【推薦經典】一個房奴的頓悟（見過的談房價走勢的最好貼）
前一段時間，在網上寫過一個帖子，是討論中國的房地產的，帖子發了之後，引發了不少人的討論，這裡面有同意的，也有不少是批判的。由於那個帖子是隨性而寫，所以寫的很隨意，有很多語法錯誤，前後也銜接不上。所以就將之前寫的內容重新整理了一下，又加了寫內容，準備系統的寫一下自己的想法。目前已經寫了大概有十章左右，剩餘的還正在寫，先發上來，求大家指正，批評的還是讚揚的都歡迎，特別歡迎有實質性的意見，希望大家不要無事生非的謾罵就好了，在這裡先感謝大家的支持了。 本來不想說這麼多的，可是由於天涯有規定，發帖必須要滿五百字，所以只能羅嗦了半天，希望大家不要煩。好了，應該差不多了，先來個目錄。
前言 2002年大學畢業前夕，王石來我們學校做了一場演講，宣傳萬科的。關於萬科我倒沒留意，只記住他說北京的房價太高。當時北京申奧剛剛成功，所以有人拿這個說事兒，但王石依然堅持，態度十分堅定。 我在大學一直不務正業，專業學的不怎麼樣，可是酷愛經濟學，對於經濟史上的歷次經濟泡沫諸如荷蘭鬱金香狂熱、英國南海危機、美國1929經濟大蕭條、日本「失去的十年」、中國海南房地產泡沫崩盤、東南亞金融危機如數家珍。 加上王石這麼一忽悠，在房價這件事情上，我成了一個堅定的看空者。從2003年進北京，就等著目睹北京房價的暴跌，可是結果卻是眼看著北京的房價一路從五千漲到一萬，一萬漲到兩萬，兩萬漲到三萬。 後來我再度複習經濟學，才發現原來是自己學藝不精。泡沫最終總會破裂是沒錯，可是什麼時候破卻是個大問題。歷史上每一次泡沫經濟的初期和中期，都會有不少理性人士出來警告人們「有泡沫了，請注意！」但是這個時候，泡沫卻從來都不會破裂，而是會繼續漲下去，通常緊接而來的還會是瘋狂的上漲，上漲的程度足以摧毀那些理性人士們的信心，等到這些人一個個都被無情的現實打擊的意志全無，再不敢出來大放厥詞的時候，甚至連他們都相信泡沫會永遠持續下去的時候，卻往往是泡沫破裂之時。 而所有研究泡沫經濟的人都沒有提及的一個事實是，雖然泡沫破裂時，資產價格會大幅下跌，相對於頂峰時的價格，泡沫破裂之後的資產價格確實很低，但是與泡沫剛剛起來時的價格比，往往還是高出很多。 就以這一次中國的房地產市場的泡沫來說，現在悲觀者預測說2012年房地產可能會跌30、40%，甚至是50%，可是以現在的價格來看，即便是跌了50%，仍然相當於2008年時的價格，相比於泡沫剛剛開始時的2003年的價格，甚至是2005年、2006年的價格，還是高了很多。 造成這樣的結果有兩個原因，第一是從長期趨勢來看，各種資產的價格都是呈螺旋形上升的，就如同社會發展一樣。雖然資產價格是由上升、下跌這樣一個個波浪構成的，但是從大趨勢來說，後一次的低點一般總是略高於前一次的低點。你看中國股市從出現到現在不斷上升下跌，可是相比於剛成立時，指數還是增加了很多，2007年跌的那麼慘，還有1700多點，剛成立的時候的基數是多少，100點。第二個原因是貨幣購買力的不斷降低。現在全世界大多數國家用的都是信用貨幣，對於信用貨幣來說，通貨膨脹是必然的，而在經濟出現泡沫時，通貨膨脹往往也比較大，到了泡沫破裂的時候，資產的表面價格還會比泡沫初起之時高了很多，這裡面有一大部分是通貨膨脹的原因。就拿現在人民幣購買力來說，雖然僅從官方公布的CPI來說，從2000年初到現在，可能貨幣的購買力降低並不是很多，可是我們都明白，實際上這十年來貨幣的購買了的降低是十分大的。 所以，每一次泡沫經濟的發展過程中，在早期和中期買入的人，基本上都能賺錢，即便是你從早期買入一直持有到最後泡沫破裂，資產價格已經跌去了大半，相比早期和中期的價格，往往還是有利潤的。這麼一盤算在泡沫的成長過程中，如果你看不清局勢，那麼看多勝算的概率通常大於看空，因為在泡沫的成長過程中，上漲過程持續的時間通常很長，而從達到峰值，再轉入下跌的過程，相比之下，持續的時間要短的多。 當然，我這麼說，絕不是勸人們現在還去買房子，因為從種種因素來看，現在中國的房價即便是沒有見頂，離頂峰也應該不遠了。在資產泡沫的發展過程中，價格是非理性的，所以，不排除現在的房價還會上漲個20～30%甚至更多，但是開始下跌的時間絕對也為期不遠了。因為支撐泡沫經濟中資產價格繼續上漲的因素就是心理和資金，心理就是人們相信房子的價格會繼續上漲，所以有買入的想法，資金就是還有大量人投資進入市場買入資產，可是看現在的房價，連過去熱衷投資房子的人，都覺得高的離譜，開始紛紛離開，而泡沫時期的資產價格，歷來都是非漲即跌，所以，從現在的局勢來看，房地產這個大泡泡，離破裂的時候確實是不遠了。 （不過，如果有生之年你再遇到類似這一次中國房地產市場的泡沫經濟，倒是不妨按照我上面提到的觀念操作一下，在泡沫的初期和中期，完全不必過分的理性，可以大膽的跟著盲目的人們買入。也許你覺得下一次泡沫的來臨十分渺茫，可是人的一生將近百年，經歷個幾次類似的泡沫毫不稀奇，你只要抓住一兩次機會，就能改變一生的命運甚至包括你後代的命運。） 因此，如果你現在打算買房子做投資，那確實需要慎重考慮了，先不說價格未來肯定會下跌，只要不漲或只是微漲，投資房子就是賠錢的事情，因為投資房地產實際上是有很大的交易成本的，沒有足夠的上漲空間，是無法彌補這些交易成本的。 但如果是因為自住需求，在短期內必須購買住房，那就是另外一種情況了，我絕不會像很多人那樣，勸人們去租房甚至是賣掉現有的住房。因為就現在的國情，自己有住房相比租房，確實能夠大大提高生活品質，這是一個不可迴避的事實，更何況住房還涉及到戶口、小孩入學的問題。不過，鑒於當前的局勢，如果買房，應該注意不要買總價過高、按揭太多、超過自己支付能力的房子，而且應該在財務上留有一定的餘地。這是因為未來的幾年，中國經濟很有可能遭遇極大的危機，如果現在超過自己的財務能力按揭，一旦未來經濟不景氣，就有可能把自己帶入非常悲慘的境地，另一方面，即便是從現在的經濟能力來看是可行的，如果未來經濟不景氣，遇到減薪甚至是失業，也會因為房子問題使自己立即進入財務困境。日本上世紀九十年代房地產泡沫破裂的時候，曾經有無數的日本人因為在經濟繁榮時買入高檔物業而面臨嚴重的財務危機。 回頭說我跟房子的事情， 「複習經濟學」是很久以後的事情，如果不是父母、准媳婦和未來丈母娘的壓力，我當年還會繼續看空下去。可是形勢逼人，2008年的時候，在這「三座大山」的壓力下，依然堅持看空的我，還是在望京買了自己的第一套二手房。一居改造的小兩居，七十八平米，平米價一萬三，總價一百萬出頭，首付五十多萬，還有十年的貸款，月還款額度人民幣六千二百一十八元。 買了房子之後的好處是，看待事情的態度更加客觀和平和了。人都有很嚴重的心理暗示，就好像炒股票，牛市踏空的人，總是覺得股票會跌，拿著股票的人呢，即便大盤從6000點都跌到了1600點了，還是從各個角度給自己解釋，大盤會漲回去的。買房子也是一樣，沒買房子的總是覺著房子要跌了，有幾套房子的人，則天天想著房子會漲，一聽有人說樓市要跌馬上就罵街。 有一套房子的人心態最好。因為房子漲了，雖然賬麵價值增加了，可是也不能賣了獲利，房子跌了嗎，賬面上看是虧了，可是好歹貸款也沒多少了，不會因此倒閉破產，而且真要跌了，還有機會換套大點的房子呢。我周圍的人，有一套房子的人，雖然從心理上來說，應該盼著漲才對，其實多數都在盼著跌呢，這樣才有可能換套大一點的或者是離城近的房子。
最後說說未來房價的趨勢，雖然從短期來說，預測房價是很困難的，因為從短期來看，市場價格的表現摻雜了很多因素，這裡面有真實的需求，也有投資、投機的因素，投資也好，投機也罷，跟人的心理關係很大，所以短期價格很難預測，而如果想預測時間，就難上加難，需要的不僅是超人的頭腦，還要有過人的直覺與心理，實話說，我做不到這一點。其實別說是我，偉大如費雪、凱恩斯、格雷厄姆都曾經在美國1929年的股市崩盤中賠的一乾二淨，曾經預言東南亞金融危機的諾貝爾獎得主克魯格曼，也說不出市場開始下行的具體時間，只能是定性的做做分析。想來想去，這世界也許只有索羅斯能夠做到這一點，可他也不是百發百中。 不過，從中長期來看，價格的走勢最終都會受真實的供給和需求、受表象背後的宏觀經濟形式的影響，所以房價的中長期趨勢還是可以分析的。我這本書會包含以下一些內容： 1. 目前中國房地產市場的形勢，以及背後的宏觀經濟形勢。 2. 中國房地產市場未來的發展趨勢。 3. 中國和世界經濟歷史上的一些類似的泡沫經濟的情況，它們的起源、發展和結果。 我希望我寫的這些東西至少能對以下一些人群產生一點作用。 一是正在為買房而焦慮不堪的年輕人們，其實大可不必。雖然我不敢像很多人那樣拍著胸脯說一兩年之內，房價必然大跌，但是只要把時間再放長一點，那麼房價一定會恢復正常，屆時大部分人買房並不會像今天這樣艱難。當然，房價恢復正常的途徑會有不同的可能性，也許是從現在開始就逐漸下跌，房地產進入熊市，但是也不排除「我們公司」通過通貨膨脹的方式，逐漸抬高人們的名義工資和其它產品的價格，從而使的房價回復正常。如果經歷的是第二種途徑，對很多有積蓄的人來說，是一個財富洗劫的過程，特別是小有餘財的中產階級，因為富人們的財產一般不會是儲蓄，而是以各種資產的形式體現，通貨膨脹對他們的衝擊也不會太大，而窮人們呢，就像現在一無所有的年輕人，在這個過程中會覺得生活很艱難，不過也不會有多大的損失，反正也是一無所有嗎。 二是有權力做決策改變現狀的當權者們。現在房價問題之所以如此熱鬧，是因為它已經不是簡單的某個商品的價格問題了，而是已經深刻影響到整個社會，並且已經改變了正常的社會秩序和社會激勵導向。這種導向會對我們社會產生長久的、深刻的負面影響，對於社會和經濟的損害將是難以估計的。 雖然我個人一直都明白，要想在這個社會混的好一點，絕對不是簡單的依靠能力和學識就可以。可是對於整個社會來說，要想健康的發展，那還是要有一個基本上的價值導向，這個價值導向簡單說就是，聰明的要比不聰明的混的好點，努力的比不努力的混的好點，在公司裡面職位高的人要比職位低的人有錢點。 不過，僅僅因為一個房子，現在中國社會的價值導向和激勵已經完全扭曲。 以我們公司來說，現在成功的標準基本上和工作、奮鬥這些詞語無關了，而是要看你是否及時做了「正確」的決策，在北京及早買了房子，如果父母恰好有點錢，自己行動又夠迅速，比別人早一步在北京買了房子，甚至買了兩套三套的，那你要比做什麼總監、部門經理「成功」多了。我們公司的一個清潔阿姨，因為拆遷，儼然已經家資千萬，絕對比我們部門中任何一個人都成功。實際上，這一現象對於大家的激勵也是很明顯的，因為相比現在的房價，你比別人每個月多掙三千、五千，基本上沒有任何實質意義，別人只要比你早兩年三年買房子，那你現在就是再干二十年、三十年，可能也趕不上他的家產。所以工作、奮鬥對人們來說，已經沒有太大意義。 從短期來看，GDP、供給、需求這些數字都對於經濟都有非常重要的作用，可是從長期來看，這些都是過眼煙雲，不過是數字而已，真正決定一個國家實力的還是數字背後實實在在的生產力和科技水平，而這是要靠全體國人，特別是年輕一代的創造力和埋頭苦幹的。不過，當年輕人們都背負著沉重的經濟負擔，每天為了還房貸而奔波時，他們是沒有辦法安下心來，踏踏實實的奮鬥和創造的。我們常常說國人目光短淺，不能沉下心來做事，而西方人做事更踏實，追求長遠的目標。可是，我們不敢奢望像西方人一樣擁有高福利，只要年輕人們的負擔稍微減輕一些，房價比現在降低一半，看看現在年輕人們是不是會更踏實，更有創造力。 前些日子看了一篇文章，說民國時期是中國近代思想最活躍，最有創造性也最人才輩出的年代。在那個時代，一個教授的月收入是400～600銀元，副教授是260～400銀元，講師是160～260銀元，這是1927年國民「我們公司」教育委員會制定的大學教員薪俸標準。當時的物價水平如何呢，在北平，一個銀元可以請一頓涮羊肉，上海一個銀元能買兩份西餐。而在北平，一個四口之家，80銀元就足以維持體面而正常的生活。胡適1917年剛入北京大學做教授時，薪水260銀元，當時和同鄉合租了一處房子，房租一個月是六個銀元，平均每人分攤三個銀元，在北大的食堂包伙，每個月開銷不到六個銀元，而且伙食很豐盛。這樣的生活比他在美國要優越的多，所以胡適很滿意，從此就安心於學術研究了。如果今天的中國能夠回到低稅負、低負擔、高個人收入的時代，年輕人們不用在為了工作、房子、結婚、孩子、子女教育這些問題而整日奔波時，他們自然也就能將精力用於個人能力的培養，能夠踏踏實實的做學問和工作了。 從這個角度來看，現在的房價問題實在已經成為關係到國計民生的大事了，可是人們僅僅看到了現在房價問題給人們生活帶來的艱難，當權者擔心的是由此帶來的人們的激烈的反應，可是大多數人都忽略了由於房價問題給社會秩序和價值導向帶來的深層次的影響，而這種影響對於國家未來的發展帶來的損害比人們看到的問題可能更嚴重，影響也更長久。 我把這本書分為了三個大部分，分別是表象、本質和歷史。 第一部分叫做表象，又分了五章，分別是房價有多高，房子多不多，誰在賣房子和誰在買房子，最後是綜合分析。房價高低是最後的表象，而房子多少、賣房子和買房子的人一起構成了供給和需求，是決定房價的原因。不過這些原因也不過是由於眾多複雜的經濟因素所導致的，所以我一併將它們稱為表象。 第二部分是本質，與第一部分的表象相對應，這一部分講述的就是表象背後的決定性因素，最後這些因素都會歸結到需求或者供給，從而最終決定房價，主要涉及到的因素包括人口、城市化進程、宏觀經濟形勢和政策的影響以及近三十年來的房地產政策的演變。 第三部分是歷史。這一次中國房地產的熱潮，是泡沫經濟已經無疑。在人類的經濟史上，各種各樣的泡沫經濟已經層出不窮，這一部分就給大家展示一下經濟史上的一些主要的經濟泡沫，特別是和這一次中國房地產泡沫比較類似的情況。
目錄
第一部分 表象 第一章 房價有多高 第二章 房子多不多 第三章 誰在賣房子 第四章 誰在買房子 第五章 未來向何處去 第二部分 本質 第六章 表象與本質 第七章 人口紅利、經濟增長和房價 第八章 城市化與房市泡沫 第九章 中國的宏觀經濟與房價 第十章 中國房地產政策的演變 第三部分 歷史 第十一章 瘋狂與理性-泡沫經濟的演變途徑 第十二章 日本房地產泡沫 第十三章 民國時期的通貨膨脹 第十四章 法國密西西比泡沫 第十五章 海南房地產泡沫
第一部分 表象 第一章 房價有多高 關於北京房價，網上流傳過一個帖子： 最近，國家某部公布了一項統計數據，告訴人們：你要不是三大式人物（大款，大官，大腕）而想在北京買套100平方米總價300萬的房，社會階層所付出的代價請看： 1：種三畝地每畝純收入400元的話要從唐朝開始至今才能湊齊（還不能有災年） 2：工人：每月工資1500元需從鴉片戰爭上班至今（雙休日不能休） 3：白領：年薪6萬，需從1960年上班就拿這麼多錢至今不吃不喝（取消法定假日） 4：搶劫犯：連續作案2500次（必須事主是白領）約30年。 5：「服務員」：連續接客10000次，以每天都接一次客，需備戰10000天，從18歲起按此頻率接客到46歲（中間還不能來例假) 以上還不算裝修、傢具、家電等等費用 這個帖子中除了「某部公布了一項統計數據」這句話是虛構的，其餘內容基本屬實。目前北京的房價，在五環以內的新房，基本上都在三萬每平米以上，即便是通縣的房子，一般也都在兩萬左右，所以一百平米的房子三百萬並非誇張。 為了更清楚地給大家展示一下中國房價的發展，我想先說說我在北京的一些事情。不為別的，只是為了比較直觀的記錄一下北京的房價，現在官方和各種機構關於房價的統計數字很多，不過看這些數字，遠不如我們的直觀感受來的更直接。 就以2010年的北京房價來說，我們誰都知道，從2009年到2010年的頂峰，漲了大概有百分之六七十，可是官方的統計數字愣是還不足百分之十。 我2003年大學畢業以後到北京工作。當時稅前工資一千五，外加補貼五百，扣除各種名目的稅、險、金之後，每月到手不足兩千。不過還好，當年公司提供住宿，宿舍在望京，九十年代的舊房子，四個人一個兩居室，兩人一間，雖然地方不甚寬裕，可是比起今天的畢業生們，已經十分滿意了。 當時我在東四環邊上的一個地產項目工作，項目在朝陽公園南門對面，是當年有名的高檔住宅。剛開盤時的價格是九千多，我到項目的時候已經漲了很多，大約是一萬三。一萬三的「豪宅」我們可是不敢問津的，當時我們公司有個中層領導，買了個七千多一平米的房子，我們都驚嘆他的富有。能買起這裡房子的人，都是絕對的有錢人，當年我在項目上看見好幾個經常在電視上露面的人來這裡買房子。 還有一些人，雖然在電視上沒見過，可是一看也是有錢人，有一次兩個穿著時髦的女人來看房子，看完房子後，其中一個人直勸另外一個人說：「哎呀，這裡的房子就是這麼小了，反正你也不是自己住，隨便買一套得了」。 還有一次，我們剛綁完樓板鋼筋，設計院忽然下發變更要求改圖紙，原來是有人買了兩層要做躍層，所以讓我們在樓板上留個口子。 當年這些人的有錢都讓我們羨慕不已，心想什麼時候我也能買的起一萬塊錢的房子就好了。 在我們旁邊也有一個工地，就是後來大名鼎鼎的棕櫚泉，當時也賣一萬多。我們項目的人都覺得棕櫚泉做的很土氣，又是個本地的土老闆做的，不像我們項目是美國公司開發的，設計的也很有品味。不過後來棕櫚泉因為賣的慢，名氣反而比我們項目大的多，而且因為價格一直在漲，所以棕櫚泉也因此比我們項目多賺了很多錢，棕櫚泉的老闆曾偉因此而大賺了一筆，一度在北京大有名氣，甚至被傳為曾慶紅的兒子，其實不過是空穴來風，誤傳而已。 2009年我回到北京，在東三環的燕莎友誼商城邊上的一個寫字樓上班，我們辦公室旁邊有個房地產項目，是九十年代末期有名的爛尾樓，當年叫做瑞城中心，停了十年一直沒有動工，在2009年時我們忽然發現這個項目又動起來了。後來知道這個項目原來是被曾偉接手了，和他合夥的還有香港鳳凰衛視的老闆劉長樂，重新開工之後的項目名稱是四季公寓，想必是四季酒店也有份參與這個項目，項目對外的業主公司是長青有限公司。 不過這一次的曾偉沒有做棕櫚泉時那麼幸運，先是趕上了國內調控房價，所以四季公寓一直賣的不好。而不久前，還因為行賄的問題竟然在香港被拘了。 說說當年其它一些地方的房價。2003年的望京還是一片荒涼，沃爾瑪、新世界的影子都還沒有看見，華堂、華聯也都沒有開張，我們當時能夠念出名字的小區就只有一個望京新城，房價五千多，我們當時覺得已經是天價了。只有通縣這樣的地方才是像我這樣的年輕人可以夢想的地方，2003年時的房價是三千多一平米。 買房子這個事情對於像我這樣剛畢業的學生來說，基本上是不敢想像的。我辦公室有個同事，比我早兩年畢業，2003年時正在到處看房子，我們正在做的項目他自然是不敢問津，所以只能去看別的項目了，當時工地附近正好有另外一個項目，陽光上東，還沒開盤，剛打出來廣告，我們覺得這個樓應該不會太貴，就攛掇他打電話去問，結果對方說他們的定位是一萬左右，我們那位同事是紅著臉掛電話的。 後來我們聽說2004年他在望京買了房子，五千每平米，我們已經覺得他很有錢了，能買得起五千一平米的房子。
因為實在是生活的太鬱悶了，2004年我就離開了北京，到外地工作了兩年，2006年初，我攢了十萬塊錢殺回北京，又開始到處看房子。 因為之前比較熟悉，再回來後我還是住在望京，跟人合租了一個房子，月租九百。2006年望京華聯剛剛開業，沃爾瑪也開始動工，機床研究所對面的正時傢具已經遷走，那裡夷為了平米，準備動土蓋新樓，西門子正在蓋新辦公大樓，一切都已物是人非了。 一看房子才發現，雖然攢了兩年的錢，可是房價也水漲船高了，2003年望京的房子是五千，2006年已經漲到了八千以上，連通縣的房子都已經漲到了五六千了。這麼一算，如果我2003年不離開北京，在望京買一套八十平米的房子，總價大約四十多萬，可是到了2006年的時候就要六十五萬了，我這兩年攢了十萬，可是買一套八十平米的房子要多掏二十五萬。 這一次我看了不少房子，第一站是望京的嘉美風尚，當時網上的價格是八千五，我比較了半天，覺得這個比較合適，可是買不起太大的，最多只敢奢望八十平米左右的兩居。到現場看房時，感覺十分慚愧，因為其它人都是西裝革履開車去的，我穿著圓領體恤步行著就去了，不過售樓小姐素質很高，還是很高興的接待了我，但是很遺憾的告訴我，八十平米的現在不能確定，需要等消息，如果是三居的馬上就可以定。我並不是不喜歡三居，但是沒有錢，所以只能失望而歸。數個禮拜之後，這個售樓小姐又聯繫過我，說兩居的是有了，不過要九千五一平米。因為憤怒售樓小姐的行為，而且也覺得價格有些貴，所以我最終放棄了這個樓盤。前幾天我和老婆一起路過這裡，看了二手房中介的標價，已經是兩萬五一平米了。看了幾個樓盤之後發現，從網上看到的價格，通常都比現場實際報價要低，在2008年「我們公司」調控房價時，情況則恰好相反，現場問到的價格總是比網上的標價低，還有各種各樣的優惠。回頭來看，2006年正是中國房地產泡沫開始風起雲湧的一年啊。 接著看過的一個樓盤是明天第一城，也是當年比較熱門的樓盤，當時標價七千，我當年好容易弄清楚了立水橋在哪裡，也去走了一遭，覺得還不如在望京合適呢，然後就放棄了，現在這裡的標價是一萬九。 還看過一個叫做炫特區的項目，當年的價格是八千五，去現場看了之後才發現，2003年剛畢業的時候就陪同事去看過這裡的房子，那時的房價是五千五，寫到這裡我特意上網去搜了一下，現在這裡的房價是兩萬四。 我也去不少的房展看過，不過房展的情況實在是太混亂了，浪費時間還找不到什麼有用的信息，還不如從網上看來的有用，有一次終於看到了一個房子，在西三環，價錢也算合適，長期以來，我一直活動於北京東部，很少到西邊，就和一個同事一起跑過去看了看，本來人家是有看房班車的，我們覺得坐他們的車去太沒面子了，就自己坐車過去，先坐一號線，出了地鐵之後又倒公交，然後又按照他們的地圖七拐八拐，走了半個多小時才終於在一堆立交橋交叉的拐角處看到了那個項目，可是我的朋友已經到了忍耐的極限，結果我們在幾乎就要到達目標的時候撤了。 當年在北京西邊還看過一個房子，叫做榮豐2000，2006年時大概賣八千多，這個項目不止房子的戶型十分奇怪，還建在火車道邊上，我一直很好奇，什麼人會買這樣的房子，不過現在即便是這樣的房子，房價也在兩萬以上了。 後來我也去過幾次北京西邊，一次是去看一個十年未謀面的高中女同學，還有幾次就是接送現在的老婆了。每一次去都是在晚上，總是感覺立交林立，陰氣森森，沒有留下太好的印象，所以也就放棄了在西邊買房子的想法。 2006年的看房史就這麼結束了，最後還是沒買，沒買的原因有兩個，一個是當年囊中羞澀，自己中意的房子都買不起，買得起的又不喜歡，另外一個原因，就是我當時覺得北京的房價已經很高了，應該是快要跌的時候了。 2006年之後，我又離開了北京一段時間，再次回到北京是在2007年底。進入2008年之後，房價在「我們公司」的調控下曾經有過一段短暫的下跌，可是即便如此，與2006年時的房價比也是不可同日而語了，2008年連通縣的房子都漲到了一萬以上，望京的房價最高曾經衝到了一萬五以上。 我認識的很多人都是在這段時間買得房子。我認識的一個女生，2008年時以一萬一的單價在望京買了套二手房，還有一個朋友以一萬三的單價在西四環買了一套新房。 我當時仍然堅信房價必跌。可是我的現任老婆不幹，再加上雙方父母的壓力，雖然依然看空，可是考慮到愛情無價，所以也就忍痛出手了，在年中的時候，以一萬三的單價買了現在的房子，七十八平米，總價一百萬還多，首付了五十萬，還有十年的貸款，月還款六千二百一十八元。 說說之後的情況吧，誰也沒有想到，隨後「我們單位」「我們公司」就掉轉了矛頭，從調控房價變為刺激房價了，「我們公司」控制房價從來沒有效果，可是刺激房價的效果卻立竿見影，從2009年開始，北京乃至全中國的房價都一飛衝天。2009年初的時候，我買的那個房子單價還不過是一萬六七，2010年巔峰時期竟然漲到過三萬。通縣的房子，也都是動輒兩萬以上，我一個同事在六環買得房子單價都一萬以上。 我前面說，我只有一套房子，所以再漲也沒法賣，那是因為我很不幸有一張北京戶口，還捨不得放棄，總想著將來我的兒子在高考時可以少考個一百來分，還能上好大學。 但是還真有賣房子的，我一個同學的妹妹，2005年和男朋友一起在北京買了套房子，2008年兩個人賣了房子，帶著200萬的家產回老家去了。 不過，我們大部分人還是要在北京生活下去的，即便不在北京，也要在其它地區生活，也要買房子，於是很多人都會關心一個問題，房價到底什麼時候會跌？ 我認為要回答這個問題，要弄清楚三個問題： 1.房子多不多 2.誰在賣房子 3.誰在買房子
