兩招秒殺高地價與高房價

武漢科技大學金融證券研究所所長 董登新(教授)

中國房價與地價為何越調越漲、越控越創新高?問題究竟在哪裡?筆者認為，除了流動性泛濫、投資渠道狹窄、存款負利率以外，最主要原因就是政策調控未能「對症下藥」，或是開錯了藥方。讓我們首先來看看，中央與地方政府究竟已採取了哪些調控政策：

(1)提高住房按揭首付比例，提高第二套房貸利率，停止第三套房貸。房貸政策的主動權應該歸屬風險自擔的銀行，如果政府採用行政手段管控銀行貸款，好像有點過了，不過，銀行存貸利率在中國仍是官定利率，因此，央行有權加息或減息。

(2)對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。銀行能否跨地區放貸，以及銀行放貸是否需要審查借款人的納稅憑證或社保繳費憑證，這應該也是銀行自己的權利範圍，採用行政手段管制銀行放貸內部審核程序，是否有過了之嫌?

(3)本市居民家庭每年限購一套商品房，抑制住房投資性需求。既然認可商品房是一種商品，也是一種投資品，就不應該採用行政手段強制限定購買數量，更不該提出「抑制住房投資性需求」的戰鬥口號。

(4)開徵房產稅(即房屋佔有稅)。這是傳聞不斷、呼聲最高的一個調控手段，而且就連稅率初定為房價的0.5%——0.8%都被描繪出來了，但我們始終只見樓板響、不見人下樓。事實上，開徵房產稅應該是對房價最有殺傷力的手段之一，不過，殺傷力的大小，主要取決於稅率高低。如果只是象徵性地開徵，意義也不會太大。

筆者認為，上述政策都未傷及高地價與高房價的要害。應該說，除了首套房購買者是為了純粹的居住外，其他人買房要麼是長期投資，要麼是短炒投機。目前，在大城市，中高收入家庭大都擁有2至3套住房，當然，也有不少家庭擁有5套以上的住房，甚至有的家庭還擁有多個門面房及多個車庫。據說，有的地方車庫價位已上漲4倍!

無論是投資性需求，還是投機性需求，買房的動機都是為了獲得超預期的超額暴利。因此，當這種暴利預期一旦形成並被放大，就會形成一種從眾效應，無論是有錢人或是窮人，都是想方設法攢錢買房，或是借錢買房，總之，遲買不如早買，少買不如多買，於是，一種剛性需求下的商品房搶購大戰從此拉開序幕。房地產開發商及地方政府不過是順勢發了個意外之財，而且是意外飛來的橫財，房地產開發商和地方政府甚至還有些不知所措，他們就有點像改革開放初期的暴發戶一樣，但我們不必過份指責他們。因為房地產開發商也是被逼被迫不斷提高房價的。為什麼?因為人們對房子的崇拜與搶購，已不是房地產開發商或地方政府所能控制的!!!

如此分析下來，房市調控對策與思路也就一目了然了，所謂對症下藥，就是要針對商品房投資收益率的過高預期給予強力降溫，並從需求角度有效抑制人們對商品房的剛性需求。只要有效降低了人們對商品房投資收益率的預期，無論是投資性需求的剛性，或是投機性需求的剛性，也都會自動消亡。如此簡單的道理，我們為什麼不對症下藥???

筆者提出的「兩招即可秒殺高地價與高房價」，雖有些誇張，但絕對有效，而且一定是藥到病除。

第一招：全國城市統一開徵房產交易資本利得稅，取消現行的房產所得稅。現行的房產所得稅要麼按買賣差價的20%征繳，要麼按現行房價的1%征繳，這一稅種無法達到對投機性炒房的抑制作用。因此，筆者主張開徵房產交易資本利得稅，並按「持房期」長短設置差別稅率，這樣便可極好地抑制短炒投機。資本利得稅從廣義上講屬於所得稅範疇，但稅率設置方法不同。

由於資本利得稅是按買賣差價徵稅，並按「持房期」(即買進、賣出相隔時間)長短不同設置高低不同的稅率，因此，它對持房期10年以內的「短炒」極具打擊力，可有效抑制純粹的炒房行為。

註：資本利得稅是對買賣差價的徵稅，20%是常規稅率。

第二招：全國城市統一開徵房屋佔有稅(即人們常說的房產稅)，但對每個獨立戶口的家庭可以免稅90平方米，超過90平方米的任何房屋面積(是否應該包括車庫，可以討論)，均需按年繳付房屋佔有稅。筆者認為，既然房屋佔有稅是按「現價*面積」的總金額徵繳，因此，就沒有必要區分普通住宅與豪華住宅，稅率完全可以統一。

這裡，值得我們高度關注的是：房屋佔有稅能否有效遏制人們對商品房的投資性需求，主要取決於稅率高低。比方，如果1%的稅率設置沒有效果，最多可以提高至10%，只有這樣，才能讓那些主要以房產貯藏財富的人，減少房產持有量，這樣，他們可能就不再持有十幾套甚至幾十套商品房了。

上面兩招：一招抑制短炒投機，一招抑制投資性需求。只要兩招齊出，房市投資收益預期必將大幅滑落，什麼高地價、什麼高房價，必將不攻自破，商品房投資價值將會自動回歸，只有到那時，商品房才會自覺還原其「住房」本性。因此，兩招即可秒殺高地價、高房價，根本用不著跟銀行、地方政府和房地產開發商費勁、費口水!!!

最後說明：筆者自己只是一位典型的工薪階層，沒有能力炒房，卻將僅有的一點家庭金融資產投放在房產上，這也是筆者目前的唯一選擇(在外地也有房)。但是，如果全國城市統一開徵房產交易資本利得稅和房屋佔有稅，那麼，筆者一定會選擇「減持」房產財富。

博報消息：昨天，以「湖北省十二五新起點、新跨越」為主題的「湖北省經濟學界團體聯合會」在武昌海怡錦江大酒店召開，筆者和全國人大代表、湖北省統計局副局長葉青教授同在下半場作主題發言。在提問交流環節，葉局長向筆者提問：「董教授如何看待中國股市今年的表現?能否展望一下明年走勢?」在此，我想將昨天的現場回答再歸納一下：由於新股發行體制的市場化改革成功推進，中國股市恢復了強大的融資功能，再加上流動性泛濫，中國股市IPO募資全球第一;同時，由於中國股市暴漲暴跌的周期性運動，以及中國宏觀經濟形勢的異常複雜與麻煩，中國股市漲幅全球最小。明年是十二五規劃開局的頭一年，淡化GDP崇拜將從明年開始，再加上廣義貨幣增速將回落至16%附近，銀行新增貸款規模將進一步控制在7萬億左右，而且明年壓物價仍是宏觀政策的重要任務，因此，明年中國股市上漲困難，但下跌也困難，窄幅振動可能性較大。

其實，筆者昨天的演講題目是：經濟轉型、產業升級與城鄉一體化。昨天會議沒有任何人提及股市，唯有葉局長提問時提到了股市，他可能是為了照顧讓我回答一個問題。