從新加坡經驗看如何讓年輕人住得起房

06-22

對於這些沒有財富積累的年輕人而言，如何解決住房問題呢？新加坡提供了成功經驗。

▲圖為新加坡政府為百姓建造的廉價住房「組屋」

作者：林雙林

2017年春季招聘會正在如火如荼地進行中，很多人經過激烈競爭終於得到一份滿意的工作，卻發現由於起薪低，奮鬥數十年未必能在城市裡買得起房。對於剛剛就業的年輕人而言，更是如此。這在其他國家也是較為普遍的現象。對於這些沒有財富積累的年輕人而言，如何解決住房問題呢？

北大國家發展研究院林雙林教授為我們介紹了新加坡「居者有其屋」的成功經驗。

新加坡1965年獨立，經過僅僅50多年的努力，已從一個貧窮落後的國家，變成繁榮富強的國家。儘管規模較小，但新加坡公共基礎設施完備，人民堪稱安居樂業，新加坡解決住房問題的經驗對中國有何啟示呢？

新加坡逐步實現「居者有其屋」

上世紀60年代，新加坡政府開始著手解決居民的住房問題。新加坡政府購買了全國80%的土地。這種購買是按政府規劃、開發之前當地土地的價格來購買，而不是開發以後被推高的價格，這樣就節約了政府財政開支。而且，政府拿了土地之後就開始做100年的城市規劃。

新加坡政府為百姓建造的廉價住房，叫「組屋」。他們以價格低廉的土地為基礎，為百姓建造房屋。因為土地便宜，房價也低，政府就把這種廉價房子賣給老百姓，購買面積由家庭人口多少決定，所在地區不同，房價也不同。

目前，新加坡一套房的房價大約在家庭年收入的4到5倍，為了讓居民擁有居所，國家對購房者予以補助。據新加坡統計局住宅和發展委員會測算，2015年兩居室房子的價格在30萬新元(1新元約合5元人民幣)左右，三居室在45萬新元左右，四居室在60萬新元左右。這是「組屋」再出售的價格，比政府最初賣給居民的價格高。

大部分的新加坡居民住在政府提供的「組屋」里，「組屋」5年內不可在市場出售，但可以退還給政府。而且，「組屋」的設計合理，樓道寬敞，一般都有敞開的公共空間。「組屋」的質量由政府嚴格把關，政府會採用公開市場招標，通過競爭，由私人開發商來修建。新加坡政府甚至曾發現一座樓有一處問題，便要求開發商將整座樓重建。

新加坡居民買了「組屋」後分期付款，房款來自個人積累的公積金——僱員和僱主基於僱員工資數按比例向政府繳納公積金，用於僱員住房、教育、醫療和養老。「組屋」在購買5年之後可以出售，但政府將按照市場商品房價格徵稅，以作為政府當年對屋主補助的回報。

解決住房難題需要足夠的資金，那新加坡的財源是怎麼解決的呢？除了稅收，新加坡政府還成立了淡馬錫投資公司，其100%股權歸財政部擁有——該公司投資了新加坡電信、新加坡航空、星展銀行、新加坡地鐵、新加坡港口、海皇航運、新加坡電力等大企業，自1974年成立以來該公司年回報率為16%左右，給國家創造了財政收入，從而降低稅收，不用搞「土地財政」。

如何從住房上防止代際間財富分化加劇？

我國居民住房市場存在著一些突出問題，比如，一些地方政府的土地財政推高住房價格；大量資金湧向房地產；「爛尾樓」大量出現；用製造泡沫的方式去庫存，致使房價不斷高漲等。

相形之下，新加坡雖然是小國，但中國與它不無相似之處，如政府對土地支配權大，城市人口密度大，等等。

新加坡解決住房問題的實踐，對我國還是有一些啟示。

制定長遠的地方發展規劃，提高建築質量。我國正在推進城市化，但是一些地方是一任領導一個規劃，今天建了明天拆。有的地區，在遠郊建幾座住宅樓，沒有任何配套設施。還有的地區搞攤大餅式發展，城市裡缺少綠地、樹木、公園，住宅建築和基礎設施還粗製濫造。

因此，我們的地方政府要像新加坡政府那樣，儘早、盡量長遠地作好城市規劃，而且要重視建築質量。

減少對土地財政的依賴，開創財政收入的新途徑。土地財政的實質是一些地方政府把住房這種必需品當成奢侈品，再向購房者徵收巨額稅收，這顯然不合適。多年來，很多地方政府往往既沒有足夠稅源也沒有自由發債的權利，想進行基礎設施建設，只有搞土地財政。

因此，應該允許地方政府開拓新稅源，徵收有利於發展或有利於再分配的稅收，如財產稅、遺產稅、資本利得稅等。當前房價高漲，就是推出個人房產稅的好時機。而且，地方政府也可以學習新加坡，轉變國有資本的經營方式，甚至由直接控制生產轉為成立投資公司，投資營利的企業，獲取資本回報，以增加財政收入。

增加經濟適用房，保證居民住房的可及性。城市化主要是人的城市化，人的城市化主要是住房城市化，在哪個城市裡住下來了，就應該是哪個城市的居民。我們的經濟適用房類似於新加坡的組屋，然而獲得這類房子的條件太嚴，應該適當放鬆條件，讓更多人受益。另外，經濟適用房的價格也要合理。各地方政府應該因地制宜，增加經濟適用房供給，使其惠及大眾。

政府對年輕人提供住房補助，防止代際間財富分化加劇。與城市中老年人相比，年輕人相對貧困是普遍現象，這在發達國家也是如此，應該引起警覺。現在，城裡的老年人往往有價格昂貴的房子，還有高額退休金。但年輕人往往起薪低，奮鬥數十年可能都很難買得起房子。應該像新加坡政府一樣，對年輕人購房提供一定補助，可以直接補助，也可以把房貸利息從可稅收入里扣除。

豐富個人投資選擇。比如，將居民投資注意力從房產上轉移出來，增加市場上房屋的供給等。（作者為北大國家發展研究院教授、中國公共財政研究中心主任)

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