住房長效機制什麼樣？這是香港、新加坡和德國模式

德國的土地是私有的，所以自有住房主要來自三個地方：居民自建、和住房合作社合作建房、房地產商提供。所以，當二戰結束後，德國政府需要大力增加住房供給的時候，政府採取的措施是鼓勵自建房和向購房自住的人提供補貼。

居民自建方面，在德國如果法律沒有明文禁止，個人或者公司就有權利在其擁有的土地上開發房地產，並且還有住宅建設補貼計劃。

和住房合作社合作建房方面，住房合作社是主要是為了滿足低收入群體住房而成立的一種居民互助的公共性組織。居民將錢存入住房合作社，存款達到一定規模後獲得租用合作社房子的資格。

而住房合作社建房的錢一部分來自會員存入的錢，一部分來自貸款，在70年代之前國家的住房問題緊張，政府給予住房合作社很大的支持，比如給期限可達100年的無息貸款，70年代以後住房合作社的建房資金就主要來自社員的入股了。

後期隨著住房的增多，政府逐漸取消無息貸款的支持，1990年廢除國有住房公司和住房合作社不能賺錢的限制後，這些住房合作社開始商業化的運作，接受純投資性質的社員，但是基於德國房價上漲幅度和租房市場租金管制，所以合作社的投資價值也不會很大，不過仍有部分居民或組織會出於風險規避或慈善的角度投資合作社建房。

房地產商提供方面，我們看到的德國房價情況一般是指開發商提供的房屋價格，由於德國土地私有且居民可以自建房，所以開發商很難控制房價。

政府對房地產商採取嚴格的限價政策，根據《經濟犯罪法》，如果開發商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起訴，如果超過50%，被定性為「獲取暴利」，則開發商可能會被罰以高額罰款和三年有期徒刑。

在居民端，為了防止居民炒房政府的管制也非常嚴格，住房交易需支付3%的過戶費、5%的評估費和25%的資本利得稅，和累進稅率的個人所得稅，持有超過10年則不需要支付資本利得稅，若未滿7年轉讓綜合稅率可能高達50%。

從居民和開發商兩個方面嚴格控制炒房行為，促進了德國房地產價格的穩定，根據wind數據顯示，德國房價指數一直較為平穩，2010年以後有所增長，截止到2014年5年間總漲幅為25%。

德國的房價在什麼水平呢？

根據國內中介網站信息，在5~7千歐左右，均價是6千歐，購買一個70平米左右的房子需要42萬歐。

德國居民賺得出來這筆房款嗎？

根據wind數據顯示，2010年到2017年3月德國工資指數增長30%，高於房價25%的增速，根據歐洲平均工資調查，德國目前的年收入中位數是4.38萬歐，在一個家庭兩個勞動力的情況下，德國的房價收入比是4.8，也就是德國家庭用4.8年的收入就可以付清房款。

在整體不高的房價下，德國還提供一種獨特的合同儲蓄制度（Contract Savings For Housing，CSH），專門保障居民購房貸款。

居民和金融機構簽訂的協議，規定一個貸款金額和一個儲蓄金額，只要居民在一段時間內連續儲蓄達到這個約定的儲蓄金額，就有資格在未來獲得這筆貸款，貸款只能用於構建、維修和租賃住房。

這種合同儲蓄貸款吸引人之處在於利息低，很少受金融市場波動的影響，並且可以享受政府財政貼息和免繳利息所得稅，所以德國的合同儲蓄制度非常普及，約有35%的居民因為合同儲蓄獲得貸款，獲建的住宅佔德國新建總住宅的31%。

在這種情況下德國住房的增速很大。

1951年到1970年德國新增城鎮人口994萬人，新增住房1100萬套，1970年戶均住宅達到0.94，平均每戶都擁有一套住房。1971年到1990年德國房子又增加了782萬套，但是1990年東西德統一，東德的加入使德國的住房缺口又被擴大，從1991年到2014年德國又新增了791萬套住房，戶均住宅達到1.01，再次達到每戶擁有一套住宅。

（二）德國的租賃住房

供給端：快速增加的住房為德國居民提供了大量的可供租賃房屋，然而這些房屋真的會被放出來出租嗎？德國住房的保有環節稅收（房產稅）較高，按照統一徵稅值的3.5%再乘以當地的稅率計算，網路資料顯示一個140平米的房子大概是每年繳納900歐元。

