原來賣不動的戶型，這樣優化後快賣瘋了

06-21

優秀的戶型需要通過設計優化加以完善才能實現。而戶型優化往往受到諸多客觀因素限制，對於「已病」項目，我們需要在現有的條件下運用可行的方法找出病因、改善空間。當然，優化過程會受到各方面條件的制約，有時候優化的成果也可能達不到預期的效果，但仍能為投資方節省大量時間、人力、物力成本，贏得可觀的效益。本文具體探討治療戶型疑難雜症的路徑與方法。

望

「望」就是發現戶型的「癥狀」的各種缺陷和不足。戶型常見問題的體現有：各功能空間的面積配比不合理、空間布局不緊湊等等。各檔次的戶型有不同要求和特點，關鍵是需要滿足各層面消費者的不同需求，如果各空間不能滿足這些需求，則意味著有病症存在，這些「癥狀」的存在都會影響消費者的購房慾望。但是，對於大中小各檔次戶型的設計不能一概而論，以下對各檔次戶型做出具體分析：

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面積120㎡以下的小戶型屬於剛需型戶型，傾向於房間數量多、功能空間面積可小但使用要方便。主要診斷其房間數量是否合適，客餐廳是否太大，廚衛面積是否過大，是否存在走道等過渡空間的浪費等問題。

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面積120㎡~180㎡的戶型屬於改善型戶型，對個性化要求較高，要求空間疏密有序。一般主人房衣帽間最好是獨立的，廚房的操作檯面需要加長，有對書房和多功能房的需求。主要診斷其客廳或主人房的景觀是否好，有沒有獨立的主衛、主人房衣帽間，是否存在進深過大，戶型面積雖大但公共空間浪費，缺少實際作用等問題。優化戶型注意客廳、餐廳可以不做大調整，面寬做適當加大就行，做到功能空間布局特點突出或某個設計細節能打動消費者，不能簡單擴大各空間尺寸而戶型仍然毫無特點和優勢。

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面積180㎡以上的大戶型，此類戶型的居住者各方面相對很成熟，具備較強的經濟實力，對各個空間的期望值也不同，需要考慮的因素更多，此類戶型空間應做到合理的「浪費」，把舒適上升為享受，功能使用與美觀需求並存。門廳、走道等公共交通空間要氣派；起居空間要求劃分為會客廳和家庭廳兩個公私分明的空間，會客廳彰顯主人的個性與愛好，家庭廳容納家庭聚會與娛樂；廚房與餐廳要主佣錯開，中西兼顧；主人房要寬敞，個性十足，主衛功能俱全，而且景觀視野一定要好，而對其他卧室的要求不需要特彆強調；儲藏納物空間最好分類設置。如果設計師不能敏感捕捉到大戶型居住者生活需求的個性化，即使各個空間的面寬、進深加大，缺少大戶型消費者所追求的生活方式，沒有個性化的附加功能，或者缺少他們彰顯個人成就感的空間等，優化的戶型也難以打動消費者的購房慾望。

總而言之，運用「望」可以找到「癥狀」的大致方向，找出設計的一些原則性錯誤和硬傷。這種「望」的能力要求設計師有較高的專業素養，長期對生活的細緻觀察以及對空間審美的理解力，深度理解居住者不滿足居住現狀的原因；同時「望」的過程更需要設計師對項目整個定位有準確的認知，能夠通過「望」理解開發商對市場、對營銷的整體發展思維。

以上所述是「望」空間功能上的硬傷，實際上往往還會存在其他方面的硬傷。例如：相鄰戶型入戶門、窗的位置是否影響私密性；門洞尺寸太小；剪力牆、框架柱的設置雖滿足了結構設計要求但無法滿足日後隔牆的調整；給排水、電氣和暖通設備布置不合理，設備管井一旦改動，其他空間關係也要改動，不調整又難以滿足功能需求等等。

通過「望」找出這些設計上的硬傷，先圈注起來再進行匯總，分析有無改善的可能性、是大動還是小動？「治療」的成本有多少？採用何種手法進行「治療」？把多方面的利害關係陳述，讓各相關單位、部門清楚知道某些環節存在的不利因素和問題。問題發現得越早，對於一般性的調整所涉及修改設計的重複工作量則越小，對進度的影響和增加的投資成本也越小，關鍵是優化的戶型規避了這些硬傷，能夠實現投資者、設計方和消費者三方價值的最大化。因而一般情況下投資方和專業設計公司都是樂意接受的。

