離婚有關房子的那些事兒：婚後買房 離婚時怎麼分

正文我來說兩句(18人參與)2016-09-08 07:33:53來源：財經綜合報道作者：北京日報手機看新聞新聞背景：最近「離婚」一詞成為了新聞事件中的高頻辭彙，先是一些明星的出軌事件刷爆了微博、微信朋友圈，引起公眾熱議。而後，上海市民排隊離婚擠爆民政局的新聞又佔據了各大媒體的頭條，甚至出現了夫妻「其樂融融」前去離婚的場景。面對層出不窮的離婚亂象，除了道德上的是是非非，其背後的法律解讀也令人們更為關注。1. 「假離婚」風險幾何？近日有傳言稱，上海將進一步收緊信貸，離婚不足一年者，限購及貸款政策按照離婚前家庭情況處理。此言一出，前來辦理離婚的市民擠爆了民政局，離婚的人群甚至從凌晨就開始排隊，導致登記處不得不採取「限號」措施。此後上海市住建委雖出面闢謠，但部分區域的民政局門前仍擠滿前來辦理離婚的市民。近年來，部分地區因為福利分房、第二套房貸、拆遷補償等政策因素導致離婚激增的現象早已不是新聞，司法實踐中「假離婚」導致當事人最終人財兩空的案例也並不鮮見。就法律而言，並不存在所謂「假離婚」的概念。依據我國民事訴訟法的相關規定，當事人對已經發生法律效力的解除婚姻關係的判決、調解書，不得申請再審。因此，婚姻作為一種人身關係，離婚判決只要發生法律效力，基於夫妻關係所產生的權利義務隨之消失，不可逆轉。當事人可以通過訴訟進行救濟的範圍僅限於財產爭議和子女撫養問題。所謂的「假離婚」，其目的在於通過改變婚姻狀況或個人財產狀況，規避法律、政策限制，從而獲取經濟利益。夫妻一旦離婚，其共有財產就會面臨分割，為了達到名下無財產的目的，當事人往往會將房產、車輛、存款通過協議的方式處分至另一方名下。而「假離婚」一旦成真，當事人再以財產分割不公平為由提起訴訟，難以得到法院支持。最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》中第8條規定：「離婚協議中關於財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力。」同時，該解釋第9條規定：「男女雙方協議離婚後一年內就財產分割問題反悔，請求變更或者撤銷財產分割協議的，人民法院應當受理。人民法院審理後，未發現訂立財產分割協議時存在欺詐、脅迫等情形的，應當依法駁回當事人的訴訟請求。」由此可見，協議離婚後就已經處分的財產再提起訴訟，一方面需要受到「一年內」的時效限制；另一方面，考慮到協議離婚時，雙方對財產的處分結果可能包括對家庭貢獻大小、情感補償等多種因素，法院審查的標準也僅限於訂立協議時是否為雙方當事人的真實意思表示，而是否均等分割並非推翻協議的充分理由。「假離婚」除了上述法律風險之外，離婚後再次購房的問題也值得注意。離婚後再次購房，該房屋產權也必然登記在其中一人名下。根據婚姻法第18條規定：一方的婚前財產，為夫妻一方的財產。最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第19條也同時規定：夫妻一方的所有的財產，不因婚姻關係的延續而轉化為夫妻共同財產。也就是說，離婚之後即便雙方復婚，此前所取得的房產，很可能會被認定為一方的婚前個人財產。因此，「假離婚」法律風險很大，並不是看上去那樣「美好」。2. 婚內出軌代價多大？8月14日，明星王寶強發布離婚聲明，稱「無法容忍惡意背叛婚姻、破壞家庭」。王寶強聲明中指出：其配偶馬蓉與經紀人宋喆的婚外不正當兩性關係，嚴重傷害了婚姻、破壞了家庭，並決定解除二人的婚姻關係，同時解除宋喆的經紀人職務。該份聲明迅速引爆了全民對婚姻道德的大討論，一時間，出軌者是否應「凈身出戶」的話題成為輿論爭議焦點之一。與傳統觀念中對婚內出軌的零容忍相比，現行婚姻法對違背夫妻忠實義務持相對保守的態度。婚姻法第46條規定，有配偶者與他人同居導致離婚的，無過錯方有權請求損害賠償。同時，最高人民法院婚姻法司法解釋(一)第2條，進一步明確了「有配偶者與他人同居」的情形，即：有配偶者與婚外異性不以夫妻名義，持續、穩定地共同居住。