樓市也遵循撐死膽大的，未來五到十年，這裡或將成為下個投資風口！

06-22

中國人在海外購置資產已不是什麼新鮮事兒了，這種現象伴隨著近年資產荒意識的不斷深入，變得越來越普遍了。

據《巴倫周刊》報道，中國買家2015年在美房產交易總值高達286億美元，為海外第一大買家。華人在美不動產購置套均價格高達83.2萬美元，為美國居民（25.6萬美元）的3倍多。

而另據戴德梁行的《中國對外投資市場報告》稱：2016 年前五個月，中國投資者的170 億美元資本湧入了跨境房地產市場，這一數額僅次於美國的190 億美元。中國資本已成為世界上第二大的跨境房地產投資來源。在今年前五個月，中國對外投資額的62.3%(總計達106 億美元)流向美國。

連續20個月領漲全國的深圳樓市，其累計漲幅也一舉奪得全球之冠。有專家疾呼，深圳等中國一線城市的樓市已透支了未來五年甚至十年的上漲空間，顯然與其追漲不如轉戰更有升值空間的領域。

那麼，哪裡才是家庭資產比較穩妥的投資領域？

我的建議是：適當增加以美元計價的資產配置，將成為未來5—10年家庭投資的趨勢。

為此，作為專門為深圳人提供專業投資資訊的《深圳看房團》，今天特地專訪了研究美國房地產市場的姜豐女士，以及她們在美國的合作夥伴張楣卿女士。

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姜豐女士曾任深圳房地產信息網主編，熟悉深圳房地產市場。之後轉戰美國，並於2016年在前海創立了「道亨投資（深圳）有限公司」，主營美國房產投資。在美國創立道亨資產管理有限公司，主營海外資產管理，接受個人及企業的委託，提供代租、代管、代售服務。在洛杉磯等地亦有自營物業提供短租服務。

張楣卿女士曾是華爾街某銀行高管，定居美國，有十幾年的金融從業經驗，現任美國創業區域中心首席運營官，所在公司除有基金產品發行外，亦有專業團隊負責EB－5投資移民項目辦理。

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下面是筆者對她們的專訪內容，希望能給有海外資產配置計劃的朋友，提供一些參考和幫助。

Q：姜總、張總，你們覺得相比於投資其他國家，投資美國房地產有什麼特殊優勢？

A：配置美國資產，其實就是配置美元。美元作為全球通用貨幣，其霸主地位一直很堅固。而且近年來，美元一直在升值，預計年內還將加息。美國房地產市場從2008年金融危機之後，已經有了一個很好的上升期，關鍵是如何選擇投資產品。例如曼哈頓的房子，金融危機時下跌了15%左右。之後這幾年，全球買家進入，如今曼哈頓的房價已經超過金融危機之前的高點。

但有些城市的房價還沒有回來，例如亞特蘭大，現在價格差不多是金融危機之前高點的一半，還有底特律，到現在房價也沒有回來。所以說，美國房價的復甦並不是每一個城市都在往上漲，即使上漲，速度也不一樣。投資門戶城市，好的地段，價值才高。

紐約、加州房價的上漲和中國人有很大的關係。尤其是加州，華人較多，隨著投資移民，小孩留學人數的增加，房地產市場交投活躍。中國人也偏愛美國這些門戶城市，來了就喜歡買房子。美國矽谷，和深圳一樣，是一個創新科技能力特彆強的城市，創業氛圍較濃，是美國房價最高的地方之一。

美國每個城市的房地產市場，都有自己的特性。美國門戶城市的房價還是有較為穩定的上升空間。

拿紐約來說，紐約的房價不可能像深圳這般暴漲，但衛星城的價格上漲預期很高。曼哈頓片區已經到了高點，但曼哈頓河對面的片區就是個不錯的選擇，例如布魯克林，現在的房價相對於金融危機之前上漲了70-80%。就是因為曼哈頓沒地了，而紐約的房子供需也很緊張，許多在曼哈頓上班的白領，就住到河對面的布魯克林來了，於是帶旺了這裡的房價。

在美國投資，最重要的就是市場細分。一定得分析數據，看地段、看價格、看人群變化來選擇投資產品。所以，就要依託專業的公司，因為美國的樓市、稅收政策，小到一條街，一塊地，大到城市之間，州與州之間，都會不同，如果自己沒有真正的了解，也許買的就是坑，因此我們不建議中國人貿然出手海外購房。

美國的細分化市場，是中國投資客非常頭疼的一件事。政府審批流程是根據各個區塊的情況自己制定的。有個中國房地產商在長島買了塊地想蓋四棟別墅，但審批一直沒下來。原因是當地政府並不想讓外國人動用這塊地，我們在當地深植多年，對此非常了解，換做我們，絕不會碰那塊地，因為我們都知道政府是怎麼想的。那塊地審批不透明，導致中國開發商到美國買的地塊的批文一直批不下來。

Q：那麼，美國人與中國人在買房投資方面，觀念有什麼區別？

A：其實美國人不喜歡炒房子，他們一般都是買來自住。而中國人，就喜歡通過房子使自己的資產保值增值。

這種區別的原因有兩種，一是因為投資市場的選擇不同。美國的投資市場比較健全，選擇多，他們不一定要通過房地產來換取回報。而中國就不一樣了，房子是唯一能夠讓大家安心的投資產品。二是因為文化不同。美國人強調自由、平等，他們雖然是享樂主義，但是工作起來也毫不含糊，每天都起得很早，中午基本不午休，這主要是因為他們的工作一般都是根據自己的愛好選擇的，所以不會覺得累。

