地方政府被指陷入地產利益泥潭 致使開發商敢叫板中央(7)

羅馬不是一天建成的，房價不是一天漲起來的，房地產問題也不是一天積累起來的，解決起來也不能靠一時之功

樓市調控緣何總「空調」

這幾年來，調控一路調，房價一路漲，越調越漲。在房地產調控問題上，政府一次次失信於民眾，為什麼？

目標不明確

調控只是手段，目標問題才是根本。樓市調控，如果目標模糊不清，政策工具的選擇難免游移不定，調控結果不免令人憂慮。

中國的房地產市場的發展是畸形的。福利分房階段，有形的手(政府)在操縱住房供需分配。1998年，中國住房制度改革，一隻無形的手(價格)逐漸取代了有形的手，但「先富與後富」的經濟戰略使得生產要素分配不均，特別是土地和資本，而這兩個生產要素後來又恰恰成為擾亂市場主因，供需已經嚴重失衡。2002年，無形的手管不了住房供需，房價開始跑風，樓市失控，有形的手又開始插手。於是，在有形的手和無形的手作用下，每一次的調控，都會推高房價上漲，導致了高房價、住房難，形成了一方面有錢人大量住房空置，另一方面沒錢人沒有房住。

樓市到底是按照市場的思路發展，還是按照政策思路發展？中國人喜歡中庸，兩者都發展。但這麼作的結果只能是住房問題越來越嚴重。

房價暴漲，百姓呼聲強烈，政府有點兒坐不住，開始調控，要打壓房價。但在市場環境下讓所有人都買得起房，只是一個美麗的夢想。打壓商品房價格並不能解決民眾住房難題？調控的終極目標是要解決民眾住房難的問題。

因此，市場與政策都很重要，關鍵是政府要分清界限。該市場的歸市場，該政策的歸政策，該放開的放開，該保障的保障。政府把該做的事做好，市場的事市場自己會做好。

在住房問題上，哪些該市場管，哪些歸政府管。有人建議過一個三分法，即：把購房者按照人均面積以及經濟收入進行劃分，第一部分是最底層的人。他們的經濟平均收入是最底層的。他們的住房要靠政府提供保障房，經濟適用房、廉租房，或者以其他形式。第二部分是中間層。這部分人人數最多，他們是中等收入者。他們的住房問題可以以「市場+保障」的方式解決。比如，蓋一部分限價房。第三部分人是所謂的富人。他們是先富起來的階層，可以根據市場讓他們自由發揮。

具體操作方法可以討論商榷，但無論如何，一刀切的方式肯定是不可取的。

今年在保障房方面，國家也出台了不少政策，具體執行情況如何，年底了，政府該給公眾一個說法。

態度不堅決

截至目前，政府對房地產的調控多是應付式的，社會出現問題，政府就開始打壓，經濟受到威脅，就又刺激房地產。也有人稱之為鐘擺式調控。

政府的搖擺猶豫與房地產目前的地位和階段有直接關係。房地產是支柱產業，在中國經濟格局中的位置舉足輕重，這麼些年來，特別是經濟爆發後，它是拉動經濟發展的功臣。

政府太害怕房地產泡沫破滅了。中國經濟不能走日本的後路。日本房地產泡沫破滅後果太慘了：日本去年土地價格創下五年來最大降幅、商業用土地價格跌回四十年前水平、住宅用地價格跌回20世紀80年代初水平。

中國今天的房地產與當年的日本很相似。飆漲的房價逼著高層出台了一系列政策，動用了金融和加稅的政策，但使用得小心翼翼。房地產從來就是與經濟的血管——金融系統相連的，銀行又是整個經濟系統的心臟，在這種背景下，是採取日本的緊縮調控，還是加稅式的限制門檻調控，還是像美國那樣分散風險式調控呢？顯然，以上三種調控的結局只有一個：衰退和爆裂。

所以，政府不能不小心。一旦泡沫破滅，方方面面都做好準備了嗎？特別是地方政府依賴土地財政發展經濟和保護社會穩定，他們準備好了嗎？銀行準備好房地產暴跌之後，大量的壞賬突然爆發嗎？中國經濟準備好了沒有支柱老大領航的時代了嗎？