在這種情況下，將自有房子出租可以補貼稅收，同時還可以享受政府的福利優惠。現存房源多、空置房源成本高兩個條件為德國提供了足夠多的出租房源。

需求端：看居民對出租房的需求還要看出租房能提供的價值是否能與自有房相當。

我們在《房地產市場長效機制全解析》中提到過房子按照提供的價值可以分成四大屬性：消費屬性（可以住）、資源屬性（就近享受教育資源等公共服務）、確定屬性（可以長期穩定居住、自主裝修等）、財富屬性（可以抵押、享受增值）。從這些屬性上來看，德國的租賃房是不是具有足夠的吸引力呢？

資源屬性，德國沒有戶籍制度，所以德國居民在國家內的搬遷只要在當地Bürgeramt登記註冊，所以戶籍和住房一般不會成為居民享受當地公共資源（包括子女上學、醫療、養老等）的門檻。

確定屬性，德國的《租賃法》和《租金水平法》規定了房租上漲的幅度，規定3年內租金漲幅不能超過15%，超過20%算違法，房客有權將房東告上法庭，超過50%的房東會被認為謀取暴利，可入獄3年。

居民不用為避免未來租房的不確定性而自購住房，並且《租賃法》對租房解約期限也給出了明確的規定，如果租房合同的任意一方想要終止合同，租約超過5年須提前半年通知對方，租約超過8年須提前9個月，租約達到10年須提前一年，最少也必須提前3個月。這個規定有效保護居民的長期租約，對德國租房市場的發展和房價的穩定作用重大，從現實情況來看，德國超過10年、20年的長租確實非常常見。

財富屬性，租房雖然不能提供財富屬性，但是德國房價上漲幅度較小，作為投資手段來看雖然穩健但是回報率不高，對比之下租房不能提供財富屬性就不是問題了。

消費屬性：是租賃住房首先可以提供的價值。消費屬性是租賃住房直接可以提供的機制，政府的租金管制和補貼（如果承租人實際繳納租金超過家庭可承受租金（通常為家庭收入的25%），差額部分由政府補貼）增強了這種屬性。

並且在消費屬性方面，租賃房還有一個優勢是搬遷方便，德國的人口分散，沒有超大規模城市，居民平均分布在中小城鎮中，隨著工業的分布變遷而搬遷，這是德國居民喜歡租房的重要原因，也在德國人口增長緩慢的情況下，為工業建設提供了充足勞動力的原因，保障了德國各個地區的均衡發展，這種均衡發展反過來又促進租房市場的發展。

總的來看，德國租房市場發達的原因在於：租賃房供給多，可以提供給居民的價值高，所以居民沒有太大買房的需求。

綜合起來，我們想要將居民收入、居住情況和其比重等變數用更直觀的方式表示，需要居民的收入分布，由於沒有找到相關的數據，所以假設這三個國家或地區的收入都服從正態分布。

這種假設認為當地的收入分配較均衡，極低收入和極高收入的人都較少，大部分人的收入情況集中在中間，這是比較符合實際的一種假設，但是現實中可能存在一些國家或地區的收入分布不均衡，那樣就不是均勻的正態分布了，峰度和偏度越大表示當地的收入差距越大。

從香港的情況來看，（個人）收入中位數（在均勻正態分布中，中位數等於平均數）是15300元港幣，收入在11250港幣以下的居民可以申請公屋和居屋，全港約有31%的人居住在公屋和居屋中，加上在輪候的人，意味著有差不多但高於31%的香港居民收入在11250元以下；50%的居民居住在私宅中，也就是私宅居民的收入下限是均值；還有剩下收入高於11250，又低於15300的居民居住在「夾屋」或者輪候中。

考慮到輪候中的人，收入在11250以下的居民佔比高於31%，假如是34%（房委會官網上表示為三分之一的香港居民提供住所），計算出香港居民收入的標準差是10000，所以香港居民的收入服從均值是15300，標準差是10000的正態分布，表示為：

這是一個比較理想化的模型，我們只是做一個大概的描述，所以香港居民收入和居住情況的概率密度函數如圖表【26】所示。

用同樣的方法看新加坡的情況，假如新加坡家庭的收入同樣服從正態分布，中位數（也是均值）是8666新幣，家庭收入在12000新幣以下的家庭有資格申請組屋，居住在組屋的家庭佔總戶數的80%，也就是收入在12000以下的家庭佔80%，剩餘的20%家庭收入高於12000，居住在公寓和有地私宅中。

