通脹預期高漲，集中釋放樓市，專家稱：買房防通脹是個偽命題

06-21

1、「脹」與「漲」的樓市交鋒

　　鑒於增值保值前景而買房，卻因為通脹預期集中釋放在樓市，直接促漲了房價，壓縮了資產增值空間。置身樓市，「脹」和「漲」之間存在矛盾。但在高漲的通脹預期前，這樣的矛盾也變得微不足道。

　　經歷1、2月份的消沉，3月深圳樓市一、二手成交均出現爆髮式反彈。世聯周報顯示，深圳上周新房成交963套，二手房市共成交2630套，均在高位上繼續攀升。據中原地產的監測，現在深圳樓市投資客增至四成，如果將帶有「投資打算的自住客」也計算在內，這一比例甚至接近六成。

　　坊間流傳，房價和物價的上漲正是通貨膨脹的表現之一，尤其是前者，說明大量資本仍在追逐稀缺的資源以求保值和升值，地產成為最佳的釋放渠道。正是在這一輪「防脹」的推動下，深圳樓市迎來新一輪上漲行情。

　　左手防脹右手促漲

　　「不動產拯救現金」，類似這樣的營銷口號在今天的樓市中隨處可見，不僅如此，這一理念已經深入人心。在龍華某售樓處現場，工作人員翻閱了近萬份意向客戶調查，有接近七成人把「保值防通脹」視為置業理由之一。

　　事實上，買房防通脹這一命題早已開始流傳，去年樓市火爆期間，這也一度成為開發商最常見的市場觀點，然而在今年「兩會」之後，在眼下人民幣升值壓力前，買房與通脹之間又有了新的「解讀」。

　　從國際環境看，美歐日等國家仍向市場大量注入流動性資金，加速了貨幣貶值；另一方面，人民幣升值壓力不言而喻，人民幣升值的後果則會繼續吸入大量國際熱錢，再加上國內相對寬鬆的貨幣政策，大量資本必然會追逐稀缺的資源以求保值和升值。甚至近期西南地區旱情，也被描述為通貨膨脹的「導火索」。所以，房地產將繼續擔當資本釋放的最佳角色。

　　「不管通脹不通脹，光從投資與回報來看，沒有其他產品價值比房地產更為堅挺。」有投資者這樣告訴記者，從2005年至今，深圳房價一路飛漲，儘管是在低谷期的2008年，關內中心地段住宅和資源性豪宅也價格穩定，這實際上加固了投資客的信心。但是不容忽略的是，深圳樓市已經連續了數年的漲勢，在房價高企增值空間有限的同時，泡沫也在不可避免地生成。

　　有觀點形容，買房防通脹就像左右手互博，左手防通脹，右手卻是因為資本大量進入而導致的房價上漲，一邊防脹一邊促漲，但是在火熱的市場行情和豐厚的炒樓獲利面前，這樣的矛盾也基本被「無視」。從某種意義上說，通脹預期總領先於實際房價。

　　買房防通脹是個偽命題

　　有資料顯示，2010年深圳共43個可售豪宅，共提供1．2萬餘套住宅產品，從產品類型看，約每8套中有1套是別墅，說今年深圳是別墅年並不誇張。過往眾多實例表明，資源型高端豪宅備受投資者的青睞，所以今年深圳樓市1萬餘套的豪宅產品或多或少都要與保值防通脹扯上關係。

　　「買房防通脹是個偽命題」，深圳大學經濟學院國際金融研究所所長國世平一語中的。根據國家統計局的數字，CPI指數在去年11月才開始「轉正」，CPI全年同比下降0．7％。而國家信息中心宏觀預測部的預測，因為資源價格調整等一些新的漲價因素和其他非價格因素的影響，預計2010年CPI指數在3％，甚至有可能突破3％。「但即便突破3％也無需過於擔心，在GDP保持在8％～9％的增速下，CPI維持在3％～5％的區間是正常的。」國世平認為，通脹預期已遠遠高於實際的CPI指數，不排除開發商藉助通脹預期炒作營銷概念的可能。

