孟買房價30年暴漲600倍 在印度炒房無利可圖

　　孟買的住宅小區有些地方還是做得不錯，比如居民樓里一般都不設底商，小區環境比較安靜，生活不會受干擾；保安和清潔工的服務也很周到，只要付給小費，他們不僅幫助搬煤氣罐和純凈水罐，還幫你開關院門。

　　在中國，房租一般按月或按季度交，但是在印度，一般情況下租金必須先交齊一年，也就是說要一次付清13個月的房租（其中一個月是中介費）。我們在簽租房合同時就交了十幾萬人民幣，房東拿著這些錢可以去銀行吃利息或做投資。 在孟買，租房人不必交物業費和水費。車位費一般也算在房租里。有些房東比較好商量，會把電費和上網費也加在房租里，但是事先達成協議，超過一定錢數部分的電費和上網費要租客自己掏腰包。

　　要從印度人手上買到一塊土地是件很困難的事，談判時間一長，地主就有變卦風險。我知道有一家外國常駐印度的機構曾經在孟買的班卓爾區相中了一塊土地，打算買下來建設永久機構。經過半年多艱難談判，儘管賣方出價高得難以置信，雙方還是達成共識。

　　此後又經過無數麻煩的申請和辦理手續，終於與聯邦政府和馬哈拉施特拉邦的行政長官們達成默契（外國機構在印度購買土地必須經過聯邦政府和地方政府同意）。就在即將簽約之時，那位地主卻變卦不賣了。理由是這是他祖父的遺產，不能「崽賣爺田不心疼」。其實是這半年土地價格暴漲的行情，讓他起了「坐擁土地，待價而沽」之心。

　　孟買房價高過上海，新德里房價直追北京，這是我來印度前所不知情的。印度是一個發展中國家，窮人多、國家不富裕，但其房價卻敢與世界最發達國家一論高下，2010年孟買房價甚至挺進世界前十，有點兒令人不可思議。據2010年在線房地產調查公司發布的調查報告顯示，進入世界最貴房價的十大城市是摩納哥、莫斯科、倫敦、東京、香港、紐約、巴黎、新加坡、羅馬、孟買。就拿孟買與巴黎來比吧，巴黎在世界最貴房價排行榜上位居第7位，為每平米12122美元。孟買排行第10，平均每平米9163美元；而2010年巴黎人均年收入36966美元，孟買人均年收入只有900美元。相比之下孟買的房價為何如此昂貴？難道另有隱情？

　　高房價，令人震驚

　　印度的大城市房價奇高，尤其是孟買，房價貴得離譜，每平米均價達到了六萬到七萬人民幣。我知道印度人喜歡將孟買與上海放在一起比較，但即使是與上海相比，孟買的房價也不該如此之高。2010年上海人均年收入為5660美元，平均房價是每平米兩萬人民幣，而人均年收入只有900美元的孟買，房價卻已經是六七萬人民幣，看起來就好像是統計數據出了問題，事實又是怎樣呢？

　　來孟買後我才知道，之前聽說的傳聞並非謠傳，這裡的房價的確高得嚇人。80多歲的拉吉老人是孟買一家小型會計事務所的老闆，他住在海邊一棟高檔公寓樓里，因為晨練時經常見面與我稔熟起來，熱情地邀請我去他家做客。老人的家在樓房的第5層，這套公寓有4個卧室、4個衛生間和2個廚房，套內面積有300平方米。聽老人講，這套房子是1975年買的，買的時候是期房比較便宜，才60多萬盧比（合10萬人民幣）。「那現在價值多少呢？」我忍不住問他，他哈哈笑了起來：「現在？這套房子至少要3億6千萬盧比（約合人民幣6000萬）。」30多年的時間裡房子竟漲了600倍，真讓我驚嘆！ 一次和中國在當地常駐的記者朋友聊天，才知道像拉吉老人家的情況很普遍，孟買大部分住房價格都是在近十幾年裡翻番暴漲。他告訴我有一處位於孟買南部班卓爾的小樓，面積大約有1000平方米，在上世紀90年代的時候房子的售價是400萬美元，到了今天已經暴漲到5000萬美元。一家外國機構只是詢問了一下價格，房主立刻加價到5500萬美元！買主只得放棄。