在對待房子與娛樂上，差別很大，他們不會捨得花3000美金去租房子，卻願意花上600美金去看一場球。

Q：美國貸款難嗎？中國人去美國投資資金鏈方面怎麼解決？

A：自金融危機之後，美國人購房的首付一般是25%，外國人是30%。貸款方面，銀行會看個人的支付能力，還有些銀行需要貸款人先支付全部的費用，然後再返還70%。這樣做的目的就是為了確保購房者有足夠的支付能力。但這類貸款項目一般都是中國人在做，因為中國人了解中國人的脾性，不願意負債，有時候貸了30年，可能幾年就全部還清了。

一般銀行，靈活度也蠻高的，只要提供了流水賬，證明自己的收入來源與實力就可以。

Q：美國未來會不會像溫哥華一樣，出政策打壓外國投資客？

A：得看情況。溫哥華市場很小，而且地方保護主義比較強。中國人過去炒高了房價，當地人就不幹了，去政府部門抗議。所以加拿大就針對中國人炒房加了15%的稅。另一個原因是加幣貶值得厲害，石油等大宗商品價格的暴跌，正考驗著各個資源依賴型經濟體，比如加幣。貨幣貶值本身就導致了房價上漲，但人們的工資沒有漲，這就限制了當地人的購買力，中國人覺得房價便宜，拚命到加拿大買房炒房，結果越炒越凶了，當地人怨聲載道。

美國加州前不久有一項政策出來，是說價值200萬美金以上的房子必須實名制，目的就是為了規避洗錢風險。這也從側面證明了美國房產市場規範透明，這也是為什麼我選擇做美國房地產業務的原因之一。從源頭來講，他們的房源信息全部是透明的，我們可以在網站上很清楚查到房源的編號，房源的狀態，是哪個經紀人在負責。

Q：美國房產的租金回報高不高？

A：以加州為例，加州一套公寓的租金大概在2000~4500美金，獨棟別墅的租金在2000~5000美金。美國整體的租金回報率是要高於深圳的，即便有一些稅費的負擔，但相比還是可觀的。這個租售比還是要就城市而論，紐約除去房產稅各種費用，凈回報租售比在4%~4.5%左右。在北卡德州房價低的地方，前兩年租售比高達12%~15%，但是房產稅很高。

就比如德州市場休斯頓，德州銀行貸款很嚴，靠近墨西哥，這邊的人相對來說信用度不夠高，所以這地方的人買房子銀行經常不給貸款，房價就很便宜，一般在20~30萬美金，但租金並不低，所以租售比就很高。但這一兩年房價也漲起來了，現在租售比為8%左右。底特律也一樣，房價低租金高，租售比在10%左右。

我有一個朋友，在底特律周邊還有周圍衛星城買了30套房子，他就是租給別人。

Q：美國房產稅是個什麼情況？除了房產稅，還有其他稅嗎？

A：我就以舊金山一套150萬美金的房子為例，在舊金山買房是不需要請律師的，買房和賣方各自通過自己的經紀人商談，過戶手續是通過第三方公司來完成的，傭金是賣方支付。舊金山150萬美金的房子，一次性手續費大概需要5000美金，其他城市有各自的規定，不盡相同。

加州的稅率在1%左右，這是個中間數，在美國不高也不低，高的有2%，德州甚至需要3%，稅費一年一次。還需要交房屋保險，一年1000美金左右。

Q：買房移民靠不靠譜？

A：買房移民不是移民局允許的方式，美國法律要求實位就業。我們也有這種買房移民的項目，但我們的做法是，你的投資都首先用到了開發項目上，創造了實位就業。純粹的為了移民買房，移民局是不允許的。

Q：近年，在美國房地產購房的深圳人購房意圖有什麼變化？

A：現在主要是投資。因為以前基本是自住，或者給小孩子留學。現在，更多人有了海外資產配置的需求。

而且，在美國置產的深圳人特別多，無論買房移民還是留學生的年齡都是最小的。

Q：哪種房子更適合中國人投資？

A：公寓。獨棟別墅，不說房產稅，僅維護費用就要花費不菲。換個房頂就得幾千美元，夏天草坪要一周修剪一次，美國人工費用很高，導致了房屋維修保養管理的費用高企。

特別在冬天，如果家裡沒人，水管很容易凍裂，美國的房屋都是木板搭起來的，水一泡就不值錢了，說是永久產權，這樣的房子白給也不會住了。

在美國買房子，跟在國內一樣，學區房最貴，其次是地段、地段還是地段。

Q：中國人在美國買房有什麼需要注意的坑？

A：想到美國買房，我建議還是親自去看一下，畢竟圖片和親自看到的是兩回事。再有就是多跟當地人了解一下，因為經紀人雖然儘力，但是很難站在客戶的角度，更多是為了達成交易。多向當地人了解一下周圍的情況。

Q：貴公司在代租、代管、代售業務方面有什麼優勢？費用如何？

A：費用方面，是要根據資產的價值和具體情況來看。優勢方面，力爭讓消費者信息更對稱。我們建立了一個開放的平台，不光有加州的經紀人，還有舊金山的經紀人，可以根據客戶的需求提供定製服務；另外，我們也會選擇一些非常專業的合作夥伴，為客戶提供一系列服務；再有，就是通過後續的運營管理解決客戶的後顧之憂。

簡單地做個總結，美國由於各個州各個城市的法律都有差別，我們很難了解到具體詳細的情況，換句話說，信息不對稱。不了解信息，增加了投資風險。

姜豐女士也正是看到了這一點，才成立這樣一個服務公司，為中國投資者提供投資之前的信息服務和許多法律細節方面的幫助，規避投資風險，並提供後續代勞所有的打理工作。

她還強調，深圳人去美國購置房產，觀念一定要轉變。因為美國的房價不可能像深圳這樣猛漲，但是美元資產配置作為保值增值的中長期投資，還是相對可靠的。