　　綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁則稱，防通脹與買房之間的因果關係不明顯，「通脹是溫和可控的，CPI指數也並非惡性上漲」。他認為，如果因為炒作原因房價漲得比通脹還快，防通脹買房更缺乏實際意義。

　　「高漲的通脹預期與貨幣政策有關。」有分析人士指出，「兩會」之後並未出台嚴厲的金融政策和貨幣政策，而是強調「保持政策的連續性和穩定性」，這也被很多人誤讀為大量的貨幣供應繼續存在，在與人民幣升值壓力聯繫之後，自然產生了通貨膨脹的心理預期。

　　房貸收緊劍指通脹

　　如果說寬鬆的貨幣政策被視為製造通脹的「溫床」，那麼近日突然變臉的銀行房貸，無疑給這種非理性預期當頭一棒。

　　有消息稱，工行已於近日取消首套房按揭貸款利率7折優惠；若首付三成，貸款利率最低可優惠至7．5折；若首付只有兩成，利率須8．5折。建設銀行總行也下發通知，要求各家銀行將首套住房首付比例提高至四成。而在中行、交行、招行和光大銀行，最低7折的優惠貸款利率均已被取消。對於辦理第二套住房按揭貸款，記者於各大銀行諮詢的結果是：在首付四成的同時，貸款利率普遍大幅上漲。

　　事實上中國銀監會主席劉明康「兩會」期間就曾表示，今年將保證信貸政策的力度節奏和方式方法，使每一分錢都進入實體經濟，防止其被挪作他用。因此眼下各大銀行統一收緊房貸，嚴格執行「二套房貸」政策，也被視為銀監會控制通貨膨脹的重要措施。

「現在問題是，對通貨膨脹控制加強，甚至邁入加息通道，樓市會不會有震蕩？」國世平教授補充。如果通脹預期被「捅破」，不知道支撐樓市火爆的下一個「信念」又是什麼。

2、購房防通脹預期更要防預期落空套牢

　　作者：德思勤市場發展中心

　　2010年一開始，是否會發生較嚴重通脹已成為人們普遍擔憂的問題。是否已經存在通貨膨脹還沒有一致的說法，德思勤認為目前物價存在較快上漲壓力，通貨膨脹的預期是已經存在的。

　　通貨膨脹何時到來，對於普通投資者來說，需要密切留意國家貨幣政策的走向，關注CPI的變化，但是我們目前已經形成了通脹預期。預期通貨膨脹理論認為，無論是什麼原因引起的通貨膨脹，即使最初引起的通貨膨脹的原因消除了，它也會由於人們的預期而持續，甚至加劇。預期是根據過去的經驗形成的並作為指導未來經濟行為的依據。在此期間物價指數、利率水平都會牽動市場的神經，引發真正的通貨膨脹。

　　因為通脹預期已經形成，並應該及早規劃自己的資產安排。房產投資保值功能是在通脹預期之下一個相對比較安全的選擇。

　　通貨膨脹總是和利率聯繫在一起的。目前物價指數開始上漲，政府很有可能會提高銀行利率，那麼貸款利率和存款利率一樣存在上浮的可能，如果你不想做其他投資，建議還是把目前家裡的房產貸款還掉，來節省不必要的利息開支。

　　房產保值、增值的穩定性優於其他品種。那麼，繼續貸款買房投資，投資者需要作出這個判斷的前提是，房價還有沒有上升空間？市場的泡沫論和堅挺論你究竟更相信哪個判斷？從目前地價不斷上漲的趨勢看，房價大幅回調的可能性不大。長期來看，房價還是在上升通道。即使加大保障性住房建設，所起的效果是均價的下浮，但同一地區的前後時間比較上，房價仍然會居高不下；中心城區的房價基礎是有一定支撐的，使其下跌的可能性不大。作為重要的消費品，房價只會高於普通的物價上漲指數，房價還可能繼續保持和GDP增長的一致性，那麼已經大於銀行的貸款利率。