第二章中國的房子多不多 現在中國的房子多不多？這個問題很難回答，難回答的原因在於國內現在沒有科學的統計數據，所以我們只能找一些側面的數據去觀察這個事情。 前段時間，網上爆出個事情，有人根據不走數的電錶統計，全國有超過6000萬套房子空置，按照三口之家計算，這些房子夠大概兩億人居住，我本來還不相信這件事情，不過後來專家們都紛紛出來闢謠了，我倒是開始有點相信了。因為無數事實已經充分證明了專家們預測的「準確」性，只要你從反面去理解，基本上百發百中。 我的方法是觀察掛牌出手的新房和二手房的數量，現在的網路真是發達，只要坐在家裡，打開「淘寶」網，就能知道有什麼房子在賣，價錢是多少，雖然我沒有一個個去數到底有多少套房子，不過就我每天關注的北京，在售房子的數量真是太多了，尤其是二手房的數量。 當然從這些網站上看的數據也有一些問題，新房的信息基本上還是比較準確的，可是網上掛的二手房信息，很多早就賣了還在掛著，很多信息又是重複的，所以即便是一間間的數出來，數據也不完全準確。 為此，我做了另外一項研究，研究對象是我周圍的人，包括我的同事、朋友和親戚等各種我認識的人，研究內容就是他們持有房屋的情況。 先從我周圍的同事開始研究。我在一個國企工作，按照網上一個帖子的分類，我工作的公司是典型的競爭性國企，就是說福利不太好，工資也不高，虛榮一點說，收入大概在各種企業中算是中等水平。 我在的公司部門一共有十三個人，部門經理40歲，兩個部門副經理都是35歲左右。剩下的員工中，有一個是去年剛畢業的學生，其餘的都是畢業5年到8年左右的老員工。十三個人中，有兩個人是土著北京人，剛畢業不久的那個學生和另外一個畢業五年的同事，其餘的人都是大學畢業後分配到北京的。十三個人現在都是北京戶口，其中九人有房，四人無房，比例算是很高了，部門經理比較厲害，個人擁有六套住房，因為他年紀比較大，曾經做過公司高層，後來在鬥爭中被拿了下來，雖然前程也就這樣了，可是瘦死的駱駝比馬大，畢竟早年攢了不少家產，置業也比較早，他現在也不在乎什麼前程了，就是在公司混日子。兩個部門副經理各有一套住房，都是工作後和媳婦（老公）一起奮鬥買的，住的都比較遠，一個在回龍觀，一個在天通苑，還有兩個同事各有兩套房子，都是由於父母家境不錯，剛畢業不久，在2002~2004年間就買了第一套房子，在2005年前後又買了第二套，其他有房的都是只有一套，其中有兩人分別買的是經適房和限價房，買的比較早，那個時候手續還比較簡單，有一套房的人群中，買在通縣的人有好幾個，上班很遠，每天早上要提前至少一個半小時出發，喊著號子擠地鐵。沒有房子的四個人中，一個工作了七八年的，屬於一直猶豫不絕沒買房子的，結果越往後越買不起的，我們都稱之為「杯具帝」，本來聰明能幹的主，可是就是在買房子這件事情上猶豫不絕，結果辛苦攢了好多年的錢，還比不上在通縣買了房子的人升值的多。還有三個沒房子的，一個畢業五年的男生，剛畢業的一個小女生，家都在北京，自己沒買房子，家裡的房產不少，其中那個小女生應該家裡還是頗有地產的，據說正在等著拆遷呢，以後就是富婆了，還有一個是畢業了五年的女生，屬於逍遙自在的主兒，天天風流快活，泡吧找男朋友，據說男朋友是按照月拋型和日拋型計算，這麼算下來，我們部門13個人，一共有16套房子，平均一人一套房子還多一點，當然他們的房子都是與家庭共有的，但是數量也確實不少了。 其實我還應該說一個人，就是我們公司里做清潔的阿姨，她不能算我們部門的，算我們公司的，算下來，他是我在部門裡面天天見的人中，唯一能夠跟我們部門經理鬥富的人，她是典型的老北京人，以前家裡有面積不小的平房，因為收入不高，本來一直生活的凄凄慘慘的，可是時來運轉趕上了拆遷，現在據說家裡有好幾套房子，還有幾百萬的存款，總資產過千萬。 說完了公司，說說我的同學朋友的情況。 我的一個初中同學，高中畢業後由於家庭原因，輟學到北京打工，後來又把她的高中同學兼女朋友弄到了北京，由於來北京比較早，兩人又都是極聰明的人，2001年就在通縣買了第一套房子，2006年左右在燕郊買了第二套房子。 我的兩位高中同學，兩人一起到北京念大學，一起畢業然後結婚，2006年在望京買了第一套房子，單價8000，總價六十四萬，首付了五十萬，現在貸款已經全部還清了。 我認識的一個小女生，2004年畢業，曾經還一度喜歡過我，跟我約過幾次會，2008年房價低谷時在望京買了一套二手房，七十多平米，單價大約11000，之後就再沒工夫搭理我了，看來房價對人的心理還是很有影響的。 還有一個女同學，曾經和我一起淪為大齡青年，本來我還幻想了半天，可是忽然有一天跟我說很苦惱，因為同時有兩個男生追求她，不知道該選擇哪個，我苦口婆心的勸了她半天要慎重（意思就是一個都不要選），最後她還是把握機會，選了一個人共築愛巢去了，並於2009年在立水橋買了房子，之後就天天請教我裝修的問題了，我還借了兩萬塊錢給她去做裝修，至今尚未歸還。 想來想去，我的同學朋友中，似乎沒有房子的人還真是不多。說一個，是我在高中喜歡過的姑娘，後來在我還獨自飄零的時候，就找了個男朋友，不過現在還沒有結婚，不過人家是鐵了心指望男朋友買房子的。 還有一個，也是個女生，本來在2008年時買了套房子，後來考了個美國的MBA，手裡沒錢，在2009年七月份把房子賣了去讀書了，不知道她現在是不是覺得這個MBA的成本有點太高了呢，看來精通金融的美女也有失手的時候。 這麼算下來，有房人的比例還是很高的，我周圍人的基本情況是，三十歲左右，結了婚，有普通大學以上學歷，工作比較穩定的，普遍都有住房。當然，如果不是畢業的早，或者父母比較有錢，典型的情況是：房子在通縣、天通苑、回龍觀，2000年以前畢業的人，工作6-8年買房，房價35萬，首付十萬，大部分自己出錢，2000年以後畢業的人，一般工作3-5年買房，也就是買在2008年前，總價60萬，首付20萬，自己出5萬，雙方父母一共支持15萬左右。不管怎麼說，在北京的青年們，擁有房子的比例還是比較高的，買房的最初年紀也都比較年輕。 當然，不可否認，確實有很多人是沒有房子的，哪些人呢： 1.民工； 2.學歷比較低的打工者們，如服務員，保安等； 3.民辦大學、較差的公辦學校畢業的大學生，工作不穩定； 4.工作時間不長的白領們，指普通大學以上畢業，工作穩定，未來前景較好的人群； 5.部分收入較高，但是工作區域不穩定，並不是置不起業，但種種原因尚未置業的人們。 如果考慮上面人群中，大部分人只是來賺錢，最後並不打算待在北京，那麼實際上準備在北京安家立業的人群，房屋的擁有率還是很高的，如果考慮擁有兩套以上房子的人大有人在的話，而且隨著老一輩人的去世，還會空出很多房子，那麼就北京現在的情況，已經蓋起來的房子確實足夠人們居住了。 當然，我這裡說房子夠多了，絕沒有隱含房價一定會降的意思，如果放在其他國家，某種程度上可以這麼說，但是在非理性的中國，這樣說是會犯錯的，如果人們夠理性的話，房價就不會漲到2010年的水平，就不會出現現在「我們公司」使出各種手段調控房價，房價還不跌反漲的局面。 我的這個分析結果只是說，在房子這麼多的情況下，如果「我們公司」真的想讓房子降下來的話，是有可能的，或者說，房子夠多是房子能降的必要條件，而非充分條件。 要回答房子到底能不能降，或者說先回答為什麼屢壓不降，還要進入第二個問題，賣房者都是什麼人，這些人處於什麼狀態，有什麼心態。 第三章誰在賣房子 上一章討論了一個重要的問題，國內城市現在房屋的存量到底多不多。這一章討論另外一個問題，賣房子的都是什麼人，他們處於什麼樣的狀態，有什麼心態。 其實，正在賣的房子無非兩種，新房和二手房。 先說賣新房的，當然就是房地產商了，說到這裡，需要先提及一個事實，如果放在歐洲和美國，其實二手房的才是房屋銷售的主力，因為這些國家城市房屋的存量夠高，城市人數也比較固定，很多國家的人口可能還在不斷減少，而且像德國、英國這些國家，產品質量做的又好，一套房子住了上百年了還不壞，所以這些國家基本不需要蓋太多的新房，房地產市場做的事情，通常就是你把房子倒給我，我把房子倒給你，所以其實看國外，房地產商成了頂級富豪的真是少之又少，房地產商成了巨富的，世界上只有兩個地方，一個是中國香港，一個是中國大陸。 不過在中國，房地產的大幕才剛剛拉開，雖然「老闆」1978年去新加坡等地方轉了一圈之後就羨慕不已，說要在中國搞房地產，不過隨後的二十年基本上是小打小鬧，主要是在深圳、海南等地方做個試點之類，中國的房地產政策基本上還停留在福利分房的年代，沒有出現太大的變化。不過就是這樣，那個彈丸之地海南，當年還只是個農業為主剛剛獨立的省份，經濟並不發達，在1992年時就在房地產上著實火爆了一把，當時是全民赴海南炒房子，就如今天的全中國似的，後來朱"CEO"上台，一記鐵拳，就把海南打下去了，從此之後海南經濟一蹶不振。 而全中國的房地產大業，是從1998年才開始的，也是朱"CEO"扶正之後的第一年，這一年「我們公司」正式宣布徹底停止福利分房，將房地產市場化。據說當時潘石屹剛剛在北京開發了SOHO現代城，可是賣的不怎麼樣，任是請什麼專家大師做銷售策劃，就是賣不出去，可是國家的政策公布不久之後，潘石屹忽然發現，他的房子賣的快了，很快就供不應求賣完了，也成就了一代房產明星大亨的大業。 我前面提到這一章要分析賣房人的狀態和心態，狀態主要是說資金情況，心態嗎，就是說著急不著急賣，是賣出去賣不出去無所謂，還是說指望著這個謀生，一定得賣出去呢。房地產商們是就做賣房子生意的，所以當然是很著急賣掉房子的，當然，在狀況好的情況下，比如說2006年時，很多房地產商確實在捂盤，捂盤是為了賣個更好的價錢，不過房地產商們的捂盤還是有限的，因為對於企業經營，現金流很重要，你就是利潤再好，現金流出了問題，公司還是要倒閉的，順馳當年那麼牛，結果在房地產最熱的時候倒閉了，不就是資金鏈出了問題了嗎，所以房地產商們捂盤是捂盤，但是捂的差不多的時候還是著急賣的。 說到資金，我因為喜歡研究股票，正好又是做房地產相關行業的，所以對於房地產的股票就比較關注，對各個房地產公司的年報我全都門清。 關注多了，我就發現，雖然這十年來中國的房地產行業很火爆，可是從2006年來，大部分上市房地產公司的總現金流雖然是正的，可是所有房地產公司的經營凈現金流都是負的，請一定要注意是所有的房地產公司的經營現金流。 這說明了兩個問題，第一是大部分房地產公司都在大規模擴張業務，這一句似乎是廢話，不用我說大家也明白；第二就是所有的房地產公司都是靠貸款度日的，而且是大規模的貸款。 按說貸款那麼多的話，房地產商應該小心自己的現金流，可是現在的現象很奇怪，2008年時，中國打壓了那麼久房地產，可是房價就是不降，銷售量都降到冰點了，可是還是死撐著。現在又是這樣，從三四月份「我們公司」開始打壓房地產了，銷售量又是大幅度的萎縮，可是房地產商就是死命撐著，後面我會分析道，為什麼房地產商們銷售量都這麼低了，寧可冒著資金鏈斷裂的巨大風險，就是不敢降價，而即使降價，也一定要以各種優惠明目，就是不明明白白的降價，原因在於現在房產持有人的結構和買房人的構成，造成現在中國的房價，要麼繼續漲上去，要麼就是暴跌。 可是關鍵在於，為什麼房地產商們資金鏈這麼緊張，硬是撐的住呢，我開始一直沒想明白，不過後來潘石屹把原因給說出來了，回到2008年，房地產商們能夠挺那麼長時間，硬是等來了「我們公司」改變政策，開始拉動房地產，是因為銀行們一直在給房地產商補充血液，增加貸款，所以房地產商們能夠一直維持資金鏈不斷，這裡面地方「我們公司」是給了房地產商很大支持的，當然，除了動員銀行給房地產商貸款，還有一些其他方式的支持，比如購地款的緩繳，從其他渠道協助房地產商融資等等。 2010年房地產商們又在撐著了，跟2008年如出一轍，道理還是一樣。所以，如果想讓房地產商急著賣房子，只有一個辦法，就是斷了他們的資金來源，讓他們不得不著急賣房子，著急賣房子就只有降價一途，一旦降價就會如同失了韁的馬一樣，一發而不可收拾。 問題在於，斷房地產商的資金是很難的，雖然現在「我們公司」出了些辦法，可是只要看一下2010年中國天量的信貸，就知道房地產商們拿到錢是很容易的，只要有貸款出來，他們就有辦法以各種明目把錢拿到，關鍵問題就在於，地方「我們公司」肯定是要在暗中幫忙的。當然，這件事情不能怪地方「我們公司」，對於現在以GDP為綱的中國「我們公司」來說，企業可是關係到地方「我們公司」的政績，更何況，現在地方「我們公司」的錢，一多半都是靠賣地給房地產商們的，你說從自己的利益出發，他能狠下心來動真格打壓房地產市場嗎。 其實，哪個娘不心疼自己的孩子呢。就在前幾個月，國資委發了個文件，要求78家央企退出房地產市場，有人說這是「我們公司」為了打壓房市，所以要求國資委這麼做，這麼看你就太單純了，你見過打壓物品價格的話，還要減少供給的嗎。其實，這說明「我們公司」這次是想要動真格的去打壓房地產市場，國資委怕傷了自己的孩子，所以要求這些企業提前退出，以免傷著了。果不其然，這個命令下來不久之後，「我們公司」的打壓政策就是一招接著一招，雖然說至今沒起了作用吧，可是也能看出「我們公司」對自己的孩子是多麼偏心。說完了新房，現在說二手房吧。二手房的持有情況比較複雜，我覺得大概有以下幾類： 一類是我們說的最熱鬧的外資，人們也一度把這個原因說成是房地產泡沫的罪魁禍首，不過其實外資炒房地產的確實有，也有一定的規模，但是畢竟對中國不熟悉，所以基本上集中在高檔的住宅和寫字樓，後者可能更多一些，而且，最近的一年中，外資已經大量收手，這個線索很難琢磨，不過看新聞比較多，也比較喜歡琢磨這個事情，有段時間，我曾經看到一些報道，說的是一些炒房客們大規模接手外商們的高檔物業，我突然意識到，其實這是外資們已經在出售物業了。其實外資熱錢流入國內一直是個熱門話題，熱錢流入的關鍵原因是賭人民幣升值，可是進來了，就不能閑著，中國的利息又低，股票2007年之後一蹶不振，所以總要炒點什麼吧，房地產無疑是最好的選擇。不過，現在外資該是流出的時候了，人民幣升值的事情現在雖然還很熱鬧，不過，如果是放在三四年前，我也認為人民幣還有很大升值空間，可是現在的情況已經變了，過去美國催人民幣升值，是因為人民幣兌美元幣值過低，所以要升起來，可是解決這個問題的辦法有兩個，一個是直接調整匯率，讓人民幣升值，這個人們看得很明白，還有一種選擇就是對內通貨膨脹，把人民幣的價值降低，那麼原來的匯率也就不低了。比如說，人民幣對美元匯率是8：1，可是實際上人民幣的價值兌美元是4：1，我再多發一倍的人民幣，那麼現在的匯率和人民幣的價值不就相等了嗎。 對於一個將GDP看的很重的「我們公司」來說，選擇前者，會立即打擊拉動GDP最重要的對外貿易，GDP增長率就會大降，問題很麻煩。可是選擇後者，會在暗中慢慢解決人民幣估值過低這個問題，還不會突然對對外貿易造成打擊，而且還能變相的對人民手中的錢征一筆鑄幣稅，何樂而不為呢。 （在通貨膨脹時，社會的總物質沒有變少，可是人們手中的錢能買到的東西少了，這就相當於發鈔票的「我們公司」向人們征了一筆無形的稅） 其實，通貨膨脹的好處還不只是針對外貿，對於現在把人民搞的水深火熱的房價來說，同樣可以採用這個套路，如果你一下子把房價打壓下去，那些房地產商們都倒霉了，至少也是門前冷落了，那麼這拉動GDP增長的第二條腿也就斷了，同樣是「我們公司」不願意看到的，可是採用另外一個辦法，通過通貨膨脹不斷的把其他產品的價格抬上去同時不要讓房價繼續漲，那麼最後的房價看起來，就沒那麼高了，同時也不至於對房地產市場造成毀滅性的打擊。 所以，你看「我們公司」在打壓房價的時候，從來都不說要把房價降下去，而是說要穩定房價，而對於人民幣升值，也一直是遮遮掩掩，實在不行了，就升上那麼一點點，應付應付美帝國主義。2010年以來中國的通貨膨脹率剎都剎不住，正是因為「我們公司」的智囊們早就想到了我說的通貨膨脹的招數，而且已經暗中實行了很多年了，只是現在弄的有點過頭了，所以又開始想辦法控制，凡事總是有利有弊。 說了半天，扯的有點遠，總之來說呢，外資其實並不是炒房者的主力，而且現在很多都已經撤場了。由此看來，外資都還是聰明的，就算是再怎麼熱鬧，往後的房地產也很難恢復2009年到2010年這段的風光了，其實，在股市裡，最後瘋狂上漲的那一段，正是大投資者們出貨的階段，在房地產市場上，道理是一樣的。 第二類持有二手房的人，也是被人非常關注的，是職業的炒房者，職業的炒房者與其它人不同，他們不做其他的工作，專門研究炒房子，但是最重要的不同點是，他們靠很高的資金槓桿來炒房，如果看股市最瘋狂的時候，房價的上漲程度是遠遠比不上股市的，但是房市相比股市的好處就是，房市是可以槓桿炒作的，也就是說你付20%的資金，就可以操作了，當然在股市你也可以從其它地方借錢然後來炒股，但是終究比不過房市這麼方便和名正言順。所以，職業炒房者都是有很大的資金，同時還要用很高的槓桿來進行操作，這些人大多數以前都是生意人，或者私人老闆，商業嗅覺靈敏，比如溫州炒房團、山西煤老闆等，也有一些人本身就是從二手房地產市場上成長起來的職業炒房者。高槓桿的操作最害怕的就是價格猛跌，可能會賠個血本無歸，所以當年深圳房價猛跌的時候，就有人賠的傾家蕩產了。可是大部分地區，都是撐了很久跌不下來，足夠這些人出貨的了，2008年是如此，2010年也是如此，而且，2009年到2010年這段時間，很多職業炒房者其實已經出貨了，你看2007年、2008年時，炒房團那麼熱鬧，現在還能聽說多少炒房團的事迹，這是大家要注意的一個現象。 現在我來說第三類人，我覺得中國持有房子的人，除了房地產商手裡的新房，我要說到的第三類人是最重要的一類。這一類人不是職業炒房者，而是一些比較富有的人，比如「我們公司」高官、企業高管、某些高收入行業的人，他們收入很高，但不是專業從事投資的人，所以就買了一些房子作為投資，像前面我說的我們公司那個部門經理，有六套房子，部門有兩個同事，也有兩套房子，其實我還認識一些人，比如某個分公司的經理，手裡有八套房子，還有個其它部門的同事，看著普普通通，手裡也有四套房子，我的一個同學，在另外一個發達城市，手裡估計有五六套房子，並且全部都在繁華地段，類似的情況還有很多，比如我的一個同學有一次看房子去了，準備要買了，結果那個中介說，這個房子的房主有十套房子，人在國外呢，他要等房子差不多都定下來時，才回來一次辦手續。等等，等等，我就不說了。 其實，現在的房價高居不下，而且打壓了這麼久，還下不來，這一類人才是問題的關鍵。這些人都不是專業投機客，所以從投資的角度來說，他們買房子，都是要做長線投資的，而且因為不專業，所以他們比較求穩，也就是買房子的貸款很少，大部分都是自己出錢的，很多人即使有貸款，也是很少的一部分，所以他們根本就不打算賣房子，就在那裡放著呢。因此，當「我們公司」打壓房價的時候，只要房價不是猛跌，他們根本不著急，二手房銷量的高與低，對於他們來說毫無意義。 那什麼情況會讓這些人著急呢，一個是收房地產稅，他們每年要平白無故的交很多錢，他們自然會著急；而最致命的，就是房價開始往下跌了，而且跌的幅度還不小，並且讓他們意識到，這次房價是一去不復返了，他們才會拚命往出賣房子，那個時候，就會如開閘之水，想止都止不住。 不過，房價開始跌的源頭，不能指望這些人，這些人沒有資金壓力，除非用房產稅壓他們，他們是不會主動賣房子的，前面我說了，現在外資和職業炒房者持有的房子也不多了，所以能壓的只有房地產商們了，如果房地產商們因為資金的問題撐不住了，首先開始降價，這些人也就會跟著行動。房地產商們是很明白這一點的，他們賣了這麼多年的房子，當然知道什麼人手裡有房子，現在的房子到底多不多，這就是我前面說的，為什麼房地產商們寧可借錢度日，也絕不敢降一點價格的原因所在，就是降價，也一定要找些眉目，比如說送東西，「淘寶」卡優惠等等，那就是怕給這些人信號：房價開始降了！！ 明白了這一點，其實我們也就知道了，要在中國把房價打壓下去，只有依靠兩點： 1.開徵物業稅，讓這些持有多套物業的人覺得無利可圖，開始賣房子。 2.控制房地產商的資金，迫使這些房地產商降價賣房子，最終迫使持有多套物業的人也跟著賣房子。 不過，到了那個時候，中國的房地產業，也就是一片慘狀了，會慘不忍睹，有些學者說，明年房價會小跌，現在大家應該明白，中國的房價，要不繼續漲上去，要不就是暴跌，絕對沒有中庸之道可以走。如果仔細觀察新聞就會發現，在人們開始剛提房產稅的時候，房地產商們都是很害怕的，網上很多帖子也都說房產稅會是房價的致命一擊。 可是最近一段時間，幾乎網上的所有輿論都說房產稅不會影響房價，而且會使房價更高，而且說什麼大部分網民反對房產稅，又說房產稅會對大部分人造成更嚴重的負擔。 其實，如果「我們公司」頂一個一刀切的標準，比如說一個家庭從第三套房子開始徵收房產稅，怎麼會對大部分人造成影響呢，而很多靠投資房產的人，必然會造成很大的打擊，這樣很多有三套以上房子的人就會賣出，不就會增加供應量了嗎。 不過，現在「我們公司」雖然是開始實施房產稅了，可是政策卻非常不得力，第一，在房價最離譜的北京之一不實施房產稅。其二，實施房產稅的上海，實在是不盡如人意。因為他只對新增購房時的多出房產，徵收房產稅。這會導致非常嚴重的後果。 第一是，在政策正式實施之前，會造成上海的房子搶購潮，推動房子再上漲一截，因為現在的政策意味著在政策實施前的房產是不計房產稅，而之後就要算了啊。 第二是，在實施了房產稅之後，最多抑制一些人的需求，但是不會使現在已經購買了多套房子的富人們賣出房子。我說過，現在房市，最嚴重的問題就是這些人持有的房子太多了，他們不賣，房價就可能還會維持。 第三是，這會給全國的其它城市造成非常不好的影響，其它尚未開始房產稅的城市，人們會認為，別的城市也很有可能按照上海的模式收房產稅，這樣，別的城市的人們就會從現在開始搶購房子，所以這一政策很可能讓全國的房子再上漲一輪。 所以，這次的房產稅政策實在是背道而馳了，結果非常有可能適得其反的。 其實，如果從2000年初開始看過來，房價走到今天的地步，很多都是因為「我們單位」「我們公司」的政策不得力造成的。 一方面，「我們單位」在實施政策的時候，太過考慮既得利益階層的利益，已經到了非常嚴重的地步，所以才導致今天很多的問題，房價是其中之一。 比如這次上海的房產稅政策，為什麼僅對新增購買房屋徵收，顯然是為了考慮某些人的利益。 另外一方面，「我們單位」有些政策可能確實是為了控制房價的，可是由於考慮不周全，結果效果適得其反。 