離婚案件中按揭房屋如何認定和處理？ | 法官說

在離婚案件糾紛中，有關房屋糾紛所佔比例很大。特別是「婚前按揭房」的認定和分割是一個綜合性的法律問題，涉及婚前及婚內對房產的出資、歸屬、債務等等問題。而在司法實踐中，關於離婚案件中按揭房屋如何認定和處理存在著三種不同觀點。本文就離婚案件中按揭房屋分割問題所涉及的幾種裁判規則進行了探討。

文/王林清最高人民法院民一庭法官

郭燕枝 北京市第一中級人民法院審判委員會委員、民一庭庭長

楊心忠最高人民法院審判監督庭法官

本文節選自《房屋買賣合同糾紛裁判思路與裁判規則》

離婚訴訟中「婚前按揭房」的歸屬認定與分割是一個綜合性的法律問題。而司法實踐中之所以會出現裁判不一的情形，一方面源於法律沒有明確規定，不能為司法實踐提供有效法律指引；另一方面也與裁判者在審理案件時沒有對該問題有一個系統的認識，對該問題的處理沒有一個正確的出發點有關。在司法實踐中，離婚訴訟中的房產分割一直是個難點。處理不當不僅造成夫妻及雙方家庭的財產損失，還會危害到社會的穩定。對此行之有效的解決辦法就是對婚前及婚內財產進行約定。婚姻法規定夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產的歸屬。夫妻如能在婚前或婚內對房產的出資、歸屬、債務、經濟補償作出約定，就會使離婚中房屋分割這一複雜的問題變得簡單明晰。書面約定又是雙方分割財產承擔債務的證據，約定達成後應受到法律保護，除非內容違法，不應在訴訟中因一方反悔而被推翻，使訴訟更加複雜化。進行婚前婚內財產約定，能夠減少當事人矛盾激化的現象，對維護社會穩定和諧起到積極作用。

羅爾斯有言：「正義是社會的首要價值，正如真理是思想的首要價值一樣。」[1]在目前法律沒有明確規定的情況下，我們不能固守某一法律制度的規定，亦不能單純囿於形式邏輯，而要在整體上秉持公平正義觀念，以婚姻家庭法的立法宗旨為指導，探究相關法律制度之本意，同時對相關法律制度進行弱化或協調，對相關利益進行價值衡量，不滿足於單純的法條主義，「要從實際生活多做考量，彰顯人本主義思想，」[2]對該問題作出妥善處理。「婚前按揭房」的處理要「既有利於保護婚姻當事人的婚前特有財產，同時也不會打擊或抑制夫妻一方為婚姻投入的信心，仍然能起到鼓勵夫妻倆以不同方式為婚姻幸福做出共同努力的作用。」[3]

關於離婚案件中按揭房屋如何認定和處理問題，司法實踐中存在不同觀點：

第一種觀點認為，根據《物權法》的規定，不動產的取得以登記為標誌，因此，判斷房屋是否屬於夫妻共同財產，關鍵看房屋產權證的取得時間。如果在婚前已經取得了產權證，則房屋屬於購房者的個人婚前財產。如果房產證是在雙方登記結婚後取得，既然我國《婚姻法》規定的夫妻財產製為婚後所得共同制，除非雙方有特別約定，否則房屋應當屬於夫妻共同財產。購房者於婚前支付的購房首付款和婚前以個人財產歸還貸款部分則視為債務，從夫妻共同財產中償還。

第二種觀點認為，不能以房產證取得的時間作為判斷房屋性質的標準。簽訂購房合同、支付首付款、簽訂貸款合同均是在婚前，購房者已經通過按揭貸款的方式向開發商支付了全部房款，房屋買賣合同已經履行完畢，婚後獲得房產的物權只是合同權利的轉化，因此將房屋認定為購房者的個人財產比較公平。當事人未辦理產權證的原因可能是多種多樣的，很多是因為開發商未繳納或未足額繳納土地出讓金等非購房者的過錯，導致購房者未能及時辦理產權證，如果因此就將房屋認定為夫妻共同財產對購房者顯屬不公。因此，不能將取得房產證的時間作為判斷此類房屋是否屬於夫妻共同財產的標準，而只能以購房合同上記載的購房者為房屋的所有權人。

第三種觀點則認為，如果購房者在婚前已經支付了大部分款項，夫妻共同還貸部分只佔極小比例，此時認定房屋為夫妻共同財產，顯然對購房者不公平；但如果夫妻共同還貸部分佔絕大比例，此時將房屋認定為購房者的個人財產，對夫妻另一方也不公平。因此，認定房屋為共有或個人所有，應當區別對待，基於折中考慮，可根據婚前付款與婚後付款的比例大小作出共同財產或個人財產的認定。

