如果房價暴跌，窮人肯定更加買不起 || 小錢頻道

06-23

竹林第八賢／文

在經過一段時間扭扭捏捏的「欲限還松」後，杭州終於憋出了一個大招：自11月10日起，對沒有在本地連續交滿一年以上社保或個稅的非杭州戶籍人員全面限購。注意，是全面限購，而不是限貸，意思就是哪怕你有能力全款買，也不行。

在聽到這個風聲之後，我的第一反應是：「好險！」因為，在新限購令發出來的11天之前，即10月29日，我剛去杭州簽訂了購房合同。這次「與政策賽跑」的遊戲總算沒有「玩砸」。

10月中旬，我對比了一下長三角各主要城市的限購政策，發現杭州是個「對外地人最友好」的城市。因為，對沒有本地戶口、也沒有在本地交過足夠年限社保的「外地人」，上海、蘇州都是限購的，連崑山這樣的小縣城也不甘落伍。而杭州卻沒有這樣的限制。並且，如果你之前沒有過房貸記錄，而這次又是首套房，首付最低可達2.1成！所以，跟其他城市相比，杭州的限購完全就是「假限購」。

但直覺告訴我，杭州的「假限購」維持不了多久，「也許，過不了一個月，它就會『動真格』了！」自有了這個念頭之後，我就在心裡暗示自己「買房要趁早，出手要快」。於是，10月14日，我在自己所有銀行賬戶上只有不到10萬塊錢的情況下就開始看房，一共只看了4套，當天晚上敲定，並交了定金。為了能夠在10月底順利簽約，我還找朋友幫忙以月息3%借了35萬元高利貸，臨時周轉了一下。11月9日，即杭州限購政策「動真格」的前一天，別人欠我的錢到賬後，我剛剛把那一筆高利貸還上。

11月10日的「全面限購」政策，證明了我在之前「跟政策賽跑」時的恐慌心理並不算杞人憂天，為高利貸付出的幾千塊利息，也是值得的。不過，在先前找朋友借錢的時候，幾乎所有人都無法理解，大家幾乎是以同一個腔調來質疑：房價不是開始下跌了嗎，你這麼著急幹什麼？我基本都是這樣回答的：1.對，我承認房價還會跌，可是，等下個月全面限購了，沒有購買資格了，價格再低對我又有什麼意義呢？2.房價如果只是緩慢下降還好，如果是在半年內持續下跌，或者突然暴跌，像我這樣的窮人，就更加買不起了！

我的解釋中，前面一句，是明擺著的事實，大家都看得懂，可後面一句，別人就只能認為我是扯淡了。然而，我這個扯淡，卻是有自己的邏輯。最初，我是從「二手房評估價」中發現這個「秘密」的。

今年上半年，有個朋友在崑山看過好多二手房之後，終於買了一套。因他看房期間跟我有過幾次交流，我也就逐漸對二手房買賣有了一定的了解。朋友買之前沒有過房產，這是首套，可他還是支付了將近4.5成首付。為什麼會這麼高呢？因為，二手房，他跟賣方簽訂的合同上是均價8000多、總價63萬左右，但去申請房貸的時候，銀行會說：你這是二手房，已經有一定房齡了，值不了這麼多錢，經我們評估，你這房子只值50萬。不是說首付3成，貸款7成嗎？那好，我們就按50萬的7成給你貸款，也就是說，貸35萬給你。他支付的首付就是28萬，總價的44%。

那個在買房人看來「很奇葩」的「二手房評估價」究竟是個什麼玩意兒？簡單粗暴地說，就是銀行認為你的抵押品不值錢了，所以，為了降低風險，他們降低了房貸的「槓桿率」。在沒有評估價之前，你的30元，可以撬動銀行的70元，而有了那個「評估價」之後，你的44元，只能撬動銀行的56元——折算一下，就是你的30元，只能撬動起銀行的38.2元！（具體的槓桿率，因各個區域二手房評估價的折扣而有所不同。）

同等地段的房子，二手房的均價比新房低不少，但因為二手房的槓桿率低，這導致的一個結果可能是，二手房實際要付出的首付比新房還高！舉個例子，相同地段、相同面積的兩套房子，新房賣150萬，二手房賣110萬，前者首付三成，45萬，而後者首付4.5成，49.5萬。假定這個人現在總共能籌到的首付只有45萬，那出現的情況便是，新房，他買得起；而換做二手房的話，他反而買不起了。

是的，二手房的槓桿率低，就意味著利息少、月供少，但是，對一個連首付都交不起的人，這又有什麼意義呢？

我由此想到一個問題：假如房價真出現很多人所期望的一路下跌或暴跌，會是個什麼情況呢？我的猜測是：如果你很有錢，你能快快樂樂地抄底；如果你沒錢，你將可能更加買不起。

為什麼？

房價持續下跌或暴跌時，銀行的心態，跟做「二手房評估價」時是一樣的。你抵押在銀行的房產，是銀行敢給你放款的「信心來源」，房價一跌，雖然你的房子還是新的，但銀行會擔心，萬一三五年之後你的房子值不了這麼多錢怎麼辦？那時候，如果你斷供了，他即便是把你的房子拍賣掉了，自己放出去的貸款可能也收不回來啊。為保險起見，銀行會選擇不給你放款，或者，少放——即讓你提高首付比例。結果，極有可能跟買二手房時面臨的情況一樣了，房子的總價低了，但你需要支付的首付（比例和金額）卻都增加了。

很多人（甚至是大多數人），買房時的首付都是找親戚朋友東拼西湊的，本來就很吃力，突然因為銀行「不看好你的未來」而增加了你的首付比例，你說不定就只能「望房興嘆」了。

還是會有很多人心裡想：雖然首付比例提高了，但總價低了，月供也少了啊。我還是那句話：總價少了，月供少了，可是，連首付都湊不齊了，月供少對你又有什麼意義呢？

上面說的這些，當然不完全是我個人的主觀臆斷。我相信肯定有不少人還記得2014年上半年的情況——當時，房價確實在不斷下跌，可是，也有很多人確實買不起房，因為，房價的一路下跌讓銀行對你的抵押品喪失了信心，貸款收緊了，不輕易放款了。

當時，我在採訪的過程中還發現銀行「挑人放款」等奇葩的現象，例如優先給貸款總額大的客戶放款、優先給購買了該行理財產品的客戶貸款、優先給工資更高的客戶下款；甚至，對那些「條件不好的」，銀行還霸王式地命令購買者在原有的利率上再上浮15-25%。結果，當然是，中低收入者貸款更難，大量需要貸款的普通老百姓更加買不起房。

作為一個窮人，我曾經多次期盼著房價暴跌，可是，2014年那幾次採訪讓我清醒了：即使房價暴跌了，我還是個窮人，照樣買不起。而且，因為貸款難了、需要的首付更多了，以前能買得起的房子，在價格暴跌後，我可能也買不起了。（因為，房價無論怎麼暴跌，價格也不會低到普通工薪階層即使不用貸款也能買得起的水平。）

我們當然都希望房價下跌，但這種跌，應該是「波浪型下跌」——先跌跌，再停停，漲漲，然後再跌跌；這種「波浪型下跌」，不會輕易挫傷銀行的積極性，因而，也不至於使銀行對市場失去信心，大面積地限貸、停貸。如果真出現了直線型下跌或暴跌，結果可能是對我們這些窮人最不利的。

「乘著還沒有暴跌，趕快買。等什麼時候來一次暴跌，我就徹底買不起了。」這就是我作為一個窮人的買房心態。是錯是對，我們留給時間來驗證。