也就是說，偶爾的婚外性行為，尚不足以構成離婚時的損害賠償責任。其原因在於，相關法律的著眼點是在於反對破壞一夫一妻制的行為，即有配偶者與婚外異性共同居住，一起生活的行為；至於共同居住期間是否發生性行為，並不是上述法律所關注的，只要有配偶一方與他人同居的事實成立，即使沒有發生性行為，另一方作為無過錯方都有權要求損害賠償。相反的，即便配偶一方與異性有不正當性行為，另一方也有充分的證據予以證明，也不能理解為「同居」。那是否意味著輕微的出軌行為沒有任何代價？答案當然是否定的，雖然現行婚姻法沒有明確規定婚內出軌應當承擔何種責任。但早在1993年，最高人民法院頒布的《關於人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》中規定「人民法院審理離婚案件對夫妻共同財產的處理，應當……堅持男女平等，保護婦女、兒童的合法權益，照顧無過錯方」，這一規定明確提出了在分割夫妻共同財產時照顧無過錯方的原則。離婚糾紛的司法實踐中，當事人婚內出軌行為一經查證，當然會被認定為過錯行為，因此在夫妻共同財產的分割中，無過錯一方會在共同財產均等分割的基礎上得到適當的傾斜照顧。而照顧的程度會視過錯方的行為性質、過錯程度有所不同。因此「出軌者須凈身出戶」的極端觀點，明顯缺乏法律依據。3. 房產不在夫妻名下如何分割？近日，知名導演張紀中與其妻子樊馨蔓因離婚引發的新聞也引起了輿論的關注，樊馨蔓一方提出張紀中出軌的同時，爆出張紀中在美國購置有一處豪宅，但房產已轉到杜姓女子名下。無獨有偶，王寶強在其離婚大戰前夕也被爆料9套房產均不在其名下。且不論這些新聞的真實性如何，但如果在離婚案件中出現類似上述情況時，這樣的房產又該如何處理呢？依據我國婚姻法第17條規定，夫妻婚姻關係存續期間所得的財產一般推定為共同財產，因此房產無論登記於夫妻任何一方名下，都不妨礙在離婚過程中進行分割。但與此相對的是，如果房屋登記在第三人名下，處理時將更為複雜。司法實踐中，離婚案件因涉及雙方身份關係的處理，不會追加其他當事人參加訴訟，因此出現房產登記於他人名下的情形時，法院一般不會將相關財產納入審理範圍。這是否意味著不在夫妻名下的財產就不能進行分割呢？我國物權法規定，不動產物權公示採取登記公示主義，也就是說房產證上的登記人會被推定為所有權人，但這種效力僅僅是法律上的「推定」，並非絕對不可推翻。換言之，房屋權屬證書只是一種權利的證明，而非權利本身。房屋物權登記產生的公示公信效力是對社會公眾產生的外部效力，即善意第三人有理由相信該登記而與登記的權利人進行交易，法律對善意第三人取得的權利亦予以保護。但在該房屋物權不涉及善意第三人的情況下，當事人有相反證據證明其為真正的權利人時，可以推翻這種推定。因此，如果夫妻一方將房屋轉移至他人名下，在離婚訴訟中雖無法直接分割處理，但通過另案起訴第三人，對房屋主張析產或者認定買賣合同無效等，可以將房屋確認至夫妻雙方名下，而後再進行分割就可以實現對該財產的合法權利。特別需要說明的是，第三人如果是通過支付合理對價購買涉訴房產並構成善意取得，房產的物權則不能從第三人處追回。配偶可以據此向出售房產的另一方主張由此造成的財產損失。司法實踐中，還有一種常見的情形：父母將房產登記在未成年子女名下，離婚時以房屋屬夫妻共同財產為由要求分割，卻不能得到法院的支持。在法律意義上，夫妻將房屋無償登記在未成年子女名下，屬於父母對子女的贈與，依我國合同法第186條的規定，不動產經過辦理變更登記即為實際交付，贈與關係因此成立且不可以撤銷。如孩子尚未成年，其財產應由監護人代為管理。而夫妻離婚時對此無權予以分割。4. 財產贈與小三能否追回？與王寶強在離婚大戰中忍辱負重的形象形成鮮明對比的是，近日郎咸平教授聯手前妻向女友索回房款的傳聞被網友譽為教科書式的「維權典範」。近年來，妻子起訴小三索要房產的訴訟也曾多次引發公眾熱議，那麼法律對此又是如何規定的呢？