戶型優化設計自大堂、樓梯、電梯的設計開始，自入戶門進入套內空間，套內空間構成的基本功能空間包括門廳、客廳、餐廳、廚房、卧室、衛生間等，以下詳細分析各自的設計要素和基本設計尺度。

1門廳

門廳是進入戶內的第一個重要過渡空間，兼備出門和進門的臨時逗留、更衣換鞋等行為活動，門廳空間和納物空間根據戶型大小而設定，門廳是整個住宅的「氣貌」，由門廳空間的設計可推想居室全貌，感知主人為人行事之風。傢具擺設以方便簡潔為宜，單獨鞋櫃寬度一般不小於300mm，鞋櫃與衣帽櫃合用則寬度最好大於500mm；面積大於150㎡的戶型最好在臨近入戶門區域預留臨時納物和雜物空間，如鞋帽間、健身器材間等；門廳區域的牆面要預留好開關面板、配電箱和可視對講設備的位置，避免與傢具擺設相互衝突。

2客廳與餐廳

客廳的功能是各種家庭活動和接待來訪客人的公共區域，客廳的面寬相對比較靈活，尺度在3600mm~4500mm之間，但是客廳的面寬一般最好不小於3600mm，畢竟客廳空間是家庭中重要的活動區域，要具備一定的較為靈活的空間來滿足不同生活習慣的居住者個性化的生活需求。如果戶型面積受限也可適當壓縮。近年來，客廳和餐廳連通布局形式很常見，既有效節省面積，同時又能增強空間感，對於中小戶型的空間布局非常適用。當然對於寬裕空間的大戶型設計獨立的餐廳空間，不但有濃郁的就餐氛圍，喜歡西式餐飲的居住者還可以將廚房與餐廳連通使用（見圖2-3）。

圖2-3 客廳、餐廳空間關係示意圖

3廚房

首先，廚房要保證良好的採光、通風。其次，廚房的空間布局應遵循「一遠三近」原則，廚房最好遠離卧室、書房等私密、安靜的空間以防止油煙、噪音的干擾與污染；一方面盡量靠近入戶區域，儘可能地避免穿行以保證家務動線短，尤其是對於僱傭家庭保姆的家庭應與工人房、清潔區等空間臨近布置；另一方面廚房儘可能靠近餐廳區域，方便餐飲的傳送和兩個空間的相互交流。

再次，廚房是住宅戶型中各種管線、設備、電器的「聚集地」，注意廚房煙道井、水管井或其他設備管井的布局會不會影響到廚房足夠的操作空間和儲藏空間，對於大戶型的廚房空間一般是可以滿足烹飪操作和儲藏需求的，但是對於面積指標有限的小面積戶型，廚房的布局和尺度就要精心設計。例如，有的廚房可擺放灶具、清潔盆、冰箱基本三件套設備，但是沒有足夠的操作檯面，這種情況下就應考慮是否因廚房面積過小無法滿足基本烹飪、儲藏等功能，亦或是布局不合理而影響到廚房空間的利用率（見圖2-4）。

圖2-4 廚房空間利用率示意圖

4卧室

卧室的布局在整個戶型中確要保其私密性，所以要盡量做到公私分離、動靜分離。卧室的開間和進深要合理，保證休息空間的舒適性和充足的納物空間，主卧室應是卧室之中面積配比最大的空間。隨著生活水平的提高，原來主卧空間的功能和尺度都已不足以滿足現代生活的需求。儲藏和享受的需求增加，單獨衣櫃難以滿足納物需求，居住者希望有更多納物空間可以將各類衣物、鞋帽及配飾等物品分類保存，所以我們考慮設計衣帽間或者步入式衣櫥。

當主人與子女或者長輩共同居住時希望有更多的私密空間——獨立的衛生間、納物空間、書房、化妝間等，所以主人房區域的面積配比大大提高，面寬軸線尺寸應在3600mm以上為宜。一般面積大於120㎡的戶型可以在主人房區域考慮衣帽間、主衛，以及預留主人房與相鄰房間合併使之成為套房的靈活空間。如果處理好這幾個空間的關係，不但能夠靈活有效地利用空間，而且增強主卧的舒適性與私密性（見圖2-5）。