其三，一是因為考慮既得利益階層的利益，二是害怕影響整體的經濟增長，所以「我們公司」在實施控制房價的政策時，往往舉棋不定，猶猶豫豫，結果強化了房地產商、中介以及投資房產的信心，反而更促使了房價的上漲。 其實，「我們公司」要麼就下定決心控制房價，那肯定能控制住的，現在控制不住，那是因為「我們公司」矛盾的政策導致的。要麼索性就從頭到尾就不控制，房價其實未必會到今天的地步，到了2008年的價格，可能就差不多了。 房價到了今天的地步，很多實在是由於「我們公司」給導致的。過，雖然如此，由於房價漲的太高，人們的信心都已經開始動搖了。 剛才看到一個帖子，也提到說現在溫州炒房團的消失意味著什麼，其實從2009年後期之後，人們就很少在聽說炒房團的動靜，網上新聞說過很多外資賣出房子的事情，只不過，現在輿論都是操控在房地產商和中介手裡的，所以對於這類言論，他們是不會宣揚的。 職業投機者的離場，正說明了一個問題，他們都已經在暗中出貨了，接貨的人是什麼人呢，就是那些稍微有點錢，買了三四套房子的人，他們的眼光，是沒法跟職業投資者相比的。 其實，歷次投機者中，到了泡沫破裂後，很多新聞都說多少人賠的跳樓，很少說有人賺錢了，其實投機是個零和博弈，有賠就有賺的，大部分職業投資者們，都是賺錢離場者，只不過到了泡沫破裂時，沒人宣揚這些人，注意到的都是跳樓的。 只是，那些賺了錢不出聲的人，對於社會沒多大好處，無數跳樓的，破產的，卻會對社會帶來極大的危害，把整個經濟拖入蕭條。 第四章誰還在買房子 其實對於現在房地產市場的狀態，房地產商和一些尚未脫手的職業投機者們都是很清楚的，倒是那些有些閑錢，買了兩套三套甚至是五套六套房子的人，並不是真的看清情況，只是看這些年房子一直瘋漲，就跟著買進來了，可是不知道很多人都是接了別人的盤，聰明人現在都已經脫手了。 不過即使看不清局勢，這些人也明白一個事實，如果徵收房地產稅的話，會對他們的利益造成嚴重衝擊。所以，我一直在說，就現在的局勢而言，房價不一定會跌，關鍵要看「我們單位」「我們公司」的政策是否正確，而且，就算「我們單位」「我們公司」的政策正確，還會受到地方「我們公司」的暗中抵制，所以效力會大大降低。可是即便如此，已經有人受不了我的分析了，當我在網上發帖分析房市的時候，已經有人對我表示不滿了，更有人給我發消息，說我不要胡說八道，之所以這樣，其實是因為我說到了很多人的痛處。 現在轉入正題分析第三個問題，那就是還有什麼人在買房子。不過，在說這個問題之前，我先說點別的：「我們公司」現在為什麼要打壓房價。 有人說，現在房價過高，導致大部分人都買不起房，人民怨聲載道。其實，問題沒有這麼簡單，就算大部分買不起房子住，還能租房子，只要那部分有錢人還在繼續買房子，「我們公司」就不會著急，而且也不願意打壓房地產。因為從九十年代末，中國GDP增長率就主要靠兩件事情撐著，一個是對外貿易，另外一個就是房地產，中國「我們公司」的領導們又十分重視GDP增長率，所以一般情況下是不願意打壓房地產市場的。 我們來看幾件事情，2003年時，本來年初的時候，央行開始提高利息，是想要控制房地產泡沫的，可是很快「我們公司」就出了一個政策，要把房地產作為支柱產業，從此開啟了房地產快速上漲的道路。2006年前後，「我們公司」也曾經出過很多政策控制房價，可是最後還是不了了之。最明顯的是2008年，本來房地產調控政策已經見了效果，如果按照那時的趨勢走過來，中國的房地產市場也不會像今天這樣災難深重，如果不是「我們公司」臨時改變了政策，房地產從那之後應該是在下行的趨勢，可是由於遇到了美國的次貸危機，為了拉動經濟，「我們公司」調轉了矛頭，從控制房地產價格轉而刺激房地產市場，結果才帶來了2009年之後的報復性上漲，其實，如果當時「我們公司」不改變政策，那麼就不會出現今天的局面。 那麼現在為什麼又開始控制房地產價格呢，主要是因為這一年中房地產價格上漲的太快了，凡事都有個度，現在的房地產中充滿了泡沫是無疑的，可是即便是泡沫，也需要有起碼的支撐因素，至少要人們心裡相信，房價還會繼續漲，這才有可能維持住繼續上漲的趨勢，如果做不到這一點，那就必然會下跌，其實縱觀歷史，哪一次泡沫最後不是以暴跌而收場，而一旦這樣收場，對經濟的殺傷力就是毀滅性的，現在「我們公司」擔心的就是出現這樣的情況，所以忍著心疼，也要控制房地產價格。 現在正式開始說我提到的第三個問題，那就是到了現階段，還有什麼人在買房子。 我前面提到，中國的房地產市場開始大規模發展是在1998年，不過，在此之前，其實房地產改革從80年代初就開始了，但那時都是小打小鬧。原因有兩個，一是人們手裡缺錢，就算是那時房子很便宜，大部分人也買不起，第二是，其時還沒有停止福利分房，所以在國家機關、國有企業工作的人，還在指望著分房呢，所以即便有些閑錢，也不會去買房，最初買房的人，通常是那些在香港、海外有個親戚，或者是早期的下海者，手裡有些錢，並且也沒有指望從國家分房的人。 可是到了1998年，「我們公司」頒布了新政策，停止福利分房，並且大力推行購房按揭。這兩個政策可謂擊中人們的要害，停止福利分房，把大部分人都推到了房地產市場上，而按揭買房，使很多人買房成為可能。 不過，在1998年到2003年這一階段，房地產還沒有隨後那麼熱鬧，因為大家收入比較低，能夠買的起房人並不多。房地產真正比較熱鬧，是在2003年之後，出現這樣的情況，有幾個原因。一是在2003年時，「我們公司」又出了一個政策，原來在1998年時，雖然說要停止福利分房，可是政策的基調是以保障房為主，到了2003年，因為非典的影響，「我們公司」再一次調整政策，改成了以商品房為主。 其次，這一段時間隨著經濟的發展，很多人手裡開始有錢了，特別是98年、99年畢業的那些人，他們是最早一批趕上停止福利分房的，也是房屋需求的最大群體，他們在剛畢業時不具備購買能力，但是在畢業了四、五年之後，開始逐漸具備購買能力了。 我認識的一些1998年前後畢業的人，買房時間大部分都集中在2003年、2004年這段時間。 不過，相比2005年之後的中國房地產市場，則2003年實在還算不上熱鬧。這裡有個重要因素，那就是城市人口的變化，我們知道在1998年時，除了房地產改革之外，還有一項改革措施，那就是開始了擴招，擴招之後，對於中國最大的一個影響就是城市人口的飛速增長，在99年之後上大學的這批人，他們的畢業時間是在2003年以後，具有房屋購買能力，恰好是在2005年、2006年。 我們現在常說，中國的房子是一對年輕夫婦加上雙方父母三家一起供，其實就是在2005年以後。 現在人們說房地產上漲的原因，有「剛需論」「炒房論」「外資論」，其實最初房價上漲的直接原因，確實是人們的真實居住需求，這也是房地產泡沫的誘因，其實如果你仔細觀察，你會發現，每一次經濟泡沫的開始，最初的原因都不是投機，而是真實的需求，但是在事件的進展過程中，投機因素會逐漸參與進來，並成為主要因素。 中國的房地產市場發展到2006年之後，投機性的因素開始逐漸濃了起來，原因就在於由於房價的不斷上升，而且速度開始加快，很多人開始意識到，投資房產是一件非常有利可圖的事情。炒房的人有外資，有職業炒房者，還有就是我提到的，也是最重要的一類，一些收入比較高的人，開始買自己的二套房、三套房、四套房做投資。這一類人對於房地產市場的影響，要遠遠大於外資和職業炒飯者，原因就在於中國的貧富分化比較厲害，而且大量人有灰色收入，很多人說是「幹壞事」官員導致了房地產價格的上漲，不無道理，不過還要加上很多人，比如企業高管、高級白領、海外華人等。 對此我是深有體會的，在2003年前後，我聽說的都是一些首次買房的人，即便是一些有錢人，也不會買很多房，最多是多買一套房子改善下居住環境，個人投資房子的事情還真是不多。 可是到了2006年之後，擁有多套住房的人忽然之間多了起來，似乎一個人最成功的事情，不是工資漲了，升了官了，而是擁有幾套住房，事實也確實如此，如果你有五套住房，比如說我的一些同事們，按照300萬一套計算，那資產就有1500萬了，試問即便是高級打工者，有幾個人一輩子能夠掙到這些錢。所以，一些錢不是太多的人，也會跑到比較遠的地方買個第二套房，我在望京買不起，我可以去通縣再多買一套啊，結果弄得通縣的房價一度比朝陽區還高呢。 那麼發展到2009年以後呢，買房的人基本上都是比較有錢的人，買自己的第三套、第四套房了，我認識的人，在2008年時，還是有很多是不太有錢的人買第一套住房，但是09年之後，真正買了自住的人，已經非常少了，我倒是看到很多人都在盤算，不過大部分人都放棄了，不是不想買，是買不起。 現在人們一說到房地產，經常是言必稱「剛需」，其實這不過是賣房的人忽悠忽悠別人而已，經濟學上說的需求，不只是說你想買什麼東西，還包括了限制條件，就是你真正能夠付諸實際行動的需求。如果不考慮經濟限制，只說希望和夢想就算需求的話，那我希望在北京擁有一套1000平米的大房子，房子裡面擺滿了高檔的傢具，古董之類的也要來它幾件，最好是從故宮弄出來的，差的咱還不稀罕，問題在於咱沒有那能力。你要說需要房子，那需要的多了，我的初中同學們，除了我算是念了個正經的大學，剩下的都是從高中、民辦之類的學校畢業，他們很多人也在北京，可是大部分人從沒指望過在北京買房子，現在每年不管多少，還是有些畢業生來北京，可是他們現在還能買的起房子嘛，過去是三家合起來買一套，現在就是三家也不行了。 現在我的觀點出來了，目前階段買房子的主力，基本上都不是買第一套房子，而是以投資需求為主的，因為只有這些人人還買的起，而職業的炒房者們，聰明的很多已經都退出了。 說完這些原因，就可以給出最後的結論了，那就未來房地產市場的走勢，這是下一章的任務了。 南烏牛 在北京買套100平方米總價300萬的房，社會階層所付出的代價請看：1：種三畝地每畝純收入400元的話要從唐朝開始至今才能湊齊（還不能有災年）2：工人：每月工資1500元需從鴉片戰爭上班至今（雙休日不能休）3：白領：年薪6萬，需從1960年上班就拿這麼多錢至今不吃不喝（取消法定假日）4：搶劫犯：連續作案2500次（必須事主是白領）約30年。5：「服務員」：連續接客10000次，以每天都接一次客，需備戰10000天，從18歲起按此頻率接客到46歲（中間還不能來例假) 第五章未來向何處去 前面四章分析了幾個有關房價的重要問題，房子存量有多少，賣房人的狀態和心理以及買房人的情況。分析這些問題的目的，是為了探討未來的發展，這一章作為本部分的最後一章，就來分析一下中國未來房地產可能的走勢。 這部分前面幾章提到的問題都是和房價直接相關的供給和需求力量，而沒有涉及決定房地產走勢背後的經濟力量，所以這一章分析的走勢也是由供需力量決定的中短期走勢。關於決定房價的背後的經濟力量和房價的長期走勢，會在第二部分中進行詳細的分析。 首先說一個觀點，中國未來中短期的房價走勢，可能性並不是唯一的，而是會受未來政策導向的影響。 如果是放在美國、歐洲和日本，到了目前的局勢，我敢拍著胸脯保證，近期的房價肯定會下跌。因為這些國家不可能為了某一個目標而採取過激的政策，不是不想，而是「我們公司」發布希么政策，都要經過議會的批准，你看美國發布個救市政策，那叫一個費勁，可是在中國，說出來就出來了，「我們公司」的力量是不一樣的。 看空的人說現在房價已經高的不得了了，怎麼可能不跌呢。可是在我看來，2008年的時候的房價已經夠高了，最後不是又上漲了一輪嗎，當投機潮來了的時候，你是不能用理性來判斷事情的發展的。 還有人說，歷史上所有的泡沫最後都是以破裂而告終的。這個觀點確實是沒錯，只是，泡沫再破裂之前會高到什麼程度，往往都是出人意料的。而如果情況不幸，很可能在泡沫破裂之前，還會發生惡性的通貨膨脹，那樣的話，資產的價格會高到什麼程度，就是常人難以想像的了。 曾經發生過超級通貨膨脹的國家有奧地利、德國、希臘、匈牙利、波蘭和俄國。還有赫赫有名的辛巴威，最後這個國家大家應該都知道。 另外，還有一個國家，那就是解放前的中國，某種程度上，蔣家王朝就是被超級通貨膨脹給終結了。我前面已經說過，其實我們「我們公司」一直希望通過適度的通貨膨脹來抵消已經很高的房價和消除匯率升值的壓力。 關於匯率的事情我先不說，就房價這件事，對於「我們公司」而言，最理想的路徑就是房價穩定了，不再上漲，然後通過逐年的「適度」通貨膨脹抵消房地產的上漲。所以，你看歷次房地產調控，從來說的都是穩定房地產價格，而不提房地產價格已經很高了，應該往下降。 網上有位朋友說的很有道理，現在中國的經濟增長和地方財政依賴房地產實在是太嚴重了，一旦房地產價格暴跌，對於中國經濟的打擊是非常嚴重的，中國經濟肯定是會立即進入蕭條，這是「我們公司」所不可接受的。 這也是歷次調控中，「我們公司」猶豫不絕的原因所在，所以這麼多次調控都流產了，根源就在於這個矛盾，「我們單位」「我們公司」拿不定主意，而地方「我們公司」又極力掣肘。 當然，「我們單位」「我們公司」和地方「我們公司」官員如此舉棋不定，還有另外一個原因，那就是「我們公司」官員和房地產商們剪不斷、理還亂的複雜關係，且不說很多高官的親戚子女們本身都是房地產商，拋開這個因素，很多「我們公司」官員即便和房地產商沒有關係，大部分人自己也擁有很多產業，因此沒有人願意拿自己的利益開刀。 你看1993年朱"CEO"調控海南的房地產泡沫，手起刀落，多麼利落，可是也最終導致了海南經濟多年毫無起色，以及無數的爛尾樓。 不過，事情總是不以人們的意志力為轉移的，現在投資性需求佔主導的房地產市場，註定了房地產要麼繼續瘋狂上漲，要麼下跌，所以2008年「我們公司」一停手，房價就來了個報復性的上漲，一點都不給「我們公司」面子。可是，「我們公司」是明白人，這麼瘋狂的上漲，最終會變成空中樓閣，沒有實際需求的支持，將不可避免出現暴跌，那隨後的結果將更慘烈。所以不得已，在經濟局勢還是水深火熱的情況下，「我們公司」又開始調控房地產市場了，而且這次的基調稍微重了點，不提穩定房地產了，雖然公文裡面不會說把價格壓下去，可是從一些散落的信息中能夠看出，其實調控的目標是2009年初的價格，而且還有人聲稱，銀行在做下跌百分之幾十下跌的抗壓力報告，某種程度上，這些可能都是「我們公司」授意的一種散布風聲的一種行為。 這一次調控，由於還有人在暗中支持房地產商資金，而一般投資房地產的有錢人又不缺錢，所以又導致成交下跌，價格卻僵持不下。 如果「我們公司」後續仍然堅持政策，房地產商們的資金總有支持不住的一天，那也就是房價下降的時候，而房價下降幅度到了一定時候，特別是開始徵收房產稅之後，投資房地產的人們就會賣出，房價就會一發而不可收拾。 不過，直到現在，「我們公司」猶豫的心態還是沒有改變，畢竟對於「我們單位」「我們公司」來說，到目前為止都是把保經濟增長放在第一位的，所以，最後像以前那樣，後續的政策不明不白，執行上也不十分嚴格，最終無疾而終，甚至是像2008年那樣，忽然之間調轉了風向，都不是沒有可能的。 「我們公司」當然是希望穩定住房價就行了。可是我已經說過了，現在的局勢已經決定了，房價非跌即漲，絕沒有中庸的道路可以走，如果「我們公司」再不下狠手整治房地產市場的話，那隨後中國的局勢可能就是各種物價飛漲，房價也跟著飛漲。如果步入這一條道路，那絕對不是什麼好事情。當然，如果現在看北京上海的房價，那真是高到天上去了，真不知道該怎麼漲了。其實，很多人都已經開始擔心了。 2006年的時候，一個在通縣有一套房子的人跟我說，房價還能漲到哪裡去了，不用著急買了。 2009年的時候，一個在望京有兩套房子的人跟我說，現在千萬別買房子了，現在房子太高了。 2010年的時候，一個在北京擁有八套房子的人告訴我，現在房子價格很高了，不用著急買了。 由此可見，現在連投資房子的人，也開始擔心北京的房價了，北京上海這些地方再繼續大漲的可能性已經很小了，即便「我們公司」在政策上繼續猶豫，房價最多也只是小漲或者僵持下去。 可是如果從全國整體來看這個情況，也許是另外一回事，我比較擔心的情況是二線城市，在2010年，我認識的很多人，都在二線城市買了房子，情況與之前的北京非常類似，大部分都是投資性的需求，或者是為了保值，並不是為了居住。 因此，從全國的局面來看待房地產市場，如果「我們公司」真的放鬆調控，或者調轉了政策方向的話，那麼全國的房價很可能再來一次瘋狂的上漲，而這一次上漲的地方很可能是二線甚至三線城市。 當然，另外一種情況，就是「我們公司」能夠真正將現在調控的措施實施下去。最最關鍵的是，能夠真正控制房地產商們的資金，能夠真正對投資性的住房徵收房產稅。 現在，有利於這個事情的方向是，由於目前通貨膨脹開始失控，所以「我們單位」「我們公司」又開始實施加息等政策，這對於控制信貸有一定用處。不利的一面是，中國和國外的情況不一樣，中國的利息已經低的不能不能再低，加那一點息，控制不了信貸。控制高能貨幣，與信貸關係也不大。 只有從根源上直接控制對房地產商們的信貸，才能迫使房產商們著急賣出房子，而這一點現在做得還不夠，主要原因在於地方「我們公司」的掣肘。 另外，由於現在房價控制不住，所以「我們公司」已經開始準備在局部地區實施房地產稅，不過力度顯然是弱的多，比如說重慶，準備對別墅等高檔住宅徵收房產稅，這基本上用處不大。因為現在真正導致房價高居不下的需求，是那些有一定積蓄，買了二套三套房子的人，或者打算買二套三套四套的人，不過，這些需求一般存在於普通的中檔和高檔住宅中，而不是像別墅這樣的豪宅中，所以你從別墅這樣的豪宅中徵稅，對他們的影響可能不大。要想真正的控制這種投資需求，迫使這些人賣房，只能是一刀切的從所有的二套以上的住房中徵稅。 如果上面我說的政策都應驗了，那麼房地產泡沫可能也就終結了，會走向開始暴跌的道路，不過，房價的所謂暴跌不會像股市那麼快，可能要花上幾年的時間。即便是那樣也夠很多人受的了。 現在的人，趕上的都是房價上漲的時代，所以體會不到房價暴跌帶來的痛苦，我見過一香港人，我曾經的同事，1997年買了一套房子，後來將房子賣掉了，還抵不上貸款，自己又打工還了好多年的貸款。當然，人家打工跟我們不一樣，人家打工，一個月都是以上萬美金來算的，一年的收入相當於七八十萬人民幣。不過，因為買了那套房子，後來賣掉房子一無所有，還還了好多年的貸款，至今孑然一身。 而在日本上世紀九十年代的房地產泡沫中，很多人因為按揭購買了高檔物業，後來在經濟危機中面臨財務危機甚至是破產的境地。 談談可能造成的影響，如果房價開始下跌，那麼中國的經濟增長肯定是要受到的極大的衝擊，鑒於現在中國的對外貿易優勢已經不再，我們的人口紅利時代已經過去，那麼很可能從此之後我們就不得不接受低速的增長的事實了，其實日本的情況是我們遲早要面對的現實。 在這種情況下，得利的是有一定儲蓄，沒有住房和住房不多的中產階級，因為雖然經濟增長慢了，對這些人的收入有一定影響，但是這些人基本上不會面臨失業等問題，面臨失業的從來都是邊緣人群。可是房價降低可以完全抵消他們收入的少許降低，那麼沒有住房的可以購買住房，有住房的可以換更好的。其實，對於這一類人，目前最焦慮的就是住房問題，解決了這個問題，別的問題對他們來說要小的多。不過，損失的是富翁和低收入群體。前者因為資產價格大跌，會導致損失一大筆賬面財富，後者會因為經濟危機丟掉工作，收入降低。對於前者來說，我倒是覺得無所謂，反正他們有的是錢，資產價格的降低不會對他們的生活造成實質性的影響，影響的無非是賬麵價值而已，有十套房子的人，還是有十套房子擺在那裡。只有一些使用槓桿操作的人，可能會收到較大的影響，甚至是傾家蕩產，這些人也有本事，大不了你就重頭再來一回唄，反正好日子你也過了，老是一成不變，沒有激情，來個東山再起，不是更顯水平嗎。可是對於後一類人，影響就比較大了，對於這些低收入群體來說，房價不是他們關心的問題，可是一旦失去了收入來源，就會對他們的生活造成根本性的影響。 如果房價繼續上漲，那麼情況正好相反，對於中產階級來說，損失是最大的，因為買房子將是他們最大的投資。最得利的是富翁，因為資產價格上漲，對他們來說等於身價又上漲了一截。對於低收入階層，由於資產泡沫暫時不破滅，還能維持現在工作和收入，不至於連生活都成了問題，不過隨之而來的通貨膨脹也會對他們造成不小的衝擊，因為一般的生活品價格，在他們的收入中占的比例是最大的，所以官方統計的CPI的上漲，對他們的影響也是最大的。 如果一定讓我說一種結論的話，我覺得就現在房價已經達到的程度，以及人們的信心，和現在「我們公司」的態度，房價走向下跌的可能性是比較大的。不過我們還是要動態的觀察這個問題，隨時觀察「我們單位」「我們公司」的態度和政策，現在不好的一個兆頭就是，關於調控的說法又有些淡了。 其實，大家要是注意新聞的話，就會發現，過去關於房價最熱鬧的理論有剛需論、投資論、外資論，而現在，主要炒作的就是通貨膨脹了。其實每一次談論房地產會上漲的言論中，其中不乏有人是真的在發表意見，但是其中有一大部分是房地產商和中介機構們在炒作，而最後歷次經驗都是賣房的人勝了，而買房的人輸了，為什麼，因為現在賣房的人是個壟斷集團，而買房的人是散戶。房地產商們不用說了，我想大家也很清楚了，雖然說房地產商多了去了，可是其實力都很大，也都比買房的人實力大，由於利益的關係，這些人發出的聲音也是比較一致的。 可是，大家可能沒意識到，二手房也是壟斷的，雖然賣家都是一個個的小投資客，可是大家知道，現在二手房的成交，基本上都是透過中介的，而房價如果下跌，對於中介的衝擊是遠大於房地產商的，所以在炒作房價這件事情上，二手房的中介們更是功不可沒，如果與房地產商的數量相比，那二手房中介的壟斷程度就高的多了。 二手房中介的能量有多大，只要看看2010年中的時候，全國的房租忽然上升就能看出來。其實根源就出在中介身上，為什麼呢，因為當時房子不好賣了，所以中介就把注意力轉到了租房子上，可是很多人一旦租了房子，可能租的時間比較長，這樣就有個問題，一方面可能缺少房源，另外一方面缺少足夠的租客。 如果要有足夠的租客，就必須讓現在的人解除租約，最好的辦法就是房租上漲，房租上漲之後，原來的房主就會選擇不再續約，重新尋找租客，或者是向租客提出增加房租，你要知道人的心理，一般房主提出漲價，人們都比較難接受，租客也就會選擇不續約。 當然，這裡面的關鍵在於，現在國內租房和買房的中介費都是由買方來付的，所以房租漲了之後，對於房主選擇不續約的激勵很大，因為他基本上沒有什麼損失嗎。 房屋的中介們的能量是很大的，因為他們掌握著大量的房源，不只是沒租出去的，還有很多已經租出去的他們都是有信息的，他都會一個個的去聯繫，然後告訴人家，現在房租要漲了，你們現在的房租低了，重新再租會很合算的。OK，寫到這裡，我其實表達了兩個觀點，如果「我們公司」的態度足夠堅決，並且採取足夠英明的政策，那麼房價應該會應聲而跌的。但是，如果「我們公司」仍然像前幾次一樣，政策的雷聲大雨點小的話，那麼房價再來一輪上漲，也不是沒有可能性，而這一次的上漲，極有可能會發生在二線三線城市。 之所以這樣說，是因為現在的房價之所以還在支撐，其實只剩下一個心理因素而已，而「我們公司」的政策導向恰是人們心理支撐的關鍵，所以如果「我們公司」態度夠堅決的話，人們的心理依託也就沒了，房價自然也就會跌了，可是如果「我們公司」政策淡化了的話，那麼人們就多少還有一點心理依託，處於現在這樣非理性的時刻，再加上房地產商和中介們操控著輿論的導向，那麼人們再繼續瘋狂一把，把房價再推高一點，絕非沒有可能。由於一線城市的房價已經達到了大部分人的承受極限，包括很多還算有錢的人，所以也基本上漲無可漲，人們能夠做文章的，也只能是二線三線的房子。 