但怕不是事，越怕越要出事。就像1994年諾貝爾經濟學獎獲獎者澤爾騰所言「地產泡沫越晚破滅，對中國經濟影響越大」。

澤爾騰說：中國政府想通過減少需求來降低房價，即買房的人少，房價自然不會高，但這在中國行不通，因為中國人習慣年輕時就買房，而西方人習慣在年輕時租房，所以說從需求方面減少泡沫是很難的。但房地產市場泡沫遲早是要破滅的，這毫無疑問，而且，越晚破滅對中國經濟的傷害會越大。所以，我希望中國政府果斷採取措施，不要等房價漲得太高時再採取措施。長三角一帶的房價尤其高，不過今年的情況有了一點變化，房產交易量在減少，說明民眾觀望的比較多。如果觀望的越來越多，房地產商賣不出房子，資金就會緊張，為了回籠資金他們就要降價，只要有地產商降價，肯定會引起連鎖反應，導致整個房地產行業整體忽然降價，而這樣其實會給經濟帶來很大影響。

私心太重

政府在房地產問題上一直下不了決心，還因為自身c。歷次調控不力，一個很重要的原因是地方政府及有關部門有太多的私心。更甚至房地產成了一些部門的斂財工具。

開發商為什麼現在有底氣與中央博弈，因為比開發商個高的有銀行，有地方政府，房地產的天不可能塌了，塌了，有個高的，而且經歷了前幾年的資本積累，就是個高的「頂」不住了，還有錢頂著，怕什麼呢？

有關部門在落實制定調控措施時，首先保證自己的利益，所以，對有些部門來說，調控一次就意味增加一次收入。只要政府不斷在調控中獲取利益，就一定會造成調控推高房價的結果。如果再回溯1998年至今絕大多數房地產調控政策所起到的作用，這一點就顯得更加清晰，也就是說，只要政府貪婪，房價就會上漲，房價走高與普通百姓的需求根本沒有絕對性的直接聯繫。

這一次「9?29」新政出台，除了限購政策外，依舊找不到更加清晰的目標，僅是對幾個房價上漲過快城市進行「臨時限購」調控，最終不僅將其它城市主導成調控之外的房價價值窪地，成了投資需求能夠得以棲息的避風港，又將房價上漲壓力無形的轉移到調控外城市，這些城市的房價在受調控城市樓市成交量下降影響下正在不斷上升。從現在的市場反應看，受調控城市的樓市成交量越低，其它城市的房價上漲壓力就越大。而受調控城市的限購政策又是臨時性的，一旦房價下降到政府心中預期的程度，可能就會退出，隨後很有可能會因為通脹作用而再次上漲。當然，也存在崩盤的可能，不過從目前看，這種可能的幾率仍然很小。

最終，無論從任何角度來尋找答案，都找不到政府要將房價回調到普通百姓所能承受範圍內的決心，唯一能看到的就是政府即希望通過調控獲得更多的土地收益，又想利用這樣的調控再為房地產附加上一條房產稅的野心，普通百姓想寄望這樣的房地產調控來解決問題，只怕會再一次失望。

有才的網友套用了一首老歌，這麼概括房地產的價值：房地產，它辛勞佔耕地；房地產，它一心謀暴利。它指給了富豪圈錢的門路，它引導政府走向豪奢。它堅持了瘋漲八年多，它改善了官員的生活；它構建了陞官GDP，它收取了稅費好處多。

手段不得當

樓市調控是對樓市失靈的一種補充，是糾正市場偏軌的行為。在政策層面，很多手段引發質疑。比如，在今年的調控中，就採用許多非市場化的手段。

以「限購令」為例。

「限購令」出台後，有地產人士這麼說：「限購是不是會激化成為多年前計劃經濟時代憑票購房？如果中國因為房價的爭論而全面放棄市場經濟，退回到70年代，等我老了，我會因為曾經從事這個行業而羞恥。」在市場高度發展失控的時候用計劃來橫亘阻撓，這像極了《九品芝麻官》中那句著名的：「你用前朝的劍，來斬本朝的官，可知罪？！」

