即使是帝都，閉著眼睛買房就大賺的時代或

即使是帝都，閉著眼睛買房就大賺的時代或已終結提要：4月，我們詳細回顧了帝都房價過去十年漲多跌少、大漲小跌的歷史走勢，並分享了一個「三年內兩次低點買房斬獲近千萬資產」案例，似乎給大家一個印象：只要是帝都（或許還要加上魔都、寨都等少數熱點城市）的房產，買入並大幅增值就是普遍規律。本文以一個真實案例為基礎，解釋了買房投資的若干難點，供大家入市時參考。

一、案例：如果房價沒買到絕對底部，三五年內賺錢不會太多提前說明，本案例為樓主本人撰寫，筆者做了文字提煉，但維持了原意。1、個人背景：平凡的大多數2009年7月碩士畢業，在一家事業單位工作；2010年9月與相戀多年的女友領證，2011年中辦婚禮。2、第一次買房：需求不夠「剛性」和購買力限制導致錯過剛畢業沒有那麼著急買房（2010年才領證），2009年初房價最低迷的時候還在學校呢！到年底房價反彈，決心不夠大就錯過了。樓主描述，2009年初單位附近八角遊樂園，新盤時代廬峰開盤價1萬左右，到年底就接近2萬了。2011年買第一套婚房：當時首付不夠，但樓主買房的決心比較堅決，覺得再不買可能趕不上了：跟樓主同年進入單位的一個同事，2010年中在單位附近買的房子，到2011年中，已經漲了50%左右。要買房就必須要做啃老族，好在岳母支持了20萬，加上自己存的錢和公積金，基本有45萬首付，勉強能買個60平小兩居。2011年七八月開始看房，在地點、戶型等多方面糾結。當時，經濟形勢開始不太樂觀，很多人說房價可能要下跌，我們也決定走一步看一步。但實際看房過程中，發現買房還是要搶，經常是幾撥人一起看房。因為覺得新房基本買不起，又想著買小兩居，所以主要是看的老房子。那時覺得房價這麼貴，也許這輩子都只會買這一套房。現在回想起來真是幼稚而錯誤的想法。女友在國貿上班，加上有同學之前在勁松附近買了房，所以基本看以國貿為中心，東二環、三環、四環那一大片的房子。2011年10月正式買入。很多八九十年代的老房子，簡直是慘不忍睹，格局差、小區亂，窗戶少，而且很多小兩居沒客廳。看了至少四五十套房子，有天終於看到一套每個房間都有窗戶，還能自己設計出客廳的老房子。1994年的房，60平，138萬，在北京工業大學西面。後來，我們改成了帶客廳的小兩居，裝修房子大概用了不到15萬。3、第二次買房：決策周期較長，且看且漲，最終在2016年春節後入市回頭看，樓主總結第一次買房的最大的失誤在於，覺得單位有共建，沒有考慮學區問題。而且只考慮住，沒考慮升值問題，選的地段、小區一般（年代久、格局差等）。孩子晚出生，換房需求延遲。原本婚後樓主就計劃要孩子，但最終到2013年底才出生，到了2015年，北京已取消共建，考慮到孩子上學的問題，開始準備換個學區房。但學區房已經很貴，我們這唯一一套房子必須賣掉，才勉強能夠首付。學區房的需求不甚明確。因為沒滿5年，涉及到賣房買房資格等問題，加上一直沒想清是買學區房，還是不要學區，換一個三居大房子，為生二孩做準備，所以從2015年8月看到年底，都沒能下手。期間，西城、海淀、東城、石景山的房都看過，總共不下50套房子。最後，到12月底終於決定，不要學區了，先在石景山買一套大房子。但賣家變卦導致錯過了。看好石景山的一套房，127平報價380萬，買的話沒什麼壓力。最後，中介談到370萬，合同都簽了。房子在房主妹妹名下，需要她妹妹去辦假離婚弄成唯一好避稅。結果，第二天，房主說妹妹害怕假離婚變真離婚，不願意配合。最後房子沒成交。其實，房主他們主要還是覺得賣便宜了，後來這個房子以387萬賣給了熟人。當時，樓主沒加價買，主要是覺得石景山那片兒漲不動，可以再等等看，也許有更好的戶型出來。節後高峰期逼著重歸市場。2016年春節前後，北京房價開始大幅上漲。自己的房子總價漲了30萬，但畢竟總價低，絕對幅度有限。石景山的房子，與過年前差不多甚至面積小點的，每套至少都漲了50萬以上。