實務︱離婚案件中不動產的分割方法

06-21

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作者：丁鈺（南京市中級人民法院）

近年來隨著國內房價的不斷飆升，房產往往成為家庭中最大的財產，在離婚案件中房屋的分割成為離婚訴訟中財產分割最大的焦點。根據最高人民法院統計，婚姻家庭案件呈逐年上升趨勢，案件相對集中在婚前貸款買房、夫妻之間贈與房產、親子鑒定等問題。審判實踐中，離婚案件中對房屋的分割、房屋的價值、房屋的歸屬等問題所引起的爭議最大、最多。《婚姻法》和最高人民法院婚姻法的三個司法解釋中對此雖有規定，但審判實踐中情形各異，依然有盲點和爭議點存在，為此，本文在對審判實踐中審理的離婚中的不動產問題進行梳理的基礎上，針對難點問題提出了一些粗淺觀點，以期求教大家。

一、離婚案件中不動產分割方法的實務考察

（一）商品房分割注重出資與登記相結合原則

眾所周知，商品房是買賣雙方按照市場規則，平等地協商房屋的價格、質量等各要素，簽訂商品房買賣合同後取得的房屋。離婚審判實踐中的商品房主要分為全額付清房款的房屋和按揭商品房。所以，對於離婚中商品房的分割，主要依據是最高人民法院的《婚姻法司法解釋（三）》中確立的出資與登記想結合的方法。這主要體現在：

首先，夫妻婚後購買房屋，其中部分款項來源於一方婚前儲蓄或將婚前房屋變賣後的價款的房屋。因此類房屋系婚後共同出資購買，屬夫妻共同財產，但由於根據《婚姻法》第十八條規定，夫妻一方婚前財產屬個人財產，因此婚前財產轉化為不同形式仍是個人財產，我們在司法實踐中將這一部分價款對應的房屋比例及相應的增值在分割時判歸這一方所有。

其次，夫妻一方在婚前已交清全部購房款，但婚後才取得房屋產權證書的房屋。根據《物權法》第9條的規定，不動產未經登記的不發生物權效力。婚後取得產權證這一事實並不能使婚前個人財產在形式上轉化為夫妻共同財產。因此，此種情形的不動產應認定為婚前購買房屋一方的個人財產。

（二）房改房、集資福利房分割貫徹房改政策原則

首先，對於離婚夫妻單位房改房問題。房改房的產權的歸屬按購買時間區分，婚前購買的就是個人財產；婚後用共同財產購買的，認定為夫妻的共同財產。雖然購房時享受了優惠政策，但分割時應按市場價來分割。《婚姻法司法解釋(二)》第19條規定：由一方婚前承租、婚後用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。房改房的分割應當按照商品房市場價的價值進行分割。

其次，對於離婚夫妻以一方父母名義參加房改，房屋登記在父母名下的房屋問題，婚姻法司法解釋三第12條對此已經明確，在此不予贅述。但是，離婚夫妻以一方父母名義參加房改，房屋登記在離婚子女名下的房屋時，在婚姻關係存續期間，因房屋來源於一方父母承租的公房，購買房改房的價格一般都會參考工齡、職務、級別等因素，有較強的福利性質，購買價格也遠低於市場價，雙方用夫妻共同財產購買以一方父母名義參加房改的房屋，房產登記於離婚子女名下，離婚時，該方提出此房屋是父母對自己的贈與，要求根據婚姻法司法解釋三第7條以及第12條，認定為自己的個人財產，出資部分視為借款。對此，我們認為，這種情況如果因房改政策一家只能享受一次房改福利，導致子女的配偶失去享受房改福利的機會，則在離婚時應對其予以適當的補償更為公平。

最後，對於離婚案件中涉及的集資福利房問題，主要是考慮的婚前婚後購買的問題。集資福利房的出資通常是一次性的，或者兩次。這類的房屋分割只考慮出資時間和結婚時間。在簽定購房合同時，合同里會涉及到購房人的工齡問題，如果有婚姻就涉及到夫妻二人的工齡。儘管在購房時享受了不同的優惠政策，但在離婚時，應該以市場價來分割房屋。

（三）拆遷安置房根據拆遷時適用的政策、被拆遷房屋的建造情況及安置房屋有無補交差價認定安置房的性質

離婚案件審判實務當中，拆遷安置房的分割常常成為焦點，特別是農村集體土地上的房屋也有被納入拆遷範圍。拆遷安置房享受土地劃撥、規劃費減免等相關政策，價格比商品房優惠。拆遷安置房的政策性較強，各個地方都有相應的政策規定，而且實踐當中，很多拆遷部門為了儘快拆遷，在執行政策時尺度不一致的情況非常多，因此案件處理中既要考慮該地區拆遷的統一的政策，又考慮個案的具體情況，分割時應盡量公平合理。