更主要的是，限購的效力實在值得商榷。有業內人士分析說：限購對於抑制投資、投機性需求短期內有明顯作用，但單就「限購令」本身而言，它只直接作用於成交量，然而房價上漲過快的根本原因還是市場供求不平衡，根源問題若得不到解決，「限購令」無疑只是隔靴搔癢。

深圳中原董事總經理李耀智認為，如果沒有配套政策，限購反而會成為市場的巨大隱患。因為限貸令與限購令都是將目標集中在打壓需求上，在供應方面並沒有太多的動作。如果未來限購放開，積壓的需求將可能再次報復性反彈。他建議，政府應落實更多的土地計劃和建房計劃。

調控政策還存在一個重要問題是缺乏長效機制。從樓市調控的歷程可以看出，以前的調控，過多地應對一些短期因素的變化，過多地著眼於短期或者宏觀經濟的需要，而不是為了構建一個能夠讓房地產行業可持續發展的基本制度。主要是以差別化信貸政策和加稅等方式，通過單方面抑制需求打壓房價，「頭痛醫頭，腳痛醫腳」，政策措施缺乏長期性和延續性，缺乏對地方政府的強制性規範。一旦政策取消或執行不到位，房價暴漲的種子隨時都會發芽，2008年的樓市調控功敗垂成即為殷鑒。

更為可慮的是，在市場上形成了房價會永遠上漲的假象和預期，尤其是投機客依然會不擇手段利用政策漏洞炒房，進一步推動房價上揚。

方法不對症

打蛇要打七寸。調控屢調屢空，是沒有對症下藥。短期來看，房價暴漲與泛濫的流動性有直接關係。錢發多了，涌到哪裡哪裡漲，不論是房子、股市，還是綠豆、大蒜、生薑或是其他。

潘石屹分析說：2009年之後，有兩大因素推高了住房價格：一是政府發放的四萬億；二是央企(不僅是央企，還有那些房地產行業之外的企業)搶地王。四萬億救市計劃，再加上銀行寬鬆貨幣政策推高了房價。有人不願意承認這一點，認為沒有一分錢流入房地產，錢如水，潑出去，不知道會流到什麼地方、什麼行業去。央企地王，立竿見影推高房價，並且這些央企因過去沒有開發的經驗，沒有開發的隊伍，現搶地王，現挖人。我們公司就面臨著很大的壓力，普通員工挖過去都成了部門經理，工資增加了兩倍。

北大教授黃益平也說：流動性越來越泛濫，最後把資產泡沫吹得越來越大，直到難以為繼。近十年來，中國央行一直維持比較寬鬆的貨幣政策環境，最近這一輪極度寬鬆的貨幣政策始於2008年下半年，當全球金融危機嚴重影響到國內經濟，當局開始鼓勵銀行加速發放貸款，支持經濟增長。2009年全年的新增貸款規模，就達到通常年份規模的兩倍。

「目前雖然增長已經反彈、通脹也重新抬頭，但直到2010年上半年，信貸快速擴張的勢頭還在繼續。究其原因，可能是決策者對經濟增長前景仍然存有憂慮，另外消費者價格指數也還相對溫和。利率不敢動，怕增加升值的壓力。匯率不敢動，怕影響出口增長。流動性越來越泛濫，最後把資產泡沫吹得越來越大，直到難以為繼。說穿了，過於寬鬆的貨幣政策有點像鴉片，在短期內可以讓經濟顯得生機勃勃，隨之而來的卻可能是災難。日本在『廣場協議』前後的經歷和美國次債危機，都是實實在在的前車之鑒。」黃益平說。

此外，土地問題也不可忽視。「控制房價一定要從改革入手，改革改什麼？改掉現在行政壟斷性的出讓土地制度。所有的土地及其國有土地法人手裡的使用權，都平等的入市，政府收交易增值稅就行，廢掉招拍掛。這是我們把房價的推動機制改掉的最關鍵的一步。」中共中央黨校校委研究室副主任周天勇說。

羅馬不是一天建成的，房價不是一天漲起來的，房地產問題也不是一天積累起來的，解決起來也不能靠一時之功。

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