　　2007年孟買房價飛漲，在南孟買素來是富商巨賈、寶萊塢明星聚居地的庫巴拉山一帶，曾經出現過9萬盧比1平方英寸的房子（請注意，單位面積是1平方英寸，即每平方米約合人民幣1984萬）。那是一座塔樓，外表像火柴盒一樣簡單普通，毫無特別之處，可當年一推出，很快就被印度人搶購一空。對比孟買當時的年人均收入（不到3000元人民幣），這個價格有點像是在開「國際玩笑」，可事實就是如此。 孟買的房子基本都貴在地理位置上。這個城市像個錐子一樣向南插入海中，與北京二環線以里的房子最貴不同，孟買地價是南貴北賤，越往南走地皮價格越高，房價越貴。因為那裡是老城區，古建築多，設施完備，而且沒有地方再開發了；北邊是新開發的城區，相對便宜，再往北更遠處的郊區房價更便宜，是許多中產白領的首選。

　　不僅孟買，這些年新德里、浦那、班加羅爾、欽奈、海得拉巴等大城市的房價都在翻著跟頭地往上躥，經濟發展越快的城市漲價越快。相比孟買，班加羅爾人就好過得多。這個號稱印度矽谷的城市只有幾百萬人，2009年人均年收入1萬人民幣，房價不到5000元人民幣一平米。不過2009年以來隨著人口從孟買向班加羅爾快速遷徙（都認為那裡房價低，有發展），房價已經大幅上漲了。

　　令人咋舌的高房租

　　因為房價高，所以印度的房租總的來說也是偏高的，不同地方的房租也有差異。就拿我在南孟買的卡夫瑞地區租的一套100平米的房子來說（單位給租的房），房租每月11.5萬盧比（摺合人民幣1.57萬元）。那是一片富人區，房子每平方米售價達到了10萬到15萬人民幣（印度售房不按建築面積，而是按照套內面積計算），相對來說，1萬多元的租金還算公道。

　　在孟買花月租1.57萬元人民幣租下的房子是何等模樣？須知在北京，這麼高的租金要住進設施一流的公寓綽綽有餘。而我租住的這套房子格局老舊，窗戶是鋁合金的，遇到颳風下雨就嘩啦嘩啦地響；做飯使用的是罐裝煤氣，熬粥燉肉的時候就怕「半路熄火」；空調是窗式的，熱季（5月份）需要整夜開空調，巨大的轟鳴聲好像發動的坦克。

　　在南部孟買，一棟樓有時候就是一個小區。我們住的小區算不上高檔，沒有院落草坪，只有一棟拔地而起的樓房。鄰近的一個高檔小區不僅樓下有草坪、樹木、休息長廊，還有會所和兒童遊樂設施。有的小區還建有游泳池和網球場，不過那裡的租金更嚇人。有很多人無法承擔市區高昂的房租，只好選擇在郊區租房，雖然每天要乘幾個小時的城市火車往返，租金卻可以省下很多。比如在孟買北部郊區租一套兩室一廳的公寓樓（60平米，房內有基本傢具，沒電器），房租每月差不多13000盧比（摺合人民幣2500元），剛工作不久的年輕人多採取合租方式，五六個人合租一套，每人負擔400到600元人民幣。

　　印度人不炒房，也基本不跟風買房互相攀比，為什麼這些年房價連連暴漲？其主要推手有三個：城市人口爆炸、拆遷難、地主不願賣地造成土地價格飆升。

　　擠壓到無空隙的城市

　　伴隨經濟發展，原本生活在農村的人大批地湧進城市，造成城市人口暴漲，推高了房價。孟買的人口爆炸始於1993年，當年印度政府頒布了《孟買工業用地政策》，撥出一部分土地供勞動力密集型行業使用。這些企業需要人手，紛紛大量招工。很多生活在偏遠農村的人都以為孟買就是金山銀山，只要來了就有工作、有飯吃，紛紛進城淘金。我記得20多年前來孟買時大街上沒有這麼多人，空地挺多，陽光明晃晃地刺眼。這次再來時，無論在街上、商店裡或者海邊，到處都是人。特別是樹陰下，街角里，經常可見閑散地坐著或躺著的皮膚黝黑、衣衫不整來自北方鄉下的窮人。