最高人民法院婚姻法司法解釋(一)第17條規定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產作重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。而夫妻一方隱瞞事實，擅自將共同財產贈與他人，顯然不在日常生活所需之列，這種贈與行為依法應認定為無效。小三在明知贈與人有配偶的情況下無償接受大額財產，顯然也不能被視為善意第三人。此外，也有一種觀點認為，夫妻共同財產中二人各佔有一半份額，因此對小三的贈與行為屬於部分無效，而以自己所有的部分財產贈與他人是合法的。這種觀點的錯誤之處在於，依我國婚姻法規定，夫妻雙方在沒有其他約定情況下，對共同財產形成共同共有關係，而按份共有僅出現在婚姻關係解除時和其他法律規定的特殊情況下。因此在婚姻關係存續期間，夫妻共同財產是一個不可分割的整體，夫妻對全部共同財產不分份額地共同享有所有權。故此一方擅自將共同財產贈與他人應屬全部無效，而非部分無效。就財產的追索方式而言，物權法第106條規定：「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回。」據此，夫妻中的受害方，可以行使物權法中的物上請求權，以其配偶和受贈人為共同被告，請求法院判令其返還財產。司法實務中，對贈與財產返還的具體處理方式一般可分為兩種，如果贈與人直接給受贈人的是錢款，而日後錢款轉化為房產或其他動產，贈與行為被確認無效後，受贈人一般應返還相應的錢款；而如果贈與人把原來登記在自己名下的財產變更登記為受贈人，受贈人則應返還原物。現代社會中，法律滲透於婚姻生活的每個角落，看似冰冷的法律條文背後，既詮釋著對家庭傳統觀念的堅守，又體現著現代婚姻制度對身份權利的自主，在諸多「離婚大戰」尚未塵埃落定之時，且多一份從容淡定，相信法律終將會給出完滿的答案。婚後買房離婚時怎麼分？買房對老百姓(603883,股吧)來說是一輩子最大的支出，而婚姻則是人生最重要的一步，近幾年國內離婚率快速增長，很多夫妻在離婚時都要面對「離婚後房產如何分割」的問題。案例一：婚後購房，一方父母出資，房子在自己子女名下楊小姐起訴要求與馮先生離婚並分割夫妻共有的房屋一套。馮先生同意離婚，但稱雙方沒有共同財產，房屋是自己的。經審理查明，涉訴房屋雖系雙方婚後購買，但系馮先生與其父親和其姐姐共同出資，結合銀行交款憑證、馮父與馮姐姐的陳述及登記在馮先生單方名下之情形，法院認定涉訴房屋為馮先生單獨所有。婚後購房，一方父母出資的，房子在自己子女名下，如果是全部房款或者是全部首付款，根據婚姻法司法解釋(三)的規定，婚後一方父母出資購買不動產，登記在自己子女名下的，視為對自己子女一方個人的贈與，屬於子女的個人財產。共同還貸的部分，核算後給對方一半的補償。如果是部分首付款，那麼根據婚姻法司法解釋(二)的規定，婚後父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。案例二：婚後購房，一方父母出資，房子登記在對方或雙方名下吳先生與李女士2009年結婚，李女士父母在2012年出資購置一套住房供小兩口居住，並將房產登記在女婿吳先生的名下。2014年9月，李女士向法院起訴要求離婚並確認涉案房屋歸自己所有。根據婚姻法司法解釋(二)第22條的規定，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與。本案中，李女士的父母在女兒女婿登記結婚之後購買涉案房屋，其出資意圖在於保障女兒女婿的家庭穩定，是對吳先生和李女士雙方的贈與行為，應作為夫妻共同財產處理。婚後購房，一方父母出資的，房子登記在對方或雙方名下的，視為父母對雙方的贈與，房產屬於夫妻共同共有。案例三：雙方父母出資，房子在出資方子女一方名下王先生與陳小姐於2007年登記結婚，婚後雙方父母共同出資購買了一套房屋，價值40萬元。由於感情不和，王先生要求離婚並分割房產。