營業稅契稅雙降，真的真的要買房嗎？（深度好文）
最讓人懊惱的事情莫過於2015年拿著買房的錢去炒股，指望翻個倍能買大房子，但是，股票沒翻倍，房子翻倍了。
「曾經有一個購房機會擺在我面前我沒有珍惜，等我失去的時候才追悔莫及，人間最痛苦的事莫過於此，如果上天再給我一次機會，我一定會說三個字「我要買！」
好，機會來了。財政部今日宣布，對購房契稅和營業稅均有所減免。
買嗎？真的真的要買嗎？
減稅真的可以省錢嗎？
財政部的規定基金君就不說了，網上到處都是，隨便看看好了。如果你覺得太複雜，那數學不好的基金君幫你隨便算一下這個政策對要買房的人來說意味著什麼。
如果你要在上海買一套90平以上的二手房，假設需要500萬，按照之前的規定，交3%的契稅，也就是15萬，5.6%的營業稅，也就是28萬，合計43萬。但按照減稅後的規定，契稅只要1.5%，也就是7.5萬，營業稅全額徵收，那合計就省下了7.5萬元。
如果這套房子買在一個二線城市，那還能免營業稅，交的稅就更少了。
不要較真的說營業稅是由賣方付，真的要買房子你就發現，賣方一毛錢都不會出，不管買賣二手房過程中產生什麼費用，最後都是由買方掏腰包。
問題就出在這裡，實際生活中，這套500萬的房子，如果在買賣過程中買方可以省下7.5萬元的稅。那新規實施後，賣方往往就把房價抬高到507.5萬元。另外，儘管說新政主要針對非一線城市，但在已經暴漲的一線城市中，對賣方的心理影響較大，很可能促進新一輪的提價。
上海中原地產研究諮詢部經理盧文曦也在分析中提到，從市場效果來看，交易稅費的減免除了提高買賣雙方的交易熱情，也會直接帶動房價的上行。房屋到手價+稅費=購房總成本。當買家認定了購房總成本，稅費減免會刺激賣家提高房屋到手價。
本質還是去庫存
俗話說，外行看熱鬧，內行看門道。從購房者角度分析完能不能省錢的問題。再看看基金經理是怎麼看房地產政策調整的。
國泰國證房地產分級基金經理徐皓認為，這是從財稅角度進行調控還要放到大背景裡面去看。主要還是針對全國房地產去庫存的壓力比較大，國家調控的整體思路還是比較清晰的，就是進行供給端改革，去庫存，保增長。
總體來看，國家在去庫存方面打的是組合拳，先是降低首付，但從槓桿端調整空間可能有限，再從稅費角度去做調整。值得樂觀的是這是政府的趨勢性表態，未來貨幣層面保持寬鬆，尤其今年1月份新增人民幣貸款高達2.51萬億，同比多增1萬億。信貸上的放鬆也會讓房價上漲有所延續房地產去庫存只要沒有完成，政策的傾向就是延續的。
但也不能過分樂觀，特別是對三四線城市，因為購買力不足等問題，去庫存的壓力也會非常大。
地產板塊短期或「任性」
不想糾結房子，那不然看看地產股板塊？
徐皓認為，就房地產股票來看，從貨幣層面和政策的連續性兩個角度，房地產板塊的估值會提升，全國性房企或者布局二三線城市的房企受益較多。股票短期也比較樂觀，建議可關注房地產B等產品。
海通房地產塗力磊表示，二線區域藍籌和中介企業最大受益。
中信建投房地產：今年以來政策釋放的力度和節奏超出市場預期，體現當前管理層對於去庫存、穩投資、穩經濟的堅決態度，但誠如我們去年以來三四線城市調研的反饋來看，對於大部分不具備產業支撐、人口缺乏吸引力的三四線城市，簡單的加槓桿效果有限，全國結構性分化的特點將更加突出，我們繼續維持對2016年行業周期小年的判斷，繼續重申「三大堅持論」，踐行轉型創新的道路！建議精選具備優質布局以及轉型創新動力充足的企業。
安信地產陳天誠：作為供給側改革最標誌性的政策，減稅對市場的影響較為直接，同時其餘政策還將持續，穩住地產經紀為新經濟爭取時間，同時排除系統風險是基礎思路。地產供給側改革將持續，看好龍頭、交易商和優質一二線地產企業。
但
