【案例分析】小區業主租賃車位使用權糾紛權屬界定

來源：《人民司法·案例》2015年第18期

【案情】

原告：徐某某。

被告：繆某某。

原告訴稱，原、被告均系某小區A號樓的業主，原告於2002年購置某小區房屋的同時，便向物業租賃了二期52號車位，並一直正常支付租賃費至今。自2012年6月起，原告發現被告夫妻將自己的車長期停在原告租賃的固定車位上，原告多次與之交涉，要求其將車開走停在別處，被告夫妻皆不予理會。原告也與物業、居委會、社區民警進行了溝通，要求其調解原被告之間的矛盾，但未成功。現原告認為某小區二期52號車位系由其租賃的固定車位，在未得到租賃者許可的前提下，任何人不得侵佔、使用，故起訴至法院，請求判令被告停止侵權，將二期52號車位歸還原告。

被告辯稱，不同意原告的訴訟請求。1.原告陳述的產權證與車位捆綁的說法並不能成立，根據小區物業服務合同第十一條，可以證明並不存在固定車位與捆綁車位的說法，該52號車位並非為固定車位；2．自2007年起，小區保安向被告陳述，系爭車位一直無人使用，故經過保安的確認，被告一直將自己的車停放在該車位，亦有其他業主可以證明；3被告連續使用系爭車位至今，該車位系被告租賃的，不允許他人停放。

經審理查明，徐某某、劉某某為某小區業主，其二人於2002年購買該房屋，並於2005年5月11日取得產權證。被告繆某某及其代理人白某某亦系同一小區的業主。本案中原被告所在小區的物業管理單位原繫上海德凱物業管理有限公司，2013年變更為上海上房物業管理有限公司。

原、被告購車後均向物業管理單位租賃車位，繳納相應費用。

原告徐某某取得小區房屋後，向物業管理公司繳納了自2005年至2012年的地面機動車位租賃費。2012年物業公司在機動車位登記表（2期）中將52號車位登記於原告名下繳費期限自2012年12月至2013年12月，並在向原告出具的發票中載明二期52號車位地面機動車位租賃費。

2011年底，被告向物業繳納了2012年1月至2012年12月的地面租賃費。

2010年12月8日，業主委員會與上海德凱物業管理有限公司簽訂物業服務合同，該合同期限自2009年12月26日至2012年12月31日，該合同約定地面停車位屬於全體業主共有，車位使用人應按露天機動車車位150元/月，向乙方繳納停車位使用費，同時還約定2010年4月1日前所有事項按原合同條款約定執行。該合同附件中關於機動車、非機動車輛管理規定中約定：需使用車位的用戶，應到客服中心辦理使用手續。車位使用期到期前一個月，用戶應到客服中心辦理續使用手續。使用期到期後未辦理續用，將視為自動放棄車位使用權。車位使用費到期後仍未繳納者，客服中心有權將車位調配他人使用等。

2012年8月，被告將車輛停放在本案系爭二期52號車位上，與原告發生爭議，故原告起訴至法院。

上述事實，由原告提供的房產登記信息、機動車位登記表（2期）、物業費及地面機動車位租賃費發票、某小區停車證、保險單、接報回執單、車輛信息，被告提供的地面機動車位租賃費發票、物業服務合同等證據及當事人的庭審陳述所證實。上述證據經庭審質證，具有真實性，與本案相關聯，法院確認其證據效力。

庭審中，被告為證明其自2007年起就將私家車輛停放在52號車位，申請證人陳某某、盧某某出庭作證。證人陳某某證言的主要內容為，其系租賃二期53、54號車位的車主，其因購買了某小區里兩套房屋，故向物業申請租賃了兩個車位，原來其租賃的為54、55號兩個車位，後因與旁邊車輛發生兩次碰擦事故，故物業將其車位更換至53號、54號。停車費其向物業繳納，並未有固定的繳納時間，現在小區使用門禁卡，但之前物業並未發過停車憑證。2007年起其看到一輛藍色尼桑牌車輛停在二期52號車位上。證人盧某某證言的主要內容為：其居住在某小區內，自2003年6月1日買房，從2003年9月入住至今。其購買房屋入住後小區內沒有固定停車位了，其租賃不固定車位，停車費一年支付一次。此後物業告訴其同小區的140號有空位，故其一直將車子停放在那裡。其一直看到一輛藍色車子停放在A號樓北面第一個車位，2007年開始以後與被告有接觸，2008年開始留意被告的車輛停放在52號車位上。經庭審質證，原告認為證人證言基本屬實，從內容來看其二人都有固定車位，盧某某表示物業公司向其表述固定車位沒有了，故小區內存在固定車位與臨時車位之分，同時其二人的停車費繳納也不固定，又原被告雙方就車位糾紛一直發生爭執，原告一直退讓，故證人看到被告車輛停放在52號車位上並不能證明該車位屬於被告；被告認為證人證言屬實，但認為車位系物業讓其停放車輛，又車位並不存在固定與臨時之分。

