【收藏】在德國租房，21個租房常見問題解答（下）

11. 簽訂租房合同時需要注意哪些事項？

一般來說，租房合同是由房東提供的，裡面規定了房東和租客的權利和義務。為了防止合同里有不利於租客的條款，建議租客在簽字前，再仔細檢查一遍合同里如下條款：

合同里對房租的說明

一般來說，房屋合同里需要註明所有住戶的姓名，所有住戶都需要在合同上簽字，大家擁有相同的權利和義務。未成年人不需要在合同里簽字，但是需要在合同里標明孩子的個數，因為房東由此計算房租裡面的附加費用。注意：如果未經房東許可，私自允許其他人搬入，會有收到警告甚至被解除租房關係的後果。

合同里對房屋的描述是否屬實

租戶需要審查一下合同里標明的住房面積的可信度。德國聯邦最高法院（BGH）規定，實際居住面積可以比合同標明的居住面積小不到10%。另外，租戶還需要考察的是，比方說合同里寫的整體廚房、小閣樓是否真的存在，是否有破損等等。

房租金額是否合理

在許多大城市，都有「房租標準（MietSpiegel）」，裡面會有相同地區的房租價格比較。您可以自己在裡面找尋您所居住房屋地段的市場均價。當然，您居住的房租價格可能會高於市場均價，但是，一般不應超過市場均價的10%。

租房合同是否具有期限性

具有期限性的租房合同，只有在聲明了限定期限的原因後才有效。一份有期限的租房合同，對租戶來說，一般都是不利的。因為租戶不能提前搬出房屋，只能在合同規定限期結束後，才能搬出。如果期限性租房合同沒有聲明有期限的原因，或者該原因在日後失效，租房合同自動變成無期限合同。這種情況下，到了先前規定的搬出期限，房客可以自己選擇是否繼續居住，並且可以隨時提前三個月通知房東解除租房合同。

是否約定了遞增租金/指數租金

如果雙方簽訂了遞增租金租房合同，冷租金額上漲是以書面的形式明確出來，並且在特定的時間內執行。在指數租金合同下，冷租金額增長是與聯邦統計局給出的德國家庭生活消費指數增長同比的。對租戶有益的是，如果房租增長比例嚴重超出了書面確定的比例或者超出了家庭生活消費指數增長的比例，該漲價是無效的。如果因為房屋整修而提高租金，也是無效的。

12. 押金交多少？多久能退還？

一般在租房合同生效之前，租戶要支付租房押金。租房押金不得超過三個月的冷租之和，預付款和運營費用不屬於押金的部分。在適當的情況下，房東應單獨開一個特別賬戶以管理保證金，必須依法支付房客保證金的利息，應把利息提供給租戶。

德國法律對於押金退還的時間沒有明確規定，因為上一年物業費核算一般比較晚，有些房東會等到好幾個月之後才退押金。一般情況下，如果超過了6個月房東還沒有退還押金的話，房客是可以維護自己的權利的。

13. 在德國轉租二房東的房子靠譜嗎？

這裡面分為兩種情況：

二房東是專業的房產管理公司。這樣的話是沒有任何問題的。

二房東是私人，把房子租下來後因為種種原因希望轉租或者分租。這種情況下德國理財網licai.de不推薦從這樣的二房東那邊接手房子。

14. 辦理家庭團聚和延簽時，對於居住面積有規定嗎？

理財網licai.de以杜塞外管局的要求為例，給大家講解一下：

6歲以上的家庭成員每人至少12平米的居住面積

2歲到6歲的家庭成員每人至少10平米，2歲以下兒童不參與計算面積

居住面積還需加上廚房、浴室和廁所等其他面積。

很多人認為上面的要求不太容易理解，在實際操作中，一般情況下，每人至少20平米是可以滿足外管局的要求的。

15. 辦入住交接時需要注意哪些事項？

在預約入住交接時，最好約在前租戶已經徹底搬出，房屋修整已經開始進行，但您還沒有入住之前。在交接清單里，所有的房屋破損老舊狀況都會很詳細的記載在上面。在您搬出時，如果出現了交接清單中沒有記載房屋破損情況，您就要對此處破損負責了。交接清單需要在房屋交接當天雙方簽字，並且雙方各持一份。

