住建部人士：除北上廣深 其它城市限購可自行調節

　　住建部多位人士確認，除北上廣深之外，其它城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發文。近期北上廣深市場也有劇烈調整，他們正在觀察研究，但發文確認限購放開的可能性不大。

　　整整等了四個月，晉飛的房貸終於下來了。但這個期待已久的願望實現時，他突然又感到那麼不踏實。「你說我是不是買在高點了啊？」他問身邊的朋友。

　　這是他人生的第一套住房，位於北京南五環內。囿於嚴苛的限購政策，沒有購房資格的晉飛匆忙同有資格的女友扯了結婚證。2013年年底簽約後，房貸卻遲遲批不下來，晉飛一度擔心是自己的信用記錄有問題，給銷售顧問打電話，才得知「八成客戶都沒批下來」。

　　這並非個例，高策地產代理的一手樓盤幾乎都要申請三四個月以上才放款，嚴重影響了開發商的現金回款速度，其董事長陶紅兵向南方周末記者證實了這一點。

　　就在晉飛等待房貸審批的四個月中，北京樓市進入滯漲狀態，成交量降了4成；全國的數據好一些，成交減少7%。

　　自3月份起，杭州新盤跳水、青島女地產商失聯、百強房企光耀面臨破產、綠城宋衛平讓出個人股份等壞消息紛至沓來，樓市寒意襲人。

　　跟樓市低迷的「罪魁禍首」開座談會

　　過去十年關於樓市調控的文件足足下發了179份；而過去一年中，一份都沒有。即使央行召開被解讀為「微救市」的座談會，強調在首套房貸上要講政治，也並未下發文件。

　　中國老百姓已經習慣了樓市每隔兩三年的階段性萎靡、繼而又報復性增長的節奏。但這一次不同，過去十年關於樓市調控的文件足足下發了179份；而過去一年中，一份都沒有，調整完全生髮於市場。

　　華夏銀行副行長黃金老認為，這決定了「本輪樓市向下調整的真實性」。

　　至於原因，任志強在個人微博中將罪魁禍首歸在「個貸收緊」上。除了緩批，貸款利率上浮影響更大，因為直接關係到購房成本。

　　銀行(行情 專區)為什麼收緊個人住房按揭貸款，源於2013年開始的利率市場化改革，「不賺錢，八五折房貸甚至是虧的。」中信銀行總行一位人士告訴南方周末記者。克而瑞研究中心近日調研了69家銀行，也證實了九成銀行的首套房貸利率升到基準甚至上浮10%。

　　關口之上，央行於2014年5月12日召集商業銀行開了個座談會，強調在首套房貸上要講政治——「合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發放」。

　　這個樓市冰封時刻召開的座談會，被外界解讀為「微救市」的信號。截至目前，央行尚未正式發文，這也與以往不同。

　　不過，兩天後工行還是公開表示積極支持，建行的內部消息是，將會增加5%的個貸放款額度。

　　普通民眾更關心的是，樓市再次由熱轉冷之際，「限貸」已經發生了變化，而類似上屆政府的行政調控手段「限購」，會不會藉機退出？

　　最佳時間窗口

　　「現在是改革調控手段的最佳時間窗口，讓市場的歸市場，政府的歸政府。」

　　本屆政府對待樓市調控的態度，2014年3月公布的《政府工作報告》已有體現，就是「分類調控」。

　　住建部副部長仇保興之後的一次內部發言做了進一步闡釋：「調控房地產(行情 專區)市場就像治大國，必須像烹小鮮一樣對待。能局部調的，就不要整體調，調節的手段對整體影響越小越好。能夠用經濟手段調的，就不要用行政手段調，行政手段越少越好。能夠由城市政府調的，就不要由中央政府代替。」

　　這無疑是將限購放鬆與否的權力交給了地方政府，剩下的問題只是什麼時候退出，以什麼樣的方式和幅度退出。

　　對地方政府來說，對土地財政的深度依賴，讓其早就在放鬆限購這個問題上充滿動力。

　　2013年全國土地出讓金超過了歷史最高點的4萬億元，而2014年前四個月，土地購置面積同比降了8個百分點。

　　同策諮詢研究部測算了45個限購樓市的土地財政依賴度，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南，依賴度最高的杭州高達156.4%。

　　地方政府開始不斷做出試探，2014年4月以來，南寧、鄭州、銅陵、無錫等地紛紛出台政策，包括放鬆購房資格限制、支持公積金貸款、增加財政補貼等。

　　最新的傳聞是天津，計劃直接放開第三套房，但截至目前官方並未直接發文。

　　值得玩味的是，與過去兩年一有地方試探就被叫停不同，這一次中央在一定程度上給予了默認。

　　住建部一位相關司局的人士向南方周末記者確認，自年初以來，部里的定調就是「除北上廣深之外，其它城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方。但不會明確發文。近期北上廣深也有市場劇烈調整，部里正在觀察研究，但依然不會發文表示限購退出」。

　　「現在是改革調控手段的最佳時間窗口，讓市場的歸市場，政府的歸政府。」全聯房地產商會會長聶梅生表示。

　　「實在沒想到，很難面對」

　　企業到位資金增速，一下子從2013年最高點的33%降到了4.5%。「這說明什麼？開發商要缺錢了。」

　　「實在沒想到，很難面對」，儘管早在2013年6月份的博鰲房地產論壇上就預言房地產市場已到高位，增速將持續下降，但2014年前4個月的各項數據，還是超出了聶梅生的預期。

