媒體揭露移民陷阱：買房移民不靠譜

《環球》雜誌2013年第9期封面

　　買房·移民·陷阱

　　超英趕美的房價，遮天蔽日的霧霾，壓垮書包的作業，不斷擴展的海外產業，以及其他種種說得出口或說不出口的原因，正讓一部分中國人將目光投向了海外。

　　移民的途徑之一，據說是買房。

　　「66萬元人民幣買房移居德國」、「10萬歐元就能拿到瑞典國籍」、「16萬歐元西班牙買房全家移民拿綠卡」、「義大利100萬元人民幣買房可獲居住權」……自去年以來，網路上先後傳出歐洲多國「買房即可移民」的消息。

　　據搜房網發布的《2012年中國購房者海外購房趨勢報告》，在中國人海外購房對象中，美國是最受青睞的國家，其後是澳大利亞和加拿大。在1200萬參與調查的潛在購房者中，43%稱移民是海外置業的主要目的；其次是教育，佔25%；投資佔比為23%。

　　然而，買房與移民之間是否有直接的關係？「居住權」和「永居權」有著哪些差異？中介天花亂墜的吹噓有幾分可信度？買房時除了房價還有哪些支出？買房後，房產稅、維修費是否承擔得起？

　　《環球》雜誌調查發現，海外買房，看上去很美，卻也隱藏著太多的陷阱。

　　買房，真能買來綠卡？

　　在海外購房，要注意「居住權」與「永居權(即通常說的拿綠卡的區別)」。永居權即有永久居住的權利，而居住權是短期內居住，時間一過，需要再次提交居住申請，申請條件包括個人收入、存款、在該國居住時間等。如再次申請失敗，可能有房都住不得。

　　《環球》雜誌記者/黃亞男(發自尼科西亞)

　　《環球》雜誌記者/柳絲(發自洛杉磯)

　　《環球》雜誌記者/饒博(發自法蘭克福)

　　「更充分的移民保障、三房私家游泳別墅、33萬歐元起」，在地中海島國塞普勒斯，高速路邊一巨幅房地產廣告直接用中文這樣寫道。

　　也確實有中國買主因此上鉤。他們對《環球》雜誌記者說，吸引他們的，就是廣告中「購30萬歐元以上住房，即可獲得永久居民身份」的條款。

　　其實，不止塞普勒斯，在互聯網上，諸如美國、葡萄牙、德國、瑞典、西班牙等國「買房即可移民」的說法，頗為惹眼。一些有意「走出去」的中國人則躍躍欲試，不少人更將資金投入到海外房產項目中，其中包括美國的「犯罪之都」底特律。

　　但《環球》雜誌經過調查發現，很多國家「買房即可移民」的口號，幾乎都是不那麼靠譜的宣傳。確實，塞普勒斯政府出台了購房可獲得永久居住權的政策，葡萄牙也曾放寬了移民政策，但這些政策背後還有諸多的附加條件，稍有不慎，購房者即可能陷入有房不能住、投資打水漂的困境。

　　寄托在房子上的「移民夢」，背後往往是深不見底的黑洞。

　　塞普勒斯，美景與忽悠

　　王東(化名)夫婦站在自己別墅的大落地窗前，欣賞著地中海的美景，他們多少次想像的場景終於變為現實。

　　這對中國夫妻來自北京，今年2月剛在塞普勒斯買了一棟別墅，他們花了33萬歐元，(約合267萬元人民幣，在北京二環內大致可以買個40平方米的普通公寓房)。別墅位於塞普勒斯西南部帕福斯的一處半山之所，由此即可看到地中海宜人的景色。

　　「買房能獲得塞普勒斯永久居住權，對我們最有吸引力。」王東向《環球》雜誌記者表示。其實，這也正是絕大多數塞普勒斯中國購房者的想法。

　　但讓王東失望的是，買房移民的夢，存在著太多的變數。

　　為吸引更多外來投資，塞普勒斯政府規定，非歐盟國家公民在塞普勒斯投資30萬歐元房地產就有資格獲得永久居住權，即PRP(永久居留證，相當於綠卡，不是國籍)政策。但要符合條件，難度可真不小：

　　第一，投資者可支配年收入須在3萬歐元以上，收入必須是在塞普勒斯以外的地方所得，可以是工資、養老金、股票、房租等，每增加一位附帶申請人(指18歲以下的未成年子女)需增加5000歐元。

　　第二，投資者提交辦理PRP的申請表時要附有房產證或者交易合同，房產的市場價值最少要30萬歐元並證明至少已經付款20萬歐元。

　　第三，投資者必須提供塞普勒斯銀行關於其已經存入至少3萬歐元的確認信，這筆錢至少要在銀行存3年，前兩項中提到的金額需證明是海外匯款。

　　第四，投資者必須提供一份有無犯罪記錄證明(如果投資者住在海外的話)，證明由其所在國的政府提供，此人不能對塞普勒斯公共安全構成威脅。

　　第五，投資者還應該提交一份聲明，表示他無意在塞普勒斯工作或者涉及任何形式的生意(如租房)。

　　第六，投資者兩年內必須到塞普勒斯至少一次。

　　如果文件齊全，投資者預計一至兩個月內可以通過審查，並取得PRP。但需要注意的是，投資買房只能獲得永久居住權而非正式移民，不能享受當地人的許多福利。換言之，他們只能在塞普勒斯花錢，別想在這裡找工作掙錢。

　　按照規定，外籍居民獲得塞普勒斯永久居住權5年以上，才有資格申請塞國國籍，但最終入籍仍非易事。有當地人就說，一般情況下，能入籍的大多是和塞國公民有婚姻關係的外籍人，其他人很難被接受入籍。

　　另外，目前塞普勒斯雖然已簽署了申根協定，但遲遲沒有實施，因此購房者以為拿到塞普勒斯的PRP，就可以自由出入歐盟國家，顯然並不現實。也就是說，即使拿到塞普勒斯的PRP，到其他國家、包括歐盟國家仍需要辦理簽證。

　　《環球》雜誌記者了解到，一些中國購房者總認為塞普勒斯會很快落實申根協定，他們是在為未來做準備，但這種想法可能是一廂情願。

　　因為塞普勒斯還處於分裂狀態，加入歐盟的塞普勒斯，只是政府控制的希臘族塞普勒斯人聚居的塞普勒斯島南部地區。土耳其族人居住的北部地區則處於土耳其控制之下，1983年土族宣布獨立，成立了「北塞普勒斯土耳其共和國」，但僅得到土耳其一國的承認。塞普勒斯希土兩族一直在努力通過和談尋找一條統一之路，但到目前為止統一前景仍不明朗，因此如果塞普勒斯問題得不到解決，加入申根區基本沒有可能。