圖2-5主卧室區域布局示意圖

次卧是相對主卧室而言的卧室空間，根據居住者不同的生活需求可以是兒童房、長輩房、書房、客房、保姆房等功能空間。所以次卧空間的面寬、進深及位置不能單從一種功能出發，要具備一定的靈活性。兒童房最好能夠靠近主卧，便於照看子女。而青少年就希望有相對獨立的、相對私密的空間，面寬大於2700mm。長輩房的位置最好具有良好的採光和通風條件以利於老年人的身心健康，而且空間尺度緊次於主人房，一方面要預留兩張單人床的空間兼顧習慣分床休息的老人，進深不小於4200mm，面寬大於3600mm。如果能夠滿足以上幾種空間的尺度要求，那麼同樣可以作為其他功能空間使用。

5衛生間

衛生間同廚房一樣，空間面積雖然不大，但是要綜合考慮到管線、設備、採光、通風以及私密性，所以設計細節較多，設計難度也較大。所以，我們在處理衛生間與其它空間的組合關係時要注意綜合以下幾個關鍵點：

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面盡量保證自然採光與通風。

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管線集中布置，而且管道井的位置應綜合考慮排風、淋浴及吊頂的高度等因素，盡量設置在承重牆一側，為日後空間改造預留一定可能性。

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靠近卧室區域，方便使用，但是要注意衛生間門的對視問題。

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衛生間應有適當納物空間，考慮封閉和開敞納物形式，以方便分類儲藏各種生活用品。

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衛生間功能細分，功能分離布局方便使用。三房及三房以上戶型應考慮居住者使用的便利性。現在隨著生活水平的提高，一個衛生間有時候已經不能夠滿足多個家庭成員使用的便利性，所以現在很多兩房以上戶型開始出現雙衛、三衛，甚至有更大面積的戶型能夠做到每個房間都有套衛。如果面積受限情況下，可以考慮用功能分離的布局方式來解決（見圖2-6)。

圖2-6 衛生間功能分離布局方式平面示意圖

聞

我們通過「望」掌握了整體戶型的格局及存在的「硬傷」，下一步則要運用專業知識來感知室內戶型空間。

不少購房者關心住宅的風水，但「風水」的概念很大、很深，作為專業工作者往往避免觸及。本文借「聞」的方法來探討一下工作中常遇到的一些有關風水的問題，粗淺的表達風水在戶型設計中的理解與應用，僅為拋磚引玉。

所謂的好風水就是為居住者提供一個美觀、舒適、安全、便利的居住環境。

1門廳

入戶門廳是住宅的顏面，高度要保證2.4m以上(可參照魯班尺)，寬度有條件的做1.2m以上的雙扇門，不建議用子母門，單扇門則要保證1m以上，中國新年有貼對聯的習俗，所以門兩邊可以考慮預留對稱的牆垛。入戶門要求大氣、端正，忌正對電梯、樓梯。入戶後門廳（玄關）是一個過渡空間，面積視戶型大小而定。玄關符合中國人「喜迴旋，忌直衝」的習慣，起到聚氣、旺氣或旋氣的功能，它的存在避免了讓客廳、餐廳直對走廊，讓人一覽無餘。

2客廳

客廳是住宅中引人注目且體現個性的空間，既是待客也是家庭成員聚集的空間。在戶型設計中要求空間方正，忌七尖八角、狹長或者呈不規則形狀，無論戶型大小均要保證南北通透，有自然通風和良好的採光。盡量保證客廳的沙發區和電視背景牆體完整，沙發區不應直對卧室門、廚衛門。

3餐廳

餐廳是補氣的地方，一般設置在稍隱蔽些的位置，能夠接近廚房；不適合正對大門，更不能正對衛生間門，避免衛生間污濁之氣影響就餐環境；餐廳最好能夠明亮通透、有直接通風采光。餐廳空間一般擺放長方桌、正方桌或圓桌，用圓形餐桌較符合中餐的飲食習慣。現在流行分設中西餐廳，如果空間足夠大，還可以設計專門的早餐廳。