要看人們的承受能力如何，其實有個現象能夠提供一點證據，2003年到2006年這段時間，北京的房子，小戶型的很少，我記得我在2006年時，想找個八十平米的兩居，其實比較費勁，房地產商們基本上傾向於開發比較大的戶型，這說明那個時候，這一類的房子是比較好賣的。可是到了2009年以後，放眼望去，北京的房地產市場上，遍地都是小戶型，五、六十平米的房子遍地都是，這說明了一個問題，隨著房價的上漲，人們已經漸漸買不起房子了，所以只能是買戶型小的房子了。這是個很重要的現象，當人們承受能力下降以後，可以通過改小戶型，可是戶型也小的不能再小的時候，在北京、上海這樣的地方，還能有什麼辦法激發人們的購買力呢。 第二部分本質 第六章表象與本質 本書的第一部分主要分析了三個方面的內容：房子的數量多不多、賣房人的狀態和心理以及買房人的狀態，從經濟學的角度，這些因素共同構成了房子的供給和需求。 不過，房價高是表象，造成房價高的供給和需求則是表象下的表象，要想分析造成房價高的更深層次的原因，我們就需要深入下去，分析造成現在供給和需求狀態背後的原因。 邏輯關係就是，供給和需求是房價高的原因，而我將要分析的原因是造成供給和需求的原因。之所以這樣分析，是為了免得層次混亂，以偏概全，因為任何其它我們分析深層次的原因，最終都要歸結到供給和需求兩個層面上來說。很多人弄不清楚這樣的概念，來分析房價，就容易邏輯混亂，把本來不是原因的事情說成了原因。 舉個例子，馬克思的經濟學中，認為價格是由凝結在勞動產品中的社會勞動決定的，可是怎麼都解決不了價格決定問題，現代經濟學，認為一切價格都是供給和需求決定的，而其它的那些因素都是決定供給和需求的原因，一切問題應刃而解。社會平均勞動本來也是一種決定供給的因素，而且是比較重要的因素，所以大部分情況，用社會平均勞動解釋價格確實能說過去，可是因此就用社會平均勞動來直接解釋價格，就行不通了。 講一個房價解釋中的錯誤例子。現在很多人說，房價貴是由於地價貴，因此現在的招拍掛制度是房價貴的一個原因。 這就是大錯特錯了，地價之所以貴，是由於房價首先貴了，所以房地產商們都去搶著買地，因此導致了地價的上升。如果房價不高，你就是再招拍掛，地價也不能高到哪裡去。 從那個另外一個角度講，即便是降低了地價，通過協議轉讓給房地產商，只要有需求的支持，人們願意出高價買房子，房地產商們也絕對不會主動把房價降下來。而這樣做的結果，只能使房地產商們得利，因為他們能夠低價拿地，然後高價賣房。 持有這種觀點的人，實際上是顛倒了邏輯關係，把結果和原因給倒了，不過，如果你能從供給需求的角度去分析，就能避免這種低級錯誤的出現。 其次，我要提到地方財政這個問題，現在很多人都把地方土地財政問題作為了房價高的原因，其實這裡也有很多謬誤，跟上面的謬誤不同的是，土地財政的問題確實對房價不降有影響，但是跟大家理解的不同。很多人理解土地財政對於房價的影響，和理解招拍掛制度對房價的影響一樣，認為是因為地方財政依賴於土地，所以就高價賣地，因此導致了高房價。 現在的地方「我們公司」依賴賣地掙錢是沒錯的，可是同樣道理，這不是引起房價高的直接原因。其實，土地高價對於地方「我們公司」來說是一個意外的收穫，地方「我們公司」是房價暴漲的一個被動的受益者，在房價漲了以後，地方「我們公司」因為受益了，當然想去維持住這個房價，而不願意白白失了這到手的好處，不過地方「我們公司」卻不是最初的推動者。 那麼地方「我們公司」在維持高房價中起了什麼作用呢，確實是起了一些作用的，不過都是側面的作用。一方面，是對「我們單位」「我們公司」各種調控房價的政策陽奉陰違，儘可能抵制「我們單位」「我們公司」的政策，實在不得已才執行，其次，就是在「我們單位」「我們公司」調控房價時，儘可能從資金角度給房地產商以支持，其實，最重要的是，在「我們單位」「我們公司」的政策制定過程中，地方「我們公司」是有極大的影響力的，地方「我們公司」的取向自然不必說了。至於現在人們常說的，地方「我們公司」儘可能減少土地供給，從而抬高房價，其實是空穴來風，一方面，地方「我們公司」自己也很難確定這種土地收入能夠維持多久，落袋為安才是最安全的，另外，地方「我們公司」的官員的任期不是終身的，而且往往時間很短。所以從個人利益的角度來說，也是越快賣出，最自己最有利。 其實，考慮到現在中國GDP增長作為政績的導向，以及房地產商和地方「我們公司」以及一些官員之間複雜的關係，即便是沒有地方財政這一項，地方「我們公司」也是有實施以上行為的激勵的。 好了，閑話少說。既然前面一部分已經講了導致房價高企的一些表面的原因，這一章就談一談隱藏在這些表面現象之下的深刻原因。主要會談及的有以下幾個方面： 一、在第七章中將主要談論解放以後特別是近三十年來中國的人口問題對於經濟和房價的影響。 二、第八章將對改革開放以來特別是近十年來中國的城市化的進程對於房價的影響做出分析。 三、在第九章中，則結合國際的經濟趨勢和國內的經濟政策，討論中國的房價如何在國際和國內的宏觀經濟的共同作用下，走到今天的局面的。 四、第十章則會對近三十年來，特別是1998年以後的房地產政策進行列舉和簡單的分析。 五、第十一章準備專門開一章，對於導致房價暴漲的政策中存在的失誤進行專門的分析。（這一章原本是沒有的，剛剛添加的）第七章 人口紅利、經濟增長和房價 現代經濟學中被廣泛提及的概念有GDP、供給、需求、經濟周期、貨幣等等，可是有一個重要的概念「人口」，卻一貫被人們忽視，忽視到在經濟學教科書中一般都不會提這個概念，不提的原因很簡單，因為對於經濟學來說，人口在經濟學的各種方程式中，只能作為外生因素分析，就如同技術一般。 然而，人口對於宏觀經濟的影響，卻遠遠大於現在常被我們提到的大部分因素。 這一章主要分析人口對中國經濟和房地產市場的影響，分析中國問題之前，我想先說說日本的問題，因為中國現在的情況和日本當年太一樣了，分析日本的情況可以給我們提供最好的經驗。 某種程度上說，日本的崛起和衰退，都和人口有著密切的關係。 日本在1920到1940年代，一直維持著比較高的生育率，平均每年的出生人數維持在200萬人左右。而在戰後的三年，1947年到1949年，出現了一個生育高峰，平均每年出生人數是270萬，之後，人口的出生率開始走下坡路，一直到60年代，人口出生數量才又開始持續上升，大概持續到了1970年，又一次達到了高峰，不過也只有200萬，之後就一路下滑，到了2000年始每年的新生人口就只有120萬了。 日本40年代末生育高峰出生的人成年後，日本也就迎來了勞動力充沛、生產力迅速發展的時代，大家現在都知道日本上世紀90年代經濟泡沫破裂之前，國力十分強盛，其實日本經濟成長最快的時候是1960、1970年代，正是日本的嬰兒潮開始成熟的年代，而到了70年代後期及80年代，則是最後一批嬰兒潮時出生的人開始成年的時候，也是日本國力最鼎盛的時候，當時美國恰好在和蘇聯進行冷戰，因此空出了很大的製造業市場，而日本由於有充沛的年輕勞動力的支撐，生產力和購買力都非常旺盛，最高峰時，日本的GDP逼近美國，甚至引起美國的恐慌，當時很多人都說日本很快就會替代美國，日經指數最高時曾經飆升到三萬九千點，而房地產市場也從1985年開始瘋狂飆升，最高時號稱一個京都的地價就相當於美國全國的土地價格！！而東京帝國廣場下面一平方英里土地的價格，比美國整個加利福尼亞州的土地價值還高。 可是到了1989年之後日本股市就開始下跌，1991年開始，日本的房市也進入衰退。股市暴跌了70%以上，到2003年時，日本股市跌倒了7000多點，不到高峰時的四分之一。房價也是一瀉千里。人們把日本的九十年代稱為「失去的十年」，其實，何止是十年，日本從九十年代到現在整整二十年經濟都一直萎靡不振。 發生這樣的情況並非偶然，日本在20~40年代經歷了一次嬰兒潮，這些人在嬰幼兒時代可能是日本的負擔，可是當他們進入成年後，就為日本提供了充沛的生產能力和消費能力，成為日本的人口紅利，也拉高了日本的股市和房市，所以股市房市紛紛創出天價，房市尤其突出。可是由於房價的攀升，生活成本也不斷上升，生活成本和工作壓力使日本人的生育意願一再降低，所以從那之後生育率就一直在降低，目前日本每年的出生人數是120萬左右，死亡人口也差不多是這個數字，日本人口連續多年出現負增長。 當房價和股市沒有了人口的支撐，也就成了空中樓閣，下跌是遲早的事情，日本九十年代經濟停滯不前，一直沒有起色，很多人都在分析原因，其實最重要的原因就是日本嬰兒潮出生的人們開始在90年代逐漸老化，日本以製造業為主的經濟增長也就失去了支撐。 日本的生育高峰出現在1949年，而日本的股市高點則是1989年，日本房市的高點出現在1991年，前者的時間差是40年，後者是42年。 其實，何止是日本，歐洲、美國的經濟同樣受到人口的影響，歐洲的經濟很久以來一直低速增長，沒有什麼活力，根本原因就是歐洲人口多年以來已經沒有什麼增長了。 只有美國是個例外，雖然也受人口的影響，但是二戰以來，經濟一直保持著比較高的增長速度，但是這與美國包容的文化態度和移民政策有關，這使美國聚集了世界上各個國家的精英，有大量的外來人口支持著美國經濟。 這一點歐洲不具備、日本不具備，中國更不具備。 最後順便說一點，中國的人口高峰是出現在1970年，2010年和1970年恰好差了40年。接下來就來說一說中國的人口和經濟問題吧。 中國從上世紀五十年代到九十年代，除了三年自然災害期間，由於飢餓導致婦女天然節育外，其餘年份每年的出生人口都在2000萬以上，其中1963年到1974年12年間，大部分年份人口出生率都在2500萬以上，1970年是人口出生的頂峰，這一年的新生人口是2800萬。 當六七十年代（確切的說是六十年代後期到七十年代的中期）的嬰兒潮出生的人成年後，中國也就引來了勞動力異常充沛的年代，而此時，從國際局勢上，正好趕上了美國的海灣戰爭以及九一一事件，美國又開始在全世界大規模擴張武力，每次美國擴張武力的時候，就要將製造業外移，九十年代之前因為越南戰爭、美蘇冷戰造成了日本製造業的崛起，到了九十年代日本不行了，疲軟了，這一次恰好趕上了中國正在改革開放，而引入的產業主要是加工貿易等製造業，需要的是大量的初級勞動力，這些人是生逢其時，所以中國也就迎來了生產發展的高峰，經濟持續高速增長。 人口這個東西，有生就有死，目前中國正在死去的是哪些人呢，是三十、四十年代出生的人，那個年代中國的出生率是多少呢，六七百萬，一直到解放之前，都在一千萬以下，2006年、2007年國家統計局統計的死亡人口分別是892萬和913萬，和那個年代的出生人口非常吻合。可是十年之後，當建國之後的人死去的時候，這個人數就會達到兩千萬左右，而那時中國六七十年出生的人也開始進入中老年。 可是中國的人口出生率在進入90年代以後，就開始逐年下降，目前的年出生人口是1500萬左右，其實這個數字是很好推算出來的，中國從八十年代就開始推行計劃生育，而且是比較嚴厲的一胎制，目前生育的主要人群是七十和八十年代出生的人，這期間的出生人口大約是在2500萬左右，按照50%的婦女來計算，不就是1200多萬嗎，考慮部分家庭會多於一胎，那麼與現在的出生人口數據是非常吻合的。 不過十年以後，生育的主力將變成九十年代出生的人，這期間本來的出生人口就只有1500萬左右，按照一半是婦女，全部進行生育，並且有部分家庭超過一胎，總的出生人口也不過七八百萬而已，可是前面我已經說了，屆時中國的死亡人口將會是每年兩千萬左右，也就是說每年將會減少一千萬左右的人口。 由於中國從八十年代就實行計劃生育，所以人口模式是四二一的模式，人口會逐漸趨向於老齡化，到了九十年代出生的人成為主力的時候，社會上就會到處都是老年人，勞動力也會面臨短缺，近年來，沿海地區已經逐漸開始出現民工荒的問題，九十年代以後出生率的減少，是其中一個重要原因，另外一個原因是城市化，當然出口的過度膨脹，造成對勞動力需求的增加也是一個重要原因，這三個原因合併到了一塊，問題就出來了，所以中國依靠低廉勞動力價格維持的高額出口貿易已經不可持續，由此帶來的經濟高速成長也是不可持續的。 這些因素對於房地產市場會有什麼影響呢？隨著人口頂峰的到來，房地產也就會見頂，隨後到來的時代，人口的增長，人口的城市化進程，以及經濟的高速增長都將不可持續，隨著城市人口的減少，城市住房就會出現過剩，房子未來面臨的將是長期的陰跌。股市也有可能面臨如同日本的情況，長期萎靡不振。中國的股市在2007年見了頂，2010年也很可能就是房房市的大頂，因為現在70年（人口出生的最高峰）出生的人正好四十歲，是人的壯年，之後就是走下坡路的時候了。 這對於現在手裡已經有儲蓄的人來說，也許還算是個好消息，但是對於大部分人來說，絕對不是好消息。在未來，可能房子不再會成為制約大部分城市年輕人的問題，但是多數人卻會面臨收入微薄，稅負很高，生活艱難的局面。 為什麼會這樣，問題很簡單。中國現在雖然已經面臨日本八十年代末的問題，可是經濟水平卻遠遠未達到發達國家的水平，而我們面臨的老齡化問題卻比日本嚴重的多，就是我前面說的人口的四二一的結構。可是我們並沒有建立完善的社會養老體系，我們現在雖然弄了一套養老保險制度，可是本質上就是年輕人交錢養活老年人，也就是說我們現在交的錢大部分並沒有存起來進行投資，等到我們老了來用，都已經養活了現在的老年人了，剩餘的一點也可能被某些人群貪污了，那我們將來怎麼辦呢，當然是靠將來的年輕人養活我們了。 可是，現在是年輕人多、老年人少的時候，所以現在的老年人們生活的很好，房子以前早就有了，不必為了這個操心，退休金能夠又能維持很不錯的生活。所以你看現在城市的老年人們，生活的還是很不錯的，因為養活他們的年輕人的數量大於他們本身。 可是等到七十年代的人們老去時，就是年輕人少老年人多了，那個時候怎麼辦呢，一個辦法就是向年輕人徵收更多的稅，另外就是給老年人儘可能的少發退休金。 所以未來的老年人們，肯定不會像今天生活的這麼舒服，會艱難的多。 不過，註定犧牲的一代可能就是七十年代末八十年代出生的這一批人，比我們早的那些人，雖然年輕時候辛苦了點，但是中年之後呢，由於趕上了經濟發展的好時候，而且由於人才的缺口，他們的事業發展都很順利，也積攢了一定的財富。 而八十年代這一代人，雖然小時候是家裡的獨生子女，被視為掌上明珠。可是到了大學畢業時不好找工作，找到了工作又因為競爭激烈，事業發展很困難，緊接著面臨的是買房難、小孩上學難等各種問題，還有要撫養雙方的四個老人，一輩子辛苦。等到退休了，進入老齡化社會了，社會保障是個大問題，很可能是老景凄涼。 就這一點來說，現在很多人提出要修改目前的計劃生育政策，這是很對的。其實，當年馬寅初老先生提出計劃生育時，說的就是一家人要生育兩個孩子，兩個孩子和一個孩子雖然一字之別，可是卻有天壤之別的效果，如果一個家庭兩個小孩，那麼人口就恰好維持平衡，可是生一個孩子的話，人口出生率卻是呈幾何級減少。 回到主題，現在人們總是說剛需，其實從人口角度來看待這個問題，現在的剛需已經到了頂峰了，在未來，從真實需求來說，房地產是肯定要走下坡路的，雖然這個因素可能對近一兩年的短期走勢不會造成影響，因為一旦投機之風盛行起來，短期走勢就從來不受真實需求影響的，可是從長期來說，未來人們確實不用再像今天這樣憂慮買房的問題，需要憂慮的倒是很多其它問題。 理性，專業，客觀，這是我對樓主分析的第一印象。如果樓主出書，我一定是第一時間支持的。說實話，我真的是第一次在天涯看見這樣的冷靜分析樓市的好文，不是房托，不是五毛，不是空軍，不是多軍，不是水軍，不是既得利益者，也不是憤青。說的都是大實話！ 我是個教師，不懂經濟學，但是樓主說出了我長期以來的想法，我一直不知道怎麼表達，但是今天你一說，我便醍醐灌頂一般。我一直覺得，政府是故意不讓房價繼續漲的，因為如果繼續漲下去，就一定會崩盤。 換句話說，可不可以這樣理解，就是那些沒房的人，恰恰應該支持一下房價瘋狂上漲，因為那就意味著暴跌的可能性，這樣就可以實現有房的夢想了！ 再進一步推理，以上道理政府都懂，所以政府表面打壓房價，實際上是在保護房價不跌，樓主，我說的對么？ ------------------------------------------------------------------- 該怎麼說呢，其實曾經我也浮躁，我也是憤青，可是經過這麼多年的工作和生活，見過各種各樣的事情，慢慢的，人的心態就平和了。 可以這麼說，政府所謂調控房價，目的絕對不是為了改善民生，否則早就該動手了。主要是害怕暴跌之後，影響了宏觀經濟。 所以，即便是調控，也不想讓房價跌。 該怎麼說呢，現在的政府官員們，首先很功利，表現在追求政績，一定要保那個八也好，九也好。 不過也很短視，你說底下的官員維持這個增長率，是為了陞官。可是最高層的官員們，也看這個，他們的不過是因為以前定下了這麼個杠杠，所以就一心一意的要去維持這個目標，好像做到了就是能力好了，做不到就是無能。其實這是他們不懂經濟，不知道光維持這個沒用，關鍵是改善人們的福利。另外一個是不懂歷史，其實做到了頂的官員，都很在乎歷史書會怎麼寫他們了，他們以為維持住這個增長率，就是有能力，以後就能把他們寫好了，其實不是，後來人是自有公論的，何況現在言論已經很難控制。 就好象有些人非要搞個自己的什麼理論之類的，現在因為官位在身，別人是得到處宣揚，可是到了將來，在歷史上，這絕對是污點而非功績，後代會自有公論的。 另外一點，就是現在官員們，相對於改革開放以前，以權謀私太過厲害了，所以做什麼事情，都不得不考慮自己的私利了。我記得張五常說，他相信中國只有中層以下的官員有腐敗，頂端是沒有的，其實他錯了，我想大家是清楚的。他還說印度腐敗已經成了制度，中國還沒有，其實他也錯了。 這一點的實例很多，最明顯的一點，就是上海最新頒布的房產稅的辦法，簡直到了明目張胆的地步了。如果單靠本地人口支撐，根本沒辦法解釋北京、上海這些大城市的房價暴漲。 酷烈的城市化進程被樓主輕描淡寫的就忽略掉了! 別忘了上個世紀嚴格的戶籍制度和上山下鄉運動，人為的中斷了城市化進程至少20年。到現在北京才有2000萬人，還不到中國人口的2%（日本東京則佔全國人口的10%）。假定將來北京再吸引全國1%的人來定居，即還會增加1300萬人，按每年60萬人湧入北京計算，也還需要20年才會達到頂峰。 ——————————————————————————————— 順便說一句民生問題，根據樓主自己的調查，大家不都是有房子住嗎？難道樓主就是傳說中把有房子住=有產權房=在大城市擁有產權房 的超級天才！ ---------------------------------------------------------------- 首先，假設你說的北京每年會湧入60萬人口是對的，跟城市化沒有關係，這裡面包括城市化的人口，也有其它城市人口。那從這個城市到了那個城市，那原來那個城市人口就會少。 對於全中國來說，如果人口在城市間運動，不會因為這個運動導致全中國城市的房價都升高吧。 其次，你說的每年會湧入60萬，不過是個臆測而已，過去一些年這種湧入確實不少，可是隨著北京生活成本的提高，會逐漸減少。很多人還在離開。 再次，就算湧入了，如果還是現在的價格，未必就能買得起房子。其實這些年，進來比較多的人，還是大學畢業的學生，務工的農民，真正有錢人，不一定會一窩蜂的都跑進來。 再次，你說東京占日本人口10%，北京佔中國不到2%的人口。你這是瞎比，你不說日本一共有多大地方，一共就四塊地方，不過幾十萬平方公里。你應該先去比比東京占日本國土的面積，再過來給我比這個。 再次，我調查的人群大多數跟我差不多大小，30歲左右。而且，我調查是為了看房子有多少，無論這房子你有沒有產權，是不是在你的手裡，不是最重要的。重要的是這個城市總的房屋數和人數的比例，如果這個城市的房屋數足夠這個城市人口的需要，就說明現在人們炒作的用地面積越來越少，房子不夠人們住的，終究不過是炒作。 我很高興看到一個批評我的人，可是我希望能夠有點邏輯性，你上面說的這些邏輯漏洞太多，很難駁倒我，我這個人沒有別的長處，就是邏輯性還比較強。1、每年湧入北京的人口60萬，是最近幾年的統計數據，北京城市人口正在快速增加，你不懂得找統計數據不要緊，不要「臆測」！ 別忘了上個世紀嚴格的戶籍制度和上山下鄉運動，人為的中斷了城市化進程至少20年。到現在北京才有2000萬人，還不到中國人口的2%（日本東京則佔全國人口的10%）。假定將來北京再吸引全國1%的人來定居，即還會增加1300萬人，按每年60萬人湧入北京計算，也還需要20年才會達到頂峰。 ---------------------------------------------------------------------- 雖然我沒看數據，不知道你說的對不對。但是我就先向你道個謙，說你60萬臆測可能是我錯了。 不過，你這個假設北京未來還會增加1300萬人口，是推測卻是確定無疑的了。 其實姑且就算你這個說法是對的，但是這並不能說這每年的60萬人口就能推高房價。因為就現在的房價而言，除了有錢人的投資需求外，一般人是無法推高的，如果是新畢業的學生，等人就更沒辦法了。 其實需求能夠推動的上限在那裡，一目了然，就是現在租房的價格，如果一定要用剛需這個詞，那麼這個能力是剛需能達到的能力。 以後就是再增加人口，上限也就在這裡，剩下的就是投資和投機需求導致的。 除非你能假設未來來的都是富人，把窮人都擠出北京，但是這是不可能的，因為一個城市，有富人就要有窮人，有老闆就要有工人，富人也離不開窮人的服務。所以一個城市一定是富人窮人的搭配的。 另外，我一再強調，我們要看的是整體中國城市的房價，而不僅僅是關心一個北京。 最後說你這個美國問題，美國我現在不記得多少人口，大概三億多吧，中國有多少人口，14億，你可以把10%的中國人放到北京，關鍵是能不能放下。 我一直不明白，你為什麼不說絕對人口，非要說相對比例呢，這個沒法比的。 最後，如果你一定要比北京和紐約以及東京，那麼你就比比現在他們的房價，你覺得北京的房價還不高嗎。第八章 中國的城市化與房價 說完人口問題之後，應該說一說城市化的問題了。因為一直以來我們說的高房價問題，其實說的都是城市的房價，與農村無關。中國在過去的二三十年，是城市化進程最快的一段時間，所以城市化對於房價的影響，就是一個不可迴避的問題。 由於人口出生問題有鐵一樣的數據擺在那裡，現在很少有人敢出生人口來炒作房價。 不過，城市化卻是人們炒作房價的一個理由。對於北京、上海這樣的城市，人們就會說這裡條件好，人們都會爭著搶著進入這些城市，所以房價肯定會不斷攀高，對於二三線城市，人們又說小城市的人會進入這些城市，而對於小城鎮，人們則說中國的城市化還不高，城市化會抬升房價。 前段時間，金地的老總凌克就說了，中國的城市化要達到65%，還需要一億套住房，言下之意，是說房價還會繼續漲下去。 其實，且不說中國的城市化程度是不是會繼續增加，就算繼續增加，人們也都想進入北京，也不是都能進的去，進去的人也不是都能買的起房子，買不起房子的人，就形不成需求，所以這根本不能叫什麼剛性需求。 同樣，我們也可以把這個概念套到二線三線和所有城市中，說到最終，以現在中國的房價，即便是農民繼續城市化，他們的購買能力也很難再推動房價繼續上升了，推動房價上升的因素早已由最初的真實需求轉化為投資和投機性需求了。 更何況，之前的十多年，中國已經經歷了最大規模的城市化。嬰兒潮、農村人口城市化這兩項因素，確實是這一次中國房地產熱潮的啟動因素，可是那是2006年以前的事情。