國外的住房制度政策

惠及八成人口，政府分配與市場出售相結合，為中低收入階層提供保障

新加坡組屋：讓國民「居者有其屋」

2017年08月06日 解放日報

這是新加坡女皇鎮一處組屋區。　新華社　發 　　

德國街頭形形色色的租房和售房廣告。　CFP供圖

黃程棟　朱麗　劉端怡

　　提要：近日，上海發布住房發展「十三五」規劃，明確將堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，完善購租並舉的住房體系，引發廣泛關注。放眼全球，不少國家和城市同樣在探索、完善住房體系建設，並取得了良好成效。新加坡和德國的經驗或許能給我們一些啟發。

　　有「花園城市」之稱的新加坡，通過數十年的努力，建立起組屋制度，讓大多數國民們實現了「居者有其屋」的夢想。2015年新加坡統計局數據顯示，新加坡居民住房自有率達到90.8%。截至2015年底，新加坡約有80%的人口居住在政府提供的組屋中。

　　政府組屋，是指由政府投資建設並實行有償提供、價格由政府統一規定、一般以低於市場價出售或出租給中低收入者的公屋，年限99年。相比私人住房市場，公共住房的市場份額佔比很高，是新加坡最主要的住宅類型。公共住房類型主要分為HDB組屋（建屋發展局組屋）、珍寶型組屋、執行躍層複式組屋、樂齡公寓等。

　　新加坡採取了政府分配與市場出售相結合的形式，中低收入階層的住房由政府提供，高收入階層的住房由市場供給。組屋制度的成功，得益於國家對住房市場強有力的政策干預和規範引導。

建屋發展局可強制征地

　　新加坡組屋的建設用地一部分來自國家直接轉讓，另一部分從私人部門強制徵收。在《土地徵用法》的授權下，建屋發展局擁有強制征地權利，所以新加坡公共住房建設能以遠低於私人開發商購地價獲得土地，任何人不得隨意抬價，價格不受市場影響。而且，所有徵地成本均由政府承擔，組屋一般都有99年地契。

　　組屋的建設和購買資金從哪裡來？新加坡通過頒布《中央公積金法》建立起中央公積金制度，同時成立中央公積金局。每一個有工作的居民在繳納組屋首付之後，分期付款的資金就來自公積金賬戶。市民公積金繳費率是月薪的20%，單位繳納17%，月繳費的工資上限是6000新元。這為政府積累了大量住房建設資金，所以能在較短時間內解決居民的住房問題。

「避開大道，直取兩廂」

　　新加坡人多地少，建屋發展局強調整體規劃，採用「避開大道，直取兩廂」的理念，選擇城市邊緣地帶，避開住房密集的中心城區。這樣有利於居民疏散，而且拆遷量少、地價便宜。只有在市區人口減少到一定程度、新區住房充足的情況下，才會考慮進行集中的舊城改造。組屋區一般以高層住宅為主，大多數是十幾層的板式住宅，少數是20多層。在規劃之初，考慮到要讓居民就近就業，組屋區內預留10%至20%的土地用於工業配套設施，主要是無污染的小規模勞動密集型工業，如制衣、紡織和電子配件製造廠。不論住在哪裡，居民都不會感到生活不便。

審查嚴格避免投機佔有

　　組屋制度是新加坡居民的一項福利政策，背後卻有一套嚴格的審查和分配製度，從而避免「尋租」和「搭便車」行為。

　　在新加坡，想要購買新組屋的申請人必須是年滿21歲的新加坡公民。申請人在本地或海外不得有其他房產，且在過去30個月內沒有處置過任何房產。此外，還要查看申請人的家庭構成狀況和收入上限。永久居民和擁有私房者只能購買二手組屋。新購的組屋住滿5年後，可以在市場上出售或者轉租。一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新房子，舊組屋必須退出來，防止有人投機佔有。

　　貸款資格要求同樣嚴格。只有新加坡公民、低收入者和無額外物業者才可以取得貸款資格。

此外，在多次探索之後，組屋現行「先售後建」的預購制度減少組屋的空置率。申請人可以進行網上申請，然後抽籤。如果組屋預訂量達到70%以上，政府就通過招投標確定建築承包商進行建設。組屋完工後，抽籤通過的市民就可以直接領取鑰匙入住了。　　（作者繫上海市房地產科學研究院研究員）【評：還有房地產科學研究院這樣的機構？可惜沒有什麼好主意解決中國社會的住房問題。】

住房供給、金融支持、立法限定租期等政策規範且發達六成德國家庭願租房過一生

湯婷婷　康佳

除了足球隊和工業，德國以居住為導向、租賃住房為主體的住房體系同樣聞名於世。經過70多年的租房政策實踐，德國的租房市場規範且發達，約有60%的德國家庭願意選擇一輩子租房居住。這其中有何秘訣？

住房供給保障充足

德國住房自有率長期穩定在40%左右，遠低於歐盟平均63%的水平，長期保持以租賃為住房佔有的主要形式。

德國住房體系擁有多元供應主體，包括開發商建房、合作社互助建房、私人自建房、政府保障房，保障充足的住房供給。在住房租賃市場中，以私人出租為主。保障性住房由市場化的私營機構主導，國家通過法律、金融等工具對其進行引導和規範。在德國，保障房有比較嚴格的准入規定。申請者最低收入是單人年均收入12000歐元，或家庭年收入18000歐元，每增加一名家庭成員，此標準可提高4100歐元。

「可比租金」限制漲幅

德國租房市場的有序運行離不開法規制度體系的支撐。根據《住房租賃法》，租賃合同期限與解除條件是受限的，租房合同分為有限期和無限期，通常以無限期為主。如果終止合同，房東必須提前幾個月告知對方，一般要提前3至9個月不等（視租賃時間長短而定）。除特殊情況外，房東不允許主動收回房屋。

此外，租金數額和租金上漲幅度也受到限制。在簽訂新的租賃合同時，只要不違反法律，當事人可以自由約定租金，但最後的價格必須限定在具體價目表所規定的浮動範圍。這個「可比租金」的價目表是根據市場導向比較法，與相同區位、相似質量的住房租金水平進行比較，具有一定權威性。按照規定，3年內租金漲幅不能超過20%，租金超過「可比租金」的20%即構成違法，超過50%即構成犯罪。

固定利率有利還款

德國擁有獨特的住房儲蓄制度，它是一種封閉運轉的融資系統，獨立於德國資本市場，因此存貸款利率不受資本市場供求關係和通貨膨脹等利率變動因素的影響。固定利率的優勢是，居民還貸額固定和明確，這對居民的吸引力相當大。此外，政府還會提供儲蓄獎勵和購房獎勵。低收入居民參加住房儲蓄可以得到政府的獎勵。

儲蓄模式嚴防違約

德國實行「先存後貸」合同儲蓄模式。居民要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存儲相應款項。一般是存款額達到儲蓄合同金額的40%至50%以上，銀行才把合同金額付給儲戶。審慎的合同儲蓄模式讓次級貸款需求幾無存活空間，從而降低了違約風險。德國購房貸款期限較長，抵押貸款固定利率期限平均超過10年。這種長期固定的房貸利率，讓購房者對利率的敏感性降低，在房貸市場起到了重要的「穩定器」作用。德國銀行還會依據抵押貸款值安排貸款。抵押貸款值由評估機構提供，反映該抵押物的最低價格，因而違約風險可控，保證了住房市場的平穩運行。