　　而3月的塞普勒斯政府「搶銀行」風波發生後，一些把錢放在塞銀行里本打算買房或投資的人，存款已面臨縮水。塞普勒斯政府3月30日宣布，依照歐元集團的救助方案，在塞普勒斯銀行里存款超過10萬歐元(約合13萬美元)的大儲戶，將最多損失六成，遠高於先前預期。

　　這場仍在發酵的危機提示人們，小島上的銀行或許是避稅的天堂，也可能被風暴席捲。對於那些已經在塞普勒斯買房的人來說，則要擔心下一個問題：隨著危機的不斷蔓延，塞普勒斯經濟陷入深度衰退已成定局，剛買下的房子會貶值多少？

　　芝加哥，商業房產騙局

　　2012年7月，一個名叫賽斯的29歲美國人來到上海，推介一個名為芝加哥會議中心的項目。

　　賽斯極具演講天賦，他告訴有意投資美國的中國人，這個芝加哥會議中心項目已與喜達屋酒店、洲際酒店和凱悅酒店簽有特許經營協議，將於2012年夏天破土動工。

　　他宣稱，投資者只要給項目支付50萬美元的投資費用和4.15萬美元的「勞務費」，他將確保他們獲得美國的移民簽證。如不成功，這些款項將如數退還。

　　如此低風險、高收益的項目，讓打算去美國闖蕩的不少中國富人砰然心動。據統計，先後有249名中國投資者簽約，向這個芝加哥會議中心項目支付了1.45億美元。

　　之後，噩夢開始了。

　　今年2月，芝加哥會議中心項目被美國證監會起訴。指控書稱，賽斯「刻意誤導和用虛假信息騙取了外國投資人的資金」，操縱的項目存在多方面的欺詐行為。

　　首先，賽斯口中的與喜達屋和洲際酒店特許經營協議，在該項目成立前就已終止；與凱悅酒店的協議，則根本不存在。

　　其次，在芝加哥建築許可資料庫中，根本查不到動工許可。該項目的土地估值也被嚴重高估，在2008年不足1000萬美元購買的2.8英畝土地，在股權說明書中被估值為1.77億美元，而該地區同樣一英畝價格只有40萬美元左右。

　　同時，該項目謊稱獲得伊利諾伊州政府的約3.4億美元的支持，並向移民局提供偽造文件證明資金來源。美國證監會表示，其私募招股書中的「項目價值評估為人為捏造」，資金保障「子虛烏有」。

　　東窗事發後，美證交會對賽斯及其兩家公司的資產進行了凍結，保留了上億美元的投資款項，但投資者被騙的1100萬美元管理費用已有九成被花掉。

　　對於數百名中國投資者而言，管理費顯然已難以追回，投資款追回也需要一系列手續，面臨諸多變數。

　　事發之後，在中文搜索引擎中，仍然能找到十餘家中國移民中介機構為賽斯到中國宣講所製作的宣傳網頁標題。

　　這並非第一起投資者在美國被騙案件。路透社2010年的調查顯示，每年有上千名投資者因為希望得到美國綠卡，受到奸商的欺騙，但並不是每一起詐騙案都能被成功偵破。

　　在美國，投資移民項目是美國移民法中針對海外投資移民者所設立的移民簽證類別，簡稱「EB-5」。據《環球》雜誌記者了解，在美國，買房與綠卡劃不上等號。只有買了商用房，如酒店、娛樂場所等，並經美國政府確認，該項目提供了一定數量的就業崗位，才會向投資者發放兩年臨時綠卡，但這也不意味著就能最終取得綠卡，兩年後，美國政府還要繼續評估該項目，如果達不到標準，綠卡將會終止。

　　而如果購買別墅等住房，無論花了多少錢，都與綠卡或者移民沒有關係。買了房子，去美國一樣要辦簽證。

　　德國，買房無關移民

　　去年下半年，一條「66萬元人民幣買房移居德國」的微博，吸引了眾多眼球。據微博稱，這個項目由德國「新布呂克國際商業中心有限公司」(ICCN)推出，購買50平方米公寓一套，以此房產註冊一家獨資公司，便可能獲得德國長期居留權，享有「自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24個歐盟國家」的便利，而購房費用加移民手續費總計66萬元人民幣。

　　66萬人民幣，在北京二環內或許只能買個廁所。如此低的門檻，以及德國和歐洲的誘惑力，讓一些本就想「走出去」的國人「蠢蠢欲動」。

　　國內一家媒體的記者在推出這一項目的ICCN公司網站上，在線留言諮詢如何購房。幾分鐘後，記者接到來自深圳的電話，自稱姓劉的一位女士介紹了這個項目，並稱已有64位客戶與他們簽署了有關協議。

　　據《環球》雜誌記者了解，ICCN項目的確存在，這家公司位於德國西南邊境萊茵蘭-普法爾茨州，該州當地年輕人口流失嚴重，勞動力不足，當地正通過設立房產交易平台、改善企業經營環境等方式刺激當地的房地產市場、留住勞動力。

　　但是，要想移民德國還需要一個前提。細讀微博可以發現，其中有「成功運營公司3年」的字樣，這是以德國《居留法》為依據的。

　　在德國，成立公司的最低註冊資金為2.5萬歐元。舊版《居留法》規定，外國人通過投資獲取居留許可，其投資額至少為25萬歐元，並為當地創造至少5個就業崗位。2012年8月1日起，修訂後的《居留法》實施，去掉這項規定，但仍保留了投資需「滿足當地經濟利益需求、為經濟帶來積極影響」等要求。

　　一些諮詢機構分析，去掉投資額等硬性要求，並不意味著德國降低投資移民門檻。這項改變只是為吸引更多的外來投資，作為應對，外國人管理局對商業計劃書等申請材料的審核可能會更加嚴格，為檢驗企業是否符合當地利益、促進當地經濟，德國商會、勞動局等部門對企業背景、投資規模等方面的審核也會更縝密。

　　在德國，2012年4月，一些諮詢機構收到很多關於「置業移民」的問詢。德國投資諮詢機構「中德商橋」在當地中文報紙登載聲明，「有無房產對於一個原本就想投資德國的中國企業家來說並沒有區別」，買房可移民的說法「實屬荒謬」。

