央行加息如何影響樓市?

06-21

財經觀察：央行加息如何影響樓市?

新華網上海１０月２０日電(記者魏宗凱)時隔３４個月，央行再度宣布加息。受此影響，２０日滬深兩市房地產板塊早盤低開３．５４％，１５１隻地產股盡數低開。專家認為，這或是新一輪加息周期的開始，貨幣政策將步入緊縮通道，樓市「拐點」又要來了。

樓市或加速降溫

中國人民銀行１９日晚宣布，自２０１０年１０月２０日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。一年期貸款基準利率上調０．２５個百分點，由現行的５．３１％提高到５．５６％；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。加息後，五年以上貸款利率由５．９４％提高到６．１４％，按１００萬元３０年期貸款計算，利息約增加４６３３７元。按等額本息還款法計算，月還款由５９５７元增加至６０８６元，每月多還１２９元。

上海多位已購房人士向記者表示對加息的擔心，一位工薪階層稱，「最怕的是像２００７年那樣再連續加息６次，我還貸的壓力就太大了」。但一些房產中介則表示，加息對買房來說是「系統性風險」，無論早買晚買都會增加成本，因此對剛性需求沒有太大影響。

上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為，房地產業對信貸依賴度很高，加息將直接提高開發貸款和個人房貸的利息成本，增加了房地產開發和個人購房的難度，尤其是市場需求會因此而短暫減少，對於房地產市場屬於利空影響。其次，市場認為這將是新一輪加息周期的開始，貨幣政策步入明顯緊縮通道，預計第四季度和明年第一季市場將出現比較低迷的格局，成交量明顯下滑，部分高房價城市的房價將出現２０％左右的下跌。

楊紅旭稱，上一次加息周期從２００４年１０月開始，但直到２００７年才加快頻率，在一年內連續６次上調存貸款基準利率，所以２００４年－２００６年加息對樓市基本沒影響，但２００７年四季度開始明顯降溫。一般而言，在加息周期開始階段，對房地產市場的影響並不大，其影響是一個漸進的、累加的過程，往往是進入加息周期的後半段、甚至最後一次後，房地產市場才會受到顯著影響。由於本輪加息是在房地產貸款持續緊縮基礎之上的加息，所以對樓市的影響可能會超過２００４年的第一次加息。

上海中原研究諮詢部總監宋會雍表示，加息源於整體經濟調控需要，房地產自然難逃影響。加上新一輪調控政策剛剛出台，利率上調將加重眼下樓市交投趨冷的走勢。在此影響下，第四季度樓市交易衰退會略微加快，房價下調的空間也會相應增大。

「組合拳」調控逐漸加碼

截至目前，內地已有１４個城市宣布實施「限購令」，並輔以「限貸」和土地、稅費、保障性住房等調控手段，再加上央行加息，這波「組合拳」可謂全方位出擊，對樓市調控力度逐漸加碼。長江證券房地產分析師蘇雪晶稱，央行加息雖然主要目標不是調控樓市，但無疑是繼９月２９日調控政策後對房地產市場的又一次「打擊」。

一些機構預期「組合拳」將對需求構成明顯壓制，至少３０％的市場需求被推遲，成交環比將出現明顯縮量。從供給層面看，四季度至明年上半年供給仍將批量上升，供需格局面臨較大的失衡壓力，財務緊張的開發商預計會率先降價促銷。

宋會雍認為，加息對於部分高負債運營的地產商無疑帶來更大的資金流轉考驗，調整營銷策略甚至降價的可能性增大。但目前國內的多數品牌開發企業資本負債水平保持良好，加息帶來的實質影響並不會太明顯，市場反應更多以局部為主。

同時，由於貸款因素引發的退房糾紛也在增加。據上海某機構透露，其代理的樓盤項目中有多個項目退房率達５％－１０％，大部分是因為貸款無法通過審批造成的。另據媒體報道，在北京、深圳、廣州等地也出現退房激增現象，主要是因為「限購令」不準買房造成的。

從中原地產監測９個重點城市住宅成交量數據來看，上海、深圳和杭州３個城市上周成交量較９月最後一周分別有１成、６成和５成下降幅度。業內人士稱，傳統意義上的樓市「金九銀十」，因為新一輪的房地產調控，會降低「成色」變為「銀九鐵十」。

楊紅旭稱，從去年１２月開始的第一波房地產調控，到今年４月開始的第二波，再到今年９月２９日開始的第三波，調控力度逐漸加碼，甚至動用「限購」等臨時性行政手段，說明政府是下定決心要降房價。「尚未出台的房產稅，則成為懸在樓市頭上的一把利劍，對投資投機需求形成一定的威懾力。」

市場分化明顯

「順應市場、合理定價、快速銷售，採取低價快推策略是企業適應調控的明智之舉。」上海一家房地產企業高層稱，從今年４月至今，短短半年時間房地產企業已經出現明顯分化，大企業最早改變策略，銷售情況都比較好。

招商地產１９日率先發布三季度公告稱，前三季度實現營業收入９５．８５億元。加上萬科、保利、金地此前公布的９月銷售簡報統計，四大房企前三季度銷售總額達到１３７７．７億元，與四家企業２００９年全年１４２７．４４億元的銷售總額僅相差４９．７４億元。萬科１月到９月累計銷售７１４．２億元，比２００９年６３４．２億元的全年銷售額高出８０億元。

分析人士稱，加息的持續性會導致房企資金鏈偏緊，如今房企在資本市場的融資及再融資已基本不可能，只剩銀行貸款，由此，持續性加息對房企資金鏈的影響可想而知。根據國家統計局最新公布的數據，９月份，房地產開發企業本年資金來源環比已開始下滑，其中定金及預收款、個人按揭貸款等資金來源下滑明顯。業內預計，部分中小開發商很可能因資金困局而被迫降價促銷乃至面臨被整合的命運。