空置率這麼高 開發商怎麼說？房價又將怎麼樣？

「目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米。」近日，國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示。隨後，IMF駐中國代表在4月28日的研究報告中再度提及：「中國住房供應過剩遍及全國。」

空置率是什麼？

作為經常被用來評價樓市「健康程度」的一個重要指標，住房空置率一直備受關注。儘管官方一直堅稱「沒有準確的定義」「計算出來很難」，但第三方機構和民間對此的關注熱度一直很高。

西南財經大學研究人員所做調查顯示，在中國城鎮中，平均每五套住房就有不止一套空置，當前房價的回調正令這些空置住房的房主們面臨額外壓力。調查稱，即使城鎮化率再提高10個百分點也只能使住房空置率降低2.6個百分點。瑞銀髮布的《地產泡沫之憂》報告稱中國居民的自住房比例已達88%，在城鎮地區約為75%-78%。據此估算，城鎮家庭住房空置率在22%-25%，與西南財經大學的研究結果基本一致。

在國際上，2000年至今，美國自住房的空置率介於3%-8%， 對於投資型房產介於5%-15%。中國香港地區的住房空置率目前低於5%。歐盟住房空置調查顯示各國平均空置率為 9.5%，最高的地區主要集中在債務償還有風險的國家，如塞普勒斯、葡萄牙、西班牙、土耳其、希臘等國家和地區。日本過去5年的平均空置率為13.1%。澳大利亞的過去10年的平均住房空置率一直都在4%以下。

空置真的合理嗎？

空置率這麼高，那麼對樓市有什麼影響呢？一向「語不驚人死不休」的任志強這樣說：在一定程度上，合理的空置也是必要的。一、在需要時有供給的選擇餘地，不會因工作調動、家庭人口增加等要置換房屋時缺少選擇；二、起到供給增量調節市場價格的作用，如當一級市場供給短缺時，空置房會進入市場增加供給，防止一手市場價格上漲過快。

筆者總是強調，開發商的觀點，往往是從他自己的利益出發。任志強對空置率的評價，看似還算說得過去，實際上目前國人並不是「要換置房屋時缺少選擇」，而是「產能過剩中高端樓盤普遍空置」。因為中國目前出現空置率最高的城市並不是北上廣等一線城市，而是以鄂爾多斯為代表的三四線城市，它們一度被戲稱為「鬼城」。這些地方在發展經濟的同時忽視了開發的合理性，樓盤建起來了，周邊的基礎配套設施卻不夠完善。除此之外，空置面積大的樓盤多為中高端小區，高昂的房價也讓投資者和消費者望而卻步。

後果又如何？

空置率肯定是要抹平的。從世界範圍的地產市場數據的分析來看，空置率高到了這個地步，接下來難以引領房價的上漲周期，從投資的角度講，此時介入樓市更不明智：一方面，空置率下降意味著會有更多的房產進入交易市場，為本來就居高不下的庫存量雪上加霜，庫存量高企，供應大於需求，房價難以像十年前那麼瘋長；另一方面，即使我們假設，空置的房屋沒有在房企手裡，而都被投資者收入麾下，那麼就說明租房市場冷淡，供應的可出租房屋遠遠多於租客的需求，租金回報率更無從談起了。

儘管剛剛過去的「五·一」小長假，北京樓市呈現出一片「叫好又叫座」的聲音，但面對供需矛盾，樓市仍不具備漲價動力；更不要說環比下跌的三四線城市了。之所以有一些樓盤喊出「漲價」口號，更多的原因是一種營銷策略，提振投資者信心，刺激觀望的購房者積極入市。至於願不願意用自己的資金為開發商接盤，那就看投資者的財商和投資理念了。

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