上海上房物業管理有限公司經理陸某某向法院陳述到，二期52號車位系固定車位，但並未簽署過租賃合同，該車位系由開發商劃定的固定車位，房屋早期出售時業主大會並未成立，由物業公司與開發商簽訂物業服務合同，業主大會成立後與物業公司重新簽訂了物業服務合同。依據之前物業公司留存的資料，該車位系登記於原告名下的固定租賃車位。某小區內的地面車位區分固定車位及臨時車位，2008年業主大會通過決議決定，如擁有固定車位的業主將房屋出售，或連續3個月不繳納停車費的話，該固定車位轉為臨時車位。根據物業公司留存台賬來看，原告一直支付停車費，否則物業公司就會把停車位停掉。據其了解的情況所知，原告租賃了固定車位後有段時間並不居住在小區內，但一直支付停車費並將該車位由其親屬停放，後原告親屬將車子停放在離家更近的車位上，故52號車位空著。被告因為孩子小，該車位離家近，就將車子停放在52號車位上。原告當時並未提出意見，到2012年因為原被告就該車位存在爭議，曾經報警。上海上房物業管理有限公司工作人員曹某某向法院陳述到，其原繫上海德凱物業管理有限公司的工作人員，小區更換物業後其就在上海上房物業管理有限公司繼續工作。二期52號車位一直是原告租賃的固定車位，其一直按規定繳納停車費用，交到現在。其於去年年底雙方發生糾紛時才知道被告停車的事情，當時原告表示因為有一段時間沒有停在固定車位，後看到被告停在該車位，考慮到其孩子尚年幼就沒有制止，但沒想到被告將該車位認為是其自己的。經庭審質證，原告對該兩份調查筆錄無異議，被告對於陸某某、曹某某的身份無異議，並對陸某某的調查筆錄無異議，對於曹某某的陳述有異議，認為其自2007年就將車子停放了。法院認為，陸某某、曹某某系物業管理公司工作人員，其二人陳述內容與本案關聯，能印證並與其他證據相互印證。

【審判】

現本案的爭議焦點為，某小區二期52號停車位是否系固定車位，誰應停放車輛。法院認為，依據物權法第七十四條第三款之規定：「佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有」，本案系爭的二期52號車位權屬歸全體業主共有，經物業管理單位對外出租，其租金收益由全體業主共有。原、被告雙方雖均通過物業管理單位租賃車位並支付了相應的租賃費用，但對於租賃車位的管理，應從小區秩序和諧穩定、業主生活安定便利等要求出發，遵循小區業主大會的決議、物業管理合同、小區管理慣例及物業管理單位的規範要求。現被告既否認系爭車位為固定車位，又認為該車位應由其租賃停放車輛，兩項答辯意見相互矛盾。同時，二位證人的證言內容均陳述為被告車輛曾停放於系爭車位上，但對車位的租賃情況其二人並不清楚，被告藉此以證明系爭車位由其租賃的主張法院難以採信。而依據小區原物業管理單位與業主大會簽訂的物業管理合同來看，其中雖未規定車位固定或臨時之區分，但明確約定2010年4月1日前所有事項按原合同條款約定執行，同時合同還反映出車位的管理應遵循客服中心的要求。現經物業管理單位確認，原告為系爭車位的承租人，其於2010年4月1日前已租賃該車位，而被告並未能證明其系該車位的承租人，故法院結合雙方的實際租賃情況，根據小區物業的管理規定及車位管理慣例予以衡量，確認某二期52號車位的承租人為原告徐某某，原告對系爭車位有佔有、使用的權利。又原、被告雙方同為該小區業主，作為鄰居應按照有利生產、方便生活、公平合理的精神，正確處理停車矛盾，友愛團結、互幫互助。

綜上，依物權法第七十四條第三款、最高人民法院《關於民事訴訟證據的若干規定》第2條之規定，判決被告繆某某於本判決書生效之日起5日內向原告返還車位。判決已生效。

【評析】

一、業主租賃車位之權利性質：債權非物權

小區業主對物業內公共車位理應依法享有物權。為方便小區物業管理經營，業主委員會可代表全體業主將包括公共車位在內的小區物業統一交由專業物業公司經營收益。後者受委託後可將公共車位出租經營，所得收益部分交還小區業委會處分。法律關係上，業委會將共有車位交由物業公司管理，後者以自己名義出租他人使用的行為是法律上的隱名代理，即代為訂立車位租賃協議。此時，小區業主作為車位租賃協議的承租方，系租賃合同一方當事人，享有要求出租方全面履行交付租賃物、保證租賃物正常使用之債權。物業服務合同及車位租賃關係建立後，遵循信守契約及誠信原則，小區業主便不得再以對車位享有物權為由無理拒絕服從物業公司管理並無視車位租賃合同對其的約束。因此，業主與物業公司訂立車位租賃合同後，其對租賃之車位所依法享有之權利性質應為債權，並非物權。

