樓市也遵循撐死膽大的,未來五到十年,這裡或將成為下個投資風口!
中國人在海外購置資產已不是什麼新鮮事兒了,這種現象伴隨著近年資產荒意識的不斷深入,變得越來越普遍了。
據《巴倫周刊》報道,中國買家2015年在美房產交易總值高達286億美元,為海外第一大買家。華人在美不動產購置套均價格高達83.2萬美元,為美國居民(25.6萬美元)的3倍多。
而另據戴德梁行的《中國對外投資市場報告》稱:2016 年前五個月,中國投資者的170 億美元資本湧入了跨境房地產市場,這一數額僅次於美國的190 億美元。中國資本已成為世界上第二大的跨境房地產投資來源。在今年前五個月,中國對外投資額的62.3%(總計達106 億美元)流向美國。
連續20個月領漲全國的深圳樓市,其累計漲幅也一舉奪得全球之冠。有專家疾呼,深圳等中國一線城市的樓市已透支了未來五年甚至十年的上漲空間,顯然與其追漲不如轉戰更有升值空間的領域。
那麼,哪裡才是家庭資產比較穩妥的投資領域?
我的建議是:適當增加以美元計價的資產配置,將成為未來5—10年家庭投資的趨勢。
為此,作為專門為深圳人提供專業投資資訊的《深圳看房團》,今天特地專訪了研究美國房地產市場的姜豐女士,以及她們在美國的合作夥伴張楣卿女士。
「姜豐女士曾任深圳房地產信息網主編,熟悉深圳房地產市場。之後轉戰美國,並於2016年在前海創立了「道亨投資(深圳)有限公司」,主營美國房產投資。在美國創立道亨資產管理有限公司,主營海外資產管理,接受個人及企業的委託,提供代租、代管、代售服務。在洛杉磯等地亦有自營物業提供短租服務。
張楣卿女士曾是華爾街某銀行高管,定居美國,有十幾年的金融從業經驗,現任美國創業區域中心首席運營官,所在公司除有基金產品發行外,亦有專業團隊負責EB-5投資移民項目辦理。
」下面是筆者對她們的專訪內容,希望能給有海外資產配置計劃的朋友,提供一些參考和幫助。
1Q:姜總、張總,你們覺得相比於投資其他國家,投資美國房地產有什麼特殊優勢?
A:配置美國資產,其實就是配置美元。美元作為全球通用貨幣,其霸主地位一直很堅固。而且近年來,美元一直在升值,預計年內還將加息。美國房地產市場從2008年金融危機之後,已經有了一個很好的上升期,關鍵是如何選擇投資產品。例如曼哈頓的房子,金融危機時下跌了15%左右。之後這幾年,全球買家進入,如今曼哈頓的房價已經超過金融危機之前的高點。
但有些城市的房價還沒有回來,例如亞特蘭大,現在價格差不多是金融危機之前高點的一半,還有底特律,到現在房價也沒有回來。所以說,美國房價的復甦並不是每一個城市都在往上漲,即使上漲,速度也不一樣。投資門戶城市,好的地段,價值才高。
紐約、加州房價的上漲和中國人有很大的關係。尤其是加州,華人較多,隨著投資移民,小孩留學人數的增加,房地產市場交投活躍。中國人也偏愛美國這些門戶城市,來了就喜歡買房子。美國矽谷,和深圳一樣,是一個創新科技能力特彆強的城市,創業氛圍較濃,是美國房價最高的地方之一。
美國每個城市的房地產市場,都有自己的特性。美國門戶城市的房價還是有較為穩定的上升空間。
拿紐約來說,紐約的房價不可能像深圳這般暴漲,但衛星城的價格上漲預期很高。曼哈頓片區已經到了高點,但曼哈頓河對面的片區就是個不錯的選擇,例如布魯克林,現在的房價相對於金融危機之前上漲了70-80%。就是因為曼哈頓沒地了,而紐約的房子供需也很緊張,許多在曼哈頓上班的白領,就住到河對面的布魯克林來了,於是帶旺了這裡的房價。
在美國投資,最重要的就是市場細分。一定得分析數據,看地段、看價格、看人群變化來選擇投資產品。所以,就要依託專業的公司,因為美國的樓市、稅收政策,小到一條街,一塊地,大到城市之間,州與州之間,都會不同,如果自己沒有真正的了解,也許買的就是坑,因此我們不建議中國人貿然出手海外購房。
美國的細分化市場,是中國投資客非常頭疼的一件事。政府審批流程是根據各個區塊的情況自己制定的。有個中國房地產商在長島買了塊地想蓋四棟別墅,但審批一直沒下來。原因是當地政府並不想讓外國人動用這塊地,我們在當地深植多年,對此非常了解,換做我們,絕不會碰那塊地,因為我們都知道政府是怎麼想的。那塊地審批不透明,導致中國開發商到美國買的地塊的批文一直批不下來。
2Q:那麼,美國人與中國人在買房投資方面,觀念有什麼區別?
A:其實美國人不喜歡炒房子,他們一般都是買來自住。而中國人,就喜歡通過房子使自己的資產保值增值。
這種區別的原因有兩種,一是因為投資市場的選擇不同。美國的投資市場比較健全,選擇多,他們不一定要通過房地產來換取回報。而中國就不一樣了,房子是唯一能夠讓大家安心的投資產品。二是因為文化不同。美國人強調自由、平等,他們雖然是享樂主義,但是工作起來也毫不含糊,每天都起得很早,中午基本不午休,這主要是因為他們的工作一般都是根據自己的愛好選擇的,所以不會覺得累。
在對待房子與娛樂上,差別很大,他們不會捨得花3000美金去租房子,卻願意花上600美金去看一場球。
3Q:美國貸款難嗎?中國人去美國投資資金鏈方面怎麼解決?