　　無論是原來固定居民還是後來湧入城市的農村人口，儘管可能在城市生活得不如意，但仍然選擇繼續呆在城市，哪怕是住在貧民窟里。到2010年，印度城市人口已經達到了3.4億，密度居世界第四。

　　情願蝸居也不回家

　　像司機巴龍那樣從農村來孟買的屬於「早覺悟的一批」，很早就有了自己的房子。後來湧進城的農民就沒有那麼幸運了，因為城市人口越來越多，房價飆升，他們只能擠進貧民窟。 我認識的一個辦公樓清潔工阿迦爾來自拉賈斯坦邦，10年前就和哥哥一起來到孟買淘金，到現在哥倆還住在孟買郊外偏遠的貧民窟里，和其他3個來自鄉下的年輕人合租一套20平方米的簡易房，租金每月3000盧比，每人出600盧比。阿迦爾說，南孟買房價太高，房子又少，即使在貧民窟租一個很小的空間也要價離譜，他們根本無法承受，只得選擇在遠郊租房。雖然也是住在貧民窟里，但是房子面積較大，衛生條件也說得過去。只是哥哥已經有了女朋友，卻不知道去哪裡找房子結婚。他說雖然現在的生活沒有原來想像的好，還是比在老家強很多，他一點兒也不想回去。

　　貧民窟拆遷難

　　在印度，遇到拆遷問題打輸官司的幾乎總是開發商和政府，這是下層百姓的福音，印度也因此被稱為「窮人天堂」。我在拉吉老人家做客時，老人指著露台外海上一段半截的堤壩告訴我，上世紀90年代，開發商就開始在那裡圍海造地，準備建設新的住宅區。周圍貧民窟的漁民認為建堤壩會妨礙出海，斷了他們的生計，不斷舉行大規模遊行和靜坐抗議，還鬧上了法院。最後法院判開發商敗訴，這條堤壩只好建了一半扔在那裡，任憑浪打潮拍。

　　印度的貧民窟舉世聞名，甚至成了一些西方旅遊者來印度觀景的一處「勝地」。貧民窟的規模正在無聲地蔓延，悄悄地蠶食著城市。開發商不敢強拆貧民窟，政府同樣也不敢。 這些貧民窟主儘管處於社會底層，但手上握著讓政客們害怕的「尚方寶劍」，那就是選票。在每一次印度大選或地方選舉中，數目巨大的貧民窟選民都是任何一個政客不敢忽視的強大政治力量。每逢競選時，總會有很多政治人物身穿便裝，滿臉堆笑地來到臟、亂、差的貧民窟，抱一抱衣衫襤褸的小孩子，樹立親民形象以爭取民心。

　　印度獨立後，政府的強拆行為曾不止一次引起過流血衝突。早在1975年，當時的總理英迪拉·甘地的小兒子桑賈伊一躍成為政治風雲人物。他強制拆除了新德里、孟買等大城市的貧民窟，讓數百萬人民流離失所。約70萬人被趕出了新德里，一些人被匆忙安置在沒有水電的新住宅區，另一些人甚至無處安身。被強行遷出的穆斯林奮起反抗，結果造成了大規模的流血事件和宗教衝突。此後，印度的政治家對拆遷格外謹慎，也很少發生強拆事件。 看來，貧民窟主不是那麼好對付的，而他們的存在和擴張也使城市土地日益促狹，間接助長了房價攀升。

　　在印度炒房無利可圖

　　印度房價如此之高，會不會出現瘋狂炒房現象呢？答案是基本沒有。資本都是逐利的，如果炒房撈不到好處，反而可能蝕本誰還去做呢？而印度政府就是通過各種稅收政策，讓想炒房的人無利可圖。