估算出新加坡家庭收入的標準差是4000，所以新加坡家庭收入服從均值是8666，標準差是4000的正態分布，表示為:

需要說明的是新加坡的組屋申請一般是以家庭為單位，單身人士的申請條件非常嚴格（35歲以上）而且成功概率較低，所以我們對新加坡的相關計算用家庭為單位，得到新加坡居民收入和居住情況的概率密度函數如圖表【27】所示。

德國的租房和自有住房的群體劃分不是以收入為標準的，存在高收入家庭租房的情況，所以不能用這種方法表示。

另外，將居民收入畫成分布函數，再將人口處理一下（每段人口數除以總人口數），就可以得到洛倫茲曲線，根據洛倫茲曲線就能計算出基尼係數，我們在上述數據的基礎上計算了一下，香港和新加坡的基尼係數都非常小，小到可以認為居民的收入很平均。

這主要是由正態分布的假設導致的，如果一個國家或地區的收入分布符合正態分布，則說明這個國家或地區大部分人的收入都在中位數和均值附近，沒有長尾的超高收入或者超低收入。

香港31%的居民住在政府提供公屋或居屋中，50%購買私人住宅，新加坡80%的家庭住在政府提供的組屋中，20%購買公寓或有地私宅，而德國60%的人選擇租房。

為什麼不同國家或地區之間的住房機制差別這麼大？除了與當地的歷史背景、地理條件、社會風俗等客觀環境息息相關，更重要的是在既定條件下的政府引導作用。

所以，這個部分我們從政府的視角來看，一個國家或地區的住房制度是如何形成的。

無論是什麼政體的國家或地區，政府制定住房政策的時候想要達到的目標都主要有兩個：

一是福利，提供公共性住房保障低收入群體的基本生存，對應公共住房制度。

二是經濟，具體分為兩個方面，一是促進經濟增長，二是增加財政收入，對應私人住宅制度有足夠多的財政收入可以支配意味著政府將有更大的能力去實現提供公共住房的福利目的和加快經濟增長的經濟目的。

從政府的視角上看，這兩個目標是「此消彼長」，存在衝突的。

如果政府大力建設公共性保障房，就會佔用土地和政府補貼，減少財政收入，也就減少了政府可以用在經濟建設上的資源，不利於經濟增長。

相反的，如果政府為了刺激經濟增長鼓勵私人住宅市場發展，可以一方面通過賣地、稅收等增加財政收入，一方面私宅遠高於公共住宅的增加值會直接計入經濟增長中，同時大力拉動上下游產業一起「繁榮」，但是這樣會抄高房價，讓大量居民買不起房子，不利於保障居民的居住條件。

所以這種情況下政府可以怎麼做呢？兩條路：一是 「以公補私」。像香港一樣，一方面大力發展私人住宅市場，收取大量土地轉讓金和稅費，另一方面將這些財政收入用於建設公共住房，實現財富轉移和收入再分配，根據圖表【28】可以看到，截至2015，只地價收入和一般差餉（地稅）就佔香港財政收入的18.6%。

二是大力發展其他產業。像新加坡和德國的製造業，如果政府不靠房地產來增收，那麼就需要發展其他產業。土地不僅可以用來建住宅，也可以用來建工廠，如果政府不依靠土地財政從私人住房市場上獲得財政收入，還可以將土地以較低的價格批給工廠，減少成本，增加競爭力，提高收入，增加稅收，從而獲得財政收入。

香港根據其特殊的歷史背景和稟賦優勢，大力發展服務業，如圖表【29】所示，2016年香港的服務業佔總GDP的89%，其中佔比最高的分別是進出口貿易、批發和零售，金融及保險，公共行政、社會及個人服務，地產、專用及商業服務和樓宇業權。

從新加坡來看，增加值佔比最高的行業分別是批發零售業、製造業、商業服務業、金融保險業和其他服務業，和香港一樣的是新加坡的批發零售和服務業（尤其是商業服務、金融保險）也都較為發達，但是不同的是新加坡的製造業是第二大產業，佔總GDP的18%（圖表【30】）。

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