　　最讓聶梅生心驚的一個數據是企業到位資金增速，一下子從2013年最高點的33%降到了4.5%，銷售回款、自籌資金、海外融資、銀行貸款均有下降。「這說明什麼？開發商要缺錢了。」

　　缺錢首先反應在土地市場上，全國土地購置面積增速已經從2013年的8.8%變成負增長。

　　上市房企陽光城近期只拿了福建晉江一塊地，還是之前已經簽協議鎖定了的。董秘廖劍鋒最近跟機構投資者交流時，坦承在拿地上目前採取審慎策略，公司工作重心集中在回收現金流上。

　　遠洋地產2014年倒是一下子購置了三塊地，但在接受媒體採訪時，董事局主席李明也表示要調整土地儲備，現有土地中有1/3是100萬平方米的超大規模項目，單個項目土地規模太大對於整體周轉效率很有影響，將會採取部分退地的方法做出調整，比如秦皇島項目的部分土地已經退還給政府以盤活存量土地。

　　不過，也有一些開發商抱怨，這是因為政府放出的土地太少。

　　除了少買地，新開工面積也在大幅度減少。根據國家統計局的數據，1-4月份全國房地產新開工面積降幅在20%以上。

　　中小開發商還可以選擇先少買地少開工，撐不下來了再降價，上市房企在這方面的騰挪空間則不大，尤其是不少上市房企還給2014年定下了不低於2013年的銷售增速——萬科、萬達、碧桂園、保利等的增速都是20%上下，而其中保利地產1至4月簽約面積卻同比減少22.17%。

　　在中原地產研究部看來，「土地市場的低迷反映出開發商資金緊張和預期的悲觀，我們預計二季度、三季度將會有更多城市、更多開發商降價跑量。」

　　這一輪樓市萎靡的根子，除了任志強認定的信貸緊縮，陽光100置業總經理范小沖認為也是因為「去年透支了太多，今年回調也很正常」。

　　「中國經濟正在從高速向中速換擋，房地產跟著換擋是正常的，但在經濟結構尚未有根本性調整之際，降速超過經濟總體，還是會產生不良影響。」聶梅生認為。2014年一季度國內生產總值128213億元，按可比價格計算，同比增長7.4%，宏觀經濟增速明顯放緩。

　　但大嘴任志強卻再次成為少數的「看多」派。5月18日深夜，他發表了一篇兩千字的長微博，認為拐點並未到來：「差別會在城市間更加明顯。今年的投資、銷售、價格增幅都會與去年相比大大下降。但總體應是穩定的。或仍是略有增長的。」

　　他的理由是，支撐房地產發展的基本要素並未根本改變。「1至4月的下降是與去年同期的高增長相比的。絕對銷售面積仍是歷史上除去年之外的最高量。但開工量的下降則在調整後續的供求關係。也必然在後期影響價格。」

　　信貸水喉決定樓價

　　過去六年間，樓市漲跌事實上越來越受制於信貸鬆緊。信貸收緊年份房價一路走低，信貸寬鬆年份房價則高漲。

　　對樓市下跌拖累整體經濟的擔憂，支撐了過去數次的救市，但也因此導致了房價的報復性上漲，更阻斷了房地產行業的正常周期性調整。

　　綠城宋衛平將個人股權出售，或許正是救市刺激的一個悲劇註腳。2008年綠城曾命懸一線，最後卻因4萬億實現命運逆轉，2009年從全國第八升到全國第二，並完成全國化布局。結果限購政策一出台，急速擴張的高端產品迅速變成巨量庫存，資金鏈陷入崩潰。

　　如若限購退出，樓市會不會再次暴漲，從而重複過去的錯誤？聶梅生沉吟半晌說，「不見得，此一時彼一時。頂多能托個底，不讓樓市懸崖式下跌。」

　　陶紅兵也認為放鬆限購對預期的影響要大於實質影響，因為在戶籍並不嚴苛的二三線城市，限購目前的實際意義已不大。

　　過去六年間，樓市漲跌事實上越來越受制於信貸鬆緊。信貸收緊年份房價一路走低，信貸寬鬆年份房價則高漲。

　　華夏銀行副行長黃金老給出一組數據：2008年-2012年，個人住房貸款餘額同比增速與全國住宅價格同比增速基本保持了同漲同跌的變化趨勢。2008年11月開始，房貸增速加快，房價增速加快。2009-2012年的1-2月房貸增速下降，同期房價漲幅趨緩。2013年1-5月，五大行新增貸款60%為個人貸款，上半年房價再次同比上漲11.98%。

　　信貸會再次大放水嗎？巴克萊銀行首席中國經濟學家常健認為不會，處在高收益貨幣市場基金的競爭中，銀行在2013下半年的融資成本已經上升。他們並不傾向於提供較低的抵押貸款利率，除非他們得到更多來自中國人民銀行的「需求」，而不僅僅是「指引」。國家主席習近平於5月10日關於適應經濟新常態的表述，也暗示中央政府將會容忍來自房地產市場的「壞消息」。

　　退出限購後，聶梅生提出，可以通過限制第三套房的貸款、提高房產稅來遏制投資衝動。「既然市場已經自行作出了調整，為什麼不能讓過去房價上漲時制定的政策退出歷史舞台，不再通過行政手段調控樓市，使用更市場化的信貸和稅收政策？」

(責任編輯：DF010)