免於全球性的經濟衰退，通脹的水平是可控的，利率也創下了歷史的新低。澳元的貶值更有助於澳大利亞的經濟保持著創記錄式的發展。

當然，以上我們所說的就是整個澳大利亞經濟的一個所謂的概括面，如果我們要把整個的經濟再聯繫到房地產上面來講，以下我會通過幾個話題跟大家去分享一下澳大利亞房地產的發展情況。

20年來墨爾本房價累計增值421%

根據最新的住房以及價值指數的顯示，澳洲的房價近20年來都在穩健地增值，從1995年到2015年，八大首府的城市累計地升幅，高達了330%。

其中悉尼的房價累計增長了330%，而墨爾本的房價累計地增值是421%。

▼人口不斷湧入

根據澳大利亞統計局公布的數據，目前澳大利亞的人口增長排名第一的是墨爾本。2025年，墨爾本的人口將會達到540萬。預計到2053年，人口將會超過悉尼，在澳大利亞排名第一。

此外，墨爾本連續五年也被評為了「最適合人類居住的城市」。因此，它也將會成為2015年流入人口最多的一個城市。

這一切都說明墨爾本正在不斷地吸納從世界各地以及從澳洲各地源源不斷湧入的人流。所以說墨爾本的房價在近20年來講一直是平穩增長的。

▼政府打壓催生房價上揚

同時，墨爾本現房的拍賣率一直是居高不下的，2015年9月份，新開發的項目也是在這方面取得了一個不錯的突破。

而且最近，澳大利亞的政府，特別是在墨爾本的政府一直在採取著一些措施去壓抑目前澳大利亞的一些房價比較突出的地方。例如在CBD附近的公寓，這裡附近的公寓已經不是說隨便你想建就可以建，政府加強了很大的規劃。

墨爾本的西北部和北部走廊的新別墅區的價格，也是在明顯地上揚。這些地區的市場有一種蓄勢待發的勢頭。因為現在對現房的高需求導致了離市中心較近地區的房產可負擔性已經變差了。

因此，墨爾本中環到外環地帶的新土地供應又非常的有限，土地出售的時候，第一供應量、第一保有量成為了這個所謂墨爾本價格不斷往上揚的動力。

在這裡，我要跟大家分享一個非常有趣的數據。澳大利亞目前的apartment出租空置率僅為2.3%，這也是說明了不斷的人流湧入以及不斷的住房需求，是承托著整個墨爾本房地產市場的最主要因素。

目前在我們國內，也會受到很多市場上面的存疑和誤區。在這裡，我要去跟大家解釋一下，比如說目前市場上存在不少澳洲房地產投資的疑惑和誤區。

▼澳大利亞房價真的是華人推高的嗎？

總是說中國人把澳大利亞的房子都買貴了，說我們蜂擁而入把他們的資產價格推高了。在這裡，我想列舉幾個權威的數據去跟大家分享。

根據澳大利亞房地產網統計的數據，目前在澳大利亞房產的海外主要買家是美國，第二位也不是我們中國，是英國。中國僅僅只排在了印度的後面，位列第四位。

也就是說，中國經過了近幾年井噴式的購買，我們在澳大利亞的海外資產上，才排到了第四。所以因此在澳大利亞的房地產海外買家裡面，中國只佔27.1%，所以說中國人把澳大利亞的房子買貴了。不好意思，其實澳大利亞的房產本身就是歐美各個主要投資者一直在涉獵的市場。

▼澳大利亞房產市場究竟有沒有泡沫？

關於所謂的泡沫理論，一直都不絕於耳，從來就沒有消失過。但來自移民、留學、旅遊不斷增加的人口增長需求表明，澳大利亞房地產市場的快速發展，還是有堅實的剛需的。

在一些研究報告中反覆出現的澳大利亞房地產供應量的數據，根據批文上的數量，他們都是根據批文上的數量，而不是實際交房的數量，而按照澳大利亞房地產嚴格的操作流程，真正能交房的可能只是占很少的一部分。

因為銀行精準的審核制度對開發商的嚴格要求，不是所有開發商都能夠從澳大利亞的銀行裡面獲得建設貸款。

加上目前更加嚴格的借貸標準，更加一致的開發商的樓盤進入批准階段，就有可能出現的情況是一半以上的批文都不會獲得通過，一般以上的房子都不會建成。

而澳大利亞人口增長的速度又非常之迅猛，遠遠超於預期，原本預計澳大利亞的人口將在2017年突破2400萬，實際上已經在2016年的2月份突破這個數據了。

所以，倫敦的一家知名的物業管理公司日前就發布了新的一期全球房價的指數報告，2015年的第二季度至2016年的第一季度，全球房產綜合指數上漲了3.4%。其中，澳大利亞的房產增長了8.7%，是55個取樣國中排名第六。雖然這一個排名比上一年下滑了兩位，但從總體來講，還是不錯的。

