鄭風田：40%二套房首付難治高房價-鄭風田-搜狐博客

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鄭風田：40%二套房首付難治高房價

為了治理高房價，國務院不能說不用心，但許多政策出台之後基本上在實際執行層面都統統被輕輕化解，成為紙面的調控。最近國務院辦公廳出台的關於促進房地產市場平穩健康發展的通知，把二套房首付提高到40%，但我對這個政策的效力有多大一直抱悲觀想法。原因很簡單，推高房價的真正推手並不是普通的消費者，真正推高房價的主體絕對不是普通的消費者，而是地方政府、開發商、投機商。細看整個政策文件，感覺還是遠難以解除高房價威脅。

目前所有的調控政策其實都沒有觸動房地產漲價的真正主角的利益：地方政府與開發商。只有徹底斬斷房地產漲價與地方政府之間的利益紐帶，房價才有可能最終降下來。而目前的房地產調控政策，基本上是繞著走，中央干吆喝，地方政府其實並不買帳。最著名的當所南京那個被抓起來的局地產局的局長周久耕：誰降價我查誰！

只有徹底斬斷地方政府與房地產漲價之間的利益鏈，讓地方政府不再從房地產漲價中獲得收益，地方政府才會嚴格執行中央政府的調控政策，房價暴漲勢頭才能真正被扼制。通過中央政府統一徵收土地出讓金應該是一條最有效的手段。當然問責制也不錯。至於扼制投機性購房，最佳手段其實很簡單，那就是對其轉讓所得徵收90%以上的所得稅就可以了。其實用不著開徵物業稅 。

為什麼地方政府害怕房價不漲？

原因很簡單：看一下一組數據就知道了。

中國指數研究院發布2009年中國土地出讓金年終盤點報告。報告指出，2009年中國土地出讓金總金額達1.5萬億元。杭州和上海成為土地出讓金超過千億的兩個城市，北京以928億元排名第三。業內人士指出，「地王」頻出成為2009年土地出讓金暴漲的最主要原因，而「賣地」也成為政府財政收入的主要支柱，不少城市包括北京的土地出讓金占財政收入比例接近五成。

房地產業不僅牽涉鋼鐵、水泥等材料行業，還決定物業管理、中介、裝潢等許多行業的興衰。對房地產業的調控，可以說牽一髮而動全身。

地價節節上漲給地方政府帶來太多的真金白銀。我國地方政府帶來了高達5.2萬億元的土地出讓收入。1997-2008年地方政府僅從土地出讓金5.2萬億，其實這個數據還是折了不少水分的。

調控高房地產價格就等於動地方政府的乳酪。在房地產價格問題上中央政府與地方政府追求的目標某種程度上是相反的。

中央政府追求的是民生與社會和諧穩定，而地方政府的利益與中央政府實際上是不一致的。從經濟理性角度出發，地方政府應該是房地產漲價應該是狂喜的：地方房地產漲價，一方面可以使本地的GDP增高，這對晉陞考核極為重視經濟增長績效來講極為重要，另外一方面，房地產價格高漲，其實有很大一筆收入進入到政府政府部門的口袋，財政增收快速增產，何樂而不為？

所以在上述目標相左的情況下，中央政府出台的各種房地產調控政策，到了實際執行部門：地方政府那裡，基本上要被打許多折扣的。比如國土部反覆聲明打擊囤地行為，但為什麼屢次喊又屢次不管用？我所住的小區門前，有一塊地已經6-7年一直沒開發，估計地價早已翻了數倍，至今也未見什麼查處與收回。所以表面上來看，中央已出台了許多看似有效的調控政策，但在地方政府基本上不被執行，或者頂多做做樣子。這才是房地產調控光打雷不下雨的主要原因。

未來要想真正地解決高房價問題，必須觸及實質性的問題：斬斷地方政府收入與房地產漲價密切關係。比如土地出讓金完全歸中央所有，這一招比什麼者狠。如果沒有此招，其他相對應的房地產調控措施，地方政府一般都不會認真對待執行。反正目前還沒有一個城市因為房價上漲而受到任何處分。當然也可以採取問責制，某一地方房地產漲價多少以後要對首席地方長官進行問責，這也是一個管用的招。

至於如何抑制投機性購房，目前的二套房信貸及營業稅調整，其實只能對一般的小蝦們有點作用，對真正的炒房族來講是完全沒有任何作用。與房地產暴漲的收益相比，那點費用實在是算不了什麼。抑制投機性購房最要害的就是對購房轉讓所得徵收高昂所得稅，比如把投機所得的90%都給征走，估計就不會再有多少亂炒作的人了。

（評論者鄭風田為中國人民大學教授）

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