激蕩三十年 ，從星星之火到燎原之勢！中國業委會發展極簡史！

來自專欄眾蟻社區-有鴨梨

上個世紀90年代，伴隨著我國實行住房制度改革，住房逐步實現商品化，業委會應運而生。從1991年深圳萬科天景花園「第一個吃螃蟹」算起，業委會的成長不到30年，而真正有聲勢更是近10年的事。

近年，隨著房價上漲，公眾物權意識不不斷增強，業主委員會受到了越來越多的關注，但並沒有人來梳理這段歷史。而在其從0到1的過程中，有很多值得銘記的歷史節點，這些節點在當時看到稀鬆平常，讀起來也略顯枯燥，但在業委會的發展史上都是重要的一筆。

從星星之火到燎原之勢，讓我們一起走入這部業委會發展簡史。也相信我們的加入會給這部歷史續寫更絢麗的篇章。

中國的城市化進程自改革開放以來可謂風雲變幻，伴隨住宅的進一步商品化、私有化，業委會應運而生。

從破殼至今，業委會的成長不過三十餘年，在這近三十載的光景中，它大致經歷了什麼階段性的變化呢？接下來讓我們一起進入時間隧道，回顧那些年的大事件。

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1981-1991 前業委會階段

1981年3月10日，由深圳市編製委員會正式批准，中國內地第一家物業管理企業——深圳市物業管理公司成立。同年9月，東湖麗苑管理處正式運作。

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1991-2003 起步摸索階段

1991年3月22日，深圳萬科天景花園業主委員會成立大會暨第一次委員會議召開。經各樓棟所推選出的第一屆15位業委會委員全體參加了會議，王石等萬科高層也悉數到場。就此，全國第一個業主組織——深圳天景花園業主共管委員會宣告成立。

1994年3月23日，建設部33號部長令——《城市新建住宅小區管理辦法》發布。這是第一部全國性物業管理部門規章，第四條規定「住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理」。第六條規定「住宅小區應當成立住宅小區管理委員會，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益」。

1994年7月11日，深圳市人民代表大會頒布《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》，《條例》明確各住宅區可以依照條例規定成立業主管理委員會（簡稱管委會），代表住宅區全體業主的合法權益，委託物業管理公司對住宅區的物業統一實施管理。

1997年5月28日，上海頒布《上海市居住物業管理條例》，規定了業委會是「在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織」，「物業管理實行業主資質管理與委託物業管理企業專業管理服務相結合的原則」。為業委會的建立與小區物業的自治管理提供了地方法律依據和保障。在政府推動下，上海業委會的建設也由此進入了法制化、規範化和普及化的重要時期。該條例約定業主人數較多的，可以按比例推薦業主代表，組成業主代表大會，許可權跟業主大會一致。業委會有較大的許可權，包括選聘或解聘物業管理企業，維修資金設立、籌集、使用和管理。

隨著我國住房體制改革，住房商品化進程不斷推進，1998 年，國務院發布《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，為「物業公司」、作為住宅產權人的「業主」及其組織「業主委員會」的發展奠定了基礎。

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2003-2015 逐步規範階段

2003年6月8日，我國第一部物業管理行政法規——《物業管理條例》正式頒布，確立了一系列重要物業管理制度，對業主及業主大會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護等方面作了明確規定，並明確了相應的法律責任。不僅首次提出了「業主大會」的概念，還確立了名為「業主委員會」的小組，「業主大會的執行機構」的地位。

2004年8月19日《上海市住宅物業管理規定》按照《物業管理條例》的要求，削弱了1997版《上海市居住物業管理條例》中業委會許可權。

2005年，北京海淀和諧社區發展中心成立。該中心由原中國人民大學制度分析與公共政策研究中心社區治理課題組在海淀區民政局註冊的民辦非企業法人社團, 是中國人民大學公共政策研究院下的一個研究機構。中心作為一個開放的研究性群體，以研究社區、服務社區、促進社區和諧為宗旨。

2006年，上海業委會成立比例據統計達到82.9%，在全國遙遙領先。

2007年3月16日，《中華人民共和國物權法》頒布。《物權法》第二編所有權第六章業主的建築物區分所有權一章，共十四條，對業主在共有部分的共有及共同管理等權利進行了明確規定。從人大立法高度確立了業主組織——業主大會和業主委員會的法律地位。《物權法》明確業主可自行管理或選聘物業服務企業及其他管理人進行管理，明確了物業管理人的法律身份——業主。

2007年8月26日，國務院發布第504號令，對《物業管理條例》進行了修訂，將部分條款作了修改，並根據《物權法》有關規定，將原來所稱的「物業管理企業」改稱為「物業服務企業」。同時，將「業主委員會」規範為「業主委員會執行業主大會的決定事項」。雖然取消了業委會是「業主大會的執行機構」的限制，但其決定內容和效力仍受到《物權法》第七十六條的限制。

2008年初，《物權法》出台後，一些廣州業委會聯合聘請法律界人士擬訂了《中華人民共和國城市住宅業主自治法(公民建議稿)》，並呼籲全國人大代表聯署提交2008年的全國人大會議審議。這在全國尚屬首次。