嬰兒潮我已經講過了，中國最高峰的時期已經過去了，未來將會走下坡路了。這一節我會分析城市化的問題。 城市化的方法很多，一種是英國早期的形式，我們在政治課上都學過，「圈地運動」，通過剝奪農民的土地，把本來有土地的農民拋向城市，農村變成了城市，小城市變成了大城市，大城市變成了城市群。這樣的變動有兩個特點：一是變動人群的年齡分布從年輕到年老的都有，二是農村人口變成城市人口的同時，城市面積也在增加。 中國的城市化道路走的是另外一條路。這裡首先需要說一個問題，在世界上，大部分國家是不分農村戶口和城市戶口的，所以其它國家所謂的城市化，不過是地域和從事工作的變化，另外大部分國家戶口也沒有嚴格的地域限制，所以你搬到哪裡就是哪裡人，不會牽扯到上學、福利等因素。 中國的情況是大不相同的，從上世紀五十年代開始，就人為劃分了城市戶口和農村戶口，而且戶口的地域限制是很強的。這就導致，中國的城市化牽扯到的因素是非常多的，中國的城市化進程也就別具特色。大致來說，導致中國人口城市化的原因主要有三個： 1. 通過高考，考入普通高等院校，從而正式從農村戶口變成城市戶口。這是最正式的一條路，因為中國實行的是嚴格的城鄉二元制，對於農村人口來說，現在也只有通過這條路才能名正言順的進入城市，進入大中型的城市就更是如此了。1998年為了擴大內需，中國高校開始的擴招之路，則使更多的農家子弟成為了城市人。 2. 通過就讀民辦院校、職業院校等留在城市。我之所以要把這一種方式分開來說，是因為相比於就讀正式的普通高校，這種方式通常並不能獲得正式的城市戶口，所以有點名不正言不順，但是很多人確實是通過這條路進入城市的。 3. 在城市工廠、企業中務工，從而待在城市，比如我們廣泛提到的民工，在統計數據中也是算在城市化人口的，這是城市最底層的一個階級。 為了擴大內需，1998年政府實施的眾多政策中的一個，就是高校擴招，這為後來中國的城市化進程帶來了極大的促進作用。下面的表格是我從網上找到的歷年高校錄取人數統計： 年份 參加高考人數 （萬人） 錄取人數 （萬人） 錄取率 （%） 1997 278 100 36 1998 320 108 34 1999 288 160 56 2000 375 221 59 2001 454 268 59 2002 510 320 63 2003 613 382 62 2004 729 447 61 2005 877 504 57 2006 950 546 57 2007 1010 566 56 2008 1050 599 57 2009 1020 629 62 2010 957 657 69 從表中數據可以看出，短短十年間，普通高校的錄取人數增加了六倍，因為沒有確切的統計數字顯示錄取人數中農村生源和城市生源的比例，我大致按照40%是農村生源來計算，那麼由此導致的城市化人口是2500萬。 看起來這個數並不是很大，不過需要注意的一點是，這裡統計的數據只是教育部上稱為「普通高校」的學校，除此以外，還有無數的民辦學校、職業學校，這些學校的人數是沒有包含在上述的數據中的，這些學校招收的人數很難統計，不過，就我的觀察而言，這部分人數似乎不會少於高校錄取的人數，而從這類學校畢業的農村青年，大部分也都會留在城市，而不會回到農村，雖然他們大多數很難獲得城市戶口。 我的高中同學大部分都上了普通高校，最後留在了城市，但是我的初中同學中，則有大量人是通過就讀民辦學校進入城市的。 前段時間，我回了一趟老家，在村子裡呆了一段時間。我發現，村子裡面和我差不多大小的人，留在農村的比例已經非常少了。我老家以前的那些鄰居們，他們的小孩大部分現在都在城鎮中生活，不過呆在北京、上海這樣大城市的人數很少，一般都呆在一些小城鎮中，有一些人也曾經在北京、上海等地方打過工，在賺了一筆錢之後，逐漸又回到了老家附近的小城鎮和城市中。 不過，即便是把民辦高校、職業學校的人數加起來，由此導致的城市化人口，最多也就是三、四千萬。 可是根據統計數據，截止2008年，中國的城鎮人口已經超過了六億，城鎮化比率達到了45.7%，與2000年相比，城鎮人口增加了1.48億，城市化比例增加了約10%，在這增加的1.48億人口中，除了我上面提到的通過讀書城市化的人口，還有一個因素是人口自然增長導致的城市人口增加，在最近的十年中，中國每年的人口凈增加約為七、八百萬，按照人口的比例，假設有40%凈人口增加是城市凈增加造成的，那麼大約是三千萬，這樣扣除之後，還有將近八千萬的城鎮增加人口。 這一部分增加的人口，就是由於農村人口到城市的公司、工廠務工造成的。 我們要知道的一個事實是，雖然這些人並沒有城市戶口，他們在城市裡一般也沒有自己的家，經常居住在工棚，地下室等地方，是城市的最底層，可是在人口統計的時候，卻是將他們作為城鎮人口統計的。 三種城市化的途徑我已經說完了，這三種途徑有一個共同特點，那就是城市化基本上是從年輕人開始的，所以，十年下來，城市化的結果，是大量的年輕人進入了城市，而留在農村的多數是中老年人。 這一輪全國性的房地產泡沫肇始於2003年初，其中首要推動因素就是人口出生，而第二個因素就是這一輪的城市化過程。在城市化的過程中，主要是哪一類人群推動了房價的上漲了呢？當然不會是第三類人群，主要是我上面提到的第一類人群和第二類人群，而且以第一類人群為主。 這麼一算，對於中國城市整體房價上漲來說，城市化過程起的推動作用其實並不大，因為能夠推動房價上漲的城市化人群人數是十分有限的，況且這部分人群的購買力是遠遠不能與原來的城市人口相比的。 不過，對於個別城市而言，如北京、上海這樣的一線城市，如深圳、廣州、南京這樣的省會城市，由於高考擴招造成的推動還是很大的，因為高考擴招，使大量小城鎮和農村人口都湧入了這些城市，對全中國來說，這個數字也許並不驚人，可是對於有數的幾個城市，那就是個大數目了，而這些進入大城市的年輕人，往往是舉三家之力置業，因此最初的一二線城市的房價泡沫的啟動，這一因素還是起了大作用的。 那麼如何看待未來中國的城市化問題，會在5年10年內增加到65%嗎，我覺得不會。歐洲、美國的城市化都是用了上百年的時間，可是中國用了差不多20年的時間，就達到了今天這樣的比例，已經是「大躍進」了，這本來就是存在問題的。而未來由於人口結構分布的影響，中國的城市化進程想繼續躍進將是很難的。 前面我提到過，中國的城市化途徑有個特點，就是從年輕人城市化做起，這些人要麼通過讀書進入城市，要麼作為壯勞力進入城市，而中老年人卻留在了農村，這些人也許當年也在城市打過工，不過由於根本無法在城市中安家立業，所以最終還是不得不回到農村。 由於城市高昂的生活成本，未來這些中老年人是不會進入城市的。未來能夠從農村進入城市的，還將是現在呆在農村的青少年，由於農村剩餘的年輕人比率已經很低，所以未來能夠進入城市的人數量會不斷減少。 未來的城市化比率還會緩慢增加，可是不會出現過去二十年的大躍進式的增長，而是由於農村老年人逐漸去世，從而導致城市人口比率更大。 所以說未來中國城市化會繼續推高房價，只是房地產商們的一廂情願或者說為了炒作的說法，因為： 第一， 中國未來的城市化不會再向過去那樣，農村人口大規模進入城市。 第二， 即便是還有一部分人從農村進入城市，這部分人也不會成為推動房價的源頭，因為現在的房價早已經是以投資和投機需求為主，這些新進來的年輕人，現在就是想舉三家之力買個房子，也是不可能的了。 第三， 本身留在城市中的人群，有兩三億是底層的民工人群，以現在的房價，他們根本不具備推高房價的能力，所以雖然是城市化進程的主力，他們卻從來沒有推高過城市房價。 上述三個理由中，最後一個理由是讓我感到最悲哀的，每當我們談論房價的時候，其實我們針對的對象都是城市的白領們，國家經常說要保障城市居民的住房，先不說他做到沒有，這個說法本身針對的也是有城市戶口的人，在我們的潛意識中，就從來沒有想過，現在生活在城市的最大的一個人群，他們也應該需要在這裡安家立業，在我們的意識里，他們沒有住房似乎是理所當然的。可是，世界上大部分國家，在討論保障或者住房的時候，是包含城市中的所有人群的，而不是像我們這樣，首先排除了在城市中生活的最大的一個人群，我們以為再正常不過的想法，在其他國家人的眼裡，恐怕是無法想像的。只有有一天，當城市的民工、保安、服務員們也開始談論房價的高低，準備在城市安家立業的時候，我們的社會才算是正常的。 作者：蝸居都難 回復日期：2011-01-21 14:28:18 關於房產稅的辯論更是聽了不少，很明顯的，你多房子的你就多交稅，利益記既得者你能睡得了安穩覺？說什麼房產稅交了沒有影響，真正影響的是房租等等，現在想想簡直是笑話。 讓房產稅來的更猛裂些吧。我等p民等著呢。 ------------------------------------------------------------ 如果仔細觀察新聞就會發現，在人們開始剛提房產稅的時候，房地產商們都是很害怕的，網上很多帖子也都說房產稅會是房價的致命一擊。 可是最近一段時間，幾乎網上的所有輿論都說房產稅不會影響房價，而且會使房價更高，而且說什麼大部分網民反對房產稅，又說房產稅會對大部分人造成更嚴重的負擔。 其實，如果政府頂一個一刀切的標準，比如說一個家庭從第三套房子開始徵收房產稅，怎麼會對大部分人造成影響呢，而很多靠投資房產的人，必然會造成很大的打擊，這樣很多有三套以上房子的人就會賣出，不就會增加供應量了嗎。 不過，現在政府雖然是開始實施房產稅了，可是政策卻非常不得力，第一，在房價最離譜的北京之一不實施房產稅。其二，實施房產稅的上海，實在是不盡如人意。因為他只對新增購房時的多出房產，徵收房產稅。這會導致非常嚴重的後果。 第一是，在政策正式實施之前，會造成上海的房子搶購潮，推動房子再上漲一截，因為現在的政策意味著在政策實施前的房產是不計房產稅，而之後就要算了啊。 第二是，在實施了房產稅之後，最多抑制一些人的需求，但是不會使現在已經購買了多套房子的富人們賣出房子。我說過，現在房市，最嚴重的問題就是這些人持有的房子太多了，他們不賣，房價就可能還會維持。 第三是，這會給全國的其它城市造成非常不好的影響，其它尚未開始房產稅的城市，人們會認為，別的城市也很有可能按照上海的模式收房產稅，這樣，別的城市的人們就會從現在開始搶購房子，所以這一政策很可能讓全國的房子再上漲一輪。 所以，這次的房產稅政策實在是背道而馳了，結果非常有可能適得其反的。 其實，如果從2000年初開始看過來，房價走到今天的地步，很多都是因為中央政府的政策不得力造成的。 一方面，中央在實施政策的時候，太過考慮既得利益階層的利益，已經到了非常嚴重的地步，所以才導致今天很多的問題，房價是其中之一。 比如這次上海的房產稅政策，為什麼僅對新增購買房屋徵收，顯然是為了考慮某些人的利益。 另外一方面，中央有些政策可能確實是為了控制房價的，可是由於考慮不周全，結果效果適得其反。 其三，一是因為考慮既得利益階層的利益，二是害怕影響整體的經濟增長，所以政府在實施控制房價的政策時，往往舉棋不定，猶猶豫豫，結果強化了房地產商、中介以及投資房產的信心，反而更促使了房價的上漲。 其實，政府要麼就下定決心控制房價，那肯定能控制住的，現在控制不住，那是因為政府矛盾的政策導致的。要麼索性就從頭到尾就不控制，房價其實未必會到今天的地步，到了2008年的價格，可能就差不多了。 房價到了今天的地步，很多實在是由於政府給導致的。 ---------------------------------------------- 既然你那麼個明白人,房價怎麼會跌?? 不說別的,房租又該漲了!!!!!!!!!!!!!!為什麼不從資本的角度來看這次的房價暴漲呢？ 馬克思說過：「資本來到世間，從頭到腳,每個毛孔都滴著血和骯髒的東西。。。。。。」既然說的是資本，那麼無論是私人資本還是國有資本，他們的本質都不會改變。 天朝的主體既然是國家壟斷資本主義，原始積累的衝動註定他不會是免費送禮物慈祥的聖誕老人（這貨好像還是可口可樂公司創造的），從這點來說，建國以來的各種經濟模式雖然有變化，但是資本的逐利目的是不會變化的。既然天朝沒有殖民地剝削和傾銷工業品，只能對內積累資本，所以，這種剪羊毛的事情必然是一再發生的。 模仿一下大陰蒂國的原始積累「羊吃人」，天朝的原始積累一開始通過暴力從肉體和精神消滅地主階級，解決土地問題，這可以說是「地吃人」吧？然後農業有所發展後，是利用工農業的剪刀差剝削農民，工業主要反映在鋼鐵產量上，這可以說是「鋼吃人」吧？90年代轉型期，產業工人大下崗的時候，省下資金為了建立各種廠房和合資企業，這可以說是「廠吃人」；住房改革10餘年後，現在基本上可以說是「房吃人」了。。。。。。 當然，國家要發展，離不開積累，而這種積累在沒有殖民地剝削的前提下，只能從內部得到，我對於這種經濟行為並沒有什麼正面或者負面的評價，因為這是客觀規律。這個不是我要說的重點，我想說的是，既然TG做這件事情很熟練了，那麼使用房價這把剪刀也不過是以前剪羊毛的重複而已。 之所以反應這麼大，原因恐怕還是因為現在影響了城市人的利益。以前都是影響農村或者是三線工人的利益，他們的話語權並不大，所以也沒人在意他們的控訴；現在影響到了底層城市人的生計，也包括一些城市人和TG執政體系內部的底層的利益（這裡不是生計），所以才會群情激昂。 但是，本質上這種現象和以前城市人享受工農剪刀差剝削農村人的情況真的有太大不同嗎？ 既然TG能夠數十年如一日地通過剝削農村的剩餘價值來進行城市建設，他真的會因為不是住不上房子，也不是吃不上飯的城市人的叫囂而強行降低房價嗎？ 城市平民是小資產者也是小私有者，可以說最不可靠和順風倒的就是這些人，因為他們很少有真正活不下去而革命的慾望，我也是其中的一份子，我也痛恨房價，但是我不得不承認，60年前TG對於城市小資產者的分析依然正確。 現在TG最急迫解決的恐怕還是農民問題，尤其是已經離開了土地的農民，他們才是城市中最沉默而強大的力量，才是城市中真正的無產者。 記得以前TG在宣傳中說過「300萬解放軍，8億農民穩住了，國家就穩住了」，所以，我看TG其實還是瞧不起城市裡面的這些小市民，是不是有足夠的慾望解決房價問題，也不好說。 天朝的人，其實全世界人基本上都是這樣，不到活不下去的時候，不會起來鬧事。剪內部的羊毛恐怕也是最輕鬆愉快的。當然米帝也是通過華爾街剪自己人和所有人的羊毛，這點我覺得TG和米帝沒太大的區別。 畢竟，全體人民吃飽飯到現在也不過30年而已。米帝也不過100多年。 有些時候，我覺得把TG看成米帝的超級大資本家，把TG的官員看成米帝的中小資本家，這樣對於了解事實反而更有幫助。 在米帝國家經濟危機的時候，華爾街的盛宴依然在不停地舉行，銀行家們都不停地發超級獎金，這和天朝的官員又多麼相似。米國並不是天堂，他統治者所有的表現也是和天朝官員一樣普通的人類的表現，其實也不奇怪。 即便知道高房價會有大量的危險，但是人類的本能會讓統治者無視這些危險，或者高層統治者發現了，而下層統治者卻有意識地無視這種危險，讓高層的想法無法真正實施，這就是各種危機爆發的本質。 因為，在任何一個社會，統治者的生活不會因為危機發生真正的下降，正好相反，危機對於統治者來說，才是真正屍體上的狂歡，回顧一下亞洲和俄羅斯的經濟危機發生的時候，真正得利的還不是這些國家內部的統治者和國際上的大資本？當然，得利最多的也是米帝。 在高房價會帶來利益，房價崩潰以後照樣會帶來利益的情況下，我不認為他們真正有控制房價狂飆的衝動。當然，我這只是從資本的衝動本身來說的，至於國家調控，我並沒有涉及，但是總體來說， 我覺得，降房價可能很困難。 新國八條之後，市場反應一如以往，成交量立即大跌，但是價格下跌非常有限，又一次進入了買賣雙方的僵持狀態。不過，這一次市場的反應似乎比2007年的調控政策更快一些，因為1月底出政策，2月份出細則，到了3月份很多開發商就開始紛紛降價，類似2008年的業主維權活動也開始出現，速度要比2008年時快多了，這說明限購對於需求的限制確實是非常強的。 到這裡，我基本上將1978年到現在的房地產政策和歷史簡單的捋了一遍，之所以不厭其煩的說了這麼長，主要目的是希望大家能夠設身處地的體會一下當時的情形，因為對於多數人來說，對於歷史的感受通常比較模糊，尤其是今天的年輕人，這樣就很容易被當前的局勢所迷惑，以為現在的形勢是理所當然的，將來也必然會延續今天的趨勢。其實，通過對歷史的回憶，我們就會發現，歷史的發展是三十年河東，三十年河西，今天看來理所當然的事情，以前未必是如此，以後也並不必然如此。通過對這段歷史的回顧，我們至少應該明白以下一些事情： 一、今天擁有房子已經成為財富的象徵，其在家庭財富中的構成，是任何其它因素都不能相比的。但這僅僅是最近七八年的事情而已，在此前的歷史中並非如此。當然，我隱含的意思是說，以後也未必如此。就如同九十年代擁有轎車一度是財富的象徵，可是現在車已經十分普及，其地位遠遠比不過房子。 二、和所有其它投資一樣，房子的價格也並非永遠只漲不跌，只不過我們現在正好處於房價上漲的周期中而已。歷史經驗已經告訴我們，資產價格總是緊隨宏觀經濟，呈周期性運行的。其實，就在這三十年的改革中，房價在94年左右已經經歷過一次下跌周期了。 三、房子並非永遠都像現在，只要蓋好了，不管是什麼樣子，位於哪裡，質量如何，都一樣好賣，在歷史上，房子也有不好賣和積壓的時候。總有一天，房市也還會恢復到正常狀態。什麼是正常狀態，就是如果你設計的不好，地段選擇的不好，質量做的不好，營銷策劃的不好，房子照樣會賣不出去，人們買房子，也不會只問幾環和價格，而是會看戶型、品牌、環境。 四、政府調控政策並非無效，其實房地產政策史已經清楚的顯示，政府的政策是絕對有效的。以往的幾次大漲，都是政府調控之後，忽然放寬政策「救市」導致的。過往確實有那麼幾次不痛不癢的政策，對於控制房價沒有起到什麼實質性的作用，比如2004年和2005年的一些政策，但這一是因為政策本身沒有不夠到位，二是沒有真正貫徹到實際行動中去。政府在2003年和2008年的兩次政策反覆，也給了人們不好的心理預期，給往後的調控帶來負面影響。但即便如此，假如政府真的想要控制房價，也是絕對能做到的。只是，現在連我也擔心政府會不會忽然改變政策。 談完這段歷史後，我想總體說一下政府的歷次調控政策。關於房價調控，大概所有人都發現了一個有趣的現象，那就是每次調控一來，房價總是呈現同一種景象：調控以來成交量就會馬上大跌，但是房價卻依然堅挺；隨著調控政策的持續，會逐步有一些開發商降價，但是幅度並不算太大；政策一旦轉向，或者執行不力，房價就會報復性上漲，勢頭往往大過之前下跌的趨勢。 2008年的情況是最好的例子，2010年的情形也如出一轍，2011年之後，調控政策如此之強，成交量跌了一半還多，可是房價仍然很堅挺，雖然有些開發商已經開始有所動作，可是整體來說，房價依然維持高位。 其實，這和兩個因素有關係： 一、政府調控措施的導向。如果觀察一下以往歷次調控政策，從2003年至今，每次調控都是以控制需求為目的，從來沒有增加供應的措施，即便是政策提到過一些增加保障房的措施，也從來沒有真正實施過。而且，以往的調控政策中，很多措施都會起到限制供應的結果，比如2003年的121號文件中，對於開發商信貸的控制，如果真的實施了，起到的肯定是控制供應的作用，再如2010年要求央企退出房地產市場，實際上也會減少供應。限制需求的政策能否起到抑制房價的作用呢，能，但需要政策強到足以控制住需求。2004年、2005年實施了很多政策，為什麼沒有實質作用呢，就是因為這些政策並不能真正控制住需求。 二、目前持有房子以及房子需求主力的結構。關於這一點我前面已經提到過，目前持有房子的主力，其實不是所謂的炒房者，而是「先富起來的人們」投資購買的房子，而且，目前購房的主要需求也來自這一類人群。這一類人群的特點是，資金相對較為充足，購買房子首付比例高，在已經擁有的房子中，貸款的比例很小。這就造成政府通過信貸政策控制需求，很難達到目的，因為這一類人本身對於信貸的需求就不大。而且，由於沒有資金壓力，這些人在政府調控房價時，不會急於賣出房子。只有當房價開始下跌時，為了避免房價下跌帶來的損失，他們才可能賣出房子。 而且，控制需求的調控政策，還有一個最大的副作用，那就是一旦政策放鬆，就會造成大量的需求入市，帶來房價的報復性上漲，這一點已經在2009年被驗證過一次了，希望不要在2012年再重複一次。 對於調控房價來說，如果能做到增加供應，其作用一定會比控制需求大的多，增加供應的渠道有兩個，一是從一手房市場上，增加保障房的供應比例，這是過去本來該做的一件事情，但是政府沒有做，目前政府似乎意識到了這一點，開始提出保障房的供應計划了。 唐鈞中國社科院社會政策研究中心秘書長公租房，我們不妨算算賬我寫了一篇文章《公租房的利與弊：我們怎麼這麼健忘？》放在網上。大意是，房改之前，中國的城鎮居民，絕大多數住的就是公租房。因為公租房政策滿足不了人民群眾的居住需求，後來嘗試的單位建房分房(其實也是公租房)更彰顯了權力之惡，所以才有了房改。怎麼房改剛剛從我們面前走過，我們就忘了，又回到以公租房為主的老路上去了呢？承蒙網友的眷顧，兩天以來，此文有1萬多的點擊率，評論的人也不少。有人指責說，我是房產商的說客。是這樣嗎？我敢說，我不會拍房產商的馬屁，我就是願意說真話。有人說，現在的公租房與以前不同，是螺旋式上升。我以為，在住房設計方面我們現在可能真的有進步。但就住房政策而言，實在沒有明顯的差別。其中最關鍵的，還是政府掏不出這麼多錢。好在媒體報道給了我們不少財政預算數據，我們可以據此來算算賬：在住房政策方面，現在最令人振奮的是保障性住房三年3600萬套，2011年就有1000萬套。那麼，我們首先來算一算1000萬套保障性住房需要多少成本？假設平均每套保障性住房套內面積是50平方米，每平方米造價是2000元，那麼一套就是10萬元人民幣。1000萬套就是1萬億元人民幣。這個數字是一個什麼概念呢？這是2010年財政收入的1/8。媒體的報道給了我們一些2011年財政預算的亮點，譬如2011年全國財政支出規模首次超過10萬億元規模；2011年中央財政支出2/3將用於民生等等。雖然說2011年的預算更加註重民生，但是，教育、社會保障和就業、醫療衛生、保障性住房等方面，實際上的支出安排是10509.92億元，僅為整個財政支出的1/10。其中，住房保障支出是1292.66億元。用以上我們算的1萬億元減去這1292.66億元，看看資金缺口有多大，可能小學三年級學生就能算出來。當然地方上還可以「配套」，現在媒體上有個說法是有8000億的缺口，這些錢從哪裡來？可能有人說，官員們少吃點，少花點(出國考察、公費旅遊、公車消費……)，就有了，這話我也常說。但真要靠這個辦法來籌集8000億的資金，可能有點不靠譜。再說，政府已經表態，2011年要過「緊日子」。這8000億的資金缺口怎麼辦？有些人拍著胸脯說「有辦法」，據媒體報道有二：一曰發行國債，這現在看上去可行，但寅吃卯糧無疑是在為下一屆政府挖坑(3.6萬億)。當然現在官場上流行的是：後人比我們更有智慧、更有能力，把難題留下讓他們去解決吧。不過同時我們也發現，「前官」給我們留下的難題(譬如住房的「欠債」等社會問題)，按說比他們「更有智慧、更有能力」的「現官」應該解決，但又解決了多少呢？二曰引入民間資金，這是什麼意思呢？民間是有很多閑錢，可人家是放在那裡準備錢生錢的(近日裡郵幣卡市場行情大漲就是一例證)。如果引入民間資金，出資人無疑是要將本求利的。