北上廣深樓市慘淡金九難再現 房價鬆動愈發明顯

2011年09月19日 05:36來源：中廣網

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70個大中城市房價環比逼近停漲

北上廣深樓市成交慘淡「金九」難現

記者 李佳鵬 高偉 北京報道

房價堅冰正在進一步消融，國家統計局18日公布的數據顯示，70個大中城市8月環比價格下降的城市有16個，持平的有30個，與7月份相比，環比價格下降和持平的城市增加了15個；環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%，漲幅比7月份縮小的城市有8個。二手住宅方面，8月份環比價格下降和持平的城市增加了9個，價格上漲的城市中，環比價格漲幅均未超過0.7%，漲幅在0.5%以內的城市有25個。

接受《經濟參考報》記者採訪的專家認為，在樓市調控政策持續高壓下，房價鬆動跡象愈發明顯，70個大中城市房價環比漲幅已逼近停漲，預計隨著樓市庫存的節節攀升，房地產開發商的降價壓力將進一步加大。專家表示，目前業內普遍期待的「金九銀十」行情並未如期而至，北上廣深一線城市在「金九」前半月遭遇成交寒流，短期內房價若不出現較大幅度下調，以往「金九銀十」火爆的行情恐難出現。

跡象

房價鬆動愈發明顯

統計顯示，8月份，70個大中城市中，新建商品住宅同比漲幅回落的城市有40個，比7月份增加了14個，同比漲幅在5.0%以內的城市有45個。二手住宅方面，與去年同期相比，70個大中城市中，價格下降的城市有5個，比7月份增加了1個，同比漲幅回落的城市有34個，比7月份增加了6個，8月份，同比漲幅在5.0%以內的城市有49個。

鏈家地產首席分析師張月認為，自今年年初宏觀調控以來，房價環比停漲的城市首次超過一半，意味著全國房價全面下行的階段即將正式到來，房價拐點在年底前有望顯現。

北京中原地產分析師張大偉告訴記者，從70個城市的統計數據可以看出，雖然房價同比依然上漲，但是同比漲幅已經明顯放緩，特別是已經限購的城市。70個城市的新建商品住宅環比漲幅僅為0 .02個百分點，二手住宅環比漲幅更是首次出現下調，下調了0.05個百分點。

張大偉說，調控的趨勢已經形成，房價停漲已經逐漸開始出現。一線城市已經出現了連續兩個月的停漲，限購的城市平均環比漲幅為0.01%，同比為4.29%，都落後於非限購城市，可見，目前來看限購依然是見效比較明顯的調控措施。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受《經濟參考報》記者採訪時說，目前市場降溫非常明顯，房價漲幅回落的城市不斷增多，且漲幅越來越窄，這說明樓市調控效果正在顯現。雖然70個大中城市房價同比漲幅依然明顯，但這主要是受翹尾因素的影響，同比漲幅變化一般晚於環比漲幅變化4個月左右，預計幾個月後房價同比漲幅情況將會發生較為明顯變化。楊紅旭預計，明年二季度前房價將維持下跌的態勢，但跌幅不會很大。

記者了解到，雖然整體來看主要城市房價依然堅挺，但是局部區域房價鬆動的現象十分明顯。以北京為例，8月，北京新房市場在歷經6個月的調控後，價格出現了較為明顯的鬆動。其中，郊區更是率先扛起降價大旗。

中原地產統計顯示，出現價格鬆動的項目主要集中在通州、大興和房山等北京外圍區域。這些區域的共同特點是新房供應較大、價位相對較低，且在前期經歷過大幅的價格上漲。位於通州的典型樓盤「珠江拉維小鎮[最新消息 價格 戶型 點評]」，今年5月的成交均價在2萬元/平方米以上，而8月底報價僅為17000元/平方米。

類似的降價情況也出現在了近日舉辦的北京秋季房展會上，據房展組委會介紹，推出優惠折扣的樓盤數量相較今年春季房展多出一倍。但即使這樣，成交量也並不盡人意。

利空

政策持續高壓 庫存節節攀升

今年以來，樓市調控政策持續保持高壓態勢。7月初國務院常務會議提出五條房地產調控措施，其中「已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要採取必要的限購措施。」最為引人關注，這不僅預示著房地產調控政策的不放鬆，也標誌著房地產限購政策的升級。