——如果有一樣東西，鼓勵大家拚命去買的好像都不會是特別好的東西，這個故事隱約在2015年的上半年股票市場上發生過
——改革開放初期，所有好的稀缺的東西，比如大米，比如雞蛋都是限購的，需要用糧票才能購買，不讓買的說明是好東西
——從商業邏輯上來說，針對一個目標密集性的出台政策只能說明兩個問題，要麼是這個東西有非常嚴重的問題，已經來不及中醫調理必須西藥針筒此後；要麼是之前的政策失敗了，需要用下一個政策來修補，但是不論是哪一種，都說明問題比想像中的嚴重。
這是我不長的文科生涯里，自己時常告訴自己日常我們容易被欺騙的邏輯思路
為什麼在今年這一刻，我突然把這三點全部想到了呢，因為我手機碎片信息化背景下經常有幾個關鍵詞在刺激我的腦袋
所有人都看出來國家在鼓勵大家買房，特別是二三線的房子
2015年最好的樓市，恰恰是那些政府捨不得賣嚴格限購的北上廣深
從2015年下半年開始，樓市的扶持政策密集到令人髮指的程度
所有這些片段都在潛意識裡告訴我，是不是樓市的問題已經嚴重到開始腐爛敗壞的程度？
我開始查找一些數據
判斷整體市場是否健康的重要數據：城市庫存
2007年到現在，中國住宅的銷售量只增長了80%左右，但是市場的庫存已經翻了快6倍。我們認真看一下趨勢，中國的房地產市場是從2011年開始失控，庫存越來越多，越來越多，而且幾乎沒有任何停止下來的痕迹
我希望大家記錄下2011這個時間點
然後再來對比下，2011年前後，政府對待房地產的態度又是如何
從2009年因為四萬億的扶持事件之後，全國樓市開始衝天逆轉，市場快速去化，同時價格也快速攀升。而這個時候，全國的輿論壓力也到達極限，當時經常在各個媒體端看到類似這樣的輿論
任志強就是在這個時候被所有人認為是全民公敵
所以在這個壓力下，我們可以看到政府對於房地產的態度就是
但是錯就錯在當時簡單的認為房價飆升是因為炒房團的介入產生的，所以採取了限購和限貸的手段，希望能夠遏制房價。
這個政策，從目前來看，是沒有用的
但是如果在那個背景下如果只有這一件事情發生的化，地產的蝴蝶效應還可以控制，不會有嚴重的惡化。
但是中央政府在用限購和限貸政策控制樓市的時候，地方政府卻做了一件小事情
從2010年開始，土地市場的供應突然增多，而且在2013年的時候到達極限。為什麼會出現這種情況，我們看圖片最右側的出讓金佔地方本級收入的百分比，在2010年之後提升到60%以上。
換句話來說，地方政府突然發現土地市場這一塊肥肉，然後在2010年開始大肆的出讓土地。
所以各位看到了沒，2010年開始中央控制信貸市場不讓需求正常的買賣房子，然後2010年開始地方政府又大量的出讓土地，導致供應越來越多，需求越來越少。
慢慢的，慢慢的，慢慢的，城市的房子庫存越來越多
一線城市有外來人口導入的幫助，城市得到了喘息，而大量的二三線城市，就在這樣的背景下，風險得到最大程度的暴露
而所有的問題暴露了之後，地方政府也好，中央政府也好，突然意識到問題比想像中的嚴重，趕緊採取補救措施
——其實最有用的一招在2014年的時候就已經用了：除一線城市以外，其他城市取消限購，這個在所有人眼裡最大程度激活需求的政策
但是，很遺憾，沒用
——2015年下半年出台降低首付政策，這個應該是僅次於取消限購的重磅政策了
但是還是很遺憾，還是沒用
可以說，問題真的比想像中嚴重
今年過年沒多久，就馬上出台了降契稅政策，在我眼裡已經等同於政府已經開始著急的直跺腳了，要知道降低首付的政策才出台多久啊
我後面想想，政府還有招數么，不要說什麼沒用的降息降准了，沒有人規定市場資金流動便多之後一定要流向房地產，資金永遠比人要聰明。
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