　　高稅收打擊炒房 不動產稅分三六九等

　　不動產稅是印度一項很重要的稅收，私人擁有的土地、房屋，甚至院子里的樹都要交不動產稅。不動產稅的稅費很高，但是裡面打折的名堂不少，對於窮人和有錢人，稅收政策有很大差別，明眼人一看便知，這種稅是偏向窮人的。

　　印度土地按照位置、繁華程度以及交通情況分成8檔，相應的，每平方米的不動產稅從100盧比到630盧比不等，這樣做是為了防止有錢人多佔房產資源。按這樣的標準算下來（2009年），一套位於新德里最繁華地區的100平方米住房，應該交納的不動產稅大約為1.6萬盧比，儘管摺合下來只有2400多元人民幣。看上去似乎並不多，但是要知道，當年印度的人均GDP才6540元人民幣。

　　這種重稅是給那些擁有豪宅的富人準備的，普通家庭就可以享受各種減免優惠和折扣。例如政府規定每個家庭允許有一套自住房，這套房子可以享受不動產稅的50%優惠；如果住房面積小於100平米，可以再享受10%的折扣；如果房主擁有的住房超過一定年限也可以享受10%到20%的折扣，也就是說你在一套房子里居住時間越長交的稅越少；如果房主是婦女、殘疾人等弱勢群體或是政府公務員，還可以享受30%的折扣。這樣一路算下來，一套100平米的自住普通住房，每年需要交納的不動產稅基本維持在4000盧比到6000盧比之間。如果房子的地理位置不好，比較偏遠，稅費可能會更少。

　　為了鼓勵買房自住，政府制定了許多稅收細則。在2000年以前，印度的不動產稅實行的是「租金評估制」，就是說房屋不管是自住還是出租，一律按這套房子在出租情況下租金的高低來計算不動產稅。【高，這樣就能夠打擊亂漲房租的現象】這個政策引起了社會不滿，特別是中產階級的反對。因為多數中產階級只有自住房，而他們卻要和那些有房出租的富人交納一樣的稅。在2000年以後，政府便改變了收稅方式，把自住房與出租房區別開來，前者給予優惠，後者增加稅收。如果你利用房屋出租盈利，自然就要多交不動產稅。你出租房屋的盈利除交納高額不動產稅，還要交納33%個人所得稅。結果，許多房主出租房屋都要求中介幫助避稅，否則出租房屋幾乎沒什麼收益了。

　　如果房價暴漲，政府會立即調整不動產稅率，越是高檔住宅稅率增長幅度越大。例如在2010年，新德里地區的房價急劇上漲，當地政府便將高檔商品房的不動產稅率在原來的1%到3%的基礎上調高5%到20%，而普通居民的自住房還是繼續保持在0.5%左右。印度不動產稅上還依附有很多稅種，比如飲水稅、下水道稅、衛生稅、照明稅等等，這些稅都是根據房地產稅來估價徵收的。

　　除了不動產稅，印度的物業費也很高。比如在孟買，一套100平米的房子物業費每月要交納7000盧比（1000元人民幣 ），房屋面積越大交稅越多，在一定程度上起到遏制富人多佔房屋資源的作用。

　　交易稅抑制賣房慾望

　　除了不動產稅，交易稅也是一種壓制炒房的重要稅種，在遏制人們炒房慾望方面起到明顯作用。 例如你賣掉100平米房子，得到5千萬盧比（700萬元人民幣），在一年時間裡，如果你沒有再去買房或者用於其他投資，就要交納全部盈利的33%；如果你用這些錢去買了一套4千萬盧比的房子，那麼一年後你手上多餘的那1千萬就要交納15%的交易 稅。各個邦的交易稅也不太一樣，例如在馬哈拉施特拉邦，你手上多餘的那1千萬要交納40%的交易稅。這樣算下來，買賣房屋者沒太大賺頭了。

　　交易稅也會隨著房價的波動而作調整，如果一個地區房價暴漲厲害，交易稅也會跟著上調，有些地區高檔住房的交易稅比普通房屋高出20%以上。面對如此高昂的稅收，賣房人只得降低利潤期望，減少房產交易了。