在搬入新房之前，需要注意以下幾點：

水表、暖氣、電錶上的讀數要記錄。

每個房間的小配件和可能存在的房屋破損，都應該記錄在交接清單里。最好拍照存檔。

記下轉交給您的所有鑰匙（比方公寓大門、家門、房間門、信箱們、地下室、花園門、閣樓等等）和數量。當您搬家時，這些都必須要如數歸還給房東。

檢查房屋的油漆和壁紙。

檢查房屋所有電器、水管、淋浴、馬桶沖水和暖氣開關是否依舊有效運作。

檢查門窗開合是否有問題，檢查鎖扣是否有效。

檢查木地板或者地毯有無損壞。

檢查浴室和廚房的下水情況。

檢查浴室和牆壁是否有黴菌。

房屋如果有損壞，請房東給出修理和整修的書面承諾。

小建議：辦理房屋交接時，最好帶上一個見證人。

16. 鄰里相處需要注意什麼？

在德國居住，一些居住上的細節問題還需要注意：

安靜時間：一般來講，在下午一點到三點之間，晚上十點之後和周日全天，都是德國的安靜時間。所有有可能造成大音量的活動，比方說房屋裝修、安裝傢具和使用吸塵器等等，都盡量避免。省的惹得鄰里關係不和諧，甚至可能會招來鄰居的報警。

垃圾分類：租住不同的房子，垃圾分類的標準也是不一樣的。這時，您就要看一下自己小區的垃圾箱都有哪些了。根據不同的垃圾箱，來分類不同的垃圾。

寵物：搬入之前，需要問詢房東，是否可以養寵物。有的房東明確規定，不允許養寵物。

公共衛生打掃：這個義務的實施，要看您簽訂的房屋合同，附加費用里有沒有包含公共衛生清理這一項的費用。如果您支付了這一部分費用，那麼就不需要打掃公共衛生。許多租戶選擇自己動手打掃公共衛生，就可以省下這一部分的費用。整棟樓房的租戶自行協商，進行打掃工作分配。

17. 租房期間出現同房東的糾紛，怎麼辦？

在德國居住，會遇到一些同房東的分歧，比如房屋發霉，維修費用，押金退還等等，應該怎麼辦呢？

首先應該初步判斷這個糾紛是由於誤解還是房東欺負房客，判斷房東的要求是不是符合德國法律的規定，如果無法做出判斷，需要把同房東進行溝通的各種書面的材料收集好，拍照取證，理清來龍去脈用德語描述出來。

儘快聯繫當地的租戶協會Mieterverein，進行相關的諮詢。本微信平台之 後會專門寫一篇文章詳細介紹德國的租戶協會。如果租戶協會無法搞定，

就需要聯繫房地產專業的律師了。

如果租戶購買的相關的法律險，那麼就應該第一時間聯繫保險公司，保險公司的合作律師會幫助解決的。關

如果涉及到責任與索賠的話，而且租戶購買了第三方責任險的話，那麼需要第一時間聯繫保險公司，保險公司的合作律師會幫助解決的。

18. 如何解除租房合同？

為了避免解除租房合同時不必要的麻煩，房客最好儘早的確定好搬家計劃，並且注意租房合同里規定的解除合同期限，避免多交房租。另外，還需要書面發出解除租房合同的信件。此時需要注意，要有證據能夠證明寄出的租房合同申請已經到達房東那裡。只有這樣，才能防止房東說未收到和避免不愉快的事情發生。

一般情況下，當合同為無限期租房合同時，租客需要提前三個月遞交解除合同申請。重要的是，需要確保房東在本月第三個工作日，收到有您簽字的解除合同申請。只有這樣，本月才能算入那三個月期限當中。即使只晚一天，租客也必須多交一個月的房租。

三個特例：

如果按照舊的規定簽訂的租房合同，也就是14天的解除租房合同期限，解除租房合同期限繼續執行。

如果雙方簽訂的是有限定期限的租房合同，並且書面給出相應原因的情況下，那麼租房時間是固定的。雙方既然書面約定好了房屋租賃關係存在期限，就必須遵守。在有效期內，租戶不得提出解除租房合同申請，房租必須交到合同約定期限最後一天。