首先，婚前一方的個人房產，婚後被拆遷安置新房的，如果安置房屋僅考慮面積因素，且不存在房屋補差價問題，房屋亦未變更登記在夫妻二人的名下，安置的新房應認定為個人財產。如果用夫妻共同財產補房屋差價，所補差價的比例部分應認定為夫妻共有財產。

其次，婚前房產在一方的父母名下，婚後拆遷安置後，安置房登記在兒女名下的，這需要參考贈與房屋的情形。此種情況要考慮女子婚後對房屋是否有裝潢、翻建等情形，以確定另一方是否應當予以分割，包括實踐當中很多違章建築在拆遷過程中也被安置的房屋，因被安置房屋屬於合法的財產，故離婚時應當予以處理。

最後，婚前是一方承租的公房，婚後拆遷安置的。應當考慮婚後拆遷安置時，是否存在出資問題，是否存在取得部分或全部產權，如果沒有出資要考慮安置時有無人口因素，如果是婚後共同出資，取得一定產權的，對這部分房屋產權就是夫妻共有財產。如果沒有出資問題，只是房屋拆遷後繼續承租的，離婚時雙方都有承租的權利。

（四）小產權房目前處理無法律依據

小產權房目前在現實中大量存在，這種房屋在對外關係上其合法性有待進一步確認，因此法院在離婚案件中一般不予處理，我們目前只是在判決書中明確該房是夫妻關係存續期間購置，確定雙方都享有權利。

（五）單純加名房分割中的意思表示原則

1.基於夫妻財產約定或贈與的意思表示

夫妻一方的房屋，在婚後以夫妻約定的形式或贈與的形式約定為另一方所有或者雙方共有，俗稱「加名」，但在「加名」後，「加名」方隨即提出離婚，導致爭議。《婚姻法》第19條規定了夫妻約定財產的問題，而《婚姻法司法解釋三》第六條又規定了夫妻間贈與以及撤銷的問題，實踐中，如果能夠區分，則對於夫妻約定的，我們按照登記為一人或兩人認定為一方個人財產或夫妻共同財產；對於贈與的，則根據《婚姻法司法解釋三》第六條來處理。如果已經辦理了房產變更登記或公證，則不能撤銷贈與，但如果贈與時未明確是一方的個人財產，我們認為贈與後的房屋為夫妻共同財產。但問題在於無法區分是約定還是贈與，我們認為，對於無法區分的，我們則按照《婚姻法》第十九條來認定。

2.基於政策原因

夫妻一方的房屋，為孩子上學或其他政策性原因，將另一方名字加上，後雙方要求離婚，在審理此類案件時，分歧較大。因房產已實際登記在夫妻雙方名下，只能認定為夫妻共同財產，在離婚時予以分割，但從考慮房屋來源的角度對原享有房屋產權的一方可予以多分。

二、離婚案件中不動產分割方法的問題所在

目前在離婚案件中，房屋的分割多遵循出資與登記相結合，忽視了婚姻家庭的人身屬性。雖然商品房的高價格特點決定了在分割此類房屋時，應當遵循出資與登記相結合的原則，但房屋畢竟系婚姻家庭棲身之地，有著重要的居住功能，在婚姻家庭中又有著婚俗社會的背景，因此，單純按照出資與登記相結合，又給審判帶來很多困擾。

（一）按揭商品房出資與登記之複雜性

最高法院《婚姻法司法解釋（三）》的第10條對於婚前一方購買房屋，支付首付款，婚後共同支付部分按揭款，房產證婚後辦理在婚前購買方名下的，做了規定。即在離婚時，雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，由產權登記一方對另一方進行補償，但解釋並未明確對應的增值該如何計算，不同法院、不同法官所作的計算也不盡相同，當事人也同時會提出對自己最為有利的計算方法。因此，儘管司法解釋對此問題有所規定，但在審判實踐中依然須面對以下難題：

1.不同情形下的增值計算方法。審判實踐中，婚後雙方共同還貸支付款項的增值部分的計算方法出現了多種，並沒有一種具有權威性。首先，對房屋總價款的構成有爭議，是房屋當初的購買價加貸款的總利息，還是加已歸還部分的利息？其次，用夫妻共同還貸的本金除以購房時的價款，然後再乘離婚時房屋的市場價值和房屋購買價之間的差，還是離婚時房屋的市場價值和結婚時房屋估價之間的差？最後，對於對應增值部分的計算，還有當事人會提出分階段計算增值，即房產總增值、首付款增值、個人還貸增值部分，然後三者的差為對應增值部分。這給我們的審判帶來很大的困擾。

