北上廣也扛不住 樓市下跌剛開始?探訪五大鬼城(圖)

北上廣也扛不住 樓市下跌剛開始?探訪五大鬼城(圖)

時間：2014年06月19日 15:11:20中財網

　　導讀：　　北上廣也扛不住 樓市下跌剛開始？　　探訪五大鬼城 天津寶坻"空城"：3000套豪華別墅九成空置　　摩根大通：房地產是短期內宏觀風險最大行業　　北上廣也扛不住 樓市下跌剛開始？　　昨日中國國家統計局（統計局）公布的5月中國新建商品住宅價格顯示，70個大中城市之中價格環比下跌的城市高達35個，4月只有8個，3月也只有4個。這是兩年來首次半數以上城市房價下跌。　　《華爾街日報》據統計局數據計算髮現，5月中國70個大中城市新建住宅均價環比下降0.15%，為2012年5月以來首次下跌。此前一直堅挺的一線城市也明顯下調，跌勢開始向一線城市蔓延：上海一手房環比下降0.3%，深圳環比降0.2%，廣州持平上月，北京二手房環比下調0.9%。

　　上月中國央行要求商業銀行優先滿足首次購買自住普通商品住房的貸款需求。距央行「喊話」已一個月，新華社近日報道稱，不少地區的按揭貸款緊張未見緩解，仍存在利率上浮、排隊等「貸」，首套房貸政策遭遇「雷聲大雨點小」的尷尬。　　專家預計，未來可能出台圍繞「首套剛需」信貸鬆綁的微刺激，但不大可能大幅放鬆。新華社上述報道認為，用行政手段應對樓市風險並不可取，應提高用市場手段、法律手段應對挑戰的本領，更好地發揮政府作用。　　記者採訪的農工商房產集團董事長張智剛預計，中國GDP增長會長期在6-8%，城鎮化水平還不高，這些都支持剛需，「但房地產的暴利時代確實已經結束了。」中原集團創始人施永青認為，過度建設、過度借貸、價格過高這三種房地產泡沫的表現形式內地樓市全有，今年客觀上存在崩盤風險。　　施永青說：「問題一旦暴露，就可能從一個極端走向另一個極端。」　　獨立證券研究諮詢公司JL Warren Capital創始人李君蘅認為， 昨日公布的中國房價數據表明，政府對商業銀行施壓增加放貸的做法可能沒有奏效。如下圖所示，5月新建商品房銷售面積仍遠低於去年水平。

　　樓市銷售下滑也明顯拖累房地產投資。　　本月中國統計局公布，今年全國房地產開發投資的增速從1-2月的19.8%一路下滑至1-5月的14.7%。1-5月的全國商品房銷售面積和銷售額仍維持負增長，降幅還在不斷擴大。截至5月固定資產投資增速連降八個月。　　法國興業銀行以下圖表分別展示了中國基礎設施投資（紅線）今年增多，製造業（藍線）和房地產（灰線）投資減少，其中房地產劇烈下滑。

　　房地產投資佔中國全社會固定資產投資的兩三成，樓市疲軟也會波及水泥、鋼材等領域的投資，因此樓市冷暖對整體經濟的影響十分明顯。　　上月多家外資行唱空中國樓市。野村報告稱中國房地產大泡沫已開始破滅，高盛高華預計二季度房價普遍大幅下調，行業的收縮期已經開始。瑞銀也認為房地產行業是中國經濟的最大風險。雖然本周一李克強總理表示有信心達到今年7.5%的經濟增長目標，但多位國外分析人士認為可能難以達標。　　而即使今後住房按揭貸款增加，房價也可能繼續下跌，因為問題並不僅僅是購買慾。過去多年的寬鬆信貸政策促使房地產開發商過度借貸，而且常常通過表外的影子銀行融資。　　中國政府對影子銀行加強監管，開發商再也不能像過去那樣輕鬆地融資還債，所以被迫降價去庫存。李君蘅認為，這就是5月房價大跌的原因。　　對於較依賴「土地財政」的地方政府而言，樓市下行使大搞基建形成的高負債後遺症更容易集中暴露。進入5月後，一些二三線城市土地流拍現象十分普遍。　　近來地方政府紛紛採取「救市」行動，瀋陽這類限購的城市也調整政策部分放寬，沒有限購的城市就用公積金貸款和財稅補貼等形式。　　中原地產首席市場分析師張大偉認為，即便各地政府普遍「救市」，效果也十分有限，最為關鍵的還是看信貸政策能否放鬆。　　他說，通過業內了解，預計可能會「在三季度的中後期」出台一些針對首套房房貸的「定向鬆綁」，如果配合這一舉措有價格下行調整，會較明顯地拉動市場成交。加快棚戶區改造也能一定程度彌補房產降溫對經濟的影響。　　他預計，新一輪調控不可能再現大規模流動性釋放，而是依靠微刺激，定向、局部放鬆。　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也預計，不能太期望中央層面「救市」，政府還是要藉此輪樓市降溫擠壓房地產泡沫，未來微刺激的力度、涉及面和頻率都會加大，但主要會從實體經濟入手。(.華.爾.街.見.聞)
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