　　德思勤的判斷目前只是有通脹預期，而不是通脹已來臨。但是有的樓盤超前在做通脹的預期，價格的體現就已提前作出反應。房子選擇不當，可能會承受跌價的損失或者利息的損失。在這個階段，因為經濟走勢尚不明朗的情況下，難免很多人不冷靜，急於將自己的錢出手。但是這個時候應更加謹慎，因為不是任何房產都可以有這樣的抵押能力的，如果選擇的個盤現在已經透支了通脹的預期，那麼很容易揀到燙手山芋。而且銀行已經開始在收緊貸款，選擇產品前應該充分預計未來利率上漲的還款壓力，當然最保險的做法是選擇總價低的產品，能帶來穩定的租金收益的房產。

　　萬一通脹預期落空，應警惕被資金炒高的房市再度回調。現在要做的就算進可攻，退可守，平衡風險和壓力是現在選擇房產投資的一個標準，投資者不宜過於冒險。一些不太成熟的區域，或者總價高的地產產品，要預防如果通脹落空後的高位被套，把房地產投資作為長線投資的眼光去看，應該做更穩當的投資方案。目前肯定不是一個短線炒作房產的時期，做長期價值投資應該是應對通脹甚至通脹預期落空的最佳選擇。

3、通脹預期，把房地產帶向哪？

　　作者：孫正東

　　通脹預期一詞，正在房地產領域扮演特殊的角色。有人開玩笑，說通脹預期就像「偉哥」，讓中國房地產興奮異常。近期記者和許多買房者溝通，問起買房動機，幾乎驚人地一致回答：買房可以迴避通脹。開發商也是用通脹預期來忽悠置業者。筆者身邊一些多年不太關心樓市的人，也行動起來，加入買房大軍。這種熱情在許多城市上演。一些專業人士擔心，這樣下去，真不知道通脹預期會把房地產帶向何處？

　　通脹預期推升深圳樓市

　　近期，深圳房地產市場成交量和成交價都在攀升。深圳房價於今年1－2月突破2．4萬元／平方米，關內在逼近4萬元／平方米歷史高位之後又在攀升，特別是二手房價大幅上升。排除剛性需求、城市更新等因素外，最明顯的是通脹預期在起作用。許多人都認為，房地產是抵制通脹的利器。儘管一些人不太懂通脹是怎麼回事，但不影響他們買房的熱情。一位置業者說，現在很尷尬，不跟看別人賺錢，眼饞；跟了也怕有風險。

　　當前通脹預期抬頭明顯。一位從事房地產研究多年的專家說，這是一個可怕現象。大家都有這種預期，就會在行為上表現出來，一批又一批人衝進樓市，不斷把房價推高。當前，通脹預期正處於強烈期，強烈期一過，當人們發現通脹並不是想像的那樣，市場就會發生逆轉。

　　實際通脹和通脹預期不同

　　預期的通脹真的來了嗎？

　　通貨膨脹一般指，因貨幣供給大於貨幣實際需求，而引起的一段時間內物價持續而普遍的上漲現象，其實質是社會總需求大於社會總供給。適當的通貨膨脹，可以推動經濟發展；但惡性通貨膨脹，則會造成恐慌心理。而所謂「通脹預期」，大多包含有惡性通貨膨脹的意味。

　　國家統計局總經濟師姚景源表示：「我國目前不存在通貨膨脹，今年年內物價都將保持平穩。中央經濟工作會議提出要管理好通脹預期，就是說中央已經看到通脹的風險所在，我們有能力把這個問題解決在萌芽狀態。」目前，三大因素抑制通脹。一是糧食的增收和農業的穩定。二是產能過剩，供給大於需求。三是社會總需求不足。在這種情況下，物價大幅上漲很難。看看身邊，在我們的生活中，也沒看到通脹預期的特性。商品供應充足，就是大家熱搶的房子也多得是。關內少，關外多，即使深圳沒有，珠三角會有，全國會有。而人們手中的錢也沒有明顯多起來，很多人工資水平還沒有去年前年高，那憑什麼通脹？

　　還有一點，2009年房地產在經濟回暖中起到作用。但也應看到，中國在房地產領域沉澱了大量資金，實際上對推動其他消費是不利的。房地產吸取的資金愈大，其他領域物價上漲的可能性越小。

