任志強：北京永遠是中心 一百個上海也代表不了

任志強

華遠地產[0.64% 資金 研報]有限公司董事長任志強今日參加第一財經財富嘉年華「趨勢」經濟論壇時表示，二三線城市房地產遇到的問題並不大，反倒是一線城市銷售下降巨大。

他認為，棚改其實是對房地產開發商最有益處，開發商可以藉機拿到低息貸款，並且資金回籠快。

現場還有精彩問題，就在本文末尾。提前透露一點，任志強說，一百個上海都代表不了上海……

未來房地產市場的發展方向

在談到為何房地產投資增速下降時，任志強表示，一是和前期土地購置有關。土地購置是一個先進指標，當其處於負增長的第二、第三年，通常房地產價格是上漲的，土地也是上漲，隨後就出現一個低潮，然後再出現土地負增長。明年的供求關係，按照現有統計，排除棚改等因素，商業房地產開發又會發生變化，今年的開工負增長會導致明年9月份出現需求上漲。

今年上半年房地產銷售下降，引起了一些市場上的爭論。但實際情況並不是這樣的。今年1-5月份是持續下降的，但1-6月份已經開始出現回升。6月份比5月份的情況略有好轉。7月份的統計數據沒有出來，但是從某些地區來看，可能會有好轉，因為大部分地區開始取消了限購政策，甚至有一些地方採取了降息、降稅、政府財政補貼等方面來刺激樓市。

任志強認為，一個月的數據可能還不足以說明，要用更長時間的數據來說明整體情況。但從目前來看，進入下行通道是不成立的。

他認為，比較麻煩的是到位資金，到位資金的增長率是歷史上從來沒有過的最低點。去年的自有資金增長率過高，也包括一些非房地產行業為主的產業迅速進入市場，但今年這一部分的資金基本上退出了。過去做服裝的都在進入，甚至三四個人作為合伙人就進入了，但現在這部分人退出了。目前的到位資金大概還有1.7萬億的資金富餘量。

任志強說，所有人都認為二三線城市遇到的問題最多，中國沿海地區和一線城市問題不大，但實際上錯了。從投資上來看，並沒有明顯看到中西部地區投資增速下降。但是從銷售來看，影響最大的是東部地區。一二線城市多數地區銷售下降巨大，反而三四線城市或者是四五線城市更多是正增長。也就是說，中西部並沒有因為環境變化出現了大幅度崩盤。

他解釋說，嚴格來說，我們只統計70個大中城市的數據，比如房價。但在銷售和開工數據當中，也包括了其他500多個城市，包括縣級和地級。我們還有2.59萬個鎮，這些鎮占的數量很大。

房地產和城鎮化

任志強還指出，和房地產關係最密切的就是城鎮化。如果中國的城鎮化速度已經到了一個截止的地步，就會出現房地產過剩的問題，或者說從預售市場轉入二手市場。但是現在來看並沒有這樣，城鎮化從30%之後到70%之前都是高速增長的過程，全世界多數過程都是這樣的發展路徑。我們目前嚴格來說，也只是第一第二個階段，是從農村進入城市，從小城市進入大城市的階段，還沒有進入第三階段——郊區城鎮化形成大城市圈。

但人們會提出一個問題，就是當人口向大城市集中的時候，大城市人口的密度就會高。可從人口密度調查來看並不是這樣的。按照建成區比例，北京是全國倒數第四的人口密度。

北京為什麼首堵呢？這是因為只有一個中南海，所以在北京核心區不是建成區，核心當中不到200平方公里範圍之內，我們的人口密度是世界第一位的，高過紐約、東京、莫斯科、巴黎、倫敦、馬德里等等，可以達到每平方公里3萬多人。但在建成區當中一分散就不是這樣的。中國的審批制度導致了人口集中於政府審批權附近。而在國外沒有這樣的現象，政府的審批權利和市場基本上脫離了，人口的密度是自然增長的，而不是隨著權利中心而轉移的。

房地產市場化在逐漸減少

任志強還表示，在買賣自住商品房屋的時候，北京市政府還要求自住商品房賣的時候，要給政府交30%，「我不知道那一條法律上可以找到市政府可以做這樣的規定，因為錢不是你投的，經濟適用房賣的時候，你拿一點還可以有道理可言，而自住商品房是商品房產權證，而且你是收了地價的，我個人覺得政府是太黑了。」

他指出，在政府獲得地價過程當中，政府的投資行為導致出現了另外一些現象。「比如說我們棚改是用政府投資拉動，我個人覺得就是一個因果倒置。棚改區改造力量用的越多，對市場破壞力越大。」

前面3600萬保障性住房的問題還沒有解決，同時又增加了1200萬套新的概念。3600萬套原來是5年計劃，一年要投700萬套，相當於全部開發商住宅竣工總量。即便是在去年，也只完成了700萬套。開發商就建那麼多的房子，換句話說，只建那麼多房子的市場，如果說有更多房子衝擊市場，就變成了另外一個情況，既包括開發商竣工，也包括了非開發商竣工的部分。今年的統計報表當中，真正屬於商品房開發的只有50%，另外50%都是和政府相關的包括保障性住房、棚改區住房等等。市場化在逐漸減少而不是擴大。

