國土部防金融風險 嚴禁開發商分期付款拿地

　　這一規定意味著開發商將不能進行土地「分期付款」。有分析稱，儘管從2003年起就已開始土地市場的治理整頓，但本輪調控的執法行動密度在今年達到了空前，這一新規定出台的背後，一方面是「十八億畝耕地紅線高於一切」，另一方面則是中央政府關於解決城市中低收入住房問題的政策在起作用。更重要的一方面是，由於分期付款，開發商的風險被轉移到了金融機構，如果某個運作環節出現問題，就可能會造成一系列的風險爆發。

　　《第一財經日報》報道，國土資源部部長徐紹史日前表示，就土地執法工作，國土資源部在2007年已形成三條線：第一條線是國家土地督察系統對省（區、市）和計劃單列市政府土地管理情況開展專項督察。到目前已向十二個省市發出了整改意見書。

　　第二條線是與相關部門聯合開展專項行動：與監察部聯合開展查處土地違規違法案件專項行動，與監察部等五部委開展國有土地使用權出讓情況專項清理工作，與農業部等七部委聯合開展農村土地突出問題專項治理，全國土地執法「百日行動」。

　　第三條線是該部執法監察局的日常土地執法工作。為確保高密度的執法工作落實，徐紹史和國家土地副總督察甘藏春近日連續分赴東北、華北和華中等地，就「百日行動」進行組織動員。

　　根據國土資源部的安排，到今年底，要實現「兩剎住一查清」：堅決剎住「以租代征」行為，堅決剎住違反土地利用總體規劃擴大工業用地規模的行為，以及徹底查清「未批先用」行為。

　　徐紹史在近日的一個土地執法會議上表示，通過對全國九十個城市的土地執法衛星照片檢查，發現2005年10月至2006年10月，這些城市的違規違法用地達到13997宗，占同期新增建設用地宗地數的56.7%，較第六次衛星執法檢查有所上升。

　　徐紹史表示，違法用地出現的一個新特點是：違規違法用地正在向鄉鎮政府和村級組織蔓延，在上級默許、縱容、操縱或者迫使下，村級組織違規違法用地的趨勢正在上升。

　　另一個事實是，今年1至8月，國土資源部機關受理的因違規違法用地引發的來信數量、來訪批次和人次，同比分別增加了24%、52%和80%。

　　為此，甘藏春赴各地動員時重複強調，必須剎住農村集體土地的「以租代征」行為。此次，對於廣受爭議的「小產權房」現象，國土資源部明確將之納入需要剎住的「以租代征」行為。

　　對於整飭土地流向，國土資源部相關人士強調，現在十八億畝耕地的紅線高於一切。整治農村土地市場長遠來看有利於農民。

　　在打擊「以租代征」的同時，國土資源部也在加大土地的供應。近日，國土資源部下發通知，要求增加民生用地，保證足量的住宅用地投放，加快土地開發進度以形成有效住房供應。其中規定，依法報國務院和省級政府批准的城市建設用地中涉及的住宅用地，必須單獨列出；對沒有完成廉租住房等用地年度供地計劃的，第四季度不得再向其它商品房開發供地；縮短土地開發周期，每宗地的開發建設時間原則上不得超過三年。

　　國土資源部數據顯示，2007年上半年，全國住宅用地供應同比增加25.3%，占房地產開發用地供應總量的74.7%，同比提高3.9%。

　　此外有分析認為，開發商獲得部分土地使用權之後進行銀行融資並開發銷售，而銷售回款被用於後期循環開發，如此一來，有限的資金就可以撬動多個項目。

　　「等於說，開發商在這一過程中承擔了最少的資金壓力，而政府和銀行成為大船的兩根船槳。」業內人士對此評價。這樣一來，很大一部分的風險實際上被轉移到了金融機構，如果某個運作環節出現問題，就可能會造成一系列的風險爆發。比如說，當年大規模圈地的順馳集團用不多的流動資金一口氣拿下全國眾多高價土地，而幾乎所有的地塊被傳出拖欠地款的情況。而隨著2005年宏觀調控帶來的市場短暫回調，被稱為「7個蓋子蓋10個鍋」的資金鏈完全無法支撐公司大規模運作，最終公司不得不以低價出讓全部股權。

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