同時，司法實踐中的情形，並不完全對應解釋三第10條闡述的情形，比如，男方出首付30萬，按揭貸款，女方出20萬用於裝潢，這種情況在現實中是比較普遍的，當前的形勢是房屋在逐年增值，但裝潢很快在消耗和貶值，如果離婚時僅對裝潢的殘值實行補償，有失公平，因為房屋的裝潢是在夫妻雙方使用的過程中折舊的，此時在分割房屋時應適用婚姻法第三十九條第一款照顧子女和女方權益規定的原則，一定程度上保護了男方利益，同時也兼顧了女方的經濟利益，對雙方都合情合理。

2.是否一定判給產權登記方值得研討。此時如果一概將房屋的判歸登記一方所有，有時會遇到執行難的問題。比如婚前一方僅支付了首付款，另一方經濟條件優於首付一方，婚後按揭貸款實際全由另一方支付，當房屋判首付一方所有，可能其無力支付給對方相應的折價補償款。特別是實務中亦有出首付購房方，婚後既不對家庭盡義務，更無力供房，甚至欠下個人債務的，離婚時根本無法支付補償款。

3.婚後購買的房屋，支付部分按揭款，離婚時尚未取得所有權的房屋。這種房屋包括兩種情況：一是離婚時夫妻雙方對其居住使用的房屋尚未取得所有權；二是離婚時夫妻雙方取得的房屋所有權只是部分所有權，不是完全所有權。根據《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》第21條的規定，離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權後，有爭議的可另行向人民法院提起訴訟。據此，離婚時對於沒有取得房屋產權證的，物權尚未明確，法院不能直接判決房屋所有權的歸屬。也有觀點認為這種房屋可以分割，理由是依照《物權法》規定，房屋產權實行登記主義，自房屋權屬登記之日起權利人就取得了房產的所有權，該類房產上並非存在一個既得權和一個期待權，而只是存在一個既得的所有權。由於購房者以房屋作抵押擔保向銀行貸款，所以不管將房屋判歸夫妻哪一方所有，都不會影響對銀行的信貸還款利益。這種觀點認為依據《物權法》對房屋產權的規定，《婚姻法解釋（二）》第二十一條的內容不能適應實際案例的要求，不能有效幫助法院處理此類爭議。筆者認為，房屋在支付了相應的對價後，其實際價值並不會因為是否辦理了產權證而發生巨大變化，因此如果離婚時僅判房屋的使用權，則可能出現使用一方不積極去辦理產權證，即便支付給對方相應的使用價值，與房屋按實際的產權價值分割差距較大，從而損害了不使用一方的權益。即使使用一方之後辦理了產權證，當事人再就所有權分割進行訴訟，增加了當事人的訟累和訴訟成本。因此，我們在審判實踐當中，對於這種情況，將訴爭房屋的權利義務判歸一方所有，即辦理房屋產權證後房屋所有權歸一方所有，但辦理產權證所需要的相應費用及今後歸還貸款的義務也應這一方承擔，並按房屋的實際所有權價值支付給對方相應合理的補償款。

4.雙方在結婚前共同出資以一方名義購買房屋或者結婚後以一方名義購買房屋，以按揭方式支付房款，房屋產權證登記在一方名下，在婚姻關係存續期間取得房屋產權。雙方當事人戀愛期間以結婚為目的，共同出資購買房屋，在婚前雙方達成口頭協議，以當事人一方的名義簽訂購房合同，房屋貸款手續，婚後共同歸還貸款。離婚時，夫妻雙方往往對口頭約定互不承認，房屋登記的一方往往認為另一方的出資是借款或贈與，或者根本不認可對方出資的事實。如果出資方能舉證證明婚前雙方共同出資，並以結婚為目的，即使產權登記在一方名下，雙方共同出資購買的按揭房屋，仍應認定為夫妻共同財產。對於雙方婚前出資共同購買的部分，應該根據各自的出資比例予以分割，也就是按份共有關係分割婚前部分，畢竟結婚前雙方還不是夫妻關係，不能按夫妻共有財產分割。

（二）父母參與出資房屋中情與法的對立

對於父母參與出資購買的商品房一方父母出全資為子女購買，登記在自己子女名下的，《婚姻法司法解釋三》第七條明確了此種情況為該子女的個人財產，對此不予贅述，實踐中此情形引發的糾紛亦不多。但是，問題主要在於：

