特別報道：2012 輸不起的中國樓市

06-21

"房地產仍是拉動經濟增長的大的動力,我認為在未來很長時間,5-10年房地產還是動力,因為中國的城鎮化建設還有很長的路要走,"連平強調.

此外,房地產還攸關金融業的安全.儘管中國前銀監會主席劉明康在房貸壓力測試後曾樂觀地表示,"房價下跌40%,銀行抗得住."但數據卻並不樂觀.截至2010年底,全國主要金融機構房地產類貸款佔比超過20%,銀行貸款已佔房地產開發資金的70%.

中國一大型國有銀行某支行副行長分析稱,如果靜態看待目前的房價下跌,則對銀行的風險並不大.因為很多貸款是在房價大幅上漲之前形成的,因此即使現在房價下跌50%,對於大多數買房者而言,房子的價值仍然大於貸款餘額.

但是,銀行的業務是動態的,考慮到房地產開發貸款、地方政府的土地抵押貸款,以及因房價下跌預期而導致房地產銷售的疲弱等,"我覺得銀行沒法承受房價下跌50%的打擊,或者說這對銀行而言是一件非常危險的事情,"上述副行長表示.

近期已有部分商業銀行指出,銀行和房企能夠承受房價下跌20-30%帶來的衝擊.但銀行和企業更加關心房價下跌20%後會不會誘發恐慌性拋售,拋售現象出現後有關方面能否採取有效措施控制其連鎖反應.

"當前樓市調控的方向是對的,房價需要回歸合理價位,房價有可能會下跌30%.樓市調控政策要堅持,但不能太急,尤其是價格不能跌的太急,否則中國經濟受不了,"中國全國人大財經委副主任賀鏗此前對路透表示.

**開弓沒有回頭箭**

其實,從2003年以來,中國幾乎每年都推出樓市調控之舉,但效果相對有限,炒房團四處出沒,令房價持續飆升.而在飆升的房價背後,房地產吸引資金"抽離"實體經濟,進而對產業結構調整和轉變發展方式帶來不利影響,地產泡沫破滅的風險如"達摩克利斯之劍"般高懸在上.

類似的慘痛教訓並不少,1991年日本房地產泡沫的破裂導致日本財政赤字居高不下,國內需求疲軟、資金外流,經濟十多年來幾乎停滯不前.

1997年,香港房地產泡沫的破裂導致香港經濟在1998年出現負增長,失業率飆升,2001年底的私人住宅售價指數比1997年底下降逾五成.更嚴重的則是,2008年美國房地產市場泡沫的破滅,引發了全球的金融危機,而這場金融危機的陰霾至今仍未消散.

中國本輪房地產調控,亦與2008年金融危機後中國的宏觀政策有關.當時迫於經濟增長和就業壓力,中國宏觀政策發生180度逆轉,不僅是財政貨幣政策的放鬆,更有一攬子刺激計劃,令一度低迷的房地產市場站上新一波高峰,本輪房地產調控因此被迫出場.

但這次的中國房地產調控,顯然沒有翻版以前的套路.儘管歐債危機和美國主權債務問題此起彼伏,儘管中國經濟面臨增速放緩的陣痛,但北京政府對房地產調控的態度始終沒有鬆口.

中共中央政治局上周五召開會議稱,2012年中國將實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策;堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸,促進房地產市場健康發展.

房地產調控不會輕易放手的另一原因是,現在的房地產市場跟2008年金融危機時候的狀況不可同日而語,開發商資金狀況也不大相同.

"2008年幾乎所有的房地產企業都缺錢,行業沒有發生一起併購案例.今年大中小型房地產企業,有的資金緊張,有的不怎麽緊張,出現了差異……我認為,國家對住宅市場去投資化的決心不會改變,"國內媒體援引中國住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹稱.

稍早有報導稱,中國民營房地產開發商--綠城中國(3900.HK: 行情)正與中投和黑石(Blackstone)(BX.N: 行情)深度接觸,擬成立合資公司.同時中國房地產服務商亦在整合以求生存,例如易居中國(EJ.N: 行情)宣布入主21世紀不動產(CTC.N: 行情)中國業務.