商品房限購令是什麼 商品房限購令起到作用了嗎

【提要】隨著城市化進程的不斷加快，商品房越來越多。由於前期沒有限制，所以導致商品房價格一路上漲，因此政府出台了商品房限購令。

商品房限購令是政府出台的控制百姓投資房地產的一種政策。繼北京市在（國發 2010 10號文件）印發後出台了樓市新政以後，我國很多城市開始出台商品房限購令，用來控制房價的日益高漲。

近些年來，我國經濟發展迅速，整體情況較好。但是，對於普通民眾而言，生活並沒有因此而幸福太多！因為，房價的上漲速度要遠遠高於人均收入的上漲速度。對大部分人而言，工作一輩子也不見得能買到一套自己可以住下來的房子！尤其是2010年，國家的宏觀經濟形勢逐漸向好的方向發展，但是房價暴漲趨勢仍然很明顯。為了遏制商品房上漲過快，國務院於2010年4月7日出台了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，由此拉開了樓市調控的帷幕。

房價之所以暴漲，根本原因是因為：

第一，中國的人口經濟聚集結構。說到房價，很多人都忽略了一個決定房價高低的最基本因素，那就是人口經濟聚集結構問題。由於現在中國城市發展不均衡，城市佔用了過多的社會資源，政府資源，並且相對於農村和小鎮的基礎設施建設優勢，使得大多數人都拼了命向大城市靠攏，，需要大量住房，使得城市住房供小於求，便自然而然推動了房價的上漲。如果在一個區域內，用於居住的房子相對過剩，那房價就不會一直很高。所以，中國的人口聚集結構是導致房價上漲的首要原因。

第二，我國的土地制度。由於我國規定城市土地必須國有化，所以地方政府就壟斷了城市的土地供給。為了獲得最大利益，作為壟斷者的政府，於是就限制土地供給以保持壟斷高價，大家可以從每年政府的財政收入看到，出讓土地收入佔據了當地財政收入的兩三成，更甚者五成有餘。這種土地制度的結果，一是大大限制了房子的供給數量，因為供給房子首先要供給土地;二是增加了房子的成本，同時縮減了房地產商繼續開發的資金;三是人為製造稀缺，物以稀為貴，土地供給的短缺就會讓房子有升值機會和囤積的價值，從而引起大量投機和囤積。結果可想而知，這種土地制度必然會製造高房價和住房難。

第三，貧富差距過大、低工資和低社會保障。由於貧富差距過大，富人集中了過多財富，他們無視房價的高低，並且參與各種名目的炒房和投機性購房。近些年來，湧現的溫州炒房團，山西炒房團等等，便是很明顯的例子。另外，由於貧富差距過大和低工資，占人口絕大多數的普通民眾購買力就低，加之社會保障不足，他們更不敢消費，由此導致中國內需不足、產能過剩和產業利潤低(除房地產外)，繼而導致富人不想投資實業;富人不想投資實業，股票、期貨風險太大，城市化發展的機緣讓房子具有很大的投資或投機價值，於是他們就集群的投資或者說投機房地產，導致房價過高，普通民眾又被高房價剝削一次。在中國樓市，高達50%到70%的比例都是由投機客購買的，目前均處於空置狀態。2010年商品房銷售10.4億平方米，按照每套100平方米計算則2010年新增空房500-700萬套。其他，如官員腐敗等等也是使得房價上漲過快的原因。

政府為了穩定房價，而制定的各種限購類政策。便如2010年新房產政策：要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。而對此，大部分地區對新政策的執行不盡如人意，房價繼續上漲。為此，國務院開展第二輪樓市調控出台了《對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求》，其中指出：「房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。住房城鄉建設部、監察部等部門，將對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任，則從根本上把房價調控與地方官員政績掛鉤。從而使得各地紛紛出台壓制房價政策，以遏制房價的快速上漲。

各個城市根據自身房地產狀況，因地而宜，均採取了限購政策，如深圳、福州、青島和南京採取了除了常規限購1-2套外，對於已經擁有相關住房套數的本市戶籍家庭、非本市戶籍家庭直接禁止購買等非常嚴厲政策，如寧波、武漢和廣州採取了除了常規限購1套外，同時條件性禁止非本地戶籍居民購買的嚴厲政策，如北京、上海和杭州則採取了常規限購（在本省市已經擁有一至兩套住房的本省市居民和外省市居民不得再在本省市購買住房）政策。很明顯看到，與之前的限購不同，現在很多省市已採取停購政策。當然，可以知道由於之前的調控政策過於鬆軟，使得調控效果不佳，最終使得之前的限購升級為停購。

當然，新一輪調控政策實施以後，各地樓盤交易量有很大不同，尤其是調控嚴厲的城市，樓盤交易量環比下降很大，如深圳、廣州等。而對於調控較松的城市，樓盤交易量波動不大，相對平穩過渡。隨著時間的繼續，各地政府公開聲稱會繼續執行限購政策。此外，限購政策會有可能向二三級城市蔓延。並且政府並沒有給限購政策的截止日期。

但是各地的房地產商針對政府的新一輪調控，並沒有直接降低房價，而是採取各種方法來度過這段困難期。例如深圳的房地產公司：1.住宅先放下，集中賣商鋪。中小戶型樓盤在此次政策中雖然要比雙拼戶型樓盤好過，但是可以肯定的是，在剛性需求減少投資需求增加的時候，政策打壓更多的是投資需求，因此中小戶型樓盤也面臨買家減少的過程。2.擔心越等越糟不如儘早開盤。限購令之後的幾天，已經有樓盤不斷在開盤，但是效果均一般。對於這些樓盤來說，拿到預售許可證就如一道聖旨，屬於不得不開。3.不怕等盡量推遲樓盤發售時間。而北京的房地產公司則：1.疏通銀行異地放貸；2.墊付貸款。當然，為了應對調控，各地房產公司開始把重點放在小戶型（能夠贏得更多年輕人的歡迎）和郊縣地區（降低自身買地成本）上。並且由於一些中小型房地產公司在這新一輪調控中的抵抗力儼然不如大型房地產公司（萬科，恆大，中海，保利等等），很有可能使得中國房地產市場再一次面臨洗牌。從整體上來看，為了度過寒冬期，大部分開發商在應對政策時，多以走量為主，取得資金鏈的快速回籠。

對購房者而言，由於沒有哪個老百姓會欣喜於房價的非理性上漲，所以大家對此持積極態度。並且認為房價會降，則便一直採取謹慎觀望態度，使得各地樓盤交易量下滑較大。尤其是在大戶型和高端房產上。從而使得小戶型佔據了樓盤交易量的大部分。這也使得在調控期間，各個房地產開發商的小戶型樓盤銷售比較火爆。當然，沒有人會知道調控的結果最終會如何！

就我個人而言，政府實施的新一輪調控，會有有效打擊各種名目的炒房團及投資房客，對房價上漲過快起到一定的遏製作用。但是由於根本原因並沒有觸及，所以收效不會很大。由於近些年政府手中的土地資源有限，並且土地收入是政府財政收入的一大坨，所以當地政府不會輕易放棄，則開發商的土地成本不會減少，甚至還會增加；還有就是由於物價上漲過快，開發商的建設成本增加，現在很多開發商已經苦不堪言。更有由於中國的財富二次分配不合理，使得貧富兩極分化更深，很多人仍然會買不起房。另外，中國的廉租房及經濟適用房建設有限，也並不會對房地產市場產生比較明顯的影響！

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