　　「中德商橋」說，由於買房不能取得任何居留，也就意味著投資者即使購買了德國的房產，還不一定能到德國居住。

　　那些美麗的陷阱

　　《環球》雜誌記者/郭朝飛

　　目前網路上充斥著「買房移民」的廣告，除前文提到的美國、德國和塞普勒斯等國外，在微博上，還不時傳出其他國家「買房可移民」的消息，如「10萬元就能拿到瑞典國籍」、「16萬歐元西班牙買房全家移民拿綠卡」，等等。

　　對於這些傳聞，一些國家政府或駐華大使館也迅速予以澄清。

　　「10萬元就能拿到瑞典國籍」的說法大範圍流傳後，瑞典駐華大使館、瑞典移民局紛紛闢謠，稱這是「錯誤信息」。據《環球》雜誌記者了解，目前對想通過投資移民瑞典的中國人來說，拒簽率相當高，瑞典移民局的申請通過率連1%都達不到，而且受理時間長達18個月，申請移民瑞典「很難」。

　　「16萬歐元西班牙買房全家移民拿綠卡」的消息，也被證實是無稽之談。

　　據《環球》雜誌求證，西班牙政府去年確實計劃修改移民法，以吸引歐盟以外的外國公民去西班牙購買一套用於度假的住房，只要購房費用高於16萬歐元(約128萬元人民幣)，就可以獲得在該國居住許可。

　　但至少到今年春天，這項政策並未出台，而且「居住許可」與「買房移民」也相去甚遠。

　　西班牙經濟與競爭力部負責貿易事務的國務秘書海梅·加西亞-萊加斯表示，根據目前正在討論的這項措施，如果通過購房實現在西居留，外來投資者也不能夠在西班牙工作，不享有該國公共醫療體系優惠，其子女不能夠在西班牙入學，因為該居留只允許某一段時間內享受其在西班牙的度假用住房。

　　簡而言之，正在修改的政策規定：外國人如果購房，一般情況下申請一次簽證，可獲批一年的多次往返及居留，一年內只要在該國居住6個月零一天即可。但是，不能夠享受在西工作、子女入學、公共醫療保險體系的各項優惠政策等。這樣的條件，等同於去西班牙旅遊。一旦手中錢告罄，那對不起，你就必須離開西班牙了。

　　萊加斯也道出了「購房換居留」措施的真實目的，即儘快售出銀行手中囤積的大量住房，提高銀行流動性，進而幫助西班牙銀行儘早解決房地產泡沫破滅帶來的巨額壞賬問題。

　　「在葡萄牙投資50萬歐元，綠卡是絕對沒有的。而義大利米蘭這樣的大都市，房價類似廣州市中心房價，100萬元買到的只能是偏遠地段的房子。」業內人士表示，近來，歐洲一些國家紛紛放出外國人買房送「居住權」優惠，很多只是一個噱頭。

　　當心移民騙局

　　《環球》雜誌記者/郭朝飛

　　專家提醒，在海外購房，要注意「居住權」與「永居權(即通常說的拿綠卡的區別)」。永居權即有永久居住的權利，而居住權是短期內居住，時間一過，需要再次提交居住申請，申請條件包括個人收入、存款、在該國居住時間等。如再次申請失敗，可能有房都住不得。

　　有業內人士向記者透露，曾經有人被這種模稜兩可的表述騙了錢。「有人見廣告說原本要花七八百萬元的投資移民，現在只要花七八十萬買房就能辦成，結果辦了後發現買房只有居住權。為了不讓錢打水漂，只能繼續加錢辦移民，結果便宜沒撿到，錢越花越多。」

　　業內人士指出，要杜絕移民陷阱，必須從信息對稱這個核心環節開始。第一，要搞清楚移民服務機構的合法性和業務區域，重點甄別其是否具有特許經營執照和公安部門批准的移民機構「國別」業務的限制。第二，不可輕信超短周期移民服務，更不能相信「簽證百分百」的承諾。尤其警惕時下盛行的「4個月就能移民美澳加」，4到6個月全部辦完投資移民手續。其實際內容只是完成階段性工作，比如說收到面試通知或者打款等，客戶根本沒法出境。第三，要謹慎對待「零收費」服務。

　　另外，專家提醒，為有效規避移民服務「陷阱」，保護自身合法權益，移民申請人在接受移民機構服務時，首先要留足證據，注意對中介機構的宣傳材料、承諾等書面材料，以及音頻、視頻材料的收集，留足維權證據。其次，避免自身信息造假，要保證提供的材料公正真實。

　　來源：2013年5月1日出版的《環球》雜誌 第9期

　　《環球》雜誌授權使用，其他媒體如需轉載，請與本刊聯繫。

《環球》雜誌2013年第9期封面

　　多少「溫柔一刀」在等你

　　「要是單純來美國買房子投資，一般都買30萬美元以下的房子。房價再高了回報率就相對低了，不划算。」

　　《環球》雜誌記者/柳絲(發自洛杉磯)

　　《環球》雜誌記者/黃繼匯(發自紐約)

　　《環球》雜誌記者/徐靜(發自悉尼)

　　《環球》雜誌記者/陳濟朋(發自新加坡)

　　國際諮詢公司麥肯錫在今年初預測：2013年中國人海外購房將更加火爆。麥肯錫認為，一些中國富人缺乏更多的理財項目，於是赴海外購買不動產，就是一個不錯選擇。

　　中國豪客海外購房的新聞常常讓外國人震驚。《華爾街日報》不久前報道的一個案例引人注目：凱文·布朗是紐約蘇富比地產的房產經紀人，最近一個中國客人找到了他。這位女士對布朗說，500萬美元的價格不是問題，之所以急著買房，是因為女兒要上哥倫比亞大學或者紐約大學。在陪著這位女士看了6小時房子之後，布朗終於忍不住開口問：你女兒多大？女士回答：兩歲。幾個星期後，布朗和這位女士簽下了一間價格為650萬美元的公寓。

　　據媒體報道，目前中國客戶已經是倫敦豪華不動產市場的第二大買家。而在美國、澳大利亞、新加坡、韓國，有關中國豪客買房的報道也是連篇累牘。

　　買房，不管出於什麼目的，都有一個共同的目標：正收益，即要保值增值。但《環球》雜誌在調查中發現，很多在海外購房的中國投資者，也常常成為多方欺詐的對象，買來了房，住不進、住不起、不敢住的情況也並不鮮見。

　　當心中介的忽悠

　　對很多中國投資客來說，到海外買房，「最親密」的合作對象就是當地的房產中介機構。但並不是每個中介都是真誠的朋友。

　　旅澳20多年的悉尼上海商會會長卞軍告訴《環球》雜誌記者，中國人到海外買房要盡量了解公開信息，而一些中介容易利用中國人對當地不熟悉的弱點，虛假誇大房屋環境、地理位置、投資回報等。

