上海房管局長：夾心層不可能被消滅

上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生（資料圖）

如何破解「夾心層」迷局，成為上海兩會最炙手可熱的議題，代表們展開了一場頭腦風暴

《瞭望東方周刊》記者 劉耿 上海報道

1月31日，綿綿細雨中，上海兩會閉幕。像這滴瀝不盡的天氣，留下一串延綿的省略號。

還有90天，世博會就將開幕。對於生活在城中的2700萬人口，那句世博口號還是一句設問：「城市，如何讓生活更美好？」

與國人幸福指數高度相關的房子，是個越來越沉重的話題。而上海永遠不缺炒作概念，不僅世博，就是「丈母娘剛性需求論」、「離婚推高房價論」也似乎很能自圓其說。《蝸居》故事發生地「江城」被人們心照不宣地解讀為「黃浦江邊的城」。

早在上海兩會開幕前，民意調查已完成了議題設置。

上海《新聞晨報》邀請400名民間觀察員談最關注的話題，36.2%的人把票投給了「住房」，數量是緊隨其後的「醫療」和「世博」的3倍多；市民信箱針對「2010年上海兩會市民最關心議題」進行調查，60.61%的網友關注「房價、住房」；來自上海船舶運輸科學研究所的市政協委員沈以華的小型調查顯示，在工作七八年的青年科技人員中，只有10%已經買房，仍有26%與父母同住。

俞正聲的「二分法」

「上海去年經濟增長中有50%都是房地產拉動的，作為一名房地產商代表，我很高興。」1月26日，徐匯區分組審議會場中，人大代表、上海城開集團總經理倪建達發言。

「還很高興？我很悲哀！」上海市委書記俞正聲接過了話頭，「這反映了上海經濟發展中的結構不合理。」

這是俞正聲第二次與房地產商正面PK。2009年兩會，倪建達正為金融海嘯發愁：「上海的房價近一段時間來都沒有上漲了。」

俞正聲同樣也接過話頭:「房價不能高，不能再漲了。」

只是上海市一把手與高房價決裂的決心沒有得到現實的響應。2009年上海樓市漲幅為113%，投資性購房佔51%，商品住宅周成交均價甚至一度突破2萬元。

全國各地相繼誕生10個地王，上海地王更頻頻刷新，趙巷、長風地塊之後，新江灣城更是以樓板價過3萬加冕全國單價地王。

杭州蕭山一位房地產開發商告訴《瞭望東方周刊》：「我就是郎咸平說的『不務正業』的製造業者，房產開發的收益遠大於做實業。」他的本業是生產電氣設備，目前只要維持收支平衡。

樓市給予他的回報遠遠大於預期，「賺錢賺得心驚肉跳，當錢太好賺的時候，你會害怕、不安，並非欣喜。」

二手房市場也染上癲狂症，房東頻頻跳價，「過一條馬路的工夫都可能漲10萬塊」是中介的行話。

房源「稀缺」到何種地步？家住普陀區新湖明珠城的一名業主告訴本刊記者，房產中介挨家挨戶按樓下門禁處的對講機：「你家房子賣嗎？」「以前還只是打騷擾電話，後來像賣白菜一樣把地攤擺在小區門口，現在直接掃樓。」但這名業主並不看好後市：「這種瘋狂意味著看誰接最後一棒。」

在地方兩會前，中央一系列遏制房價過快上漲的措施，比如二手房營業稅優惠從2年恢復至5年、「國11條」等，都授予了地方處置高房價的尚方寶劍。

在參加上述徐匯區審議時，俞正聲用40分鐘談了兩個問題：住房和就業。其中30分鐘留給了住房。這位上海「戶主」直接向投資客下了逐客令：「上海土地資源很緊張，建設那麼多住宅，不是提供給投資客的，主要是解決常住居民的住房問題。」