隨著《婚姻法解釋三》的出台，該爭議塵埃落定。《婚姻法解釋三》第10條規定：「夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。協議不成的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據《婚姻法》第39第1款規定的原則，由產權登記一方對一方進行補償。」對於該條文，應從以下幾個方面把握：

1. 對於一方婚前簽訂購房合同支付首付款並在銀行按揭貸款，婚後夫妻共同還貸的房屋，完全認定為夫妻共同財產或者一方個人婚前財產均是不妥的。此類房屋的購置資金由以下兩個或三個部分組成：一是購房者於婚前購房時用個人財產交納的首付款以及婚前償還的貸款；二是婚姻關係存續期間用夫妻共同財產償還的貸款；三是離婚時如果貸款尚未還清，離婚後由取得房屋的一方繼續用個人財產償還的貸款。因此，此類房屋是婚前個人財產和婚後共同財產的混合體。人民法院在離婚案件中判決分割此類房產時，既要保護個人婚前財產權益，也要按照照顧子女與女方權益的原則公平地分割雙方共同還貸形成的夫妻共有的財產權益。

2. 對於「婚後用夫妻共同財產還貸」，一般只需從還貸的時間上進行判斷，只要是處於婚姻關係存續期間，即可認定為用夫妻共同財產還貸，而無須區分還貸的金錢來源於夫妻中哪一方的收入。當然，如果夫妻之間約定實行分別財產制或者對房屋還貸問題另有約定，自當區別對待。

3.由於此不動產中有夫妻共同財產的成分，因此在離婚分割房屋時，應首先由當事人協議解決，協商不成的才能進行判決。

4. 司法解釋只是提供給人民法院針對特殊不動產進行分割時的一種方法，因此在表述上採用「可以」字樣，該分割方法不是絕對的，不能機械地理解只能採取此一種方法分割房屋，而排除在特定情況下可以將房屋判歸非產權登記一方所有的可能性。

例如，雙方當事人結婚時間較長，夫妻共同還貸的款項在房款中所佔比例遠遠高出購房者支付的首付款比例，而非購房者一方有能力支付尚未償還的貸款，則法院仍可根據案件情況將房屋判歸婚前購房者的配偶所有，令其向對方支付相應補償並承擔繼續還款的義務。再如，婚前購房的一方當事人因某種原因經濟狀況發生變化，離婚時不具備繼續償還貸款的能力，另一方當事人具備此能力，並願意承擔繼續還款義務的，法院仍可將房屋判歸另一方當事人所有。

5. 判決取得產權的一方向另一方補償時需考慮房屋的增值，而不能僅給付夫妻關係存續期間雙方共同還貸所支付的款項的一半。具體操作上，當事人可以通過協商對房屋市值達成共識，如協商不成，可以在離婚時首先對房屋的市值進行評估。

對於補償數額的確定，舉例說明如下：假如婚前貸款所購房屋的總價為2,000,000元，首付600,000元，按揭貸款1,400,000元，貸款期限20年（240個月），利息總計為1,215,098.21元。還款總額為2,615,098.21元（1,400,000元+1,215,098.21元）。如果採用等額還款的方式，月均還款10,896.24元。

雙方當事人婚後共同還貸5年（60個月）後訴訟離婚，離婚時房屋經評估為4,000,000元。通過計算可知，購房者為購買房屋總計應支付購房款3,215,098.21元（2,000,000元+1,215,098.21元），夫妻共同還貸653,774.4元（10，896.24元×60)，占房價款的20.33%(653,774.4元÷3，215,098.21元×100%)，因此，取得產權的一方應補償給另一方406,600元（4,000,000元×20.33%÷2)，剩餘貸款1,961,323.81元（2,615,098.21元-653,774.4元），由取得產權的一方繼續償還。

6. 在特殊情況下，如果房屋判歸支付首付款按揭購房者的配偶所有，如果尚有未歸還的貸款，判決時原則上應將還貸義務與房屋所有權同歸於配偶一方，因為按揭貸款是以房屋為抵押物的，如果失去房屋所有權的一方事後拒絕還款，銀行將會拍賣房屋優先受償，配偶一方對此無法控制，仍可能失去房屋。

注釋：

[1] [美] 約翰·羅爾斯：《正義論》，何懷宏等譯，中國社會科學出版社1988年版，第1~2頁。

[2] 歐彥峰：《離婚案件中按揭房屋分割難題之應對》，載萬鄂湘主編：《司法解決糾紛的對策與機制--全國法院第十九屆學術討論會獲獎論文集》，人民法院出版社2007年版。

[3] 王芳：《離婚時「婚前按揭購買、婚後共同還貸」的房屋分割方法之探討》，載陳葦主編：《家事法研究》(2009年卷），群眾出版社2010年版，第280頁。