　　2010年，從中國移民過來的張先生夫婦在悉尼買房，房地產中介向他們介紹說：他們要買房子的地方靠近維多利亞公園，會成為「悉尼下一個市中心」，他們能得到「每年5%的租金回報」。

　　中介還許諾說，悉尼房地產市場會持續火爆，每7年約會升值一倍，因此，「兩年之內他們購買的房產肯定會升值」。

　　兩人在房地產經紀人的忽悠下，在合同上籤了自己的名字，並且支付了房價1/10的押金10.7萬澳元(約合11.7萬美元)。

　　但現實是，悉尼房地產並沒有因為兩人的購買而進入「溫暖的春天」，2011年之後悉尼房價開始下跌。

　　張先生夫婦發現自己的投資很失敗後，把房地產中介告上了法庭。最終，澳大利亞最高法院判定張先生與房地產中介的合約無效。因為中介有欺詐行為，他們所承諾的美好「前景」是虛假的。但是法官也指出，張先生夫婦倆對悉尼房地產抱有「天真的信念」——他們一定要清楚，悉尼房地產出現不景氣也是正常的。

　　這還算是幸運的，記者在調查中發現，還有不少投資者在中介忽悠下，購買了最終不中意的房產，但合同已簽、錢已付出，後悔晚矣。

　　看到了太多房地產騙局的卞軍，提醒準備到澳大利亞買房的中國人，無論在哪個國家買房都應該事先把功課做好，了解房子的周邊價格更是必要的，而且這在澳大利亞都是公開的信息。

　　「在澳大利亞這樣的國家，買房前首先要把合同看清，如洪水火災等事項裡面都會寫清楚，合同中也會提及這房子已經有多少年，是否有蟲，物業管理費用多少，房子是否大修過等等，最重要的是自己要查房才能做到心中有數。」

　　財政部亞太財經與發展中心副研究員胡振虎提醒投資者，在美國、加拿大、澳大利亞、英國、新加坡等國購買房產時，人們還應重點衡量房屋交易是否存在陷阱，比如是否已經倒過手，相關手續是否合法、齊全。

　　地下錢莊的貓膩

　　買房子動輒需要幾十萬美元，而根據目前中國外匯管理的規定，每一位境內居民每年只可以兌換5萬美元或等值5萬美元的外幣。如此，幾十萬美元從銀行渠道肯定是出不去的，這些大額資金如何出境？

　　一些人選擇了地下錢莊。而這顯然是非法的，且有很大風險。

　　準備到澳大利亞買房的Andy，就苦於如何將資金匯出。經朋友引薦，他找到了隱身於深圳鬧市區的一間留學中介，這個看似普通的中介公司實際上是一個地下錢莊。該公司老闆老A(化名)並不諱言這一點。

　　Andy向老A諮詢了資金轉移問題。老A說，客戶只需在資金轉移前半個小時給他電話，告知具體轉移的金額和交易的幣種，他會按照當時的黑市牌價確定兌換匯率。如果客戶認可兌換價格，就要在半個小時內將資金打入莊家提供的若干個指定賬號，而莊家會在一個小時內將兌換後的外幣打入客戶在海外的賬戶。

　　「由於央行反洗錢局會對商業銀行大額轉讓交易進行調查，所以莊家提供的賬號打入資金都不會超過100萬元。」但老A說，最穩妥和安全的方法是直接交付現金，不管規模有多大，他們甚至可以派專人去提款。

　　地下錢莊渠道最大的硬傷是雙方的信任，以及可能遭遇極高的法律風險，造成資金在轉移過程中的損失。一位銀行人士曾透露，她曾接觸到一個客戶，該客戶看中了澳大利亞的一套房子，開發商要求房款必須以同一個人的名字彙過去。這個客戶通過地下錢莊匯錢，對方收了手續費卻遲遲沒辦好，結果過了開發商規定的打款時間，導致房子沒買成，手續費也沒要回來。

　　時間上的不同步以及空間上的分離，讓Andy擔心資金的安全無法得到保障。「一旦錢莊的賬號被查封或者凍結，銀主只能自己承擔損失。」另外，雙方沒有任何的合同約定，錢莊的道德風險，可能的攜款潛逃，考慮到這些因素，Andy最終放棄了通過錢莊轉移資金。

　　房稅是個無底洞

　　「高回報」是支撐中國人海外置業的一個要素。但人們往往只看到了房價上漲的一面，如2009年到2011年，倫敦市中心房價增幅達到14.7%；加拿大溫哥華的普通住宅價格十年來已經上漲了3~4倍；在澳大利亞，租金回報率約為6%到8%，而房價大約每7年翻一番。

　　但事實上，這樣的想法很天真，而且一不留神就有跌入稅務陷阱的可能。

　　一位在美國住了十幾年的財富規劃師提示說，國人務必在購房前做好該做的功課，以免陷入意料不到的投資成本或稅法陷阱。美國是一個稅務極度複雜的國家，而與房地產相關的稅項很多與國人熟知的國內現有的房產稅項大相徑庭。

　　這位財富規劃師舉例說，她的一位來自北京、在美國有業務的客戶，在紐約長島投資了一棟175萬美元的獨棟別墅準備退休後居住。這位客戶近幾年沒有打算在這個房子居住，房子過戶後，請中介替他出租房子。這棟房子的狀態與設計不錯，很快就以每月租金6000美元出租給了一個美國家庭。客戶算算一年租金除以房價的投資回報率可達4%以上後滿心歡喜。

　　可是，客戶的美夢不久就被敲碎了。一是他發現原來他這棟房子每年需交2.8萬多美元的房產稅。再者他所收到的租金，在減掉所交的房產稅及房子維修費用後，成為了他每年在美的收入，這需要交美國聯邦稅。

　　而如果他因業務需要每年在美居住4個月以上，他不但要作為紐約居民另外再繳州稅或甚至市稅，根據美國稅務局海外賬戶稅收遵循法的規定，作為在稅務上被界定為「美國居民」的他，還必須要向美國申報其全球資產，並繳納該付的稅項。假設沒有及時申報包括他在中國的資產，會面臨嚴重罰款，甚至還得坐一回美國的監獄。

　　另外，如果這位客戶不準備出售房子而把它留給後代，這棟房子還可能需要向美國政府繳遺產稅，按目前稅率來算，其聯邦稅加上紐約州稅，可高達56%。這一發現讓客戶嚇一大跳，不僅認識到他目前的投資回報率一下掉到3%以下，還要考慮如何處理潛在的後續問題。