真像某首善那樣滿世界撒錢的，中國有幾個？但一旦民間資金湧入，公租房就變私租房了。今天租房市場究竟怎樣，凡是租過房的想必都心中有數。再說，如果靠私租房解決問題，現在全國就有3000多萬套住房空置。真有本事，拿來租就是，何必再大動土木。所以，歸根結底一句話，實際上，與房改前一樣，政府還是拿不出那麼多錢來為人民群眾蓋房子，人民群眾還是不能以低廉的價格租到房子———螺旋是螺旋了，但還在一個平面上，從改革的起點回到了起點。以上說的都是宏觀層面，再從個人和家庭的微觀層面算算賬：一套套內面積50平方米的保障性住房，假設成本是10萬元，加價50%，就是15萬元(把貸款利息算進去)。租價如果是每月600元，那麼就要250個月，20多年才能收回成本，這還不算維修。但對租戶來說，那房子還是人家的(可能是公家，也可能是私家)。如果按15萬元出售，政府馬上就能拿到房款。首付3萬元，其餘的按揭貸款，10年還清，每年付1.2萬元，每月1000元，10年後房產就完全屬於自己了。如果以20年來計算，那每月還款不過500元。以上所說，前者是理想中的公租房，後者是理想中的經濟適用房———哪種對人民群眾有利，還看不出來。如果還買不起，那就租廉租房吧。有人會說，「理想中的」，那沒戲———其實，如果放棄從「土地財政」中漁利，以上所說的限制詞「理想中的」就可以抹去，而成為可操作的。所以，理想不理想，要看作為不作為。這年頭，聽好話、大話耳朵里都聽出老繭來了，真能兌現的有幾何？更遺憾的是，沒人說真話，都說皇帝的新衣忒好看呢！ 上海市人民政府關於印發《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》的通知 各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局： 根據國務院第136次常務會議有關精神，市政府決定，自2011年1月28日起，本市開展對部分個人住房徵收房產稅試點。現將《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》印發給你們，請認真按照執行。 實施房產稅改革是黨的十七屆五中全會作出的一項重要部署，是「十二五」時期我國稅制改革的一項重要內容。各區縣、各部門要高度重視，細緻工作，密切配合，確保本市對部分個人住房徵收房產稅的試點順利進行。 二○一一年一月二十七日 上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法 為進一步完善房產稅制度，合理調節居民收入分配，正確引導住房消費，有效配置房地產資源，根據國務院第136次常務會議有關精神，市政府決定開展對部分個人住房徵收房產稅試點。現結合本市實際，制定本暫行辦法。 一、試點範圍 試點範圍為本市行政區域。 二、徵收對象 徵收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統稱「應稅住房」）。 除上述徵收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關個人住房房產稅規定執行。 新購住房的購房時間，以購房合同網上備案的日期為準。 居民家庭住房套數根據居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市擁有的住房情況確定。 三、納稅人 納稅人為應稅住房產權所有人。 產權所有人為未成年人的，由其法定監護人代為納稅。 四、計稅依據 計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。 房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。 五、適用稅率 適用稅率暫定為0.6%。 應稅住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。 上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統計局每年公布。 六、稅收減免 （一）本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的，合併計算的家庭全部住房面積（指住房建築面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免徵收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算徵收房產稅。 合併計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。 本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積；對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算辦法另行制定。 （二）本市居民家庭在新購一套住房後的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規定計算徵收的房產稅，可予退還。 （三）本市居民家庭中的子女成年後，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬於成年子女家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅。 （四）符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證並在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅。 （五）持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規定計算徵收房產稅，待持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的，其上述住房已徵收的房產稅，可予退還。 （六）其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。七、收入用途 對房產稅試點徵收的收入，用於保障性住房建設等方面的支出。 八、徵收管理 （一）房產稅由應稅住房所在地的地方稅務機關負責徵收。 （二）房產稅稅款自納稅人取得應稅住房產權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納房產稅稅額。 （三）凡新購住房的，購房人在辦理房地產登記前，應按地方稅務機關的要求，主動提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關信息的查詢結果。地方稅務機關根據需要，會同有關部門對新購住房是否應繳納房產稅予以審核認定，並將認定結果書面告知購房人。應稅住房發生權屬轉移的，原產權人應繳清房產稅稅款。 交易當事人須憑地方稅務機關出具的認定結果文書，向登記機構辦理房地產登記；不能提供的，登記機構不予辦理房地產登記。 （四）納稅人應按規定如實申報納稅並提供相關信息，對所提供的信息資料承擔法律責任。 納稅人未按規定期限申報納稅的，由地方稅務機關向其追繳稅款、滯納金，並按規定處以罰款。 （五）應稅住房房產稅的徵收管理除本暫行辦法規定外，按《中華人民共和國稅收徵收管理法》等有關規定執行。具體徵收管理辦法，由市地稅局負責制定。 九、部門職責 （一）建立工作機制 市政府成立由市財政、地稅、住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門組成的房產稅試點工作機構，建立健全工作機制，推進房產稅試點工作。 （二）協同徵收管理 市住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門要積極配合地方稅務機關建立應稅住房房產稅徵收控管機制，根據本市對部分個人住房徵收房產稅試點的需要，提供相關信息，共同做好應稅住房的認定工作。 （三）實現信息共享 市地稅、住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門要共同建立全市統一的房地產信息管理平台，實現個人住房信息資料庫信息共享。 十、評估機制 房產稅稅基評估工作在市政府統一領導下，由市地稅、財政、住房保障房屋管理、規劃國土資源等部門共同組織實施。 十一、其他事項 本暫行辦法未涉及的其他事項，按國家和本市的有關規定執行。 本市開展對部分個人住房徵收房產稅試點中的具體規定，由市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局等部門制訂，並報市政府同意後公布執行。 本暫行辦法自2011年1月28日起施行。 第九章 美元與中國房價（一） 很多人將中國改革開放以來的經濟增長稱為奇蹟，中國人這樣說我們可以理解為自我安慰或官方授意，但是持這樣的論調的人，其中不乏黃頭髮、藍眼睛的外國人，可以想見，除了個別心懷叵測的人，很多人確實是這樣想的。別人說的多了，再加上這些年中國確實發生了不少變化，以及中國人固有的自尊心，所以國人們也就逐漸開始相信「中國奇蹟」論了。 然而，如果仔細研究一下數據，你就會發現，中國近三十年來的經濟增長速度，實在算不上「前無古人」。 早在戰後的二十世紀五十年代，我們還在百廢待興的時候，日本就已經開始了經濟高速增長的黃金時代，根據統計數字，日本在1956年到1970年，年平均經濟增長率為9.7%，而1966年到1970年間，其實際經濟增長率都在兩位數以上的。這樣的成績，絲毫不輸於中國改革開放以來的「經濟奇蹟」。 要說經濟奇蹟，最值得一提的可能是納粹時期的德國，1933年希特勒上台時，德國尚有600萬失業者，相當於勞動力人口的一半，希特勒上台後僅僅三年，就把之前全世界赤字和失業率最高的，實質上已經破產的國家改造成了世界名列前茅的經濟強國，而且是完全沒有依靠外國投資和援助取得的。更加驚人的是，希特勒兌現了他競選時的諾言，為德國人民實現了共同富裕，絕對不是讓少部分人富裕起來，而是讓廣大工薪階層和管理階層一起富裕起來，工資速度增加的是如此之快，以至於管理階層發現，他們找不到什麼東西，是他們買得起而工薪階層買不起的了。 我這裡沒有當時的經濟增長數據，但是其經濟增長率無疑遠遠超過100%。雖然能夠取得這一成績，得益於大量停工工廠重新開工、世界經濟復甦等原因，但是即便如此，當時德國在經濟上取得的成績，也是前無古人，後無來者的了。 如果說近一點的國家，在所謂「中國奇蹟」出現之前，亞洲四小龍的經濟增長速度就已經讓西方人側目而視，而黃金時代的亞洲四小龍，其平均經濟增長速度一直都在10%以上，和現在中國的經濟增長速度相當。 近些年來，阿根廷、巴西、印度等國家的經濟增長速度也一直都保持在10%以上，甚至經常超過中國。 橫向比較完了，我們還可以縱向比較一下，現在人們一直談論改革開放以來的經濟增長，很容易給人們造成一種假象，那就是改革開放前中國的經濟增長是很慢的，其實這是一種誤解。一直到文革之前，中國的經濟增長一直保持著非常高的速度，從1953年到1981年，中國的平均增長速度是6.7%，這個速度是全球第一，而且我們要注意1979年到1981年三年的經濟增長速度，是低於文革期間的經濟增長的。如果分段來看，從1950年到1960年，中國經濟都一直保持著非常高的增長速度，最高的1958年達到了21.3%。 因此，無論是從橫向還是縱向比，改革開放以來的經濟增長雖然令人矚目，但也絕非像很多人想的那樣「前無古人，後無來者」，和上面這些國家的成績比，甚至算不上多突出。 這麼說並沒有其它的意思，只是想要表明一個觀點，中國改革開放以來的經濟成就，並非是有什麼特殊的法寶，而是種種客觀條件所造成的，這樣的成就其它國家取得過，我們國家過去也取得過，不必過分驚異。 我為什麼在這裡特彆強調這一點，因為現在很多人有點把中國「神化」，開始盲目的自信，認為我們現在的經濟增長速度是理所當然的，而且會一直持續下去，直到超英趕美，即便是英美都出現了嚴重的經濟蕭條，我們也一定能一如既往，維持高速的經濟增長速度。我指出過去三十年來的經濟增長是由內部和外部種種客觀條件共同導致的，也就是要告訴各位，客觀條件既然能夠促使現在的經濟高增長，未來也就能像導致日本、東南亞衰退那樣，導致中國經濟的大衰退。 現在中國房價的高企，和中國宏觀經濟局勢以及種種經濟政策有著密切的關係，如果宏觀經濟的高速增長不再持續，那麼房價泡沫也就是破的時候了。而且房價本身也是支撐現在中國宏觀經濟表面繁榮的最後一根稻草，所以中國宏觀經濟正式進入衰退，很可能會由房價崩潰而起。 樓主：西都牧魚 時間：2011-01-27 23:30:24 第九章 美元與中國房價（二） 下面就開始分析中國宏觀經濟形勢以及房價問題。先說說導致改革開放以來經濟增長的客觀條件，做為分析的鋪墊。 一、 1978年以後，中國從過去十年的混亂局面開始恢復正常生產，人們的實際就業率大大增加，因而導致了生產能力的增加。這個原因是大家比較熟悉的，也是被大力宣傳的原因。 二、 1949年以後，中國出現了一個人口出生的高峰，高峰階段出生的人口到八十年代以後開始成年，而中國改革開放的經濟增長，又主要是靠製造業帶動，嬰兒潮出生的人正好為中國的製造業提供了充足的勞動力。 三、 國際經濟局勢對於中國經濟的影響。其實，中國八十年代企業的改革是有限的，真正的發展是在九十年代以後。九十年代以後，美國正在搞海灣戰爭，並且在世界各地擴張武力，因此就空出了製造業的市場，而日本經濟低迷，東南亞在97年以後更是一蹶不振，中國的改革可謂恰逢其時，所以在九十年代以後，一躍成為了製造業大國， 以上三個原因，第一個原因是現在常被人提及和強調的，而後面兩個原因卻一直被人所忽視，原因其實很簡單，第一條最能顯示改革開放的成就，而後兩條則是外力作用，不僅不能在歌頌改革開放的成績上錦上添花，而且還有負面作用的嫌疑，尤其是這第二條，還有悖於現在的計劃生育政策，更是不能提了。 關於人口問題在第七章已經提過了，這裡不再贅述。這一章主要討論一下國際局勢對於中國宏觀經濟的影響，同時順帶也會提到這期間中國的一些經濟政策。現在的房價問題，是目前中國經濟的重要一環，所以理解中國的宏觀經濟局勢，對於理解中國的房價問題尤為重要。 前面提到的各個國家的經濟奇蹟，其實和國際經濟的局勢都有密切的關係，除了德國希特勒時期的經濟騰飛，實在是匪夷所思，而且時間離現在也比較遠，我沒有詳細研究它的起源和發展。離現在較近的這些國家的經濟奇蹟，都和美國脫離不了關係。 其實只要觀察一下就會發現，最近幾十年所有出現奇蹟的國家，有一個共同的特點，都是外貿導向型經濟，之前領頭的是日本，隨後有亞洲四小龍，東南亞等國家，這中間還出現了很多新興經濟國家，不過都前仆後繼的倒掉了。到了2000年以後，中國則開始獨佔鰲頭，開始成為最大的出口國。 而另外一方面，則是美國長期面臨財政和貿易的雙赤字，成為全球貿易逆差最大的國家。 所以，當前的國際經濟的架構實際上是處於一種畸形的均衡之中的：即以中國、日本和中東石油國家為主構成的一方，他們長期以來一直具有高額的貿易順差，而美國則構成了另外一方，長期以來一直處於高度的貿易赤字。 接觸過現代經濟學的人知道，現代經濟與過去的小農經濟不同，在小農經濟時代，人與人之間的經濟關係不大，基本上是自給自足，而現代經濟則是由一環扣一環的工商業鏈條構成的。在小農經濟時代，人們只要注意生產就夠了，生產的越多越好，生產者不必操心其它的事情。可是到了現代經濟就不一樣了，除了生產，有一樣東西也十分重要，那就是需求，一旦人們的需求意願萎縮，生產的東西賣不出去，就會對社會生產造成嚴重的打擊。工商業經濟出現以後，人們一直解決不了的一個問題就是「需求」，所以資本主義社會剛出現時，每隔那麼十年左右就會來一次「經濟危機」，這種經濟危機都是以產品賣不出去為特點的，所以常常被人們稱為「過剩危機」。現代西方的宏觀經濟學，基本上都是圍繞著如何解決需求問題展開的，比如那位偉大的經濟學家凱恩斯寫的《通論》，通篇都是討論為什麼會出現需求不足，如何解決需求的問題。跟隨凱恩斯，西方出現了各種各樣的經濟流派，提出了五花八門的觀點，可是沒有那種理論真正解決了這個經濟難題。 不過，從上個世紀七十年代以後到2007年，全球經濟卻似乎進入了一段黃金時代，這段世界，雖然小的問題不斷，但是卻沒有爆發什麼大的經濟危機，全球經濟一直保持著非常不錯的經濟增長勢頭。美國經濟一直保持著非常穩定的增長，德國、日本前後實現經濟騰飛，之後更有亞洲四小龍、東南亞、金磚四國等，而進入21世紀以來，中國的經濟增長尤其因人矚目。 如果沒有美國2007年的次貸危機，大概人們還會沉浸在經濟繁榮的美夢中。可是2007年美國突然爆發了次貸危機，之後就迅速演變成為影響全球的金融危機，前後引發了迪拜危機、冰島危機、希臘危機，日本經濟本來剛剛走出「失落十年」的低潮，馬上又被打回了原形。在人們眼裡，中國似乎是唯一幸免於難的經濟體，而且指望著中國能夠帶領世界經濟走出現在的蕭條。然而，在我看來，中國現在的增長實在是「虛有其表」，它只是靠這兩年政府的大額信貸和基礎設施的巨額投入所維持。從幾個方面可以看出現在中國經濟的艱難： 一、 一直以來中國實行的外貿拉動經濟的方式已經很難繼續維持下去，即便不考慮西方國家由於金融危機導致的需求減少，現在中國由於生產成本的增加，過往在外貿產品上的成本優勢已經逐漸失去，未來已經很難維持像過去那樣高額的外貿順差。 二、 雖然現在從統計數字上來看，中國經濟還維持著比較高的經濟增長率。可是人們的收入多年以來一直沒有實質性的增長，甚至還由於房價等原因導致大部分人們的收入實際購買力大大下降，人們的生活相對艱難，在外貿順差不再能拉動經濟時，中國人的內需是很難增加的，僅靠國家財政投入拉動經濟不可能長期維持。 三、 現在畢業生就業難，城市務工人員返鄉，實際上反映除了一個事實，現在企業的狀況非常差。其實很多人自己也有親身的感受，現在除了房地產企業之外，大部分企業的效益都非常差，日子過的很難。筆者一直在一家從事對外工程承包的企業工作，對於近幾年來的世道艱難深有體會。實際上筆者所在公司從事的對外工程承包業務好幾年以來，都一直是處於整體虧損的狀態，近年來更是各種問題頻頻爆發，雖然筆者公司是一個國有企業，可是過去的兩年中，已經變相辭退了很多職員，這在過去是不多見的。 所以，雖然目前從表面來看，中國的經濟情況還是好於西方，可是中國經濟隱藏的問題要比西方國家嚴重的多，現在靠的是國家的巨額信貸以及基礎建設投入在勉強維持，可是這樣的措施不能長久持續。所以，當這些政策全部使用完以後，而房價泡沫的破裂也是遲早的事情，這樣支撐宏觀經濟數據的另外一個要素也會失去，中國經濟的問題就會全面暴露，屆時將面臨的是比日本九十年代更加嚴重的長期衰退，而且情況只可能比日本更嚴重。 所以，直到美國2007年的次貸危機之前，人們一直沒有清楚的認識到現在的經濟局勢，即我之前已經提到過的美國的過度需求，因而導致的連年的貿易赤字和日本、中國以及中東國家的過度供給構成的不穩定的平衡。 樓主：西都牧魚 時間：2011-01-27 23:32:37 第九章 美元與中國房價（三） 因為在過去幾十年中，由於美國過度需求的拉動，使得全球經濟維持了多年的連續繁榮，所以人們一直沒有覺得這樣的局面沒有什麼不好，而且還希望這樣的局面能夠持續下去。可是這樣的均衡是極度不穩定的，是無法長期維持的，原因有以下幾個。 第一個原因，現在日本、中國、中東等很多國家的過度供給，主要是依靠美國的過度消費來維持的，而這又是依靠美國政府和人民舉債來維持的，結果導致了美國的政府連年的赤字，而美國人也幾乎沒有什麼儲蓄。因此，這樣的需求就是非常脆弱的，一旦美國由於種種原因需求不能維持，那麼美國以外依靠美國的需求維持其過度供給的國家的經濟就會陷入蕭條。上世紀九十年初，美國在1987年發生了一次小危機，結果就導致了日本隨後經濟的萎靡不振。而2007年美國的次貸危機，更是導致了全球的經濟危機，至今全球經濟仍然未走出蕭條的陰霾。 第二個原因，美國政府和人民長期的過度需求之所以能夠維持，原因在於現在全球事實上實施的是美元本位制。因此，美國只要開動印鈔機，就能拿美鈔換回世界各地的物品，供美國人消費。可是對於其它國家來說，在與美國做交易的時候，卻一直存在著巨大的損失和風險。 一是美國通過不斷將美元貶值，就相當於美國人從全世界各國人民手中徵收了一筆稅，這一點已經被很多人認識到了。 二是為了維持現在貿易順差，日本、中國等國家，就不能將現在手中持有的美元換成實物，而只能重新投資到美國，以美國債券等形式持有。這就是說，中國兩萬多億美元的外匯儲備，只能永遠是作為一堆廢紙放在那裡，而沒有辦法變為實物，因為你一旦變為實物，那就意味著巨大的貿易逆差啊，而且美國也沒法支付這麼多的實物給你啊，而且，中國的外匯儲備還在不斷的增加，這就意味著我們持有的廢紙也越來越多。所有人都注意到了美元貶值造成的損失，可是去忽略了，本身持有的那些外匯儲備，在沒有變現前，本身就是一種損失，可是要都變現，其實是不可能的。 對於美國通過發行貨幣，從而對全球各個國家進行隱性的剝削，歐洲人心裡是明白的，這就是歐洲之所以要建立歐元與美元抗衡的原因所在，可是歐洲現在的經濟力量太弱，不足以與美國抗衡，不過，歐洲現在偏安於世界的一角，沒有過大的貿易順差，所以人家本身說不上有多大的損失。 曾經能夠與美國抗衡的經濟體是日本，日本當年有足夠強的經濟實力，而且其貨幣是自由兌換的，所以如果能夠認清局勢，建立日元區，那麼對於日本是非常有利的，不至於被美國玩弄於股掌之間，不過日本人雖然陰險，可是金融上的認識還是比不上美國，所以錯過了良好的時機，現在已經是明日黃花。 現在的中國經濟總量已經趕上日本，不過因為人民幣不能自由兌換，所以一時很難形成個人民幣區，自然是無法和美元抗衡的。況且，即便是有這個實力，現在的政府官員也沒有這樣的認識。從九十年代初以來，我們的政府就開始過度重視維持經濟增長數據，所有的政策幾乎都是維持著這個目標的，而且，由於在改革開放初期，我們受到外匯量的限制，很多事情都做不成，1997年東南亞金融危機，更給中國政府造成了一種感覺，那就是外匯儲備越多越好，所以這些年來，不遺餘力的維持經濟增長率，維持對外貿易順差，維持外匯儲備。 然而，我們的貿易順差，是靠著低廉的人工工資，長期壓低匯率，以及巨額的出口退稅等政策維持的，這就相當於通過給美國人補貼，將東西廉價賣給美國人，而且收到的還只是不知道什麼時候能夠兌現的美元借條。也就是說，我們相當於每年將大量物品送給了美國等國家，換取的不過是幾個點的經濟增長率，以及中國人十年來幾乎沒有增長的工資水平。 可是，即便是如此，現在的對外貿易也很難維持了，第一是現在廉價的人工工資已經很難維持了，本人從2003年開始做海外工程建設，當年在國外的中國工人工資是三千人民幣，目前已經漲到了六千人民幣，相比於周圍的國家，印度、巴基斯坦、孟加拉、尼泊爾等國家，我們的人工工資已經沒有任何優勢，雖然由於慣性的作用，我們還維持了一定的海外業務額，可是收益非常的不理想，未來海外業務不斷萎縮已經是不可避免的。 所以，從供給層面來看，類似中國、日本這些國家，也無法維持長期超額順差。