想買房？未來10年，中國樓市有這些趨勢，看完再決定！

國家統計局昨天公布了70個大中城市10月份的房價變動情況，北上廣深四大城市中，10月環比漲幅最大的為上海，漲幅達2.1%；同比漲幅最大的城市為深圳，上漲幅度為40.5%。

從10月70個大中城市房價看趨勢

樓市參考微信公號，解讀出以下幾點：

1.一線城市樓價增速放緩

雖然以北上廣深為代表的全國重點城市房價依然高溫不減，深圳與去年同期相比上漲40.5%，一首房價漲幅總體呈回落態勢。北京雖然頻現「地王」，但新建住宅價格環比僅為0.8%。專家認為，經過連續近半年的高速放量，市場疲態已經顯現，樓價增速放緩是必然結果。

2.部分二三線城市樓價仍有上升潛力

由於四個一線城市仍然執行著嚴格的限購政策，北京、廣州、深圳房價環比漲幅收窄，深圳漲幅為1.2%。10月環比漲幅最高的城市是上海，環比上漲2.1%。部分二三線城市因為政策放鬆漲幅明顯。其中南京、廈門的漲幅超過了深圳。加上年底或年初極可能出台針對去庫存新政，而刺激消費，部分城市有望持續上漲。

3.一線城市二手房樓價再次上漲

70個大中城市，二手房價格上漲的城市有38個，最高漲幅為1.1%。其中北上廣深四個一線城市再次全部上漲。

4.三四線城市因去庫存等問題價格下滑

在新建商品住宅價格下降的33個城市中，有17個城市連續2個月下滑。這17個城市中，既有三線城市，也有瀋陽、長春等二線城市。10月，石家莊、呼和浩特、貴陽、西寧、銀川、烏魯木齊等6個省會城市也加入到降價行列。同策諮詢研究部數據顯示，10月底，三四線城市去化周期高達28.29個月，遠超合理區間，存在較大的降價壓力。

專家認為明年房價還得漲

專家表示，曾在2014年經歷房價最大降幅的「一線城市」，以及「其他二線及大型三線城市」均實現了最強勁的交易量復甦，除此之外，其餘城市的住宅銷售復甦依然呈疲軟態勢。戶籍改革和城鎮化的推進將對房地產市場的復甦有著重要影響。到2016年年中，中國內地的房地產政策會偏向寬鬆，這應該會支持房價持續復甦。

加快戶籍制度改革帶動住房消費

仔細觀察會發現，日前召開的財經領導小組會議和國務院常務會議都提到了一件事，那就是推進戶籍制度改革、促進房地產消費。習近平主席和李克強總理就城市化和戶籍改革密集發聲。在財經領導小組會議上，習近平指出要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展，其意也就是促進住房消費。而在做好城市工作方面，他提出要推進農民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮化率；增強城市宜居性，加快市政基礎設施建設。歸納到一起，就是通過戶籍改革提高城市化率，這樣也可以化解房地產庫存。

未來10年，中國樓市12個大趨勢

1.城市之間房價差距將更大

由於公共資源無法均衡配置，發展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區，城市發展中的「馬太效應」將日益明顯。

過去5年里，中國形成了三大三小6個人口增長中心，「三大」是北京、上海、深圳及其周邊城市；「三小」是鄭州、長沙和「廈門 泉州」。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。

2.大城市房屋日益資產化

一線城市，以及10個左右的強二線城市，其中心區的物業將日益資產化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業等原始屬性。對於多數中國人來說，房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數城市的95後，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產泡沫帶給我們的最大福利。

3.小戶型將機械化

20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過摺疊、打開，創造出豐富的生活場景。開發商越來越像客機、游輪的生產商。

4.逆城市化很難出現

未來10到20年流行城裡人到農村買地，建別墅？中國很難出現這種局面。因為中國人多地少，土地國家所有；公共資源分配不均衡也讓農村生活不方便、不安全。

5.大城市很難「去中心化」

國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵佔土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區難度極大。

6.商鋪面臨價值重估

傳統商業旺區的街鋪，可能是最危險的資產，因為單價太高。「一鋪養三代」越來越困難，「三代養一鋪」隨時會發生。

7.寫字樓跟住宅價格將長期倒掛

網路時代流行在家辦公、分散辦公、郊區辦公，寫字樓「剛需」不足。未來投資房地產還是要首選大城市中心區的住宅。當然，如果你希望現金流充裕，就要投資好的寫字樓。

8.房產稅會出台，但對市場影響不大

房產稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，但不會嚴厲。一線城市的房產稅率肯定會最高。整體而言，房產稅對房價影響不大。

9.計劃生育政策將逐步調整，但對樓市影響不大

全面放開二胎，已經沒有任何懸念，只是時間問題。未來，可能還會有更寬鬆的人口政策。這對樓市構成長期利好，但作用可能沒有想像的大，因為年輕人生育上積極性在下降。早晚有一天會有地方政府宣布：多生一個孩子，獎勵半套房子。

10.大城市房價呈不斷上漲趨勢

中國的城市模式完全不同於美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高，所以房價只能不斷上漲。

11.房地產企業將大量消亡、轉型

最終國內也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發展的。大量的人員，將離開這個行業另謀出路。

12.「互聯化 房地產」泡沫將破

隨著美元加息臨近，美國股市大調整已經開始。在中國，IPO註冊制改革因股災已經不可避免地被延後，讓過去兩年里瘋狂的PE、VC投資，面臨著退出困境。2016年很可能是「互聯網 」一次全面的退潮。沒有盈利模式的「互聯網 房地產」企業，將有一批死於「彈盡糧絕」。但互聯網對房地產的重塑，卻不會停止。

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來源/央視新聞、中國經濟網、經濟之聲微信號、樓市參考微信號

本期監製/李駿

主編/李浙

編輯/江永韜

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