房價和通脹的博弈(兼評樓市新政後的趨勢)

06-22

自去年底以來，房價再次成為社會熱點，到今年兩會甚至空前被社會關注。許多人迷惑了，房價將最終被調控向何方？政府能把房價調下來嗎？會如中央政府所願「穩定」嗎？會如地方政府所願持續火下去嗎？會如開發商、經紀人和專家所言長期趨勢是永遠漲下去嗎？會如投資客所盼望的保值增值嗎？其實用最基本的經濟規律分析一下，不難得出結論：房價和房地產必然會以殘忍的崩盤結束，以一部分人的血本無歸甚至跳樓，來闡釋經濟規律的威力。我的這個結論是在2月份，政府調控新政出台前得出的，現在仍然堅持。作為經濟行為房地產市場也必然要遵循經濟規律。許小年教授撰文認為房地產作為商品其價格必然是由供給和需求決定，「影響需求的有長期因素，例如城鎮化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮化和人口的變化緩慢，收入的增長大致與GDP同步，即每年8%到10%，這三個長期因素都很重要，但不能解釋房價在短期內的暴漲。決定需求的短期因素中，最重要的是貨幣供應。決定需求的短期因素中，最重要的是貨幣供應。2009年廣義貨幣M2增加了，同年名義GDP僅增長。用通俗但並不嚴格的話講，實體經濟不需要那麼多錢，多餘的20個百分點的錢去哪裡了？......多餘的錢主要通過貸款進入樓市，......請注意，增加的收入並不是企業和你創造的價值，而僅僅是央行印的一堆紙，經商業銀行轉交給了你。反正紙上印了毛主席的像，用它就可買100元的東西。隨著貸款、鈔票的泛濫成災，地價、房價扶搖直上。貨幣超發對購房需求的影響還有另一渠道，雖然是間接的，重要性絲毫不亞於直接效應，那就是通脹預期。發了這麼多的票子，通脹是早晚的事，百姓為防儲蓄貶值，紛紛提出存款，購買實物資產。能買到的實物資產除了黃金，就是房子，房價豈有不漲之理？」許教授分析認為平抑房價的政策是收緊貨幣供應和放開土地供應。「改變現行政策的可能性有多大？說實在的，不大」。許教授結論：房價還得漲，儘管不會永遠漲。

對於許教授文中對土地因素的論點我並不認同，這裡不多討論，因為許文的「供給」其立足點是不同的，中國的房地產如果從居住角度不存在供給不足，現在城市的房子不是不夠住，而是太多的房子不給人住；如果從投資的角度，那供給足不足永遠是相對的，貨幣如果無限制的增加下去，供給永遠也滿足不了。

由經濟規律得出的推論是：高房價只可能以通貨膨脹進而引發經濟崩潰的形式收場。這裡只對趨勢的預測進行討論，我分析的結論是：一、高房價一定會以引發通脹的形式收場,房價的漲幅取決於流入房地產市場的流動性的增幅；二、高房價會在治理通脹下崩潰。

房價暴漲的根本原因是2個：1、容許和鼓勵房地產作為投資品；2、流動性（熱錢）的泛濫；容許和鼓勵房地產作為投資品是形成房價暴漲的制度基礎，沒有這個制度基礎，就不會有炒房潮的出現。不會造成現在雙重泡沫的局面（美國的次貸危機是流動性泛濫推動過度提前消費的泡沫，我們面臨的是通脹壓力下過度提前消費和熱錢投資炒作形成的雙重泡沫，而後者的嚴重性和危害更大）。

經濟規律是冷酷無情的不以任何人和組織的意志為轉移。雖然我們號稱最講科學的唯物主義社會，但對於最科學的規律，好多人和組織卻出於各種各樣的原因和考慮或不信，或不願信，或裝作不信。

回顧歷次房地產調控的歷史，可以得到一個結論，房地產調控的實質一直是：「高房價和通脹的博弈」

維持高房價導致的通脹因為超越購買力的高房價必須靠大量的貨幣供應維持，當房價高到超越大多數居民的購買力，房地產就演變成為了純粹的投資（投機）品，在沒有足夠的居住需求接盤的階段，房地產變為只是在開發商和炒房客之間倒手炒賣的資產，要想維持其價格不斷上升或者說不下降，就必須不停地炒賣，因為房價一旦在高位持續橫盤，失去上漲預期，必然引發炒房客獲利了結的拋盤。而往高炒的必要條件就是不斷有新資金注入，一旦一方資金鏈斷裂，房價必然崩潰，所以高房價和炒房時代，開發商和炒房者最害怕的就是銀根收緊。所以從宏觀看，維持高房價的唯一手段必須是濫發紙幣（就像我們過去一年多的時間做的），濫發紙幣的結果當然是引發通貨膨脹，這一點其實現在已經不是我們在預測而是已經形成事實了。

房價健康發展最後的時機已經錯過在房地產價格高位時，一邊維持房地產價格不升不降，一邊維持溫和通脹使社會整體物價水平溫和上升，慢慢拉近與歧高的房地產的物價水平差，社會得以和諧，這就是政府維持房價的良苦用心和美好幻想，很遺憾政府高估了炒作房地產資金的社會主義道德水準和社會責任感，為了某種臨時的考慮而放鬆銀根和鼓勵炒房。以炒作房地產為目的之資金沒有理由不追求暴利，而自覺地維持房地產價格平穩。在不顧一切的瘋狂後，房價漲到了天上，其與平均物價的差距已經不是幾倍，可能要差個數量級了，溫和的通脹已經不可能解決問題了。而且想保持溫和通脹都不可能了，因為濫發流動性引發的通貨膨脹，已經是在我們眼前了。

通脹治理使高房價走向崩潰通脹如果不治理或者治理不力，到最後的結果將是經濟和社會的動亂。這一點政治家們當然不會不知道。治理通脹必然抽緊銀根，一旦資金鏈斷裂，靠流動性維持炒作的高房價必然崩潰，房價在絕對高位套死的很少是所謂「剛需」的普通百姓（因為根本買不起，早就「被」離場了），主要是搏傻的炒房族和銀行。高位崩盤一定會引發房貸違約潮，對銀行體系的金融安全將是挑戰。其時，房價和通脹的博弈就是金融風險和社會穩定的博弈。雖然高房價包含了太多強勢團體的利益，如果讓政府必須在容忍高房價和防止通脹之間選擇，政府會豪不猶豫選擇防治通脹，因為這關係著政權的根本利益，這一個問題的答案在2008年政府就已經給出過了。所以「穩定是壓倒一切的政治任務」。銀行還在國家可控制之下，銀行的壞帳也可以留待以後解決，金融風險還是可防控的。

那麼我們唯一要關注的就是通脹到底會有多厲害（是否會到來？是否已經到來？幅度有多大？），會不會引起政府的重視和干預。其實，資源類的原油（遺憾、我們可能不會看到80美元以下的價格了）、鐵礦石、有色等價格上漲的速度和PPI已經告訴我們答案了。

後記：

這篇帖子草稿完成後還沒發，便傳來了國務院出台房地產調控新政的消息，當時寫了一篇快評，有些事情沒有說的很清楚，列在這裡。