一方面，一些國家可能會意識到美國這種做法的剝削性，從而設法改變他們的局面，雖然這種改變暫時可能會對經濟數據造成衝擊，但是從長期來說，卻有利於經濟的健康發展，還能避免本國人白白養活美國人，改善本國人民的生活。即便是像中國這樣一心追求漂亮的經濟數據的國家，試圖繼續維持高額的貿易順差，但隨著貿易順差增大，由於對於人工等資源的需求的增加，導致人工等資源成本不斷推高，從而也會不斷推高生產廠家的成本，這樣也無法繼續維持高額的對外貿易。 第三個原因，由於金本位制廢除以後，現在世界上各個國家都是信用本位制的。這樣，日本和中國這些國家對美國的貿易順差就會同時造成美國和其它國家的泡沫。特別是對於日本和中東國家，這些國家的人們獲得的美元，大量都掌握在私人的手中，如果這些人將他們手中的貨幣換成本國貨幣，本國貨幣就會升值，從而無法繼續維持貿易順差，如果他們講手中的貨幣從美國換成實物，則貿易順差就不存在了，實際上，他們一直在做的事情，就是將美元重新投資迴流到美國，這樣做的結果，無疑會催化美國的資產泡沫，實際上，美國次貸危機之前的泡沫，與這些國家的投資很有關係。中國的情況有所不同，廠家在獲得了美元以後，必須兌換給銀行，銀行再上交給國庫，就變成了我們的外匯儲備，這些外匯儲備主要是以美國國債的形式存在，當然也包括其它投資方式，比如當年美國兩房的債券，其實也是投資回了美國。 但是，相對於對順差國的影響，對於美國的影響其實算不得什麼，因為即使有迴流到美國的投資，也只是順差的一部分而已，換句話說，是美國印出來的鈔票的一部分而已。所以美國的泡沫，最終是因為他多印了鈔票，咎由自取罷了。 可是對於順差國的影響，就嚴重的多了，因為對於任何一個順差國，當人們將手中的美元換成本國貨幣時，都意味著市場長增加了本國貨幣。最明顯的是中國，因為過去中國規定，廠家取得了美元，必須強制兌換給銀行，現在雖然取消了這個規定了，可是由於升值的原因，人們取得了美元，還是會很快兌換給銀行，從而上交給國家，可是當人們將美元兌換給國家的時候，就意味著多發了相應的鈔票，這些可都是高能貨幣啊，過去十年間，除了2009年和2010年，中國發行貨幣的主要方式就是兌換外匯，雖然中央銀行也進行了一些對沖，但相比這些年增發的貨幣實在是微不足道。 日本與中國不同，他們的人民如果想持有美元，可以一直放在手裡，所以將手裡美元換成日元的，只是一小部分人，但即便是如此，在上世紀九十年代時，已經造成了本國的嚴重泡沫。第九章 美元與中國房價（四） 說完了這些，我們就來說說經濟形勢影響房價的途徑。 第一階段，由於房地產政策改革，完全停止福利分房政策。促使第一批自主需求的人開始在城市購買房屋，這一階段大約發生在1998年到2003年間。這一階段的特點是自主需求和投資需求皆有，前者多數是大學畢業，由農村或者其它城市進入本城市的白領，一般在相對較為偏遠的區域，比如在北京，普遍都在四環、五環以外，後者是由於改革先富起來的一批人，如私營企業主、明星、有灰色收入的官員等。 這一階段，中國經濟開始從衰退走出，逐步走向繁榮，企業改革開始初步見了成效，對外貿易也開始逐年增長。不過一切都還處於正常的範圍之內，雖然由於外匯儲備的增加，人民幣發行的增長速度已經加快，可是還沒到了過分的地步。在購買房子的人群中，雖然已經有不少是投資需求，但主要是一些富人們多買幾套房子，改善下居住需要，或者放在那裡收收租子，規模相對還算有限。 第二階段，從2003年到2005年，這一階段中國對外貿易的總額開始不斷增加，外匯儲備也就隨著水漲船高，一個結果就是中國的鈔票越發越多。 本來鈔票發的多了，應該是各種產品的價格都開始上漲，可是中國長期以來在分配領域中，工資所佔比例一直偏低，再加上貧富差距的拉大，大家會注意到，從1998年到現在的12年，人們的工資收入的增加幅度是非常小的，很多行業可以說這十年來一直沒有增長。 因此，實際上這一階段過量發行的人民幣，並不是平均的分配到每個人的手中，而是進入了一部分機構和個人手中。兩種分配的區別就在於，前者會推高各種商品的價格，而後一種方式，不會推高普通消費品的價格，而只能推高投資品的價格。由於之前的實際需求已經推動了房價的上升，所以理所當然成了這些資金的首選，在這一階段的初期，真實的居住需求還是佔主流，可是在這個階段中，投資需求已經逐漸開始成為主要力量，房價上漲的速度也開始加速。 第三階段，從2005年到2008年，我划了個比較長的時間段。這個階段是投資投機需求全面入場，翻雲覆雨的階段。這個階段，宏觀經濟的特點是中國的對外貿易順差加速增長，外匯儲備及人民幣發行也相應加速增加，所以國內的流動性越來越大，投機氛圍也越來越濃。由於對外貿易順差增加的過快，以及中國過去有意的壓低人民幣的匯率，所以其它國家特別是美國開始不依不饒，人民幣開始升值。可是另外一方面，由於人成本越來越高，人民幣升值，以及其它種種原因，包括地價的上升、資源緊缺，以及大型國有企業的擠壓，大部分中小型的民營企業生存環境越來越難。 在房地產市場上表現出來的是投機性的氛圍越來越重，主要投資或者投機房產的資金有三個方面，一是一部分有較大的資金的個人，看到房地產市場有利可圖，開始進入房產市場投機，這部分人多數都是職業的炒房者。二是外資因為人民幣升值的預期，在這一階段開始湧入國內，由於人民幣利率很低，所以購買房屋就成了最好的投資，股市也是一個選擇。不過外資在房市上，主要還是集中在高檔住宅和寫字樓上，進入普通住宅的資金並不算很多。三是一些小企業主，由於企業生存困難，開始轉向炒房，典型的如溫州炒房團、山西煤老闆等。 第四個階段，從2008年到現在，這是房價漲的最瘋狂的一輪。這個階段，實際上是資金由集中轉向分散的階段，也就是職業炒房者離場，而個人投資者大規模進場的階段。而炒房者們退場的時間，基本上是在2009年下半年到2010年3、4月份這個階段，這是房價漲的最瘋狂的階段，其實也是職業投機者們大量出貨的階段，而外資投資者們，實際上上退場的時間可能更早，早在2008年我就曾經看到很多新聞提到國內的職業炒房人接手外資高檔樓盤的新聞，實際上就是外資在逐漸退場的信號。 說完了已經過去的，就說說未來的經濟趨勢吧。現在大家經常提到的會導致房價繼續上漲的原因，一個就是人民幣還會繼續升值。不錯，人民幣現在確實在升值，可是這基本上是慣性的作用以及迫於美國的壓力。在這之前，我承認人民幣相對於美元等貨幣確實是低估了的，可是這幾年，人民幣已經大幅度升值，再加上十年來，人民幣對內實際上一直在貶值，這兩個原因綜合起來，目前人民幣的估值已經不再偏低，甚至我覺得都有些偏高了，我在國外工作過很多年，現在一個明顯的感覺就是，國外的很多東西都比國內便宜，這就是說，人民幣的價格已經不低了，再升值可能就高了。當然，由於我前面說的原因，人民幣可能還會繼續升一些，可是接下來之後，情況就會反過來，會變成人民幣貶值，特別是當中國的出口越來越不景氣的時候，中國政府也會轉而實行貶值的政策，網上有個人叫做劉軍洛，他的眼光很好，提出的很多觀點都很不錯，他多次提到人民幣會先升而後貶，類似於當年日本的情況，只是他寫的東西，分析過程的跳躍性過大，所以很多人不理解原因。所以，人們說由於人民幣升值，外資會進入國內繼續炒作房產，從而繼續推高房價，是站不住腳的，正如我前面說的，其實外資之前已經在逐步退出中國的房地產市場了，整棟的出售高檔物業就是明顯的例子。其實，現在人們也逐漸意識到了這個問題，所以現在提升值導致房價上漲的言論已經越來越少了。 所以人們又開始炒作另外一個理由，通貨膨脹。不錯，如果把貨幣超發作為通貨膨脹的話，那麼2003年之後，人民幣的發行量一直很大，但是之所以大部分商品價格並沒有大幅度上漲，就是因為增發這部分貨幣的分配問題，因為大部分人的收入並沒有增加，資金集中到了少量人的手中，所以就推動了房價和股市的上漲，後來因為股市被打壓下去了，資金的去向就更少了，所以房價就更加瘋狂上漲了。由於這些年出口貿易過大，政府又通過基礎建設拉動經濟，所以就導致對於體力勞動者需求的增加，因而不斷推高體力勞動者的價格，就是這樣，還經常出現用工荒之類的問題。人工工資一上漲，一個主要影響就是日常用品的生產成本增加了，因為這一類產品的主要成本就是人工工資。所以從去年以來，日常生活用品的價格就開始上漲了。 不過，日常用品價格的上漲真的是很有限的，雖然今年以來，CPI的數字一直高居不下，可是漲價的主要是基本生活用品，米面、蔬菜、水果、肉、油等這些東西，由於中國在制定CPI時，這些產品的價格影響占的比例特別大，典型的如豬肉，所以就導致人們覺得近一段時間物價突然開始飛漲。其實除了這些產品，稍微工業化一點的產品，家電、電腦、汽車等等，價格一直都是在往下走。 所以所謂的通貨膨脹，雖然這些一直有，而且幅度也還不小，可是和房價比較起來，那就差的遠了。 我前面分析時說，未來房價可能會由於普遍的惡性通貨膨脹而上升。我現在也不排除這種可能性，但是如果往深分析，其實可能性比較小。因為要發生普遍的惡性通貨膨脹，要同時具備兩個條件，一個是政府瘋狂發行貨幣，另外一個條件是人們的工資普遍上漲，也就是政府發的貨幣比較平均的發到每個人手中，可是目前中國不太可能發生這種情況，所以政府即使想通過不斷地貨幣貶值，從而使住房不斷回到正常的位置也很難。因為政府只要多發鈔票，就會集中到少部分機構和人群手中，在房價瘋狂上漲階段，這些人只能是大幅度推動房價上漲，而無法將房價穩住，反之，其它產品的價格上漲卻是有限的。 有人說了，如果按照我這種說法，那麼接下來政府還繼續大規模發鈔票，房價不是還像前幾年一樣，繼續向上漲。其實不然，2009年之前，中國發鈔票多，還主要是因為外匯進來的太多了，被動發了很多鈔票，可是在2009年、2010年卻是政府為了刺激經濟，主動增加了巨額的信貸。 但是，這樣的局勢很難再持續，一是政府也明白貸款發的太多了，開始有所收斂了，現在也開始加息，控制信貸了，類似過去兩年的海量信貸不會繼續加碼了。其次，即便是政府繼續增加信貸，推動房價上漲的力量也不會太大了。這是因為，要想推動泡沫的繼續上漲，除了貨幣之外，還要有一定的因素支撐人們的信心，而隨著價格的不斷攀升，人們的信心也就會不斷動搖，尤其是當真實的居住需求已經無法支撐房價時，當只剩下投資需求時，房價繼續上漲的支撐也就非常弱了，要知道投資房子的人，雖然自己買了不住的，但是都是覺得還有居住需求要買房子，將來能夠高價賣出去，否則的話，現在房租那麼低，房子放在那裡還要折舊，投資房子的人何苦呢。因為這樣，其實這些人的心理是很脆弱的，一旦逐漸對房價失去信心的時候，房價的上漲也就到頭了。 在這種情況下，如果政府正好又出台了政策，並且收緊了貸款的話，無疑房價很快會下來。如果信貸依然比較寬鬆，人們手裡的錢比較多呢，是不是一定漲呢，也未必。貨幣主義者們說，通貨膨脹是由於政府多發鈔票導致的，其實只說對了一半，我們都知道馬克思的貨幣等式： 貨幣總量×流通速度=產品總量×產品價格 貨幣主義在分析貨幣和價格時，一般認為貨幣的流通速度變化不大，產品總量變化當然也不大，所以實際上產品價格和貨幣總量就是正比例的關係。 大部分情況下，貨幣流通速度確實是比較穩定的，但是在特殊時期，一個泡沫經濟特別厲害的時候，通常貨幣流通速度也會加快，表現就是人們的交易比平時頻繁，比如股市在極度瘋狂的時候。 這時一般政府就會出面控制了，開始收緊貨幣，泡沫就會破裂，泡沫破裂之後呢，一般的情況是貨幣總量和貨幣流通速度同時都下降，表現就是各種物價都降，經濟開始步入蕭條。 當經濟不景氣的時候，政府通常又會增發貨幣來拉動經濟，可是往往是發了很多貨幣，但是就是不見轉機，經濟學上講這種現象叫做「流動性陷阱」，就是多發了貨幣，都被人們藏起來了，持幣觀望，不願意買東西，實際上這就是貨幣流通速度降低了。日本在上世紀九十年代之後，整整刺激了二十年的經濟，可就是不見起色，好容易在2006年左右有些好轉了，還趕上美國的次貸危機了。 不過，並非每一個泡沫都是政府主動刺破的，也有很多泡沫，由於泡泡吹的太大了，最後人們開始逐漸喪失信心，泡沫也就因此而破了。這時雖然政府沒有緊縮貨幣和信貸，可是由於人們的信心崩潰，持幣觀望，也會降低貨幣的流通速度，從而使資產價格走上下行的趨勢。 前面已經說過，這一次中國的房價，最初是由於人口出生率、城市化等原因，正好又遇上了房地產政策改革，所以開始上漲了，之後轉入了投資和投機為主，而從貨幣角度來說，關鍵的原因就在於中國巨額的對外貿易換回了巨額的外匯，從而又導致了人民幣的泛濫，由於大部分人的工資收入並沒有太多增長，所以意味著這些人民幣到了少部分人的手裡，這樣就不會推動整體物價上升，而是推動了房屋等投資品的價格，由於房價關係到很多人的生活，所以大家比較注意，其實大家如果注意一下其它一些市場，典型的如古董市場，其價格上漲的程度可能遠遠超過房市，大家就會明白我這裡所解釋的邏輯了。 不過到了目前的階段，投資品的市場中可以說是泡沫遍地，完全是靠信心來撐著了，這個不用多說，大家比一比房租和房價之間的差距，就能理解真實需求和投機價格之間的差距了。那麼下面一步會是什麼呢，一種可能性是政府主動給把泡沫刺破了，這樣可能結果還好點，還有一種可能是，泡沫漲的太高了，人們逐漸開始失去信心，最終崩潰。總之，最終的結果是差不多的，但中間的過程會有所差別，也許會上漲一些，然後轉入下行趨勢，這涉及到政府政策和人們的心理，很難預測了，要隨時觀察。 我曾經說過，也許有一種可能，由於普遍物價的上漲，從而使房價比較起來也不那麼高了，從而維持住現在的房價。不過，這種情況要基於一個條件，那就是人們的工資水平普遍上漲，但就目前中國的分配體制來說，做到這一點比較難。前一段時間有留言說，政府計劃在幾年內將普遍人群的工資翻一番，如果政府真的開始這麼做了，那大家就要留心了，因為當人們的普遍收入翻了一倍的話，現在的房價看起來就如同2009年初的價格了。 （第九章完）落花隨流水2008 時間：2011-01-28 11:54:50 談一下我的看法： 1.貨幣超發，主要是因為外匯結算的原因，收入外匯，發行對應數額的人民幣，這個政策造成貨幣超發。 2. 投資環境惡化。內需不振，外貿惡化，國有壟斷，稅費過高，造成投資環境惡化。馬克思講，資本主義的經濟危機來臨之前，由於經濟環境惡化，資本家將資本用於投機而不是投資，也就是賭博，投資房產實際就是賭博。 3. 土地供給的剛性。增加對其他的商品生產供給的稅收，會導致該商品生產供給的下降，而增加對土地的稅收，不會造成土地供給的下降，因此對土地征重稅最合算。 中國經濟危機，世界經濟危機最根本的原因就是貧富不均，可參考王岐山副總理及其領導的子囊團調研和得出的結論，貧富不均，造成消費不足，產品積壓，早期可以由投資彌補消費不足，在投資基本完成後，就不能靠增加投資來彌補消費不足，所以中國的4萬億的大投資計劃只是應急措施，將來會帶來嚴重後果。 根據租售比來看，房價明顯高估，要想房價維持高位，需要後續資金不斷進入，才可以維持。從目前看，由於人民幣升值壓力，應該會不斷有外來資金進入，但是房產調控措施降低了房產升值預期。問題是，目前尚無可以替代房產的投資渠道。 從人口增長趨勢來看，2020年人口到達高峰之後，人口會快速下降，從人口構成來看，青壯年所佔比例正在減少。所以，五年到十年之內，房屋的有效需求會大幅度減少。 結論： 1.加息，升值一步到位，房價會大幅度下降。 2.不大幅加息，升值，房價會在高位橫盤， 3.由於調控措施，升值空間不大，投資不合算，大額的投資資金應該會陸續退場，但是小散戶仍有可能瘋狂進入，維持房價的最後的瘋狂。 179174437 時間：2011-01-28 12:22:14 從我個人的角度談點淺見 1，工作的原因。我是從江蘇農村考大學出來工作的，家鄉雖然是農村但基礎設施很方便了，如果不是為了工作肯定會住家裡蓋的房子，可是如今的企業在哪，正規點的企業都在城市周邊的開發區，就是說如果要工作就必須在城市，就只能住在城市，呆在農村工作太少了。 2，保值因素。我父母都是農民，做點小生意，為了養老買了養老保險，07年的時候看著房價上漲，而存在銀行的那點存款相比在縮水，就在當地的地級市買了一套100平的兩居和一套37平的公寓，當時兩居是45W，公寓16W，如今兩居我們全家偶爾去住住，公寓出租1W一年，有1W至少好點，補貼點父母家用，如果當初把賣房款61W放銀行里能幹嘛呢，到如今連那套兩居都買不到了，我認識的朋友中工薪階層很多都把存款搬家了，放銀行太虧了，什麼都漲，年底我一次性買了5000元的紅酒和白酒，不是高端的，就普通品牌，今年不買，反正一年至少貴10%，何必呢。 3，實體經濟艱難。因為在企業工作，如今很多民企很難做，10年前很多企業主有錢是繼續投資，請問如今還有幾人有這豪氣，大家都把資金安全放第一位，放眼現在的很多城市還有什麼基礎產業，全是地產金融消費等產業類的，製造業迅速衰敗，產業嚴重空心化，這批產業資本怎麼出路，大資本可能產業升級，小資本大多退出後購買房產，保值而已。我所在公司老闆，前些年攢了千把萬身價，去年除了保留企業必須資金，別的全在市區買成房子了，因為不敢投資主業了，現在小企業太難做。 另外總結下，其實說房價高的變態的也就那幾座城市，大部分城市價格也不算貴，同學剛在蘇州買了，新區稍微偏僻點，9000一平，夫妻兩人現金收入至少10W，還有公積金，父母稍微贊助點，並沒有買的太費力，江蘇這裡城市裡這個收入並不高，其實只要不去省會或者北上廣深等就基本還是能買的起的，我同學中只要在江蘇地級市（非南京）都買房了，並且大家聊到這個也都沒感到太大的壓力。 通報下，我去年在蘇州安家了，110平總價96W，雙方父母贊助20W，我自己拿了近30W，湊了50W，付了首付，別的貸款30年付，月供2400吧大概，老婆一人就可以供了，呵呵，我在攢結婚費用（還沒領證辦酒呢），有點壓力，但也是動力嘛。馬上春節了，準備孝敬雙方父母一邊1W，呵呵，就算緊張，但吉利和心意一定要到。 最後奉勸那些一定要留在大城市的，如果沒有足夠的身家，還是去2線城市工作吧，為家人也為自己減輕點壓力，人活這一輩子，別太壓抑，如果留在北京沒有明顯的好前程，何必呢。好文章，但是ZFGG不頓悟，一切的一切都等於圈圈！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！
LZ空談誤國，給你上數字，到底有多少房子！ 一、 數據來源：國家統計局 1、 「 10年1-11月，全國商品房銷售面積8.3億平方米，全國商品房銷售額為4.23萬億元，同比增長17.48%，接近09年全年4.4萬億元的銷售水平」。 估算過程：根據歷史數據並結合目前銷售形勢推算，10年全國商品房銷售額有望突破5萬億元，可能達5.3萬億元，同期我國GDP全年33萬億左右，房地產佔GDP比重超過15%，加上帶動的上下游產業，房地產及相關行業佔GDP的比重應該在20%以上。 2、「按照09年的人口構成：城鎮人口6.2億，農村7.1億。」 估算過程：考慮到逼近3億農民工數量，簡單估算1億民工長期定居城市或有定居打算，這樣全城鎮實際居住人口應該在7.2個億。以三口之家為一戶，全國城鎮實際居住戶數約為2.4億戶。 二、 數據來源；住房建設和社會保障部 「截至2009年底，中國城市人均住宅建築面積約30平方米，農村人均住房面積33.6平方米。」， 估算過程： 1、 全國城鎮住宅面積=30*6.2=186億平米，同理全國農村住宅面積238億平米； 2、 按照一套90平米計算，09年全國城鎮住宅套數約為2億套，同理09年農村住宅套數2.6億套，10年全國城鎮住宅套數（已售）=2億+1000萬=2.1億套； 3、 簡單按照10年新房均價估算，10年全國城鎮住宅市值（已售）=（186+9）*5555=108萬億元，考慮到存量房價值與新房價值差異，給打個7折，10年全國城鎮住宅市值76萬億人民幣。樓主：西都牧魚 回復日期：2011-01-24 16:02:11 作者：花其草 回復日期：2011-01-24 15:34:16 房產稅、物業稅對房東有影響么？擁有多套房的人，多數都是出租了吧。要交稅，那就轉嫁到房租上唄。他們有什麼損失呢？ -------------------------------------------------------------- 1. 現在房價與租金的比例已經高的離譜，原因在於房價是投資需求推動的，可是房租卻只能是實際居住需求，所以後者無法炒作。因為這樣的原因，其實房東買多套房，絕對不是為了出租的，而是為了房價繼續上漲，否則買房就沒有什麼實際的收益。 2. 人們現在盛談交稅的話，就可以將稅轉嫁到房租上。可是正如我前面說的，房租的定價是真實的居住需求，沒有太多的炒作在裡面，你價格太高了，別人就租不起了，所以就算怎麼說房租漲，其實也是有限的，不過和大米、白面的漲價幅度差不多而已。其實，如果能轉嫁，現在房價都那麼高了，房租根 本就不能彌補買房的錢，人們早就該轉嫁了，現實是根本轉嫁不了而已。 其實，說無論漲多少錢，都能轉嫁到房租上的人，一是不顧現實，現在房價都那麼高了，為什麼房租漲的那麼慢，這就是轉嫁不了的證明了。而是不懂經濟，如果學過經濟學，就能明白，稅收到底是買方承擔，還是賣方承擔，關鍵是供需雙方誰的彈性更大，誰就承擔。 講一個房價解釋中的錯誤例子。現在很多人說，房價貴是由於地價貴，因此現在的招拍掛制度是房價貴的一個原因。 這就是大錯特錯了，地價之所以貴，是由於房價首先貴了，所以房地產商們都去搶著買地，因此導致了地價的上升。如果房價不高，你就是再招拍掛，地價也不能高到哪裡去。從那個另外一個角度講，即便是降低了地價，通過協議轉讓給房地產商，只要有需求的支持，人們願意出高價買房子，房地產商們也絕對不會主動把房價降下來。而這樣做的結果，只能使房地產商們得利，因為他們能夠低價拿地，然後高價賣房。 持有這種觀點的人，實際上是顛倒了邏輯關係，把結果和原因給倒了，不過，如果你能從供給需求的角度去分析，就能避免這種低級錯誤的出現。 現在的地方政府依賴賣地掙錢是沒錯的，可是同樣道理，這不是引起房價高的直接原因。其實，土地高價對於地方政府來說是一個意外的收穫，地方政府是房價暴漲的一個被動的受益者，在房價漲了以後，地方政府因為受益了，當然想去維持住這個房價，而不願意白白失了這到手的好處，不過地方政府卻不是最初的推動者。 +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ 樓主上面的分析非常令我佩服。身邊就有好幾套房的人，我也問過她要是收了房產稅她該如何應對，她的第一反應就是「提租子」。悲哀啊~~~樓主：西都牧魚 另外，我接著說一點，就是關於人的一生的經營的問題。其實人的一生遇到的情況，瞬息萬變，情況變的很多，今天這樣的情況，到了明天可能完全不是那麼回事。 所以，人的經營與投資一定要看的長遠一點，想在前面，而不能抱著今天的看法一成不變，甚至是跟在別人後面，那就更錯了。 比如說我們公司那個阿姨，掃地的，因為拆遷，現在他的資產過千萬，肯定覺得很幸福，可是往前推十年，甚至說五年，他可能每天都吃了上頓愁下頓呢，別人肯定很羨慕他，可是，再過十年，可能她又會過的很清貧。 再如，剛改革那會，有些人沒工作，只好去做個體之類的，別人都瞧不起他們，可是後來那些人都發財了，別人又羨慕他們，反而機關上班的人很清貧。不過現在，機關國企上班的人都過的很舒服，收入也高，反而又是做生意的人困難了。 