我們又開始猶豫，是買學區房，還是不要學區。後來，看了很多資料後，還是決定買學區房。西城的學區房，已經買不起了，只能看東城的，還只能是老崇文片區。看了大約兩星期後，看上一套房子，朝北，朝向肯定是不好，但報價比同小區其他房子低。而且，房子是2000年後的商品房，環境、位置、戶型都還不錯。房主開始一直不想簽合同，可能還在觀望，大約等了2個星期，期間中介不停做工作，最後終於同意了，加上中介費、契稅大概600萬。簽了買房合同，賣房就好辦了，不到一周就賣出去了，總價240萬，較買入時上漲70%+。二、經驗：睬准低點越來越難，儘可能掌握各種數據、資源的同時，保持平常心1、搞清楚最重要的需求，學會取捨回顧樓主兩次買房的經歷，都有過看數十套房的經驗，而且區域跨度太大，比如第一次看房區域橫跨東二三四環，第二次在學區、非學區上猶豫，在石景山和東二環學區之間選擇。本質上講都是對自身需求不明，看的越多越雜，無謂增加了很多選擇成本，在明顯的買入機會到來時把握也不夠。所謂搞清楚需求，即在預算一定的情況下，對學區、區位、面積、單價、物業等因素的取捨。2、搞清楚目標對象，掌握更多信息，多看但集中看。在明確自身需求的同時（可能是一個漸進的過程，比如最開始只有總價和首付預算的概念，但後期會有區位、單價、小區等方面的明確方向），儘可能地去看很多房（甚至包括若干新房，比如即將開盤的純新盤或尾盤可能價格相對較低），能夠對自身需求更加明確，也能在遇到恰當房源時很快決策，不至於錯失機會。3、謀事在人、成事在天，從現在起，別對買房掙錢期望太多。與前一個案例不同，本文的案例可能代表了最近幾年改善性需求的普遍情況，一次是畢業後兩三年面臨結婚的首次置業，一次是孩子出生後對學區和更大住房需求的釋放遭遇到2015年下半年來的房價暴漲，而且第二次買房後家庭負債大幅增加，相信焦慮程度會不少。另外，有個值得分析的數據是，第一次買的房子因為老舊和物業等方面，沒有大幅溢價，4年多漲了70%+，每年15%並不是很誇張的漲幅，這還是經歷了2015年底到2016年春節之間的大幅上漲的結果。如之前分析所言，北京房價過去多年大漲小跌，多數人都在掙錢，但從上述案例來看，每年15%左右的房價漲幅，如果不考慮貸款的槓桿，再考慮裝修成本之類，實際收益率恐怕有限。展望未來，即使是帝都，靠買房掙錢可能會越來越難，過去十年，在房市上急於求成和高槓桿都沒錯，但未來類似決策方式的風險可能加大。後記：有一段時間沒文章了，「權威人士」的表態讓股市大幅波動，經歷了3月滬深政策收緊和交易量下跌後，最近一兩周似乎熱度又在提升，或許不是好事，各自珍重吧。相關文章：再談帝都房價：十年上漲之路中曾有3次小幅下跌，為什麼？https://xueqiu.com/3284934126/67293514帝都房價：只漲不跌是神話，過去十年曾三次下跌http://xueqiu.com/3284934126/67071427帝都樓市的三個可能走勢，供焦慮者參考http://xueqiu.com/3284934126/66326693百萬起步，三年內兩次低點買房斬獲近千萬資產，策略是什麼？https://xueqiu.com/3284934126/67407336「房產不是東西」由資深房地產從業人士發起成立，旨在通過互動論壇、專題文章、數據點評等形式，共享對房地產及相關行業的看法，促進互動交流。目前提供「樓市觀察」、「房企觀察」、「經濟觀察」等板塊。往期文章請關注微信公眾號或http://xueqiu.com/3284934126/53086001@西峯@tommyyang@從易@unite_zhao@潘羊羊Anais@今日話題@江濤$萬科A(SZ000002)$$中國海外發展(00688)$ $綠地控股(SH600606)$
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