　　房價漲速已超過通脹速度

　　說白了，通脹預期是一些人投機心態的表現。這幾年房地產投資給人一個錯覺，似乎買就是賺的。其實不然，即使一百次是賺的，也不是100％賺。

　　著名財經評論員馬光遠批評當前房地產市場投機氛圍過重，他說，中國的房價已超出經濟學乃至倫理學的範疇。謝國忠認為「房價增長速度已經超過了通脹速度，在中國買房對抗通脹並不明智。」他認為中國資產市場價格是完全靠升值預期來支撐的，「而一旦沒有足夠的流動資金來餵飽這頭『野獸』之時，泡沫也就破裂了。」

　　那時會是什麼結局？不敢想像。

　　有人說，房價這麼瘋狂，會逼政府出台新的狠招，瘋狂是要付出代價的。碰巧，3月31日，各大銀行公布取消首套房優惠利率，這也是一個信號。相信政府會下決心管理好房地產市場的。

　　再說，中國經濟雖然恢復較快，但不確定因素也很多。比如，如果下半年樓市面臨加息，那麼風險還是很大的。如果深圳恢復限外令的執行，會讓市場冷卻下來。如果各地都學重慶徵收房地產特別消費稅，或再對投機者徵收暴利稅等，房子恐怕就不會這麼熱了。倒不如現在大家留點現金，以備萬一。

4、應對通脹優選買房

　　作者：地產城市評論人青忠貴

　　通脹是宏觀經濟中最重要的問題之一，並與百姓生活息息相關。按經濟學的說法，通脹率處在溫和、穩定的狀態是合理的，如果通脹率出現快速、大幅上升就不正常了。在統計上，反映通脹的最主要指標是消費者物價指數，也就是通常簡稱的CPI。CPI與通脹呈現正相關關係，即CPI快速、明顯上升，則通脹率也相應快速、明顯上升，反之亦然。

　　今年《政府工作報告》確定的CPI控制目標為上升3％左右，然而1、2月份CPI分別上升1．5％和2．7％，升幅較大並逼近全年控制目標。隨著宏觀經濟逐步改善，CPI上升預期增大，因此通脹壓力也相應加大。

　　隨著通脹壓力逐步加大，老百姓開始考慮如何使得手上的現金和存款保值增值。目前，市面上的投資理財工具和產品看上去不少，但是真正實用、有效的很少。拿股市來說，中國股民們摸爬多年但是真正賺錢的非常有限。投資債券也未必能打平，而複雜的理財工具也多是有名無實。綜合比較下來，從保值增值角度看，買房是好的選擇。近十年來事實也顯示，絕大多數買房者都取得財富增值。

　　對比股市，2000年底上證指數接近2100點，而2009年底上證指數約3200點，上漲約50％；2000年國內平均房價為2112元／平方米，而2009年上漲到4695元／平方米，上漲122％，在深圳等一線城市漲幅更大。此外，通過1998年房改以來的房屋銷售價格指數與消費者物價指數（CPI）對比研究發現，兩者變動也存在正相關關係。對比研究還顯示，1998－2009年，每年房屋銷售價格指數的升幅都大於消費者物價指數（CPI）。由此可見，買房是可以抵禦通脹的，並且還會獲得額外的收益。

　　2009年，房價同比上年出現大幅上漲，這導致年底以來中央政府和相關監管部門密集出台了一系列政策抑制房價過快上漲。目前，房地產市場出現觀望勢頭。但是綜合宏觀經濟和行業市場的各種因素看，2010年房價上升機率還是大於下降，如果CPI出現快速上升導致通脹壓力加大，則房價上升幅度應會大於CPI。

　　至於通過買房應對通脹也並非不加選擇，什麼房都可以買。每個人的經濟實力有所差別，實力強的可以買豪宅、商鋪，實力弱一點的則可以買小戶型公寓。需要強調的是，不要只盯著一手房市場，其實二手房市場中則更有可能找到性價比高的投資物業，並且投入成本還會低一些。