1.父母參與出資或全額出資購買房屋，登記在夫妻雙方名下的。對此情形，《婚姻法司法解釋二》的22條做了規定，此種情況認定為對夫妻雙方的贈與。但是，在此要特別討論的一點是，實踐中，我們遇到大量這樣的案件，離婚分割時父母的情緒非常激動，不同意認定為小夫妻的共同財產，從而不認可法院的判決，產生大量申訴信訪案件。分析個中緣由，應該說，按照中國的傳統習慣，通常父母出資為子女購房，並不會事先進行書面約定，如果子女不離婚，事實上也不會再向子女要求返還購房款或者房屋。但一旦子女離婚，父母傾囊相助的購房款損失一半，父母的心理無論如何接受不了。雖然目前法律規定將此種情況認定為父母對子女夫妻雙方的贈與，但按照中國人的傳統思想，父母的這種贈與其實是建立在其子女與配偶維持婚姻關係的基礎之上的。解釋三的規定出台後，已經產生了因女方要求加名男方拒絕而引起雙方矛盾導致的離婚訴訟。從我們接觸的大量離婚案件當事人，普通民眾對於婚姻關係持續的時間長短在分割財產時作為考量因素是能夠接受的，表現在分割父母出資購買的房產時，婚姻關係持續時間較短的當事人的情緒相對婚姻關係持續時間長的當事人要激動得多，保護弱勢一方和為家庭做出貢獻一方的原則應得到體現。

2.父母參與出資，登記在離婚夫妻名下，但父母與其子女之間存在借條的。對於父母出資不能證明是贈與還是借款的，我們多推定為贈與。如果該借條形成於夫妻離婚前，落款有小夫妻兩人的簽名，則借貸關係成立；落款僅有子女一方簽名的，如果能夠證實是買房時形成的借條，且距離離婚時間較長，一般可以推定借貸關係成立，如果借條是訴訟前或訴訟中後補的，則無法證實買房當時雙方有借貸的合意。

三、完善離婚中不動產分割方法之管見

通過上述考察分析可知，在審理離婚中財產分割時，法院基本依照《婚姻法司法解釋三》所確立的「出資」、「登記」原則，但是，不能不看到，婚姻具有較強的人身屬性以及社會屬性，在結婚成家時，男方多出資，女方的「出資」則更多地體現在今後對家庭的投入：生兒育女，因此，當司法解釋確立了上述兩原則後，全國掀起了夫妻加名潮。對於離婚時不動產的分割，筆者提出以下兩點管見，求教大家。

（一）堅持《婚姻法》確立的三大原則

第一，照顧婦女兒童原則。《婚姻法》第39條規定法院應「根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則」分割離婚財產，但是，具體如何操作，由法官裁量。夫妻離婚，受到最大傷害的是孩子，在大量的離婚案件中，女方處於弱勢，且女方撫養孩子的佔大多數，在分割房產時照顧撫養孩子一方，最大程度地全面保護未成的人的利益，合情合理。第二，過錯懲罰原則。《婚姻法》第47條對於離婚時「隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產，或偽造債務企圖侵佔另一方財產的」情形，規定可以「少分或不分」，對於有46條規定情形的過錯方，另一方可提出損害賠償，但實踐中更多的是一方有婚外情，或有賭博等不良嗜好，或道德品質敗壞等的情形，既不屬於47條規定的情形，也不屬於46條的範圍，分割財產時應當照顧無過錯一方。第三，《婚姻法》第42條規定了離婚時的經濟幫助原則，對於殘疾或生活困難的一方給予幫助。

離婚案件在分割財產時，要具體情況，具體分析，在合法的前提下，判決的合理性尤為重要，不僅要考慮判決的合法性，也要考慮婚姻家庭是傳統倫理道德的主要載體之一，道德倫理規範、善良風俗應當是法官在審理家事案件中填補法律漏洞的重要補充，妥善處理糾紛。

（二）增加房屋來源、出資、登記和婚齡相結合的原則

家庭內部的房屋不同於市場上交易的房屋，不能根據等價有償的原則來處理，在離婚分割房屋，考慮房屋的來源，在向出資方傾斜的同時，還應當考慮結婚時間的長短、夫妻相互的付出、對家庭的照顧，來平衡雙方的利益，這種處理方式不僅在實踐中容易被當事人所接受，在司法解釋中也是有先例可借鑒的，比如《婚姻法司法解釋（二）》第14條關於軍人一次性費用的分割，就是考慮了婚齡長短的。

另一方面，對於按揭商品房，很多按揭房是為結婚所購，在分割時不能僅僅考慮首付、登記問題，如果未購房的另一方特別是女方承擔了與首付相應的裝潢款，還有陪嫁，如汽車、現金等，在分割按揭房時是應該放在一起全面考慮的。