A:自金融危機之後,美國人購房的首付一般是25%,外國人是30%。貸款方面,銀行會看個人的支付能力,還有些銀行需要貸款人先支付全部的費用,然後再返還70%。這樣做的目的就是為了確保購房者有足夠的支付能力。但這類貸款項目一般都是中國人在做,因為中國人了解中國人的脾性,不願意負債,有時候貸了30年,可能幾年就全部還清了。
一般銀行,靈活度也蠻高的,只要提供了流水賬,證明自己的收入來源與實力就可以。
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Q:美國未來會不會像溫哥華一樣,出政策打壓外國投資客?
A:得看情況。溫哥華市場很小,而且地方保護主義比較強。中國人過去炒高了房價,當地人就不幹了,去政府部門抗議。所以加拿大就針對中國人炒房加了15%的稅。另一個原因是加幣貶值得厲害,石油等大宗商品價格的暴跌,正考驗著各個資源依賴型經濟體,比如加幣。貨幣貶值本身就導致了房價上漲,但人們的工資沒有漲,這就限制了當地人的購買力,中國人覺得房價便宜,拚命到加拿大買房炒房,結果越炒越凶了,當地人怨聲載道。
美國加州前不久有一項政策出來,是說價值200萬美金以上的房子必須實名制,目的就是為了規避洗錢風險。這也從側面證明了美國房產市場規範透明,這也是為什麼我選擇做美國房地產業務的原因之一。從源頭來講,他們的房源信息全部是透明的,我們可以在網站上很清楚查到房源的編號,房源的狀態,是哪個經紀人在負責。
5Q:美國房產的租金回報高不高?
A:以加州為例,加州一套公寓的租金大概在2000~4500美金,獨棟別墅的租金在2000~5000美金。美國整體的租金回報率是要高於深圳的,即便有一些稅費的負擔,但相比還是可觀的。這個租售比還是要就城市而論,紐約除去房產稅各種費用,凈回報租售比在4%~4.5%左右。在北卡德州房價低的地方,前兩年租售比高達12%~15%,但是房產稅很高。
就比如德州市場休斯頓,德州銀行貸款很嚴,靠近墨西哥,這邊的人相對來說信用度不夠高,所以這地方的人買房子銀行經常不給貸款,房價就很便宜,一般在20~30萬美金,但租金並不低,所以租售比就很高。但這一兩年房價也漲起來了,現在租售比為8%左右。底特律也一樣,房價低租金高,租售比在10%左右。
我有一個朋友,在底特律周邊還有周圍衛星城買了30套房子,他就是租給別人。
6Q:美國房產稅是個什麼情況?除了房產稅,還有其他稅嗎?
A:我就以舊金山一套150萬美金的房子為例,在舊金山買房是不需要請律師的,買房和賣方各自通過自己的經紀人商談,過戶手續是通過第三方公司來完成的,傭金是賣方支付。舊金山150萬美金的房子,一次性手續費大概需要5000美金,其他城市有各自的規定,不盡相同。
加州的稅率在1%左右,這是個中間數,在美國不高也不低,高的有2%,德州甚至需要3%,稅費一年一次。還需要交房屋保險,一年1000美金左右。
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Q:買房移民靠不靠譜?
A:買房移民不是移民局允許的方式,美國法律要求實位就業。我們也有這種買房移民的項目,但我們的做法是,你的投資都首先用到了開發項目上,創造了實位就業。純粹的為了移民買房,移民局是不允許的。
8Q:近年,在美國房地產購房的深圳人購房意圖有什麼變化?
A:現在主要是投資。因為以前基本是自住,或者給小孩子留學。現在,更多人有了海外資產配置的需求。
而且,在美國置產的深圳人特別多,無論買房移民還是留學生的年齡都是最小的。
9Q:哪種房子更適合中國人投資?
A:公寓。獨棟別墅,不說房產稅,僅維護費用就要花費不菲。換個房頂就得幾千美元,夏天草坪要一周修剪一次,美國人工費用很高,導致了房屋維修保養管理的費用高企。
特別在冬天,如果家裡沒人,水管很容易凍裂,美國的房屋都是木板搭起來的,水一泡就不值錢了,說是永久產權,這樣的房子白給也不會住了。
在美國買房子,跟在國內一樣,學區房最貴,其次是地段、地段還是地段。
10Q:中國人在美國買房有什麼需要注意的坑?
A:想到美國買房,我建議還是親自去看一下,畢竟圖片和親自看到的是兩回事。再有就是多跟當地人了解一下,因為經紀人雖然儘力,但是很難站在客戶的角度,更多是為了達成交易。多向當地人了解一下周圍的情況。
11Q:貴公司在代租、代管、代售業務方面有什麼優勢?費用如何?
A:費用方面,是要根據資產的價值和具體情況來看。優勢方面,力爭讓消費者信息更對稱。我們建立了一個開放的平台,不光有加州的經紀人,還有舊金山的經紀人,可以根據客戶的需求提供定製服務;另外,我們也會選擇一些非常專業的合作夥伴,為客戶提供一系列服務;再有,就是通過後續的運營管理解決客戶的後顧之憂。
簡單地做個總結,美國由於各個州各個城市的法律都有差別,我們很難了解到具體詳細的情況,換句話說,信息不對稱。不了解信息,增加了投資風險。
姜豐女士也正是看到了這一點,才成立這樣一個服務公司,為中國投資者提供投資之前的信息服務和許多法律細節方面的幫助,規避投資風險,並提供後續代勞所有的打理工作。
她還強調,深圳人去美國購置房產,觀念一定要轉變。因為美國的房價不可能像深圳這樣猛漲,但是美元資產配置作為保值增值的中長期投資,還是相對可靠的。
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