4廚房

廚房乃生「氣」之地——色香味俱全的烹飪來源於此，內設水火相濟之物。整體位置一般適宜於安置在北方、東方、東南方、東北方。室內爐灶忌與入戶門、衛生間門或走道正對，以防沖氣；爐灶盡量不要設在西邊，爐灶兩側應留有一定的距離，忌冰箱緊靠灶口或冰箱門正對灶具；廚房忌正對卧室門，油煙之氣會污染居住環境；廚房的上方更不能設置衛生間。

5衛生間

衛生間是現代生活中重要的組成部分之一，也是人類文明的高度體現。首先，衛生間位置應相對隱蔽，避免直對大門或者客餐廳，其位置不宜設在戶型中心部位，容易污染其餘空間，也不利於衛生間的通風采光。其次，在空間允許情況下，衛生間應考慮乾濕分區。再次，要保證有一個衛生間的自然通風采光。暗衛在北方尚可容忍，而南方潮濕悶熱的氣候特點，衛生間的通風采光因素在戶型設計中尤為重要。衛生間門忌正對房間門，尤其是主卧門或者床，座廁也最好不要直對衛生間門。

6卧室

卧室是戶型中非常重要的場所，承擔著「補氣、養氣」之功能。「室雅何須大，花香不在多」，這是針對普通住宅的要求，不同面積的戶型對卧室的需求不一樣。卧室隸屬居住者行為活動趨於「靜」狀態的空間，渴求在時光的流逝中靜默，卧室風水強調尊重生命規律和自然規律，人生幾近三分之一的時光在卧室中度過，所以卧室的舒適度要求是非常高的。

卧室要求空間方正，圓形、三角形、八角形平面如果未經過後期室內設計的裝飾，不利於安寧、養氣、養身。卧室對採光與通風的要求與其他空間亦不同，最理想的狀態是床位南北朝向，與地磁引力相吻合，利於睡眠。窗朝東方、東南方或南方，每天能夠迎接太陽，吸取自然界的能量。床是卧室設計的重中之重，開門忌直對床。床頭之牆忌與衛生間牆共用，尤其是座廁或下水管位，污水靜音會影響睡眠。

7書房

書房是現代住宅尤其是改善型住宅所必須具備的個性化空間，除了讀書以外還會成為中小戶型的多功能房，承擔部分聚會功能。書房的位置需要保持相對的隱蔽與安靜，書房門不能正對廚廁。按民間風水說法，書房佔據文昌位，廚廁之水火對文昌位會相衝。書房還要保證自然採光、通風和良好的視野，空間條件實在局限的情況下也可以擺放綠色植物或者懸掛字畫。書桌不宜正對明窗，易形成「望空」而精神不易集中，除非書桌僅為裝飾陳設。書桌宜前空後靠，形成一個安定的磁場，不宜擺在正中，會形成無依無靠之嫌，並且佔據了中宮位。

以上列舉了各個主要空間的「風水」在戶型設計中要注意的地方，只是一些共性和部分生活風水的細節，因生活習慣的差異及個人需求的深度會有不同的風水要求，這裡就不再逐一展開。對於一個專業工作者來說，重要的是要堅持「以人為本」，對人性予以更多關懷，以營造舒適、寧靜的生活空間作為戶型設計的目的。

風水蘊含豐富的生活的細節與智慧，前面所講到的「氣」就蘊藏於各個空間之中，它存在卻看不見摸不著，時刻影響著我們的生活。我把戶型各主要空間、各元素以「氣」的概念來描述如下：

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房門：「氣穴」。房門是通往室內的氣流總閥，向各個空間輸送氣流與能量，開關閉合，平衡和諧。

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窗戶：「氣脈」。窗戶即使互不相照，也能自成呼應，無形中串結起居行為的氣流脈絡。

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玄關：「氣貌」。玄關是回家的第一道儀仗，由玄關的設計即可推想居室全貌，更可由此感知主人為人行事之風。

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客廳：「氣勢」。每個客廳都凝聚著獨特的氣場，置身其中，主人的性格與喜好即刻瞭然於心。

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陽台：「氣色」。陽台擁有著寬闊的視角，為全家採擷四季的第一縷陽光，活色而生香，生活因此而明亮。

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主卧：「氣宇」。私人空間往往是內心最真實的投影。卧室也往往能折射出主人恢弘的精神世界。

