資本湧入，打開物業市場無限空間

06-22

中國物業管理

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在中國城鎮化進程持續推進的大背景下，隨著居民收入的增加，居住需求持續增加，社區服務也逐步進入了資本市場的視野。2017年，新三板社區服務商掛牌數量持續快速增長，17年共新增23家，目前掛牌總數已達60家；浦江中國港股上市；南都物業以5.78億元的營收成功闖關證監會，體現了監管層對社區服務的態度：樹立行業標杆，吸引資本進入，推動社區服務整體發展。

A股：

南都首發通過，

資本浪潮下探索公寓租賃新型盈利模式。

2017年12月5日，「物業A股第一股」最終花落南都物業，南都物業成功IPO無疑是社區服務商資本化的重要突破，將強化大型房企拆分社區服務板塊境內上市的信念。

南都物業作為浙系老牌社區服務商，主要承接杭州地區規模性住宅、高端豪宅、寫字樓、商業綜合體及產業園區等各類物業，近年來，有逐步擴大外部地區物業收入的趨勢。招股說明書中顯示，南都物業計劃將IPO募資投向物業管理智能化系統項目、社區O2O平台建設項目、公寓租賃服務項目和人力資源建設項目。

其中公寓租賃服務項目擬投資金額最多，高達1.08億元，響應了剛剛閉幕的中央經濟工作會議提出的「要發展住房租賃市場特別是長期租賃」。具體為南都物業採取包租形式，承租杭州幾處大業主物業和公司在杭州市區內在管物業的空置房源，經改造裝修後，以公寓的形式對外租賃。南都物業已開設「大悅資產」板塊，計劃提供的產品分為群島服務式公寓、群島國際青年社區、群島複合園區和群島公寓。

圖：群島品牌首秀－杭州群島MOMA

此前A股暫未出現社區服務商成功上市，相對來說概念較新，較高市盈率吸引著企業積極嘗試，截至2018年1月10日，新三板名單中，永升物業、一卡通物業均已申報上市指導。

港股：

估值逐漸回歸理性，

企業熱情依舊高漲。

2017年港股上市的兩家社區服務商：祈福生活和浦江中國，上市市盈率分別為11和20，與此前登陸的四家上市當日市盈率相比大幅跌落。

在內房股持續大漲的同時，物業股表現卻大相徑庭，業務較為傳統的中海物業和綠城服務股價上漲，而更加註重新業務的彩生活和中奧到家股價反而呈下跌趨勢。在人們的普遍概念里，資本市場似乎更看重基於社區延伸出來的O2O創新等，4家上市社區服務商呈現出的股價分化，為這一印象打上了一個問號。雖然社區O2O話題性一直居高不下，但是各大企業卻遲遲沒有清晰的盈利模式，港股市場對於社區服務商預期相較15、16年趨於理性。

然而社區服務商登陸港股的熱情卻並未消退，雅生活在過去一年裡大動作頻出：3月宣布雅生活籌備香港上市；7月以150倍市盈率10億收購綠地物業，獲得綠地控股417萬方平方米存量物業面積，並且每年新增1000萬平方米服務面積；綠地集團於8月又以10億元人民幣購入雅生活集團20%股權，成為長期策略性投資者；9月正式申請港股上市。

雅生活本身簽約的物業面積約9170萬方，加上收購綠地物業所承諾的面積，雅生活的接管規模將僅次於彩生活、萬科物業和碧桂園物業。與此同時雅生活槓桿水平走高，總負債達到24.96億，資產負債率高達94%，高於所有已上市的物業企業。「規模為王」的社區服務市場中，野蠻擴張與負債飛升的現象並不罕見，以傳統物業為主的雅生活在資本注入後將如何突破仍需觀察。

新三板：

大小企業積極湧入，

戰略規劃呈現三大共性。

2017年，物業板塊上市數量延續了飛速增長的趨勢，從收入徘徊在千萬元級別的小公司到凈利已破億元的保利物業、嘉寶股份、遠洋億家，大小物業齊聚新三板，積極對接資本市場。對於大型品牌社區服務商來說，新三板不僅可以打通渠道使融資、收併購更容易進行，也有利於企業未來通過IPO轉板；對於小規模社區服務商，掛牌新三板則有利於企業獲取估值溢價。