　　以上的個案反映了近年中一部分國人匆忙在美購房後陷入的稅務困境。美國有關房地產買賣及持有的稅項林林總總，而且由於各州/市/區政府相對獨立，除了聯邦稅賦一致以外，會因房產所處地點(州、市、區)，房產類別(個人/商用)及房產總價等而有所差異，且相去甚遠。

　　美國國稅局在2013年已經全面執行海外賬戶稅收遵循法，即便不是美國公民或永久居民，也有可能一不留神被界定為「美國居民」，而需按照美國法律履行一系列申報納稅義務。

　　在澳大利亞買房也有類似的支出。澳和地產公司的董事潘先生告訴記者：「澳大利亞房價主要由地價、建築成本、開發商和經紀人利潤、政府稅收等構成。」他說，在澳大利亞，購房者除了要付房價外，需要給當地政府繳納「印花稅」，地方政府還要向業主徵收「地稅」、「貢獻費」以及「消費稅」。中國移民一般喜歡買新公寓，而「消費稅」就是針對全新物業徵收的。

　　澳洲聯邦地產董事長吉米是第一位在悉尼建起兩座18層高樓的華人地產商，他提醒說：「對於買樓花或買全新公寓的人來說，要考慮到物業費問題。物業費在房子成交後不管是自住或是投資，業主均需每一個季度交一次。一般來說，買樓花的時候不知道物業費是多少；而地產商為了吸引買家，第一年的物業費一般也收得比較低，但第二年也許就漲得比較多。客觀地說，樓盤越大、越高，物業費越貴，游泳池、桑拿房、健身器材越齊全，物業費越貴。」

　　作為投資，還要考慮到房屋的總價。在美國南加州，《環球》雜誌記者從房地產中介了解到，華人多購買50萬美元以下的低檔房用於投資，而100萬美元以上高檔房屋的購買者大多都是自住享用的。

　　胡振虎在分析如何選取海外房地產進行投資時指出，一方面，應該重點研究東道國房地產市場的相關法律法規，尤其是對購買人身份的限制，比如是短期移民還是長期移民等；另一方面，要慎重分析房地產背後相應的稅收、維護費用、保險費和收費等。

　　小心那隻看得見的手

　　新加坡也是中國投資者青睞的購房地，但在這裡買房，需要考慮一個重要的因素——政府對地產的調控。

　　印花稅是新加坡政府調節需求的措施之一，尤其是調節外國買家的私宅投資需求。在2011年底宣布的降溫措施中，政府宣布將原來累進位的印花稅一律提高到3%，並在此基礎上對外國買家和非個人買家額外徵收10%的買方印花稅。這一措施宣布之後，私宅價格上漲減緩，外籍買家和非個人買家所佔的比例降至7%，作為市場投機活動標誌的期房買賣也相對減少。

　　2012年下半年，住宅價格再次抬頭，新加坡政府在今年1月初被迫推出被戲稱為「史上最嚴厲房地產調控」的措施，涉及政府組屋、私宅以及工業地產。外籍買家額外印花稅調高至15%，永久居民首套房需繳納5%的額外印花稅，第二套房及以上需繳納10%。

　　第一太平戴維斯新加坡研究與諮詢部高級董事張敏璋表示，針對外國買家的額外印花稅，對一些中國買家的影響其實不大，這些人本身的財富增長速度甚至都可能快過這部分額外的稅費。但是，對於其中一部分投資客來說，風險之一是政府的調控措施。「既然已經出了兩輪調控措施，那就完全可能再出第三輪。」

　　還有房產稅，在房地產價格飆升的背景下，新加坡政府最近在財政預算案中宣布將從2014年起改為階梯遞進位的房產稅，最高達19%，2015年進一步提高到20%。對一些中國投資客來說，可能買得起房，但卻交不起稅，最終買房也成了竹籃打水一場空。

　　這樣的政策風險，顯然是赴海外買房者必須予以高度重視的。

　　如何選擇

　　《環球》雜誌記者/郭朝飛

　　對於選擇去哪裡買房？如何規避在海外投資買房的風險？有關專家給出了一些建議。

　　財政部亞太經濟與發展中心副研究員胡振虎分析說，一方面，從房地產供需和價格上看，發達國家與不發達國家不同。在幾乎所有高收入發達國家，住房存量都過剩。而在一些不發達國家，可能會存在住房緊平衡狀態。因此，發達國家近些年可能因供給超過需求，房屋價格一直較低，而不發達國家則房價較高。僅從這一點來看，發達國家市場更應被看好。

　　另一方面，從市場交易規範程度上看，兩種市場亦存在水平上的差距以及結果的迥異。由於市場發育程度不同，政府在房地產交易中所起的作用也不同。發達國家政府對市場干預較少，政府主要對房屋交易起到監管和提供公共服務的作用；但是，在一些不發達國家，由於政府過多地直接參与經濟活動，會存在不規範、不透明交易，腐敗現象難以避免。

　　而市場環境的好壞不同，將產生不同的法律風險、監管風險和道德風險，甚至傳統文化、消費習慣不同和語言不通也會產生不同的風險。

　　此外，無論是發達國家還是不發達國家，都存在因匯率波動、國際大宗商品價格波動等產生的市場價格風險。

　　因此，在海外購房投資之前，一定要做好充分的前期調研，熟悉相關國家的市場環境，即使是委託代理機構，也一定要防範欺行霸市的不規範市場行為。

　　中國農業銀行總行高級經濟師何志成也指出，要對投資國房市走勢有所研判。相對來說，要在經濟上升或者恢復較快的國家買房，因為經濟大周期還可能會導致房價上漲；而欠發達國家，尤其是經濟下滑很厲害的國家和地區，未來房價很有可能會維持下跌趨勢，最好不要碰。

　　何志成也指出，對一般投資者來說，把海外買房視為投資其實不可取，因為在國外，只有小部分有專業知識的人才會投資房地產。

　　目前，歐債危機和美國的產業結構調整，使得當地出現了一些價格低廉的房子，比如在底特律，2300美元就可以買一棟別墅，這看上去非常誘人。「國內人一聽說還有這麼便宜的房子還是獨棟別墅，肯定願意去購買。」何志成說，「但一般來講，房價低的地區，肯定是有很多隱患的地區，起碼最近幾年可能不太適合居住，未來可能也有上漲的機會，但不確定因素太多了。」

　　來源：2013年5月1日出版的《環球》雜誌 第9期

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　　抄底底特律？

　　《環球》雜誌記者/閆亮(發自底特律)