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客卧：「氣質」。客卧體現的是主人的待客之道，客人所感受到的，不僅是主人的氣質，更是主人的用心。

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衛生間：「氣道」。衛生間為全家人提供獨享私密空間，道通則氣暢，盡情享受身體的放鬆與舒展。

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廚房：「元氣」。廚房是提供全家人能量的動力源泉，用大自然的精華烹飪一室溫馨，幸福人生由此開始。

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衣帽間：「氣相」。衣帽間設計作為主人品貌與儀相的烘托，彰顯主人氣派人生，並詮釋生活細節的舒適之美。

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家庭廳：「和氣」。家庭廳內親情洋溢，其樂融融，溫馨互動，共享天倫，愉悅品嘗美妙的生活滋味。

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影視廳：「生氣」。無論網路遊戲、經典電影抑或家庭卡拉ok，影視廳內的無限歡樂與生氣，使工作的疲憊與煩悶煙消雲散。

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兒童房：「朝氣」。感動於那些童心、童真、童趣，一個童話王國，讓家庭未來的希望在此茁壯成長。

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儲藏間：「氣量」。居家儲藏與空間造景兼得，收藏生活每個細節，體驗來自家的修養與包容。

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書房：「靈氣」。書房，是修身養性的文雅之地，寧靜致遠的靜態空間。翰墨馨香，滋潤心靈，成就精英人傑。

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會客室：「氣度」。宴客聚友，品茗對弈，談笑風生，盡顯主人豁達尊貴氣質，生活豪然氣度。

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走廊：「氣流」。空氣和致流通，清風自由流淌。盡享清新暢快呼吸，生活動線暢達自如。。

問

各階段的問題戶型都可以進行設計優化，但在實際工作中，設計方與項目管理方對戶型優化需要的基本信息的認知都不夠完整，項目管理方往往沒有把項目定位信息、項目進展情況等條件告知清楚，就要求設計方著手展開工作，或者說從戶型優化的角度去提參考意見。如果設計方對於戶型設計的階段性以及戶型優化的可行性認知不到位，馬上就著手戶型優化工作，最後交給開發商的優化成果基本得不到落實，設計方常常因此白白花費時間和精力。所以這就需要去「問」，也就是通過深入的、全方位的溝通來了解，以便準確地掌握完整的第一手信息。具體有如下步驟：

1收集信息

基本信息分為兩類：項目定位信息、項目進展信息。項目信息收集方式可以通過電話詢問、填寫諮詢表格等方式從投資方和項目管理方獲取，也可以去項目現場實地考察，加以記錄、整理。

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項目定位信息

項目定位信息包括銷售的潛在消費群體的定位，是剛需型、改善型還是奢享型？初定售價多少？在該區域整體項目開發中的定位檔次……這些有助於判斷我們前面所探討的「望」和「聞」查出的癥狀是否正確，包括戶型結構、戶型建築面積等，了解到所優化的戶型後期是否需要做交樓標準設計等等。

一般來講，與毛坯房相比較，做交樓標準裝修（簡稱精裝修）更加依賴於戶型優化，因為毛坯房交到業主手中後畢竟還可以在裝修時改造，在銷售的過程中也可以通過後期「個性化調整」去彌補戶型設計不足的缺陷。但精裝修的戶型就完全不一樣，無論從經濟、功能、美觀或者環保等各個角度，都必須一次到位，稍有不慎將對後期的銷售帶來不可估量的難度和經濟損失。往往一處微小的設計優化都可以為投資方節省幾百萬甚至上千萬元，或者有可能因此而增加該戶型數百萬甚至數千萬元的銷售價值。一面牆、一個開關、一個插座、一個下水道、一根梁等都對戶型的優劣起到關鍵性的作用，這更加體現了「戶型優化」的專業價值之處。對於這一點的認知，只有經歷過重大損失（指不注重戶型優化）或者得到過很大收益的投資方才有深刻的體會。