二、侵害業主租賃車位使用權性質分析：佔有物返還請求權

小區業主租賃公共車位後，根據承租車位性質不同，一般區分為固定車位與非固定車位，其依法享有對特定車位佔有使用之權利，物業公司應當按約定向小區業主提供固定車位或不特定車位進行使用。依據車位性質，固定車位屬特定業主固定享有使用權，他人不得肆意佔用；非固定車位，也即臨時車位並無車主與車位一一對應的屬性，車位承租業主可按秩序尋空位停放。侵害業主車位使用權應依車位性質不同分兩類型。

一是侵害業主固定車位使用權。除車位承租人外，未經承租人同意，任何業主或外來車輛不得隨意佔用該車位，若車位租賃人使用固定車位之權利遭受他人侵害，即無法正常行使其佔有使用租賃物之權利，作為債務人一方的物業公司負有履行確保車位正常使用之義務。此時，承租人亦可要求加害人撤離固定車位，該權利性質並非物權之排除妨害請求權，而應屬於佔有物返還請求權。理由在於，業主租賃車位後，依法享有排他使用固定車位的債權，並非物權，其依約使用固定車位之行為屬有權佔有，當其佔有狀態遭受妨害時，依法得行使佔有物返還請求權。就加害行為性質而言，如侵權人明知業主與物業公司就系爭車位間的固定車位租賃關係，其非法故意侵佔該車位的行為理論上同時已構成第三人侵害債權的侵權行為。

二是侵害業主非固定車位使用權。小區業主與物業管理公司訂立車位租賃合同，並無人車一一對應之約定時，任何承租業主均有權依據管理秩序使用任一空置公共車位，不存在侵害個別業主對特定車位租賃使用權的情況。侵害非固定車位使用權者，可能包括小區內未承租車位之業主及外來車輛，若其佔用小區內公共車位導致承租車位之業主無位可停時，依法訂立車位租賃協議之業主可要求物業部門履行協議，清空被非法佔有之車位。此處個別車位承租業主是否能單獨起訴要求排除妨害有待推敲。

三、租賃車位使用權糾紛之處理原則

1．區分車位性質。如上所述，公共車位常有固定車位與非固定車位之分，車位性質不同，權利亦大相徑庭。固定車位承租者享有排他使用特定車位之權利，包括其他車位承租者在內的小區內業主及外來車輛均不得任意停放。相反，非固定車位並不屬於特定業主專有，任何業主不得將特定車位據為己有。本案中，界定系爭的52號車位權利人為原告或被告，首先需明確該車位的屬性。本案當事人均為小區車位承租人，如系爭車位為固定車位，則原被告中享有該車位專有承租權者自可依法請求加害方返還車位，恢復佔有原狀。反之，如系爭車位為非固定車位，則原被告雙方均不享有對系爭車位的獨佔使用之權益，任何一方無權主張專有使用權。

2．重視公示原則。若涉訟車位確定為固定車位，承租人享有專有租賃使用權，但考慮到車位租賃的債權法律關係，具有相對性、封閉性，他人無從知曉其固定車位租賃關係存在與否。假設不存在任何形式上宣誓權利的程序，則強求合同外的第三人遵循固定車位承租者與物業公司內部的約定，有失公允。固定車位承租人希望其債權免受合同外第三人侵犯，需通過特定程序將其專有租賃權利對外公示，具體可表現為於租賃合同中特別約定固定車位租賃、將人位對應情況登記備案並於小區內公示、在特定車位上標明車牌號等方式。公示程序完成，合同外第三人視為應當知曉固定車位承租情況，任何人不得隨意佔用。反之，如無公示程序，雖車位性質為固定，但合同外第三人對此情況無從知曉，強加於信其為非固定車位者以全部侵權責任，似有不當。

對話框回復「001」，即刻下載《各級法院審理建設工程類糾紛指導意見彙編》（2017年 版）；

對話框回復「002」，即刻下載《最高人民法院民一庭關於房地產糾紛案件意見匯總（第二版）》；

對話框回復「003」，即刻下載《最高人民法院民一庭關於建設工程糾紛案件意見匯總（2017最新整理）》；

對話框回復「004」，即刻下載《最高人民法院《民事審判信箱》關於房屋買賣合同意見8則（2017最新整理）》；

對話框回復「005」，即刻下載《最高人民法院關於建設工程糾紛意見12則（2017最新修改）》；

對話框回復「006」，即刻下載《最高人民法院民一庭關於民事訴訟程序意見匯總（2017最新整理）》；

對話框回復「007」，即刻下載《最高院關於建設工程合同糾紛案件 裁判規則匯總 （2017最新整理）》；

對話框回復「008」，即刻下載《最高院關於房地產糾紛案件裁判規則匯總（2017最新整理）》。

請注意：不是在本文留言，請在公眾號對話框留言（如下圖），留言請輸入正確的數字。

推薦閱讀：