　　如果你要在印度炒房還面臨著另一種風險，就是在你房屋沒有出手時還要交納空置稅。印度政府的房屋空置稅原來是針對那些有房而不願意出租人設置的。這裡有一個歷史原因。 在第二次世界大戰剛結束的1945年，當時印度還是英國殖民地，孟買作為亞洲最大港口日益發展，湧入了大量外地人。英國政府為了保證這些人有房住，就頒布了《房租控制法》，把房租壓得很低。結果這個法案一直沿用到21世紀初，產生很大副作用。因為房租低，私人房主不願意出租房屋，寧願將房屋空置，更別說新建出租房了。這使得孟買在1985年到2000年的15年內幾乎都沒有修建新的租賃房。當1000萬人被迫擠在條件惡劣的貧民窟里時，全城竟有40萬套住房是空置的！這一狀況讓當局者不得不去重視。為了迫使房主拿出房子出租，印度從2002年開始徵收空置稅。規定出台後，很多房主想到空置房子不划算，便紛紛把空房子拿出來出租，讓更多人租到了房子。

　　在房價高企的今天，空置稅在一定程度上遏制了炒房。因為一套房子從買下到賣出是一個長時間操作過程，期間要交納高額房屋空置稅，對炒房者來說很不划算。

　　金融政策限制炒房

　　印度住房貸款一直實行高利息政策，1990年代，特別是1999年，印度的住房貸款利率高達14.5%，成為買房貸款最難的國家之一。銀行發放住房貸款限制也很多，比如你必須年收入在30萬盧比以上，一次性貸款必須在30萬盧比以上等，限制了普通人借貸。印度央行這樣做也是為了防範金融風險。

　　進入21世紀以來印度經濟快速發展，政府轉變金融政策，以刺激經濟為主，調低房貸利率，鼓勵印度人買房。此後，越來越多的印度人去銀行貸款買房，房子也更加供不應求。以首都新德里為例，由於市區的住宅用地早已銷售一空，像古爾岡以及諾伊達這樣的衛星城市便成為了人們安家的首選。商品房價格也從兩年前的每平方米1.2萬盧比飛漲到了目前的2.6萬盧比。

　　面對高房價，一些人不可避免地產生炒房盈利的衝動。為了限制炒房，印度中央銀行總是根據當前房地產市場，隨時調高和降低貸款利率。在購房瘋狂的2007年，印度最大的銀行ICICI從2月9日起將貸款利率提高100個基點，新的基準貸款利率為年息14.75%；在2008-2009年金融危機期間，為了刺激房地產帶動經濟發展，國家銀行宣布將住房貸款利率統一下調到8%。這種利率大幅度變化給炒房者帶來很大風險，一旦房子砸在手裡賣不出去，就會付出巨大代價。

　　讓低收入的人有房住

　　印度的低收入人很多，然而印度高昂的房價遠遠超出了他們的承受力。不僅許多進城農民無力買房，就是本地原住居民也望房興嘆。我認識一個印度人拉克什是一家小型外包公司白領，快40歲還沒結婚，女朋友談了好幾個，均因為他是個無房戶而告吹。結果，他到現在還與母親和哥哥一家人住在一起，乾脆斷了結婚念頭。 為了讓低收入的人有房子住，印度政府想了不少解決辦法，比如改善貧民窟、提供低價房、鼓勵邦政府、民間集資建房等。樂善好施的有錢人也建了一些便宜房，改善人們的住房條件。

　　政府提供低價住房

　　印度國會勞工委員會的調查報告表明，印度住房市場短缺2.5億套住宅，其中70%是對經濟適用房的需求。對此，印度政府採取建低價房來解決住房難題。上個世紀末以來，新德里開發局興建大批低價房，並且每年都要公布建房計劃。人們把這種房屋稱為「人民住房」，類似我國的限價房。一位印度朋友是一家小報編輯， 30多歲還孑然一身，算是大齡剩女。她目前住在新德里的「人民住房」里，那是新德里開發局推出的面向中低收入者的廉價房。她告訴我政府建設的這些房子根據人們的收入水平分成四檔，最低檔次的住房價格最便宜，只有一個卧室，帶有很小的廚房和衛生間，叫「人民住房」，就是她現在居住的這種。由於一棟樓里都是小戶型，居住人口密度較大；稍高一個檔次的住房有兩個卧室，叫「低收入群體住房」；再高的檔次還有「中等收入群體住房」以及「高收入群體住房」。「中等收入群體住房」除了兩個卧室，還有一個客廳。最高檔次的住房則是三室一廳。所有房屋都是毛坯房，需要入住者自己裝修。