2009年12月，深圳景洲大廈小區開全國第一個業主自治管理委員會。

2009年10月1日，《最高人民法院關於審理物業管理服務糾紛具體應用法律若干問題的解釋》與《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》正式實施。兩部司法解釋的實施，對於處理物業管理服務糾紛案件、維護物業服務企業合法權益產生了重要影響。

2009年12月，住建部印發《業主大會和業主委員會指導規則》，這部規章建立在《物權法》和《物業管理條例》等法律法規基礎上，共五章64條，被業界稱作是業主自治最權威的「遊戲規則」。

2010年4月20日，《北京市物業管理辦法》正式發布，《辦法》推出了一系列改革措施，在其配套文件系統中，出現了一個全國物業管理立法領域獨有的制度創新——獨立的第三方評估監理系統。這一創新試圖通過新的程序和社會機制，培育新的市場和社會要素。

2011年5月，北京市懷柔區在以2010年《北京市物業管理辦法》的出台為契機，率先推行業主大會登記備案試點工作。2011年6月16日，懷柔區於家園一區業主大會獲得懷柔區泉河街道辦事處頒發的《業主大會登記證書》，成為全國首個取得獨立民事主體資格的業主大會。

2012年3～5月，江蘇省宿遷市業委會協會、山東省膏潞市業委會協會、溫州市鹿城區業委會協會先後成立。

2013年1月4日，溫州市業主委員會協會成立，這是全國首家地級市城市成立的業委會協會。

2013年4月20日，瀋陽市業主委員會協會第一次會員代表大會召開。是全國省會城市首家服務於業主委員會建設的公益性社會組織。

各地形式多樣的業主活動或聯合組織的不斷出現，意味著業主時代的真正到來，對於業主自治、物業管理格局的改變意義深遠。

2013年6月8日，武漢市委組織部、市房管局發布《關於建立健全街道和社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會和物業服務企業聯動服務機制的實施意見（試行）》，建立街道和社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會和物業服務企業聯動服務機制。

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2015- 互聯網+新時代

2011年1月21日，騰訊推出消息應用程序，微信。2012年8月，曾命名為「官號平台」和「媒體平台」的微信公眾平台正式向普通用戶開放。2012年12月，深圳市住建局在全市力推業主電子投票系統。該系統適用小區召開業主大會會議和業主委員會選舉，業主可通過手機簡訊、互聯網等技術手段進行業主大會會議投票，表決相關事項。2014年 簡訊被宣布幾乎已經死亡，平均每人每天只發送一條簡訊。

2015年某一天，每個小區的業主瞬間實現了從QQ群到微信群的切換。

2016年3月，深圳市住房和建設局發布《關於啟用物業管理微信投票系統的通知》，在原物業管理電子投票系統的基礎上，運用「互聯網+物業管理」新思維，開發建設了新物業管理微信投票系統，而業主大會會議召開和投票表決改用微信投票系統。

2016年12月，《深圳市物業管理微信投票規則（試行）》頒布，規範了物業管理微信投票行為。而國內首個官方物業管理微信平台，「深圳市物業管理「微信公眾號誕生。

2016年6月8日，國務院《關於取消一批職業資格許可和認定事項的決定》中，取消了物業管理師職業資格認定和許可事項。

2017年1月12日，國務院印發《關於第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》，其中包括由《物業服務企業資質管理辦法》規定的「物業服務企業二級及以下資質認定」被正式取消。

2017年9月6日，國務院常務會議再取消一批行政許可事項，其中就有物業服務企業一級資質認定，隨後住建部發文，要求不得以任何方式要求將原核定的物業服務企業資質作為承接物業管理業務的條件。至此，意味著物業服務企業資質認定成為歷史，行業競爭格局將會因此改變。

2017年11月，微信用戶超過11億，幾乎連接了所有中國人。只要用網路，身處任何位置的業主，都可隨時在微信群組裡分享信息，討論話題，便捷查看小區物業管理工作情況。

……

微信的啟動頁面相信大家都不陌生，背景是知名照片「藍色彈珠」，由阿波羅17號宇航員在太空拍下，是NASA在全世界範圍公開的第一張完整的地球照片。這同樣是人類在航空探索歷程上的一座里程碑，而以微信為代表的互聯網信息時代發展，也是人類社會發展進程中的一大跨越。

黨的十九大明確了中國特色社會主義進入了新時代，提出了我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。如何創新社區治理，滿足人民美好生活的需要？業主大會實質是小區「有產者聯盟」，業委會執行業主大會的決定，代表和維護全體業主物業管理活動中的合法權益。

社區治理無法繞過業委會這一環節，隨著時代的發展，在互聯網、人工智慧等新技術新手段的推動下，我們可以斷言業委會必將發揮越來越大的作用，未來值得期待！（本文作者為洋涇花園城第二屆業委會主任，80後，本文僅代表作者本人觀點。）

本期編輯|陳炯睿

本期排版|吳晏宜芳