人們看問題可能只是看三年兩年，可是人的一生幾十年，就算從大學畢業，真正自己打拚開始，到退休也是三十多年呢。所以一定要看的長遠一些。 現在人們很羨慕那些前些年買房子發了財的人，而且可能認為將來也是一條致富的道路。 其實現在因為特殊的情況，所以投資房產確實有利可圖，那是因為房產漲的太猛了，等到這一段過去以後，大家記住，房產一定不是一個最理想的投資方式，因為他的管理成本和交易成本很高，加上將來要徵收物業稅了，成本就更高了，而中國的人口問題，又決定了這是政府非常可能走的一步。 長期來看，我覺得第一理想的投資手段是股票，我說的長期持有，在低價的時候，買一些比較好的股票，當然這要一定的功力。 第二個，比較好的手段可能是投資古董，因為這個真的是越來越少的東西，往前十來年把，誰會說清朝的瓷器值錢啊，你看現在，再過十來年，說不準民國的瓷器也會值錢呢，還有現在一個比較好的窪地，可能是古書，現在宋版的古書是很貴了，明版的也開始貴起來了，可是還有很多一般的清朝的古書，不是那麼貴。投資古董，不能想著幾百萬買一個，等著漲價，關鍵是要找到一些價值窪地的東西。 你看馬未都現在牛了，可是人家是從八幾年就開始倒騰這個東西，人家那時候買一件東西可能幾十幾百，那是沉了幾十年，甚至我想他在古董不值錢的時候，一定是清貧了很多年的，也寂寞了很多年。 這才是人生的一種境界。老牌蝸居 時間：2011-01-28 22:20:14 下午回來休息的，偶然上天涯看到這篇帖子，完全意料之外的好。用一整個下午的時間翻看LZ及網友的回貼，內心有很多的共鳴。08年金融風暴之時我開始看房，本意是要買新房，因為自住而不是投資。但就算在打壓之時我們這兒上海外環外的房價根本沒有跌過，而且打壓之時根本沒有開盤的新房。之後很快政府刺激房市，新開樓盤一個一個地出來了，每出來一個新盤房價就會漲上1000多每平，而且買不到。於是一次一次等待中心態變得很差，轉而看二手房，在09年底在中介的忽悠下以14000每平的絕對高價買了一套二居室，到今日市場價應該仍是去年的12000元每平，也就是我一直虧著，估計也會像6000點的股市一般永遠套牢了。簽了合同之後我就預感肯定會大跌的，然而直至今日，我卻不知道如何看樓市。非常清楚地記得08年樊剛說過，08年的房價是未來不會再到達的底部。而在08年我買的房子有人買到的是8000元每平。上海房產稅開徵究竟會不會影響，房價會不會下跌，其實就是政府想不想讓它跌，也就是溫總理的決心到底有沒有的問題。按照市場規律，我支持必跌。按照中國國情，我又一次迷茫。如果跌，我打算把錢還貸去，等跌了換大房，如不跌，我就把錢放著去買新房的首付。所以如今我困惑不已。大家幫我出出主意rmjs18 回復日期：2011-01-28 11:01:33 當經濟不景氣的時候，政府通常又會增發貨幣來拉動經濟，可是往往是發了很多貨幣，但是就是不見轉機，經濟學上講這種現象叫做「流動性陷阱」，就是多發了貨幣，都被人們藏起來了，持幣觀望，不願意買東西，實際上這就是貨幣流通速度降低了。日本在上世紀九十年代之後，整整刺激了二十年的經濟，可就是不見起色，好容易在2006年左右有些好轉了，還趕上美國的次貸危機了。 ======================================== 這個必須頂，我一直忽略了流通速度這個因素，所以一直困擾於「崩盤後市場上的貨幣會何去何從」的問題中。現在有了理論支撐了 ==================================================================== 同頂，我怎麼忘記流通速度了呢。流動性陷阱我也一下子明白了，謝謝樓主。我也一直慣性思維，社會上錢多了，就一定要找個地方呆著，但忘記這茬了。雖然不能確定流動性陷阱產生的條件，但是理論上是極有可能存在這種情況的。 回復 作者：老牌蝸居 時間：2011-01-28 22:31:37 以我非經濟專業的百姓感覺，政府的用意不想讓房價跌的，想用通脹等手段促成高房價相對軟著陸，也就是大家提到的穩定房價而不是動蕩房價。但是目前這種手段是否有效就只能請教經濟和政治專家了。樓主認為房價非暴漲即暴跌沒有第三條路走如果成立，那麼如今的房產稅就是在給那些即得利益者特別是官員階層出手自己手中多套住房的時間嗎？如果是這樣，也許房價在短期內只會上漲而不會下跌，是這樣的嗎？ 回復 作者：pengdan2011 來自：手機版 時間：2011-01-28 22:33:08 我武漢的，05年大學畢業，當年我爸就以我的名字買了一套房，貸款10年，我現在小孩和我父母共5個人住在這個90平的房子里，我爸56歲了，今年全家剛好湊足40萬準備買個91平米，總價82W，1月下旬開盤交了一萬訂了房，以我爸名買只能代8年，每個月要還貸5000多，但是算首套房，以我名買卻是2套房，首付提高到6成，又要多付8萬，工薪族短期再籌8萬有點困難，不知道該怎麼操作，不買1萬會退嗎，以我爸買以後過戶又麻煩，哎，我買房怎麼這難。 回復 作者：太陽風來了 時間：2011-01-28 22:34:52 不過也很短視，你說底下的官員維持這個增長率，是為了陞官。可是最高層的官員們，也看這個，他們的不過是因為以前定下了這麼個杠杠，所以就一心一意的要去維持這個目標，好像做到了就是能力好了，做不到就是無能。其實這是他們不懂經濟，不知道光維持這個沒用，關鍵是改善人們的福利。另外一個是不懂歷史，其實做到了頂的官員，都很在乎歷史書會怎麼寫他們了，他們以為維持住這個增長率，就是有能力，以後就能把他們寫好了，其實不是，後來人是自有公論的，何況現在言論已經很難控制。 這個說的真好。歷史就是這樣的，某些人成天作秀，是很讓人噁心的誰能改變 時間：2011-01-28 23:16:20 房產,汽車,女人,財富. 是這個世界上永遠擺脫不了的虛榮! 如果沒有房產的拉動,中國的經濟根本沒有凝聚力.其他的行業,所謂的新興產業,處處充滿陷阱,人員也難於管理,其根原在於,中國大部分財富在權貴和草根手裡.流通的財富就更是於此.比於房奴.特別是靠啃老的房奴.ZF如果要真想改變房價,其實是很簡單的事,請大家記住,我們是在,不是美國.一張聖紙,就可以毀掉一批人. 能解決的方法是什麼呢? 一 醫療(民生的問題) 放開.讓民營資本進入,並且階梯式的補助,越是地方,越補得多. 二 電信(壟斷) 讓更多的民營資本進入,打破壟斷.如果你能夠合資在地方辦一個通信公司,比如路邊30元買100元的IP卡,你們家印多少是多少,你會選擇在外面拿年薪二十萬嗎?你會選擇把錢投入到這個上面來嗎?你會來北京做蟻族? 三 電力(壟斷) 讓更多的人投入到電力行業,試想,如果你把所有家族的錢湊起來,哪怕只是在你們村辦一個發電廠,或太陽能,你們村一萬年估計就用你們家電,你也不用出門賺錢了.到北京僅僅旅遊罷了. 四 煤和氣咱們就不說了,跟地球有關的資源,咱們就更別想了.總有一天挖玩的.誰讓咱們是長工呢. 五 水 ,目前為止,我還真不知道,水的錢是誰收去了的.沒一個上市好像? 六 槍支,軍工. 這個在可能是不可能的了,但別人武器為什麼那麼先進? 是因為別人連美聯儲都是幾大家族的,總統也得看他們臉色. 七 土地 寶導演可能還不知道,小小的村長,都有不批宅基地的權力 八 允許集資建房 資金由第三方公證機構監管,財務公開.這樣大家都有房住了. 我們現在的發明,沒一個傑出的,因為就算當上教授了,還在想房子的事兒.他不做假論文做什麼去? 虧了方肘子,還這麼肘.傻冒.作者：西都牧魚 回復日期：2011-01-28 21:52:22 你看馬未都現在牛了，可是人家是從八幾年就開始倒騰這個東西，人家那時候買一件東西可能幾十幾百，那是沉了幾十年，甚至我想他在古董不值錢的時候，一定是清貧了很多年的，也寂寞了很多年。 這才是人生的一種境界。 -------------------------------------------------------------------- 剛一天沒看就翻了3頁， 遲到了補補課。 繼續關注. 不過對於樓主的投資我還是有些自己的看法。 條條大路通羅馬。從財富積累不同的角度上看，就會有很多積累財富的方式。 比如你講的炒股，買古董（亂世黃金，盛世古董嘛），今後我也該注意這些東西了。 樓主的觀點主要集中在個人財富的累積，其實還有一些是帶動性，也就是共同發財的事業。中國最明顯的投資特徵就是群沖型，什麼東西賺錢了用不了幾個月馬上遍地都是。天上掉下顆隕石砸死了10個生意人就有8個是同行。最能模仿的也在這片960W平方公里的土地上蓬勃發展。 所以我個人認為，在一個多元化的市場里，各個行業都會有不盡的機會在等待去開發和創造。未來將是科技和能力的競爭，所以有閑錢的不妨也去探求下其他行業的機會，在積累和延續了自己的財富之後，同時也讓你周圍的人富裕了。就單單高鐵這塊，雖然這次國外損失了40個億，但是今後有可能他拿下的卻是全球性的訂單，可想而知一旦強大了發言權就在自己手中，當然就有了定價權。 3流的企業做模仿。 2流的企業做品牌。 1流的企業做標準。 富國先得富民，富民就要有多元化的產業來支撐。多元化的產業來自於科技創新。哪位不重要 時間：2011-01-29 00:50:59 房地產其實已經變成 政府對老百姓變相徵稅的一個工具了，想讓它跌確實不容易。 想想過去的封建時期，一個朝代新建立的時候總是很好，輕徭薄賦，社會發展很快，可是越到後期，人民負擔就會越重，貧民就會越來越多，最後導致改朝換代，為什麼呢？因為皇族、官僚越來越多，不幹活只吃肉的越來越多，超出了社會能承受的極限。 當下的中國也是這樣，不算腐敗的，光是養活龐大的公務員隊伍，就得花費多少，不創收能行么？ 我一個同事的朋友，東部縣城的普通城管，干著小學生都能幹的事情，卻拿年薪10萬，這是一個什麼樣的社會？ 我們只能期待中國人民無法承受這種壓榨的那一天。：maishenmaifang 時間：2011-01-29 01:53:29 樓主寫的很好，寫的很實在。但是，我與樓主在一些地方有不同的看法： 1、您以你部門舉例說明大部分人都有了房子。但是，我以我部門舉例可以說明一半的人沒有房子。我在一家世界500強的央企北京分公司，部門是02年成立的，到今天共43人，一個經理一個副經理，其餘都是普通員工。普通員工分3類：A類（正式工）、B類（非正式工，待遇參照正式工）、C類（非正式工，待遇社會化，相當於純勞務派遣）。經理年薪25萬，副經理年薪20萬，21來個A類員工年薪10萬左右，8個B類員工年薪接近10萬，11來個C類員工年薪5萬到6萬左右。這43個人中，北京戶口27人，外地戶口16人。43人中，有21人有房，22人無房。43人中，30歲以上的16人，其餘均在30以下，最小的25歲。43人中，碩士17人，本科18人，大專8人。具有北京戶口的27人中，拿著單位集體戶口的（大學或碩士畢業後進入單位，戶口掛靠單位）6人，都無房。部門22個無房的人中，大部分是06/07/08這幾年畢業進入單位的，本科碩士都有。特別是06,07畢業進入的，很多無房。當然，我們部門也有3個人有多套房，一個是經理，有2套房，一個是32歲的普通員工，他在04年買了1套，在09年又買了1套，一個是土生土長的北京人，家裡有4套房。 2、樓主說現在在買房的很多不是剛需，但我看到的很多都是剛需。就我們部門，在近3個月內就有2人出手買房。一個是在回龍觀買了二手房，一個在大興黃村買了新房，一個在方庄買了二手房。這3個人，只有1個是北京戶口，其餘兩個人是外地戶口，但已經工作多年（一個是A類，工作5年，一個C類，工作4年）。 3、關於人口，我覺得官方統計的人口不準，現在北京潛在的需求還仍然非常大。首先，北京實際人口可能超過三千萬，而不是政府公布的2千萬。以我對通信行業的了解，現在北京聯通、電信、移動放出的手機卡號已經達到共3400萬張，當然，不排除個別的人用兩種手機卡號，可是，也存在老人和小孩沒有手機卡號的情況。所以，我判斷北京常住人口（包括長期居住但無戶籍）超過3000萬。另外，不知道樓主住過群租房或者是否認識住群租房的人沒？北京有很多的蟻族，很多租群租房或者地下室的人，這些人都是潛在的剛需。不要說這些人都是低收入者，我們部門有2個A類員工還住在群租房裡，好幾個B類、C類也租在群租房裡，甚至地下室里。他們都在節省房租，期待攢下首付。雖然我們部門B類、C類員工是非正式員工，但因為在央企，他們工作依然穩定，所以即使沒有北京戶口，很多也迫切希望在北京買房。再看看每天北京地鐵八通線、13號線等滾滾的人流，就會感嘆，北京的人真是太多太多了。 4、地方政府不是被動的受益，而是主動的受益。以土地拍賣為例，就是地方政府主動追求高利益的例子。每年制定的土地出讓計劃，沒幾年是完成的，每年的保障房計劃，沒哪年是完成的。以2008年北京土地出讓為例，實際完成供應進佔年初計劃的40%多。保障房以2010年為例（這一年其實比以往完成的還好），2010年計劃根本沒完成，但政府厚顏無恥的說自己完成了！例如海淀區政府2010年累積了1萬多限價房申請戶，但海淀沒有蓋成1套房子。2010年底，海淀作秀搞了個限價房搖號，號稱要解決5000多戶家庭，但實際上是給申請者打白條，壓根就沒蓋房子，要號後就再無下文。 樓主：西都牧魚 時間：2011-01-29 08:36:39 作者：knightofzion 回復日期：2011-01-29 06:00:28 也談談自己的情況吧。我和老婆同年，在沈城四五年，準備明年要孩子。父母都在外地農村（父母倒是有點保障，自己養老壓力不大），屬於樓主所說那種城市化的第一種類型，呵呵。計劃明年要小孩，過去半年一直看房，目前在市區房（臨地鐵及核心商業區，距單位較近，一居室，六七年後需為小孩改善）與近郊房（大兩居室，二三環間，配套一般，距單位較遠，未來六年通地鐵）之間猶豫不定，兩者總價一樣，擬貸15ˉ20年。請樓主幫我分析一下，在目前這樣形勢下，選擇哪個更易保值更能抵禦風險呢？ --------------------------------------------------------------------- 讓我分析哪個保值，我還真不好說，一般來說，房子的地段越好，升值潛力是越大的。不過，現在因為房價只漲不跌，所以人們買房子不問房子本身的戶型、質量、物業等等各種問題，但是當一切回歸正常之後，人們再買房子的時候，就會考慮很多因素了，同一個地段的房子可能差別也很大，如果房子的質量、戶型、裝修等等不好，可能都會賣不出去。 至於說自己買房子住，應該更多的考慮自己的使用需求，買什麼樣的房子自己住著更舒服，更能滿足自己的要求。 而且要考慮的長遠一些，比如說未來小孩上學，你買的房子能上哪裡的幼兒園，哪裡的小學，未來有了小孩，可能父母也要過來，有幾間房子能夠住的下，等等，把這些都考慮足了。 我有兩個朋友，一個買房子早點，比較便宜，但是他買房子地段、戶型等看的不慎重，那房子住的很難受，另外一個買的晚了點，單價貴了不少，可是房子本身品質也很好，住著很舒服，生活品質要高很多。那麼十來年下來，到底哪個划算，那個虧了，真的還不好說。 現在房價普遍高，人們買房子往往忽略了房子本身的很多東西，可是我覺得，這些至關重要，一定要好好注意。不要以為我們懦弱 時間：2011-01-29 10:25:17 說一說剛需。請大家做一個理性的剛需。以下內容不針對「有錢人」。 我和老婆決定：如果有足夠的還貸能力和保證目前的生活質量不會因買房子而下降，才出手買房子，否則堅決不買房子。 原因是：決不能為了一套房子把自己的青春時光毀掉，其實人這一生最大的敵人是「時間」，你無論如何終究都會入土，你的一生可以享受生活的時間除了睡覺外，其實很短很短。 有人愛體會省吃簡用通過「奮鬥」最終買得一套房子的「幸福」，這和我對幸福的理解完全不同，你這種「奮鬥」是折磨自己的「奮鬥」，不是自然而然的為改善生活的「奮鬥」。 比如有甲、乙、丙三個人： （1）如果甲和乙有房子而且沒有貸款，而丙沒房，丙會感到面子上過不去，有壓力，會傾向於盡快買房。 （2）如果甲和乙有房子，但是得還沉重的房貸，節衣縮食；而丙沒房，丙雖有買房的壓力，但壓力要小的多，也不會很沒面子，因為暫且不買房，可以讓自己的生活過的好，而且未來的房價說不定會降。 （3）如果甲、乙、丙三個人都沒錢付首付，都沒有房子，沒有人可比，反而都覺得有面子，反而都不急著買房子了，因為「血汗錢」值得去花的地方很多，不一定是「房子」。 這麼一想，真正的剛需多嗎？您又是屬於哪種情況？ 還有一個因素大家想到沒有，電腦和手機的更新換代速度有多快？房子的設計布置理念和設備更新的速度恐怕也不慢。你假如現在買了房子，二十年之內你想過換沒有？你是否還在用十年前製造的手機？在科技高速發展的今天，房子更新換代的速度有多大？你用二十年的青春為了一套現在是新房，可能馬上就會變成「舊」房的房子而折磨自己，值嗎？箭23 時間：2011-01-29 13:37:14 這兩天一直在追樓主的帖，樓主講完中美房價怎麼不更新了呢？ 樓主確實很有才，我對樓主的剛需論不是很贊同。你思考的出發點是不是無形之中局限在北京這樣的一線城市？ 現在每年畢業的大學生很多，他們都剛需。 即使不是大學畢業，70後出來在城市摸爬滾打10多年，混得稍好的，也是剛需。 我就說我吧，現在在成都，房價相比一線城市還不算高。 我一般本科2005年畢業，大學班上繫上大部分同學在08年09年都買了房。那可以推廣，其它211重點大學 畢業，其它一般本科大學畢業的，肯定也有不少已經買了，剩下沒買的想買。 我畢業後，繼續讀研，周圍的同學也買了房。 我來自農村，就我們那個小院子里，10來戶人，有幾個70後，沒有念大學，90年代就出來打工，就我所了 解，很多人掙了不少錢，2000年左右的觀念是：掙了錢，回家蓋個二層的樓房。但是現在，至少有兩戶人 在成都買了房。就我所處的行業，IT行業，現在剛畢業的研究生的起薪應該至少是7k了吧，稍微好一點的更高。 由此推廣其它行業：金融，建築等行業，一個個都拿得不少啊。 像現在的研究生畢業，普遍25歲，緊接著就面臨結婚，生子的問題，就必須考慮房子，所以剛需很大啊。 尤其是像我這種從農村出來的，或者從一些小縣城出來的，肯定不想父母一直呆在農村，所以如果有能力的，肯定是買套大一點的，或者買兩套小一點的，一套給父母住。 像成都這樣的二三線城市，房價還不像一線城市那麼高，其它行業我不知道，IT行業，我周圍有很多同事，同學都回成都或者想回到成都這樣的二三線城市置業安家。 由於想改善，我剛在10年11月份把房子賣了，這兩個月房價嗖嗖往上漲，二套房又60%首付，想在11年買房已經不行了，悲劇啊。一縷陽光_hi 時間：2011-01-30 04:35:52 熬夜看完了樓主的好貼，說的實實在在，很理性的分析。最近一直很焦慮，鴨梨很大，呵呵。也晒晒自己的情況，我和樓主同年畢業（03年），一個小縣的郊區中學工作，福建，（雜七雜八收入1400-1500）幹了兩年實在受不了跑去考研讀研了，09年畢業的時候本系研究生98人，快接近本科生人數了，還不包括中途不畢業的幾個兄弟，本科是150-160人。沒找到好工作，又回到一個中學混日子，還是號稱全省工資第二高的小城市，僅次於廈門。我晒晒工資，2800，其他績效等雜七雜八平均是700-800。一年到頭約4W多一點，公積金每月970，遠比福建的其他小城市高了。羞於啟齒，可能在當地社會普通人中收入中等+了吧，這房價多少呢？在賣的房子新的都在7000+，二手真實價格普遍在5000+，這個小城至少算三線了吧。這裡消費不低，我算節儉的了，不抽煙很少喝酒，一年我能剩幾個錢呢？生活費1000*12+紅包人情4000+孝敬父母祖父等老人6000-7000最多。一切平平安安什麼都不敢買的話能剩15000，不過由於讀書欠有兩三W，第一年收入只有3W多，我到現在都沒能力還多少。奔三一族了，今年談了個姑娘，花費更大。 我列舉以上數據只是要說明兩點：1.數據真實。2我認為這個數據在當地普通人群收入中應該在中等了吧。兩個同事剛上半年買房，首付21W左右，一個是夫妻工作了8年，加上借了幾W，他們夫妻是超省錢的。另外一位也是差不多，雙職工，花的稍大，積蓄不多，家裡儘力支持，借了10好幾W，買了房就看他天天愁，酒不敢喝，煙也不咋抽了。就算收入房價都一動不動，一切順利偶也要10好幾年，才能攢到首付。也就是說我得45歲左右才能買房，嘿！！zhangrui33 時間：2011-02-07 22:09:18 陪一貼：我為什麼不買房子 我不買房的理由主要是覺得違反經濟規律。樓主對文章很好，我覺得中國未來的房價除了樓主的設想和分析以外，也可能還有一種情況，首先我相信樓主對人口和需求的判斷，但是我覺得未來可能走的路可能不會太艱辛。 首先，我們看政府的聲音，胡錦濤在十七大報告中提出2020年人均GDP翻兩番;國家統計局數據顯示,據此要求推算,到時候人均GDP應達3500美元左右。2020年中國基本實現教育現代化，基本形成學習型社會，進入人力資源強國行列。 我覺得ZF早就策劃好了通過通貨膨脹來解決高房價的問題。十七大代表、衛生部副部長、黨組書記高強說：２０２０年的衛生髮展目標是：人人享有基本醫療衛生服務。參加醫療保險和農村合作醫療的人數近９億人。人民健康水平不斷提高。 房價是現在我們所背負的三座大山之一，由於他太顯眼，太能夠賺錢，所以大家最容易去關注，同樣醫療和教育也是最大的壓力。隨著社會的發展和國家政策的調整，如果在未來解決了福利的關鍵問題，那麼房產的壓力也就只能算是一部分了，而非現在兩家人加上一代人一起全部投入才能養起房子。當然這個過程中的通貨膨脹我也贊成樓主的說法。 從總書記的報告中，我們可以看到未來10年收入增加50%，這裡面至少有20%的通貨膨脹因素。但是主要的同夥膨脹因素應該不在進出口的貿易順差，每年的中國出口只能佔據全國GDP的25%左右，我認為貿易順差不是加速通貨膨脹的主要因素，只能算一部分。 我曾經問過管商品流通方面的領導，ZF主要通過在國內奢侈品加稅的形式來完成資金積累，如好煙好酒好車好房。通過國內的高稅奢侈品來收集民間中產和高產階級的閑置資金，通貨膨脹的主要方嚮應該是在奢侈品方面，未來的高級私利學校，私利醫院也會成為ZF收集中高產階級的資金方向。我認為，在保障民生方面，國家是不會在油鹽柴米方面去增加通貨膨脹的因素，這些是社會穩定的基本。 這個過程中，國家如果加大了醫療和教育的投入，讓未來的家庭在這些方面不太擔憂，加之這個過程中穩定房價或者房價下跌我們都不去議論，而只看總書記說得2020年GDP翻兩番，人均收入翻兩番，那麼在這個情況下，房子就不會成為最頭痛的事情，三座大山已經通過10年的改變可以讓買房不成為最大的負擔。我覺得只要按照樓主說的，只要按照經濟規律做投資或者置業，改變的就是一代人貨幾代人的命運。 再說說我為什麼沒有房子，現在我30，未婚，年收入20多萬，成都市，有車，旅遊跑了半個中國，沒有房子，由於不去按揭而被各界所逼迫。樓主的文章中說過，如果最有耐心的人都去買了房子，那麼泡沫就快要破裂了，當然，不管什麼時候泡沫破裂，按照經濟規律和股市的曲線來看，房子這時候都是不值得買的，年輕人的錢應該放到刀刃上面，安居以後，沒有多餘的收入再進行社會關係的維護，賺錢的路更窄，並且不一定能夠活的快樂。沒有安居，雖然租房很麻煩，但是對於年輕人來說，錢可以投入到其他賺錢的地方，讓自己資產增值，要讓我靠存款去買房子，那不如這輩子早點死，呵呵！我認為，現金要用來發展，有發展才有機會讓買房子變的更加容易。
推薦閱讀：