▼澳洲政府加高印花稅對市場影響幾何？

加高印花稅以及海外貸款的嚴格，從一定程度上也證明了投資市場的活躍。澳洲政府想加大收入，因為如果真的要出入控制房價，出於控制房價的考慮，限制海外投資的話，那直接禁止就更簡單了。

但是，澳大利亞政府並沒有這樣做，海外投資，包括對房地產的投資都在不斷地增加。這一切都足以說明一個問題，從來沒有任何政策或者風聲說澳大利亞要關閉海外投資市場。

而且政府努力地去提高海外的投資，投資者的門檻是為了保證澳大利亞整個房產是處於一種均衡、穩定，在一定的範圍裡面去增長。

在這裡，我要在這裡重申一點，澳大利亞的房地產市場其實目前來講，它是處於一種重新的整固，重新的去控制它的供應量，而令到整個市場更區域一種理性的、合理的增長。

▼賣給外國人的公寓佔據交易總額30%

澳大利亞的國家銀行的統計，在墨爾本賣給外國人的公寓，其交易額佔據了整個市場的30%，澳大利亞國家銀行的首席經濟家，他曾經說過這樣的話，海外投資者約佔整個墨爾本拍賣市場的20%，而在墨爾本市中心的商業區，大約有60%的公寓市場是為海外投資者所投資。

知名的企業，中國的房地產商也不斷地去進入澳大利亞所謂的房地產市場，比如大家非常熟悉的綠地集團，在澳大利亞的跑馬場的項目就是一個非常好的項目。由綠地集團從維多利亞馬術俱樂部手中購買的土地，並且在那裡興建了大概是一千套到兩千套的住宅。

近年來，我們也不斷地聽到了有很多的投資者，在澳大利亞裡面去成交了這些所謂的重大的房地產交易。比如去年3月，來自上海的投資者就買下了澳洲CBD核心地段裡面的Tower street的一處地產，遠遠超出了原來的價格，成為了當時轟動一代的新聞。

剛剛過去的6月，一家總部在中國南昌的房地產開發公司，也拍賣下了一家原來澳洲非常有名的金融服務公司，位於澳大利亞的總部。當然了，上個月我們的一位華人買家也創造出了澳洲墨爾本最貴的富人區Toorak新的樓盤價格，2400萬從斯摩根家族下面買回去了一套豪宅，從而也刷新了墨爾本地區的最高房價記錄。

目前來講，在整個墨爾本，分別是有三塊最熱門的所謂的投資地，第一個Glen Waverley，第二個是Doncaster，還有就是Box Hill。在2015年，這三個地區獨立的房子分別上漲了25%、21%和42%，遠遠超於11%，墨爾本的平均樓價的漲幅。

▼政府打壓房價不跌反升

我們再來談談第三個問題，墨爾本房地產增值的可能性和未來發展的趨勢。最新的數據顯示，過去的三個月，也就是2016年的第二個季度，墨爾本的樓價上漲了3.5%。

上漲的原因，當然還是剛性的需求強勁，而且受到了5月份降息和負扣稅的政策的話帶來的變動刺激，大家原來以為去年的猛漲局面不會在今年重演，但恰恰目前的房價仍然是在節節攀升。

有很多專業的機構和分析師認為，人口的增長、就業的增長和利率的降低都會推動房地產的增長，但因為限制政策，房產不會突發性爆炸，現在還是入市非常好的一個契機。

澳洲的聯儲局局長史蒂文斯曾經說過，和一年前相比，低利息所帶來的風險比較少，而住房投資有助於推動近期的經濟活動。

而史蒂文斯的觀點也正好驗證了新財政案的決議，確實沒有對現有的投資房的負扣稅政策進行修改，這也是非常利好澳洲的墨爾本房地產的消費與投資。

還有就是最近在澳大利亞移民局所宣布的一個消息，自2016年7月1號起，澳大利亞將全面開放小學生的留學簽證。

作者簡介 |周卓峰：澳大利亞維克多?斯摩根投資有限公司中國代表處首席代表