　　「底特律破產了」、「1美元1套房」、「國內炒房客組團抄底底特律」等消息近日頻頻見諸報端，現在是去底特律抄底的好時機嗎？

　　帶著疑問，《環球》雜誌記者近日親赴底特律一探究竟。

　　這是一座名副其實的「鬼城」：在底特律市中心區域，可見被廢棄的一棟棟房屋、玻璃全部消失不見的廠房，以及年久失修的破敗商廈……荒草雜亂入眼，居民區根本見不到人。

　　在這樣的「鬼城」，1美元真能買到房嗎？

　　還真可以，但買得起，未必住得起；住得起，未必還有膽量住。

　　底特律一房地產經紀公司職員艾伯特·哈基姆就告訴《環球》雜誌記者，「一美元房」其實在底特律並非新生事物，他所在公司上星期就又售出過一套。

　　表面上購買價是1美元，但購買者還要預繳稅費、保險和市政評估費，因此初步的總花費約在1400美元。

　　對購房者來說，如果1400美元真能拿下一套房，也是難以想像的便宜。但關鍵是，在美國購房，花錢是長期的事情。

　　哈基姆就介紹說，購得房產後，購房者還需每年向政府納稅，納稅標準參照當地政府對房屋的評估價。他舉例說，一套房子儘管現在售價1美元，但政府對它的估價可能是3年前的價值，即大約6萬美元，因此納稅基數為6萬美元。

　　密歇根州下屬各縣年度房產稅率不等，同一郡縣不同校區的稅率也不等。以一套位於韋恩縣普賴爾大街、建於1905年、佔地1299平方英尺(合121平方米)的自住型「一元房」為例，如果當地政府對其估價為6萬美元，按當地目前6.819%的房產稅計算，購房者每年應繳4091美元房產稅。

　　讓很多人不敢來底特律撿便宜的，最關鍵因素則是糟糕的治安環境。

　　上世紀五六十年代，大量黑人湧入底特律尋找工作。民權運動引發的種族緊張以及1967年極具破壞力的騷亂令白人和中產階級逃到郊區。商業也隨之流失到郊外，這讓本已因製造業外流而不堪重負的城市經濟愈發雪上加霜。

　　作為「汽車之都」，底特律是通用、福特和克萊斯勒三大汽車公司的總部所在地。但最近20年，美國汽車業全面衰退，失業率持續攀升，底特律經濟一蹶不振。這讓底特律人口從1950年的180萬人縮減到了目前的71.3萬人。

　　隨之而來的則是犯罪率上升、治安狀況堪憂，底特律被冠以「犯罪之都」之名。對外來購房者而言，如果買下房屋卻送了性命，相信這是誰都不願意乾的傻事。

　　當地非政府組織「女孩的選擇」工作人員迪娜·波利奇基奧說，受底特律財政赤字和高額債務的影響，市政府眼下向民眾提供的社會服務已經減少，例如城市照明設施缺失，一些道路失修，警察、救護車和消防部門應對突發事件時遠不如以前迅速和及時。

　　除了外在的可見變化外，在波利奇基奧看來，底特律最大的變化是民眾的心態，不少年輕人盼望離開底特律，對他們而言，「成功」的意義便是離開底特律。

　　在這種惡劣的環境中，可以說，即使房屋白送，相信很多美國人仍對底特律望而卻步。畢竟，在這個「鬼城」，你住下就要交高額稅收，你還很難找到穩定的就業崗位，更何況，你還很可能會付出生命的代價。在這樣的城市，1美元的房子，你還會買嗎？

　　來源：2013年5月1日出版的《環球》雜誌 第9期

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《環球》雜誌2013年第9期封面

　　中國的買家很在意房子的朝向，喜歡朝南的。這和美國人的購房觀點有很大的差別，由於美國的公寓樓都不讓在窗外晒衣服，美國的公寓里都有暖氣，冬暖夏涼，美國人對朝向並不在意。

　　《環球》雜誌記者/王亞宏(發自倫敦)

　　《環球》雜誌記者/黃曉南(發自溫哥華)

　　《環球》雜誌記者/黃繼匯(發自紐約)

　　《環球》雜誌記者/柳絲(發自洛杉磯)

　　《環球》雜誌記者/陳濟朋(發自新加坡)

　　《環球》雜誌記者/徐靜(發自悉尼)

　　「前天在鑽石吧市，我們公司有一套90萬美元的房子上市。這套房子四室三衛，使用面積不到2000平方英尺(約185平方米)，佔地6000平方英尺(約560平方米)，當天就有200多人去看房，十多個人當場就交定金下offer(意向)。」在美國洛杉磯，剛剛入行一年多的房地產經紀人付毅告訴《環球》雜誌記者，美國房市從去年開始好轉，房價一直在漲，尤其是華人看中的熱門地區，房價甚至有翻倍的。

　　「最近，我每天都要工作到晚上9點，陪客戶看房子，談貸款，甚至有的客戶半夜還打電話。越到周末和節假日越忙，根本沒有自己的時間。」付毅說。

　　同樣火爆的華人買房場面也出現在紐約、倫敦、新加坡、悉尼……

　　華人在海外到底熱衷於買什麼樣的房？

　　年輕人青睞學區房

　　「近些年來，華人首次購房者越來越呈現出『年輕化』的趨勢，有的購房者年齡才22、23歲左右。」倫敦一家房地產中介透露。據調查，華人首次在英購房的平均年齡為29歲，大大低於英國本土首次購房者的平均年齡。

　　按照最新的趨勢看，很多華人留學生甚至還沒畢業就已經開始進入英國房地產市場。這些留學生大都來自北京、上海、深圳和廣州等中國一線城市，他們多數購買價值在15萬到20萬英鎊的房產。在他們的推動下，在倫敦、牛津、劍橋等名校雲集的地區，戶型不大的「學區房」已成為很多中國買家的追逐熱點。

　　英國房地產經紀公司萊坊稱，「很難估計英國的教育產業到底為倫敦帶來多少投資。亞洲投資者很樂意為他們的子女買房，方便他們在留學期間的居住，學業結束後這套房子還能作為不動產長期持有。」

　　在加拿大，對外國人在當地買房不加任何限制，而且銀行對外國留學生提供50%~65%的房貸，使得那些有家庭經濟實力做後盾同時又具備經濟頭腦的中國留學生也加入買房的行列。

　　小王(化名)同學在他就讀的大學附近買下一套40萬加元(約合39.4萬美元)的公寓房。兩室一廳，100平方米左右，首付20萬加元(約合19.7萬美元)，月供600多加元(約合590美元)。全套出租，月租金在1400加元(約合1380美元)左右。小王自住一室，把另一室出租給同學，700加元(約合690美元)的月租金收入正好可以用來付月供還稍有盈餘。

