觀點時評：不能忽略房價的羊群效應

　　房價觸動了人們的神經，也讓很多人糾結。房價在2003年左右觸底之後，就開始長達10年的上漲。很多城市房價實現了10年上漲10倍，遠遠超過多數人的收入增長。造成高房價的原因，這裡有土地政策因素，貨幣因素，但是羊群效應也是我們不能忽略。

　　這些年以來，很多城市商品房供應量並沒有減少，反而是處於增長的階段。有的城市商品房數量供應量不斷增長，但是房價上漲得仍然非常厲害。相對上個世紀90年代末，現在商品房數量增加了很多，然而價格卻高得驚人。當然，這裡有城市化因素，大量人口流入城市，導致對住房產生強烈需求。同時，我們也要看到一些三線城市，甚至縣城，城市化發展速度並不快，大量商品房出售，可是房價一樣上漲得非常快。

　　北上廣深是一線城市，這和大量外來人口流入，從而產生了強烈需求，所以房價處於高位還可以說正常。2010年，鄂爾多斯核心市區大部分房價已在7000元/平方米以上，一些高端住宅項目的售價已突破2萬元/平方米，出現了房價6年漲6倍。現在，鄂爾多斯人均房產三四套，但是到處可見耗資數億、數十億打造的豪華新城和高檔小區。因此，有人說按照目前開發的速度，再過幾年至少擁有人均10套以上的房子。

　　國內有一些城市，經濟並不發達，房價卻高得驚人。以廣東湛江為例，2010年人均GDP3000美元，僅為全國平均水平70%左右，但是市區多數房價都在每平米7000到一萬元，金沙灣海景樓卻高達兩萬元。

　　很多城市房價都是遠遠超過當地居民收入，這意味著很多人無法買得起房。問題就是，居民收入增長速度並不快，但是房價卻上漲很快。房價是消費者投鈔票推高，這是什麼原因導致很多人願意做房奴？要知道04年時，房價只是緩慢上漲，但是大家就開始起鬨，要求調控房價。結果經過調控之後，一線城市房價就上漲就加速。06年底或者07年之後，很多三線城市房價也出現迅速上漲。

　　也就說，人們看到房價上漲了，就擔心將來上漲更厲害，從而加入購房隊伍之中。2005年，人民幣升值之後，很多實業企業經營困境，甚至倒閉。很多資金逃離製造業，紛紛進入房地產市場。有一些中小企業主關閉了工廠，把資金拿去炒房。很多人看到房價不斷上漲，覺得炒房是穩賺不賠的，所以就不斷資金進入房地產市場。2009年，政府的天量信貸，濫發的貨幣都是源源不斷流入房地產領域。就在這一年，深圳等城市房價出現暴漲。

　　很多人都覺得土地資源是稀缺的，城市化進程必然推動房價，所以他們給未來房價上漲下了賭注。實際上，中國城市化在未來十幾年或者二十年里，速度將會放慢。同時，中國新生人口不斷下降，必然影響到對房價的需求。

　　中國房地產市場是有存在羊群效應，很多人都看到別人購房，自己也跟著購房。有一些業主看到房價降下來，就要到開發商那麼鬧事，要求退房或者補償差價。這就說明，這些人心裡覺得房價一定是上漲，從來都沒有考慮到房價下跌。

　　現在，銀行收緊銀根，調高房貸利率，這對房子的需求是很大。要是製造業環境改善了，將有大量資金從房地產市場流出，到時將有大量房子拋售。如果房價出現10%的跌幅，我想這個羊群效應就可能又發生了。如果知道「鬱金香狂潮」的故事，那麼是否會發生在房價上？比如，「泡沫破滅」之後，球莖價格狂跌到不足「盛市」時的十分之一。

　　上個世紀90年代，房價曾經跌了三分之二，但是不知道這次是否重演舊事？事實上，房價下跌並不是壞事，我想讓更多人能夠買得起房，這是好事。

　　李俊 觀點地產新媒體專欄作者

（審校：勞蓉蓉）
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