任志強說：「我對一萬億的棚改稱之為4萬億的拉動。什麼意思呢？用4萬億讓經濟立刻強起來了。網上有人說，1萬億侵犯了開發商的權利，我表示反對，棚改對開發商是最有利的，因為可以拿到開行的低息貸款。」

任志強認為，如果這樣發生的話，存在的問題是更多的。現在已經完成了960萬套保障房，已經投入了1萬億，再加上4萬億，這幾年可能出現的常態的就是所有開發商跟著政府保障房走就是資金回籠最快的，反而完全市場化的會逐步的退出。

問答實錄

主持人：任總，你覺得城鎮化對房地產有什麼影響？

任志強：城鎮化首先要有房子，不管這個房子是開發商生產還是政府生產，但是總歸要有人生產，如果有租房的需求就一定有人買房，因為要提供出租，在國外的租機構比較完善，中國這樣的機構不給完善，尤其是我們的文化，更多人希望買，所以毫無疑問它是一個機遇，但是這個機遇不是說政府創造的城鎮化機遇產生的，而是農民從農村中解放出來，如果我們的土地政策不能把農民完全解放出來的話，我們的戶籍制度還是限制人民的自由流動的話，反而它還是會下降的。

主持人：很多三四線城市已經放鬆限購限貸了，這意味著什麼？有沒有可能接下來一線城市會出現這種措施呢？

王德培（福卡研究所首席研究員）：如果一個政策讓很多家庭不得不離婚，說明這一定不是一個好的政策，我們已經看到這種情況出現，如果我們的政策會導致這樣的偏差，或者沒法走門，只能走窗戶，這一定不是這個好政策，現在取消是因為有人說開發商要死了，要救開發商，我個人不覺得，打個比喻，一個人掉到河裡，你不救他嗎？因為他是個罪犯，這個道理很多人沒太搞清楚，有人說因為開發商都黑，所以不能救開發商，但是如果他們都死了，你們有房子住嗎？有開發商也是政府允許的，不要從單一的角度去看問題，實際上我們真正限購的一共48個城市，真正取消的大概已經有41個城市，或者半取消的，7個城市沒有表態，其中有4個是一線城市，我個人覺得不會輕易取消，包括上海，一定要設一個門檻，不是用房價更高的門檻。

主持人：任總開始帶來的題目並不是中國的城鎮化和市場，你的題目是中國的樓市拐還是不拐，房子買還是不買？後來你把這個名字改了，站在觀眾的角度，再次對你提這個問題。

任志強：我明確說的有是中國不存在經濟下行的通道問題，即使是一個調解期，也不是下行，所以房地產也不是下行，如果我們遲遲沒有解決房地產的城鎮要素問題的話，它也不是拐的問題，往哪兒拐呢？我不認為拐，2012年的時候下降27%，所有人都說今年要完蛋了，最後不是都變成正數了，有三個問題我們沒法確定，比如說放不放貨幣問題，我們決定不了，基礎設施加大到什麼程度，我們決定不了，棚戶區的改造我們決定不了。

主持人：那麼在刺激的情況下，你覺得是該買還是不買？

任志強：既然政府在你保底，你為什麼不敢買？

記者：謝國忠（獨立經濟學家）博士贊成這個觀點嗎？

謝國忠：我認為房地產是長周期的市場，不管政府是什麼行為，它可能對這個周期有一個延續，稍微長一點，但是不可能改變，周期性的規律，所以房地產原來我覺得2012年是拐點，為什麼呢？它有很多原因，包括中國的出口，全世界的刺激給中國帶來的好處，中國老百姓原來的負債率比較低等等因素，4萬億就是鼓勵大家去炒，因為基數比較低，所以可以炒起來。2013年的時候又炒了一把，我當時認為是反彈，有些做地王的都是靠信託，高利貸去做地王，所以不可能長的了。今年又下來了，中國進入了一個比較長期的房地產階段，香港97年見底，03年見底，大概也有六七年，日本到今天都沒見底，因為日本的問題是房地產泡沫下滑的時候還出現了人口下降，所以房地產就變成了無底洞。中國至少未來我們不去看，五年裡面房價應該不漲。

主持人：所以您的觀點是建議大家不買。

謝國忠：如果你有空房子趕快賣掉。有反彈的時候你跳進去，熊市的反彈是最害人的，A股從6000點掉到3000多點的時候，很多人跳進去，然後又反彈到4000點。牛市裡面每次反彈都是買入的機會，熊市裡面每次反彈都是賣出的機會。