　　等到將來小王讀完大學要把公寓房賣掉時，即便是屆時房價沒漲多少，他至少不僅省下了自己這幾年本應支付的房租，而且還掙到了付月供的錢。

　　越是豪宅越要買

　　在倫敦，一些年紀較大的投資者則中意動輒幾百萬英鎊的豪宅。

　　根據房地產經紀公司萊坊的數據，自2009年3月以來，倫敦最高端住宅市場的價格已上漲49%，這股豪宅熱幾乎完全是外國買家推動的，目前外國買家占倫敦高端公寓成交量的85%。在這些外國買家中，中國人是一股主要的力量。萊坊稱，中國買家已經成為倫敦高端房地產最活躍的用戶，在人民幣升值的驅動下，有不少中國客戶「抄底」倫敦樓市。

　　2010年香港房地產大亨劉鑾雄就花3300萬英鎊(約合4980萬美元)買下了倫敦高檔住宅區貝爾格拉維亞的一幢6層豪宅。據稱在倫敦國際精英會房地產部門的客戶名單上還有很多在倫敦物色房子的中國大陸人，他們的購房預算在800萬(約合1200萬美元)至1700萬英鎊(約合2567萬美元)之間。

　　中國買家強大且持續的購買力，讓英國房地產市場感到震驚。「此前雖也有中國買家到倫敦投資，但所佔比例遠不及歐洲、中東買家，因此開發商並未給予特別的關注，而現在中國買家的地位被提升到突出位置。」倫敦比德爾頓地產公司置業顧問阿歷克斯·盧頓稱。

　　而加拿大眾所周知的富人區——溫哥華西區，也是一些華人購房的首選。這裡的當地居民多為律師、醫生等高收入人士，更重要的是這裡除了有不列顛哥倫比亞大學外，還有許多優秀的中小學。溫哥華西區一直是房地產的黃金地段，此時房地產價格更是飆漲。2011年年中，溫哥華西區房屋基準價突破200萬加元(約合197萬美元)，創下歷史紀錄。當年售出一套最貴的豪宅，成交價為1680萬加元(約合1655萬美元)。

　　劉先生就在這裡買了房子。從他帶領全家登陸加拿大伊始，便與地產經紀合作開始著手在溫哥華尋購獨棟豪宅。歷經半年左右的調研、看房、比較最後確定在溫哥華西區購買一棟600萬加元的豪宅。

　　劉先生有四個孩子，其中三個尚未成年，最小的孩子才剛滿兩歲。他對目前購置的房屋頗為滿意。因為，他的孩子們可以足不出西區便可從小學到大學就近受到良好的教育。同時，這棟地產總面積為3600多平方米、房屋建築面積為1300多平方米的豪宅不僅眼下能為六口之家提供舒適的居住空間，而且憑藉西區經久不衰的地段優勢和學區環境，也是一個很好的投資項目，至少在將來也是一筆保值的資產。

　　然而，粗略的計算就可得出足以令一般人無法承受的房債。600萬加元(約合591萬美元)的房價，如按月供1萬多加元(約合1萬多美元)、年地產稅為2萬多加元(約合2萬多美元)計算，這意味著首付210萬加元(約合207萬美元)(35%)之後，每年至少得支付16萬加元(約合15.8萬美元)的月供和地產稅，而且還得支付30年。這還不包括偌大一個豪宅里里外外所必不可少的維護修理費用。

　　於是，安頓好老婆孩子後，劉先生便打道回府，畢竟錢還得從中國掙。從此他在加拿大-中國之間往返飛行。

　　在新加坡樓市上，也活躍著中國豪客。在東南部海岸的一個高檔住宅項目，頂樓的單位大多面積很大，堪稱「豪宅中的豪宅」。在時不時來看房的客人中，有相當一部分是來自中國內地的潛在買家。

　　豪富的中國買家，讓很多當地人看了覺得不可思議，在高房價成為熱點議題的環境下，也被認為是推高當地房價的主要群體之一。一位新加坡議員最近在國會發言時說，當地一名年輕人看到有中國買家一口氣買了三套私宅，讓他覺得自己一直以來為之努力的生活，現在漸漸超出了自己的能力範圍，感覺有些氣餒。

　　華人社區樓市火

　　在華人比較集中的美國加利福尼亞州，加州地產經紀商協會的調查數據顯示，2012年加州出售的房產中，5.8%由國際買家購買，中國買家則佔到國際買家的近四成。另有數據估計，加州的買房者中，約一成人是在加州購買第二套住房的華人，這些住房或用於投資，或為其他親屬居住。

　　已經移民美國20年的王茜一家，為了子女上學，至今仍然租住在學區較好的坦普爾市。女兒今年就要上大學了，王茜一家也開始考慮買套屬於自己的房子。

　　她告訴記者，剛看上坦普爾市以東10公里左右市蒙羅維亞市一套130多平方米三居室獨立屋，售價約30萬美元。但同樣面積的房子在坦普爾市至少要在50萬美元。

　　對於海外到美國炒房，王茜有些抱怨地對記者說，即使是金融危機那兩年，在稍微好一點的學區，尤其是華人多的區，房價一直也降不下去，這兩年更貴了。

　　「十年前父母花15萬美元在南鄰坦普爾市的艾爾蒙提市買了大房子，還勸我們當時也在旁邊買一套。我們那時候為了孩子上學沒買，現在父母房屋的價值已經漲到80萬(美元)了。現在再不買，過兩年更要貴了。」王茜說。

　　華人買房帶動了洛杉磯郊區華人社區的繁榮。在洛杉磯東南郊區的潑莫納市、奇諾市、西柯汶納市等郊區城市，普通房屋使用面積大都在1500平方英尺(約140平方米)左右，房價相對較低，成為許多華人投資買房的重點地區，一些地方則成了華人的新聚居區。

　　一名不願透露姓名的華人房屋中介告訴記者，從2012年1月到現在，這些郊區市的平均房價上漲了50%。「去年在這些地方花20萬美元做投資的，今年得花30萬才能買得到，而且還得下手快。」在他的客戶中，八成是亞裔，其中中國人最多，其次是印度裔。

　　注重朝向和風水

　　中國人在美國買房，有啥特點？喜歡「新的」。「這可能是由於中國現在都在建新房，過個兩三年的房子就被看作是舊房子了。」紐約的房地產經紀人葛敏求說。

　　而美國90%以上交易的房子都是舊的二手房。很多房子甚至還是上世紀二三十年代的。「不過這些老房子的質量都很好。」

　　越來越多的中國人也認識到了這點。葛敏求說，他發現現在中國客戶都更懂紐約房市了，知道很多上世紀八九十年的老房子內部結構其實是很好的。

　　另外中國買家很在意房子的朝向，喜歡朝南的。這和美國人的購房觀點有很大的差別，由於美國的公寓樓都不讓在窗外晒衣服，美國的公寓里都有暖氣，冬暖夏涼，美國人對朝向並不在意。而且陽光強烈的時候，很多美國人還會拉緊窗帘，「怕把傢具給曬壞了。」