　　朋友說自己很幸運，並不是誰都可以住上這樣便宜的房子。市民如果需要住房，先要根據自己的支付能力提出購房申請。政府也要對其有一定的審核，年收入一般不能高於40萬盧比。因為符合條件的人多房子少，開發局只好採用了抓鬮的辦法認購。在付費時購房者可以一次結算，也可以貸款，甚至可以不買而是向開發局租賃。房屋租賃20年之後，便自然擁有住房所有權，因為20年的租金加起來已經與售價相差無幾。用這種以租代買方式得到房屋的，享有買房者所有權利。不過朋友告訴我因為人多房少，其中難免暗箱操作，腐敗受賄的事屢有發生。

　　近年因為房地產公司出高價購買政府用地，開發局能夠徵用的土地越來越少，這類住房的建設數量呈下降趨勢。朋友說現在在新德里，人民住房的項目基本已經基本停建了。

　　塔塔「夢幻公寓」

　　印度政府還鼓勵大型私營企業為窮人建房，在這方面，熱衷慈善的塔塔集團又走在了前面。

　　在距離孟買大約100公里的工業城鎮博伊薩，有一個小區的房子價格大概在40萬到67萬盧比之間（相當於6萬到10萬人民幣），戶型有卧室加廚房的單間配套型和一室一廳一廚型，面積在26到40平方米之間，很適合新結婚收入不高的年輕夫婦。小區裡面環境不錯，配套也很齊全，有花園、綠地，還有社區中心、商店、學校和醫院。這個小區被印度人稱作是超級低價的「夢幻公寓」，是塔塔集團在2010年5月推出的「全球最便宜住房」。雖然從這裡坐城市火車到孟買得花3小時左右，但這麼高的性價比實在讓人動心。自從塔塔宣布接受預訂以來，印度低收入者蜂擁而至，房子只有1000套，簽訂了購買意向書的人卻有6000戶！最後誰能買到，還得由抽籤決定。目前這些房子早已銷售一空。

　　塔塔能夠向普通人提供低價住房，一方面是因為他們始終把服務目標瞄準在「金字塔底人群」，另一方面因為他們建設樓房使用的材料都來自本集團的工廠，大大降低了成本。到2030年，印度城市居民將增加到6億以上，建造合理價位的住房已經刻不容緩。

　　貧民窟的另類風景

　　印度房價居高不下，住進貧民窟也不失為一種解決辦法。如今住到貧民窟的可不全是窮人，警察、教師、甚至普通公務員都成了那裡的居民。為了緩解孟買的房屋緊張狀況，政府目前對貧民窟出租房屋的收益未收稅，於是貧民窟出租在各大城市「蔚然成風」。一些貧民窟主屬於印度教中的高種姓，如今雖然家族沒落仍掌握著土地，僅靠出租房子就能衣食無憂。他們在經濟條件改善後會修整房子。但是相對於同地段的其他房屋，貧民窟租金還是太便宜了，於是一些白領開始把目光轉向貧民窟。例如，住在孟買大型貧民窟達拉維的許多租房客都是在半島南部寫字樓里上班的白領，他們出門都是西裝革履、衣著光鮮。他們不願意把錢花在租住公寓樓上，寧願蝸居貧民窟，省下錢來享受生活。還有一些小企業看中貧民窟房租低廉，便把辦公室搬來，職員也都就近住在貧民窟里，相當實惠。這就是貧民窟的一道風景，如果前往印度，你不妨去親眼見證一番。

　　印度面臨著嚴峻的住房問題，政府會想辦法，老百姓也會有自己的辦法，因為，人，總是要生活下去。（雲南信息報報駐孟買特約作者 李曼）