雙方也可以約定長至四年的租房合同有效期。

特殊情況下的合同解除：

房客有權在以下情況下提出解除租房合同：

房屋整修

房東必須提前三個月通知租客，房屋要整修。房客可以在收到通知後的下個月期間，提出解除合同。雙方的租賃關係也就在一個月後結束。舉例：房東5月份通知租客房屋整修，租客可以在6月30號之前提出解除房屋合同申請，這樣合同終止時間是在7月31號。

根據當地房租相對價提高租金

房東必須書面給出房租提高聲明。租客可以在收到聲明當月的下兩個月月底，提出解除合同申請。雙方的租賃關係在兩個月後終止。舉例：房東在3月份提出6月1日開始房租漲租通知，租客可以在5月31日之前提出解除合同申請。雙方的租賃關係也就終止在7月31日。

房屋修整後提高租金

解除租房合同的期限和根據當地房租相對價提高租金的解約期限是一致的。舉例：房租6月1日開始漲，租客可以5月底提出解除租房合同申請，雙方的租賃關係也就在7月31日解除。

社會福利住房提高租金

對社會福利住房有特殊的規定。房東發給租客漲租通知，租客可以在開始漲租月份的第三個工作日之前，提出解除合同申請。合同解除在次月月底生效。舉例：6月1日漲房租，租客可以在6月3號之前提出解除合同申請，雙方的租賃關係也就在7月31號截止。

立刻解除合同：

不受特殊解除合同條件限制，租客可以在以下情形中立刻解除租房合同：當房屋嚴重損壞已經影響了正常居住，或者房屋嚴重影響了租客的身體健康。還有一種情形房客可以立即解除合同，就是當房東持續干擾房客的私人生活。

19. 德國新的入住登記法的新規定是什麼?

Meldegesetz是德國的居住登記法， 新的登記法從2015年11月1日起開始生效。為了制止虛假登記，房東對租客關於登記法的遷入和遷出有合作義務，所謂的房東證明將被重新提出。沒有這個證明，法律上租客的遷入和遷出將不再可行。房東必須在兩個星期之內確認租客的遷入或遷出。這個證明要包含房東的姓名和通訊地址，遷入或遷出日期，住宅地址以及有登記義務的租客的姓名。相應的預填表格可以於十一月一號前在居民戶籍管理處獲得。如果有人願意，也可以在有安全保證的前提下向居民戶籍管理處提供電子版證明。居民戶籍管理處將分配給房東一個確定的分配標記，他必須通知給租客。租客則必須在他遷入或遷出時出示這個標記。房屋所有者或者房東必須向居民戶籍管理處提供在他那裡居住或曾居住過的租客的信息。房東應該絕對的履行有關的租客遷入或遷出的合作義務。如果某房東拒絕及時的開具證明，被涉及的租客可以在居民戶籍管理處上告，這樣的話房東將受到高達1.000€的罰款。當房東拒絕給居民戶籍管理處提供關於住在這個房子里的租客的信息時，也會受到同樣金額的罰款。除此之外禁止任何人為了遷入而提供假的房產證明。如果誰違反了這項規定，則將被處以高達50.000,00€的罰款。

除了上述職責，新的登記法還包含對房東的權利。房東可以從主管的居民戶籍管理處查詢，他的租客是否用了他的證明遷入或遷出。此外，如果房東提出適當的法律需求，居民戶籍管理處必須無償的向房屋所有者或房東提供信息，比如哪些人已經在他的公寓內登記過。

20. 德國有商住兩用房嗎?

很多前來德國成立公司的華人企業希望在初期採用商住兩用的解決方案，這樣不僅可以節省開銷，還能節省上班路上奔波時間。但是達到這個目的其實並不簡單，因為德國房產用途的區分很明確，要麼居住，要麼商用，很少有商住兩用混合在一起的。那麼如何解決商住兩用的需求的呢？

21. 租房那麼麻煩，買房會更容易嗎?

其實，在德國買房也不是很簡單，也有很多需要注意的地方，如果您剛到德國，我們一般建議您還是先租房，同時篩選合適的房源，再進行購買。

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