業主被盜以後的處理...

在實際事件中，物業管理方往往採取的是遇事就躲，特別是涉及到出錢的事，更是避之不及。這無形之中，加大了物業管理方與業主之間的對立。

業主被盜以後的處理

宋建軍

住在廣州某花園的紅女士像往常一樣吃過早餐後，準備外出上班，可就是找不著手機，當時還以為忘記放在了哪個角落，再準備帶上手袋時，發現手袋也找不著了。這才明白過來:家裡被入室大盜光顧過了。再仔細清點被偷盜的物品和現金，價值達5000餘元。

紅女士真是不明白，他們全家是夜裡2點後開始睡覺的，2個房間里都住有人，而且所有窗戶、陽台的門都是關好了的，再說住宅樓一共7樓，他們家住在比較高的5樓，竊賊又是怎麼進來的呢？特別讓紅女士感到不安的是，家裡還有一個3歲的小孩，萬一半夜醒來與入室大盜對峙，後果將不堪設想。

於是，紅女士也顧不得上班了，首先找到了小區物業管理處。管理處負責人了解情況後，未採取任何應急措施，也沒有對業主作最基本的安撫，只是簡單地說了一句「真是防不勝防」。紅女士原本想在管理處尋求一些幫助，但管理處表現出的冷漠態度太讓人接受不了，沒辦法，她只好選擇了報警，等待警方對這一事件的處理。

應該說，在目前的社會治安情況下，徹底根治居民家裡被偷被盜是不可能的。但當居民家裡特別是物業管理小區的業主家裡發生了被偷盜以後，業主和物業管理方應該如何處理呢？

首先，作為業主，紅女士的做法基本上是正確的，那就是在保護好現場的同時，第一時間與所在小區的物業管理處取得聯繫。畢竟物業管理方對處理小區內發生的偷盜事件更多一些經驗，而且一般來說他們也會在緊急處理的同時，將情況報告相關機關或部門。但如果物業管理方沒有採取上述措施，業主應該立即報警，請公安機關進行調查處理。

其次，作為發生了偷盜事件的所在小區物業管理方，在聞訊後，保安主管或管理處負責人應第一時間趕到現場，對業主進行安撫和慰問，登記失竊的物品和現金。同時，在不破壞現場的情況下對事件作一個基本的調查和判斷，再根據事件的具體情形，立即報警或者報告相應的行政管理部門。然後，在他們的調查、協調處理下，根據物業管理方有無責任以及所擔負責任的大小，對業主作出交代或者進行相應賠償。之後，在徵得業主同意後，把這一事件向全體業主公告，號召大家做好安全防範工作，不要讓這一事件在小區內重演，使大家的生命財產安全避免不必要的損失。

如果，在小區業主家裡發生偷盜事件後，所在小區的物業管理方真能這樣去做的話，我想，當事的業主不會有什麼意見，其他業主也能感受到物業管理方認真負責的處理態度。但在實際事件中，物業管理方往往採取的是遇事就躲，特別是涉及到出錢的事，更是避之不及。這無形之中，加大了物業管理方與業主之間的對立。

查看現行的相關法律法規，對物業管理小區業主家裡被盜，物業管理方是否要擔負責任基本是有明確規定的。

根據《物業管理條例》第四十七條規定， 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業管理企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。 第三十六條規定，物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

再則，《民法通則》第一百零六條規定，公民或法人由於過錯侵害國家或集體的財產，侵害他人財產和人身的，應當承擔民事責任。

所以說，物業管理方在有過錯的情況下，應承擔過錯責任。如何界定物業管理方存在過錯，關鍵看物業管理方是否嚴格履行物業管理義務。如承諾提供24小時安全巡邏、全封閉管理，但因保安不依時巡邏造成所保管車輛被盜或業主其他財產失竊的，物業管理方就應承擔賠償責任。筆者認為，業主家中失竊，物業管理方是否需要承擔責任應適用過錯責任原則，如物業管理方已採取了有效措施，盡到了在提供服務過程中保障人身、財產安全義務的，則可以免受賠償責任。

業主與物業管理方簽訂了《物業管理服務合同》的，則要視《物業管理服務合同》的具體約定進行分析。眾所周知，物業管理方與業主之間的物業管理服務關係是通過《物業管理服務合同》來明確雙方權利、義務的。物業管理方根據合同約定，為小區房屋及相關場所、設施提供維修、養護、管理、保安等方面的服務，業主依據合同約定支付物業管理服務費。

一般情況下，業主與物業管理方在《物業管理服務合同》中不會就業主家裡被偷盜和財產失竊的賠償責任做出明確約定。因此，只要物業管理方的管理人員履行了正常的安全防範義務，不存在失職情形，業主家裡財產被偷被盜，並不能要求物業管理方承擔賠償責任。如果物業管理方有明顯的失職情形，並且這種失職與業主家中被盜存在因果關係，則物業管理方就要承擔一定的賠償責任。當然，如果《物業管理服務合同》中除了約定一般的管理服務事項外，又特別明確約定一旦出現盜竊等事件造成業主人身、財產損害，由物業管理方承擔一定賠償責任的，業主則可以依據具體的約定進行處理。

所以，不管怎麼說，作為自己管理的住宅小區發生業主家裡被偷盜事件，作為物業管理方應在第一時間防止事態擴大，同時小區負責人和保安主管應第一時間趕到，保護現場，了解事實真相，根據實際情況作出處理。如不能現場解決，並且超出職權範圍的，應立即通知公安機關或相關部門來解決，同時儘可能做好對業主的解釋工作，避免造成更多的負面影響。

為減少風險及物業公司損失，物業管理方最好購買公眾責任險，這樣萬一因疏忽過失而導致業主或客人利益受到損害，也可將風險轉由保險公司承擔。從業主自身利益出發，筆者也建議業主自己購買人身安全意外保險、室內財產保險、汽車保險等。

原載於《現代物業·新業主》2005年第8期