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項目進展信息

收集完整準確的項目進展信息，可以幫助我們詳細了解項目建設當前的具體情況。戶型優化與開發商的相關部門、設計院、土建施工單位進行全方位的溝通，拿到準確有效的項目進展信息，接下來與項目管理方溝通了解項目整體的建設進度和銷售計劃，尤其是銷售節點。為了趕時間而不惜代價的案例比比皆是，有的項目即便戶型差，為了趕上銷售旺季也只能匆匆上馬，因為時間節點對銷售來說太重要了，再好的優化戶型也不能影響銷售進度。所以戶型優化與項目管理方需要倒推時間來確定戶型優化的範圍、深度和時間節點，確保設計周期不會改變原定的銷售計劃和目的。

2分析信息

對於收集到的完整的項目定位信息和進展信息我們需要與項目管理方一起進行分析，對於形成當前局面的原因有準確的認識。導致這些「癥狀」的原因，有可能是營銷的意見，有可能是建築規劃的原因，有可能是結構設計的要求，也有可能是投資人的個人判斷及個人愛好，還有可能就是這個項目的其他特殊要求，例如政府政策的原因、市場偏好、規劃設計條件限制等等，了解並分析這些信息，以方便「對症下藥」。

切

通過「望」、「聞」、「問」，綜合分析出癥狀所在，我們對已有戶型的優劣有了正確的認識，對存在的問題——「癥狀」做出準確到位的分析，和開發商取得共識。接下來對有「癥狀」的戶型著手進行調整，也就是戶型優化要展開的實際工作——「切」。優化調整遵循「局部改造，不傷整體」的原則，不能顧此失彼。既要顧及使用的功能性，又要考慮到各專業、各工種的特殊要求，更要考慮不同層次居住者的特點，除此以外還應考慮到成本的節約、銷售環節的暢通。這要求設計師具備紮實的專業知識、豐富的生活體驗以及對市場全面而準確的認識。

戶型優化涉及調整的範圍有：營銷定位、空間布局、結構布置、機電設備布置、室內陳設等等，調整的內容很多，一切按照「局部服從整體，微觀服從宏觀」的方針開展工作。

在戶型優化的過程中不能因為盲目追求完美，應儘可能尊重已有的戶型設計，存優去劣，一般情況不要全盤推翻原來的設計，偏離原有營銷策略。要滿足規劃條件包括容積率、建築密度、綠化指標等等，更要保證原有營銷計劃的圓滿實施，避免造成更大的浪費。我曾參與杭州某樓盤的戶型優化工作，由於前面多家建築設計公司屢次調整設計仍達不到開發商的要求，因此給予我們的條件很優惠，甚至增加戶型面積都沒問題。完全按照營銷的指導意見進行了多次調整，戶型面積越調越大，開發商對戶型優化很滿意，但逐步脫離了項目原來的定位，給日後銷售增加了難度。

通過對戶型常見問題進行分析，每個項目不同功能空間其「癥狀」輕重表現不一樣。對於問題不多——「癥狀」較輕的戶型，只需通過簡單的設計方法進行調整處理，如牆體偏移、門洞移位或縮緊或擴大面寬或進深等。針對問題多——「癥狀」較嚴重的戶型，則由外而內、由大到小進行整體調整，可從公共空間、建築外立面、建築外窗等方面著手調整。無論癥狀輕或重的戶型，都需注重公共空間以及室內設備位置布置，涉及部位雖不多，但往往隱蔽性很強，不易發現也不好處理，否則會引出諸多問題。

實際工作過程中「切」的方法和步驟（本節內容可結合第三篇項目實例相關章節閱讀）：

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用紅筆圈出原有戶型上的各種不合理的問題並形成文字報告，紅圈勾勒的區域——「癥狀」必須符合當前項目的實際情況。

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對紅圈勾勒的區域與項目管理方從專業的角度進行討論，經過評估達成共識，確定需優化的範圍。

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對需優化的範圍——存在「癥狀」的部分進行調整，拿出優化後的初步方案。

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把初步優化方案中調整過的部分用不同顏色標示，和原戶型方案放在同一處進行對比，讓開發商一目了然，評判前後設計的優劣，以此作為開發商、項目管理方是否採納優化成果的判斷依據。

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經過討論並修改，確定最終優化方案。

戶型優化設計不僅僅包括平面圖的調整工作，尤其對於後期需精裝修的戶型，要進行「戶型天花設計」、「戶型燈位設計」、「戶型強弱電設計」等一系列工作，讀者可參考本篇第三章「戶型標準化」的相關內容。