俞正聲更有創意的提法是關於房地產業的「二分法」：「住房有兩個屬性，一個是市場屬性，一個是民生屬性，不能只講市場屬性，不講民生屬性。」

「雙重屬性」理論脫胎於他2009年11月上海市委九次全會後的講話：「我們在討論房價的問題上要有理性，它是取決於市場，」但同時，「幹部對群眾總是要有感情。」

這兩個「二分法」，為市場這隻「看不見的手」和政府這隻「看得見的手」共同調節房價奠定了理論基礎。

關注「夾心層」

目前，上海的住房保障體系已成框架。配套商品房對應的群體是舊區改造或重大市政工程的拆遷戶；廉租房針對的是連續6個月人均月收入少於960元的低收入家庭；經適房的客戶群是中低收入住房困難家庭，現行的准入收入標準為人均月收入2300元以下。

這個體系有一處很大的漏洞。被稱為上海政協「提案第一人」的港澳委員、豪都房產董事長屠海鳴呼籲關注「夾心層」的住房問題。

所謂「夾心層」是指廉租房、經適房申請不夠格，商品房又買不起，兩頭夠不著的尷尬一族。占本市城鎮人口近六成的中等收入家庭都可劃為這一族。

如何破解「夾心層」迷局，成為上海兩會最炙手可熱的議題。屠海鳴的建議是鼓勵房產企業建造限地價、限房價的「雙限房」，將利潤率壓縮在5%至10%。

「限價房與廉租房、經適房有著本質上的不同。」屠海鳴向本刊記者介紹，「銷售對象主要是買不起市場商品房的一批中低收入本地市民，應當把數量龐大的中等收入群體也納入全市住房保障體系中。」

但在上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生看來，「夾心層」的存在就像等分不盡的一粒米這個哲學問題——「夾心層」不可能被消滅。「標準不管怎麼定，總會有人條件不夠格。消滅了一批『夾心層』，又會有另外一批新的『夾心層』出現，永遠不可能面面俱到。」

在劉海生表明了上海暫不宜實行限價房的官方態度之後，上海市人大代表、上海市律協會長劉正東依然提出了對普通商品房「限價」銷售的建議：「開發商在申請銷售時應明確定價，並且『一房一價』，一旦核准銷售，原則上不允許擅自調價。」

福利分房還會有？

兩會會場傳出上海市將在今年力推租賃房的消息，坊間卻在流傳著將恢復福利分房的小道消息。

人代會34名旁聽市民之一、「上海奶奶」沈翠英告訴《瞭望東方周刊》，她接到的數以百計的諮詢電話中就有問到住房福利的。沈翠英在汶川地震後將自己的房子拍賣所得450萬元全額捐給都江堰，這個不要房子的民間英雄成了渴求房子的市民的代言人。

「單位租賃房等與計劃經濟時代的福利分房『形似而神不似』。」華東師範大學副教授戴克霆向本刊記者分析，「名義上是單位建房給員工住，算是福利的一種，但所有權與使用權是分離的。」

俞正聲在兩會上談到單位租賃房時提到了寶鋼，贊其「進入和退出的機制已經很完善了」。這是俞正聲第二次談及寶鋼模式，2009年12月末上海經濟工作會議中，他也曾提到了寶鋼。

據本刊記者從租住在寶鋼「果園公寓」的員工處了解，第一年租金為市場租金的70%，第二年為80%、第三年為90%，到第四年就跟市場租金持平，第五年仍不退出就採取懲罰性的110%。

寶鋼模式被業界稱為「上海房改的第三條路」，另兩條是經適房、廉租房。

在實踐中，這第三條路越走越寬，「租賃房」概念的外延不斷地擴大，像寶鋼這樣的大國企建造的是「單位租賃房」，再如上海鐵路局在滬建設的首個安居項目可解決3100套鐵路職工住房。

此外，還有面向社會的「公共租賃房」，主要是解決新上海人、年輕人的住房難題。

「人才經適房」則是經適房延伸出的較高端產品，不屬於租賃房，但又像「單位租賃房」一樣聚攏了同類人才，是專用於科研教育人才的經濟適用房，比如「人才公寓」、「海歸公寓」。

劉海生說，公共租賃住房工作將成為房地部門2010年工作的重點。他也同時強調，公共租賃房絕不能成為福利分房，應採取市場租賃的形式，建議一般租賃期為三年。
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