陳小姐同意離婚，但是不同意分割房產，認為房產是屬於自己的，因為房產證上只有她一個人的名字。經審理查明，涉案房屋是王先生和陳小姐婚後雙方父母為他們共同購買的，產權證上只登記陳小姐的名字。但是根據婚姻法司法解釋(三)第7條規定：「婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，應當按照當時雙方父母出資所佔的出資比例對該房產進行分割。」婚後購房，雙方父母出資，房子在出資方子女一人名下的，如果父母共同支付了首付款，由子女還貸，一般是按照婚姻法司法解釋(二)的規定，認定為共同共有。如果父母出全資的，一般適用婚姻法司法解釋(三)，認定為按份共有。如果雙方父母與子女婚後財產共同出資構成首付款，父母出資視為對對方的贈與，一般適用婚姻法司法解釋(二)，認定房子為夫妻共同共有。案例四：婚後購房，雙方父母出資，房子在子女雙方名下張女士稱與王先生結婚後，雙方父母出資購房，現在要求法院判決離婚，並將房屋判給自己。王先生不同意訴訟請求，請求法院將房屋判給自己。法院審理查明，雙方訴爭的房屋系婚後購房，應認定為夫妻共同財產。根據雙方當事人的陳述、舉證、質證以及雙方的工作性質、收入，可以確認訴爭房屋張女士父母出資96萬元、王先生父母出資81萬元，但是雙方父母都未明確表示贈與哪一方。根據最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第22條第2款規定：當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但是父母明確表示贈與一方的除外。所以，房產共同所有，分割時應該平分。婚後購房，雙方父母出資，房子在子女雙方名下的，一般即便出資額不等，也是平分。案例五：婚後一方用個人財產出資購買房屋汪女士和章先生結婚後在北京購買了一套經濟適用房。由於章先生經濟上比較困難，30萬元的首付款都是汪女士支付的。因為汪女士不具有購買北京市經濟適用房的資格，故房產證辦在了章先生的名下。現在汪女士起訴離婚，要求法院將房產判歸自己所有。章先生同意離婚，但表示房子是自己的，因為房產證上登記的是自己的名字。法院認為，雖然汪女士支付了房子全部首付款，但是把房子登記在章先生名下是在以自己的行為表示個人財產出資對對方的贈與，所以涉案房屋按雙方共同共有財產處理。婚後購房，一方用婚前個人財產出資的，如果房子在自己名下，如果支付的是全部首付款，先按份處理後再按共同共有處理；如果支付的是全部房款，按個人財產處理。如果房子在雙方或對方名下，那個人財產出資行為視為對對方的贈與，整個房子按共同財產處理。案例六：婚後購房，雙方共同借了全部或部分購房款王女士與胡先生婚後雙方分別借錢支付了全部購房款86萬元，其中王女士借款金額是60萬元，胡先生借了20萬元。現在王女士起訴離婚並要求法院判令房產歸自己所有，因為自己當年出資更多。胡先生稱房子是雙方共同所有，因為產權證上登記的是雙方的名字，且自己在購買的時候也出資了。雙方都提交了當時借款的借條並提交了房產證佐證房產現有的共有狀態。法院認為，婚後雙方共同借款部分購房款，屬於共同債務，共同購買的房屋屬於共有房產。婚後購房，雙方借了全部或者部分購房款的，房子屬於共同財產，債務屬於共同債務。案例七：婚後一方借了全部購房款或全部首付款楊女士與吳先生婚後買房，吳先生借了首付款39萬元，楊女士幫著吳先生一起還債。今年，吳先生起訴至法院要求離婚並確認房屋歸自己所有。楊女士認為，房屋是婚後購買的，首付款雖然是吳先生借的但是自己也幫著還了。經審理查明，吳先生借了涉案房屋的所有首付款，但是證人證明楊女士幫助還了借款。婚後購房，一方借了全部購房款的或者全部首付款的，如果一方私自借款，對方認可並共同還款的，那麼房屋就是共同房產，當然債務也是共同債務。如果一方私自借款，房子在借款方名下，由借款方父母還借款的，如果沒有其他因素，那就是個人財產了。
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