主持人：一位建議買，一位建議賣，王老師站在誰的立場？

王德培：線上線下都一樣，線上看到謝博士很囂張，線下回答的很曖昧，我希望您待會兒再明確一下百分比，我的態度就是觀察開發商的幸福指數，如果他們越來越難受，那就是我們買房子的春天，時點在哪裡？今年年底明年年初，我的理論推導是什麼？房價波動向下，總體橫盤，結構分化，我的態度很鮮明，節點很鮮明。根據剛才任總的話題，會不出現投機性的事情，上一輪是大量的資本參與炒作，以溫州炒房團為首，但是這支劍還懸在我們頭上，就是房產稅，今天我們的GDP在下行，打頭陣的就是房地產，隨你們需弄，你們買你們頂吧，把GDP混去再說，三年左右，房產稅肯定要收的，為什麼？現在基本上國家的稅收還是生產領域，你想想看今天如果被任總忽悠的去買房的人，這就是中華人民共和國未來廣大的稅基，投機性的買房可能會受到遏制，自我的遏制，不可能囂張到上一輪的行情。

任志強：我一會兒要趕火車，我說幾分鐘，王院長說懸的一把劍是房產稅，上海2000多萬人一年才交兩億的稅，算什麼劍啊？實質性的更少，你們不用擔心這個東西，我們叫房地產稅，地是國家的，房子是自己的，如果一個法律制度能把兩個不同產權制度的東西混一起，那是一個奇蹟，中國還沒有生出這種奇蹟的人，所以你不用擔心，一定會統一，如果統一的話你有不用擔心了，反正70年以後也是你的，你現在交一點沒什麼可怕的，我沒覺得是問題。而且中國這麼多窮人，沒有解決貧苦問題，窮人和富人的住房差別很小，你是0.8，我是0.5，中國有50年左右的福利分配，像拆遷、棚改、保障性住房，不是差別很大，150平米以上的住房真的有很多嗎？20%左右。

什麼時候該買房子，什麼時候不該買房子，剛才採訪的時候問我，我說有兩個條件，第一是人口都跑了，第二是政府沒錢了。如果政府在不斷加大投入，房子外頭的原因決定房子裡頭的價格，比如說外頭多了個大馬路，多了高鐵，多了學校，多了其它的配套設施，你的房子就升值，你們看看是不是這樣。只要政府加大投入，這個房子的價格就得漲，人也是這樣的，如果沒有收入，你就得跑，從小城市跑大大城市，如果這個城市人都跑了，政府還有大量的投入嗎？沒人了你怎麼投入？今天和明天的差別有多大？你非得等嗎？北京市已經遇到了，三次搖號沒中的，老婆都該跑了，只要有需要就買房子，投資就要考慮。雖然我和謝博士，我們從04年開始吵，但是我們也是好朋友，意見可以不同，最終聽我的可能都發了財了。你們將來誰舉手說不承認，謝博士那時候把房子賣了，賣的結果就是現在也沒房子住。

謝國忠：上海是美金支持的，有很多外國人買房子，05年5月份的時候見底了，06年掉了一半，07年起來，我跟著滙豐銀行做報告的時候，說07年會朝上走，加入全國性的泡沫，有泡沫並不代表掉，泡沫是一個膨脹的過程，等到它的力量消耗完了就會掉，如果你去參加泡沫的話，你自己要考慮，你腦子有多好，在泡沫爆之前能不能跑掉。

主持人：謝總不要再解釋了，解釋就是等於掩飾了。現在進入提問時間。

問：任總，不管你說買房還是不買房，我們看到很多城市的房價已經在調整，一些業內人士說隨著房價的調整，土地成本占整個房價的比重確實有增無減，從您專業人士的角度來看，目前業內公認的這個土地成本比例大概是多少？現在有很多開發商比如說淘寶進行合作，你對這個事情怎麼看？

任志強：我們早期做的時候，土地佔到45%左右，現在高檔的大概佔到70%，因為價格高了，要佔到70%，還沒算稅費，所以政府一定是第一個投資者，在房地產領域最大的投資者就是政府，因為撈錢最多的也是它，佔地方財政最多的也是它，前年一共12萬億，中央一半，地方一半，所以這個你改變不了的。淘寶實際是解決了首付款的問題，在香港政府會調節，在市場不好的時候會降低首付比例，但是市場過於緊張的時候，會把首付提高到30%，美國也會調整，它是解決這個問題，中國現在解除限購了，沒有降低首付，按道理降低首付是市場調解的辦法，我覺得更應該是市場調解的辦法。

問：我覺得北京房產會下跌，因為去中心化，第二個去政治化、去省級化，第三個，北京空氣不好，所以我看到上海房產，北京看跌，同意嗎？

任志強：你太以為上海了不起了，上海是不是金融GDP比北京還低，你強調什麼中心？就是上海人自己認為的，你的高校能比北京多嗎？請問你的院士比北京多嗎？請問最優秀的小學比北京多嗎？從小學開始你比北京多嗎？為什麼領導把孩子送到北京上小學？不送的上海來呢？不用討論，北京永遠是中心，一百個上海也代表不了北京。

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