看清槓桿的故事 結局就是HAPPY ENDING！| 檀錢

昨天，葉檀財經（tancaijing）公眾號發了一篇文章，《深圳兩套房，面臨失業，中年財務危機有多可怕？》，大概故事是說，主角買了二套房，生了二胎，突然失業了，現在非常窘迫。

文章分析說，他買了負擔不起的東西，上了輸不起的賭桌；家庭資產負債率過高，健康、政策等隱性風險。

這些分析的都有一定道理。我們先看兩個故事。

央視2月23日報道，2014年年底，深圳房價剛剛開始出現異動的時候，李先生敏銳的發現了其中的機會，立刻辭去工作回深圳專職炒房，以100多萬做首付在福田買了第一套房子進行投資，沒過多久這套房子從400萬漲到了800萬。

當時看到房價漲得這麼快，李先生把爸媽名下的房子也都拿去做了加按（加按揭貸款），親戚的指標也都借來買房，2015年反覆操作了17次，2016年操作了4次，到現在差不多有5000萬的盤。

通過不斷地加按揭貸款滾動操作，在2015年深圳樓市大牛市中，李先生手裡房產市值達到了5000萬，個人資產翻了十幾倍。

這位深圳炒房客資產由100萬變5000萬，只用了2年。行文至此，這是一個非常「勵志」的故事。

接下來，我們再看一個更有視覺衝擊力的故事。

阿牛從03年開始學習炒房，到06年手裡就有60多套房。2007年1-5月的深圳房價增長100%。9月27日，中國開始加息，首付提高到4成，限貸，全國樓市瞬間熄火了。

多頭紛紛繳械投降，他想起巴菲特的名言，別人恐懼時我貪婪，於是阿牛做出大膽預測，底部到了！

2007年12月和2008年1月，他又入手了20套。結果抄到了半山腰上。阿牛具體炒作的手法，仍然是做高貸，轉按揭，從銀行套錢出來。

從手握六十套房到破產離婚，只用了短短兩年，這是一個深圳資深炒房客的失敗史。

有沒有發現，無論是兩年時間資產由100萬變成5000萬，還是兩年時間由億萬資產到破產離婚，所有與房地產有關的「精彩」故事都有一個共同點：金融槓桿。

房價上漲的時候，高槓桿投資者立馬「脫胎換骨」進入天堂，房價下跌的時候，高槓桿投資者立馬「跌入地獄」。

金融槓桿只是一個工具，但是，也就像其它所有工具一樣，使用不當就會適得其反。隨著金融業的發展，金融槓桿已經滲透到國家、企業和家庭。據瑞銀報告估計，截止2016年底，中國的槓桿率達到277%，其中政府債務佔GDP的比重約為68%，居民部門債務約為45%，非金融企業債務約為164%。

關鍵問題是，如何判斷槓桿率合適不合適呢？

首先，一國的槓桿率與經濟增長關係。根據IMF的一份研究，槓桿率與經濟增長之間存在「倒U型」關係，當槓桿率低於185%時，槓桿率每上升10%可拉動經濟增長0.1個百分點，但是高於這一界限，槓桿率每上升10%就會阻礙經濟增長0.14個百分點。因此，可以粗略的判斷，當前中國的槓桿率不利於經濟增長。

其次，企業的槓桿率。一個總體原則是，企業的盈利能力要超過利息成本，否則企業就需要盡量降低槓桿率。企業盈利能力超過利息成本也不是說槓桿率越高越好，因為隨著槓桿率的提升，利息成本上升的更快，總會達到這個臨界值。再深入一點講，企業存在一個最優資本結構，使加權平均資本成本最低的，就是一個企業最合理的槓桿率。

最後，買房的合理槓桿率是，投資收益率超過房貸利息成本。如果你的投資收益率超過房貸利息，那麼槓桿率越大越好。如果你的投資收益率低於房貸利息，那麼槓桿率就越小越好。

小夥伴們可能對買房的合理槓桿率有困惑，比如為何沒有考慮到房價上漲的收益。這是因為大夥都把買房當作一種投資或投機。

這也可以理解，因為普通家庭加槓桿的途徑太少了，住房抵押貸款是主要方式之一。這麼多年來，房價雖然偶爾下跌，但總體上還是大幅上漲，於是就出現了上面例子中李先生和阿牛這樣的投機客。有相當一部分人靠為數不多大幅加槓桿的機會實現了社會階層的跨越，也有相當一部分人破產。

如果從投資的角度看，買房合理的槓桿率就要發生變化，合理水平就要從風險收益比的角度來考慮。上面例子中的李先生和阿牛，本質上跟賭博沒有區別。賭對房價的方向了，賺錢；賭錯房價的方向了，破產。他們忽視了風險管理中的一項重要風險：流動性風險。更諷刺的是，流動性因素在他們槓桿投機中的地位還非常重要。

流動性風險在房地產投資中也非常常見，房價下跌的時候，根本沒有買家，再加上限購政策等，你就會明白什麼叫「不動產」！在其它金融市場，流動性風險也很常見。這種風險發展到最後將演變為「流動性黑洞」。

具體過程是，當金融機構從事市場交易時，由於外部環境變化，市場會在某些時刻出現金融產品的大量拋售。其他參與者也有類似心態，因此也會在同一時間大量拋售，此時整個市場只有賣方沒有買方，市場流動性驟然消失，被拋售資產的價格急速下跌與賣盤持續增加並存，又會進一步惡化流動性狀況。

因此，考慮到流動性風險，買房投資的合理槓桿率實際上要低很多。

所有跟買房相關的精彩故事，本質上都是槓桿的故事。了解槓桿、了解投資、了解風險，爭取故事的結局是個HAPPY ENDING。

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