8月，中原監測的7個重點城市新建住宅成交量依然在低位徘徊，而供應則持續保持高位，住宅庫存進一步上升。從最近半年的供求比來看，成都、杭州的住宅供求比連續保持在較高水平，整體供求比分別為2 .37、1.69，而北京、上海、深圳的供求比略高於正常水平，分別為1.19、1.35、1.27，廣州、重慶的供求比相對合理，分別是1.06、1.01。

中原地產認為，供求比高企，反映短期市場供大於求的現象十分嚴重。部分城市新房供應的集中區域，競爭將日益激烈，爆發價格戰的可能性較高。

亞豪機構副總經理任啟鑫說，貫穿2011年的樓市新政，如今到了「金九」這樣一個關鍵的時間節點上，受買賣雙方信心和預期不斷搖擺的利空影響，9月上旬需求量延續了8月的頹勢，北京項目銷路普遍不暢，而供應仍在持續增加導致存量邁上11萬關口。

據統計，原本計劃在中秋開盤的北京項目高達10個，但實際開盤的只有5個項目，縮水了一半，儘管如此，5個開盤項目仍然供應了超過2000套商品住宅，相比今年端午期間大幅增加。中秋期間的住宅供需比已經拉高至了接近8：1。

北京房地產展示交易會組委會副秘書長、北京四季地產研究院副院長鄭向東表示，目前房價下降通道已經打開。由於市場調控，在庫存不斷升高的壓力下，開發商以優惠吸引剛性需求群體，用價格換取成交量和資金流的回饋，房價出現了穩中有降的局面。鄭向東強調，宏觀調控不是短期的，且力度不會放鬆。

高策地產顧問董事長李國平在接受《經濟參考報》記者採訪時說「持續調控一直在進行，而且就目前來看，到年底也不會有鬆動的跡象，當然也沒有鬆動的理由。」他預計，政策和庫存壓力將令房價出現調整，到年底房價的下降幅度與去年同期相比將在10%到15%之間。

寒流

一線城市「金九銀十」成色不足

在嚴厲限購政策的持續作用下，房地產業內普遍期待的「金九銀十」行情並未如期而至，相反北上廣深一線城市在「金九」一開局就遭遇寒流。

據偉業我愛我家市場研究院數據顯示，9月前兩周(8月29日至9月11日)，北上廣深四大一線城市新建商品住宅成交量環比普降。其中，北京新建商品住宅成交1336套，環比8月末兩周(即8月15日至8月28日)下降24.1%；上海新建商品住宅成交5460套，環比下降3.7%；廣州新建商品住宅成交2634套，環比下降6 .4%；深圳新建商品住宅成交1001套，環比下降18.9%。

另據鏈家地產市場研究部統計，9月上半月，北京商品住宅成交約2100套，創下36個月以來最低，同比下降14.2%，環比下降31.4%。其中，9月新開期房項目在北京房地產交易管理網上顯示的成交量僅17套，當期簽約率不足0.4%。

和一線城市慘淡的成交相比，同一時段，限購範圍內的主要二線城市一手市場成交量表現相對活躍。其中，天津新建商品住宅成交4087套，環比上漲12.4%；蘇州新建商品住宅成交3361套，環比上漲9.6%；廈門新建商品住宅成交1145套，環比上漲51.3%。僅福州、西安、瀋陽成交量有一成左右的下跌。

偉業我愛我家市場研究院分析認為，由於「限購令」精確打擊了外地購房需求，使得眾多房地產熱點城市的外地購房需求大幅減少。與市場預期、交易成本的變化不同，有效需求減少對樓市成交量的影響是根本性的。

中原集團研究中心高級經理劉淵表示，在限購、限貸等調控政策的影響下，主要城市的新建住宅成交量自今年2月起即呈現以往少有的平穩狀態。不同月份雖有所波動，但整體來看，成交量月度變化的幅度日益收窄。這種現象說明，目前的房地產市場以剛性需求為主，在房價沒有出現實質性下降的情況下，成交量很難出現明顯的反彈，同時今年「金九銀十」也將難以出現。

偉業我愛我家市場研究院院長陳亮告訴記者，受持續調控和近期多個近郊項目價格調[最新消息 價格 戶型 點評]整影響，購房者觀望情緒有所升級，多數購房者都選擇暫緩購房計劃。今年「金九銀十」期間，儘管開發商推盤較為踴躍，但房價的實質性調整尚未有效展開。陳亮預計，隨著房價下調至合理範圍，購房者的出手意願會有所增強，一手住宅成交量也將有望回暖。