美國也來穩樓市——「兩房」被要求支持按揭投放

繼中國央行宣布放鬆個人房貸限制後，美國聯邦住房金融局(FHFA)亦要求「兩房」支持按揭投放。在中美樓市雙雙降溫的背景下，兩大當局的果斷行動相映成輝。

在次貸危機時期，美國聯邦住房金融局(FHFA)曾推出兩項限制次貸規模增長的措施，一方面削減兩房可購貸款額度，另一方面削減公寓住房建設融資規模。而近日FHFA主管稱Mel Watt，FHFA決定延後前者落實的時間，並取消未來落實後者的計劃。

另外，FHFA將降低其他銀行向兩房回購不良貸款的門檻，這也將刺激房市貸款增長。對於這一系列計劃，Mel Watt表示：

「我並不認為FHFA的角色是去限制房利美和房地美。我們的首要任務是通過安全以及合理的方式保證房地產融資市場擁有廣泛的流動性。「

美聯儲主席耶倫上周曾表示，美國房地產市場緊縮的風險可能會給今年美國經濟加速增長的前途埋下隱患。同樣，ACM全球宏觀對沖基金創始人兼首席投資官陳凱豐在接受華爾街見聞專訪時也指出，美國的市場利率在今年上升，限制了樓市的復甦。

我認為美國房地產市場比較弱，這還是利率的原因。整體來說，今年利率比去年高了不少，對老百姓來講，每個月還貸壓力一下子升上去了。美聯儲也看了這點。這也是為什麼央行不敢動利率，因為加息對房地產打擊是最大的。

FHFA直接監管「兩房」。在次貸危機時期，由於「兩房」必須同時兼顧穩定金融市場和自身經營，最終因家庭抵押貸款市場違約不斷加之自身經營不善，兩家公司先後宣布退市。此後，美國聯邦政府接管了「兩房」，無限制填補兩公司虧損並吸納該公司債券。同時FHFA提高了申請抵押貸款的要求，防止「次貸」繼續侵蝕美國經濟。

誠然，FHFA的施政仍然偏向被動。對此，Mel Watt表示：

「FHFA不會以當局管理者的角度放寬限制。這一決定表現了我們對（監管）政策可能對房地產融資市場造成負面影響的擔憂。」

抵押貸款是美國樓市乃至經濟復甦的關鍵指標。紐約聯儲近日發布了一季度家庭債務水平報告，展示了2003年至今美國家庭債務水平的波動狀況。

紐約聯儲副主席Andy Haughwout對此表示：

「我們已經看到家庭負債連續三個季度走高，同時拖欠貸款比率是2008年以來的新低。然而，未來抵押貸款組織的政策方向將極大地決定家庭金融的前景，我們將繼續予以監控。」

次貸危機令家庭債務水平在2008年達到了峰值。而在歷經5年的整頓後，2013年一季度，家庭債務水平創出了近年來的新低。隨著美國樓市復甦加快，家庭債務水平近一年快速上升，總額達到11.65萬億美元。但距離次貸危機前的峰值還有一定距離。FHAH放寬限制糾結是鞏固復興還是揠苗助長？

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