　　對於中國客人來說，安全也是一個非常重要的考量。紐約的地產經紀人羅伯·佩爾說，他有套朝南的住房，在8樓，這都是中國客人喜歡的因素，但大廈有保安和24小時監控錄像，則是客人最終選擇它的根本原因。

　　在澳大利亞，華人愛買新房，也是地產商都熟知的行業規律。16歲就來悉尼留學的陳健現在已經大學畢業，不久前，他在父親的資金支持下，買了個有2層樓5個卧室的新房子，連土地加上建築共500多平方米，房子位於悉尼華人聚居的伊斯特伍德區，花了他110萬澳元(約合114萬美元)。

　　提起買房要注意哪些細節，陳健頗有心得，他說：「房子的地理位置、價位、房型、周邊環境、交通，社區的市政設施都要考慮，買下之後的費用還包括市政費、水電煤、每年的除蟲費、房屋保險(防盜偷、防火災等)。」

　　萬科出海 面向華人

　　「早晨！萬科登陸舊金山」，今年2月14日，身在美國的萬科集團董事長王石發了這樣一條微博，此前一天，萬科與有美國頭號房企之稱的鐵獅門房地產公司(Tishman Speyer)宣布，兩家公司達成協議共同開發位於舊金山的富升街201地塊。

　　據鐵獅門和萬科共同披露，該合資項目總投資約為6.2億美元，其中萬科將投資1.75億美元，鐵獅門提供7500萬美元。富升街201地塊將建成「高層豪華住宅公寓」，為兩棟相連的住宅樓，一棟37層，一棟42層，共有655套住宅。這個項目與鐵獅門開發的另一處雙棟高層公寓——無限閣，隔街相望，無限閣每套的售價是60萬~600萬美元。

　　瑞士信貸的一份報告稱，萬科證實富升街201項目的主要目標客戶群是中國大陸買家。萬科總裁郁亮表示，萬科優先考慮在海外華人集中的地區開展業務。王石也曾在美國紐約哥倫比亞大學出席一個中國商界會議時表示，因為萬科的不少客戶都移民海外，其中30%是選擇北美為目的地，萬科也會跟隨他們進軍北美。

　　業內人士分析，萬科出海可以對接目前國人移民與海外置業的需求。相關統計顯示，2012年中國客戶成為美國房地產的最大買家，占其整個國際銷售的11%。

　　據王石透露，萬科舊金山項目雖然還沒有竣工，甚至還沒有開工的時間表，但中國大陸買家已經追隨萬科的腳步轉戰北美，並已經訂購出200套房產。

　　王石表示，在經歷了金融海嘯的低谷之後，美國市場漸漸回暖，這是投資的好時候。中國大陸的新移民和大陸買家的海外購房熱情，以及人民幣匯率未來的升值空間等，多個方面都顯示，現在是進入美國市場的最好時機。

　　「我們並不擔心市場。」王石說，鐵獅門提供的資料顯示，預計這個項目40%以上買家是海外華人及來自中國大陸的新移民。

　　(本刊據公開資料整理)

　　來源：2013年5月1日出版的《環球》雜誌 第9期

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《環球》雜誌2013年第9期封面

　　歐美人為何不那麼熱衷買房？工作變動頻率較高，沒有戶籍限制，也就沒有在一個地方買房定居的動力；講求子女自立，老子不會考慮給兒子買房；較好的福利制度和金融體制，使歐美人有很多投資渠道，也沒有太多生活的後顧之憂。

　　《環球》雜誌記者/陳昕曄

　　《環球》雜誌實習記者/樊若洋

　　中國人為何熱衷海外買房？這個問題可以拆解為兩部分，一是中國人為何熱衷買房？二是為何熱衷在海外買房？

　　買房關乎安全感

　　關於中國人為何熱衷買房，國內有過熱烈的討論，有正解，如城鎮化說、炒房說、保值說；也有犯了眾怒的「丈母娘說」，大意是丈母娘逼著女婿買房才能娶媳婦，增加了買房需求，推高了房價；還有更為搞笑的「二奶說」，說有些人為了包養二奶，就要單獨為二奶買房，這樣無形中促進了房產業發展，有些地方甚至形成了「二奶村」。

　　拋開種種買房的理論，生於上世紀六七十年代的人恐怕不乏這樣的記憶，兒時的大雜院、筒子樓，幾代人同居一室，《貧嘴張大民的幸福生活》正是那個年代的寫照。那時，中國人從來沒有想過買房或者租房，絕大部分的房子是公家的，人們只能等著分房。

　　隨著中國市場經濟的發展，隨著更多先富起來的人的出現，還有近年來的流動性過剩，人們手裡有錢了，這些錢用來做什麼？

　　投資股市，虧錢的居多；用來做企業，很多行業不能進入；放在銀行里，有通脹，而且銀行缺乏足夠的金融工具幫助人們理財升值。

　　而買房子，它首先滿足了人們對私有財產權的心理需求，如前文所說，在計劃經濟的年代，中國人除工資之外，鮮有其他財產，而寫著自己名字的房產證，還有業主這個詞，都讓人們產生某種確認感。

　　其次，買房讓人產生安全感。在幾千年農業文明的階段，中國人完全沒有社會保障，安全感的缺乏根深蒂固，今天中國的社會保障體系也還在完善過程中，從「養兒防老」到「以房養老」是一種合理的過渡。

　　於是，計劃經濟壓抑的住房需求與人們對安全感的尋求互相助長，而房價的上漲與更多地買房則形成了循環，越漲越買，買到了就踏實了，就覺得值了。

　　也有人總結過，歐美人不像中國人那樣熱衷買房是文化與體制決定的。工作變動頻率較高，沒有戶籍限制，也就沒有在一個地方買房定居的動力；講求子女自立，老子不會考慮給兒子買房；人口增長率多呈下降趨勢，很多人享用遺產就行，沒有買新房的欲求；工業化過程很長，城市化熱潮早已時過境遷，人們沒有往大城市買房住的衝動；此外，較好的福利制度和金融體制，使歐美人有較多投資渠道，也沒有太多生活的後顧之憂。

　　還有歐美本就不鼓勵炒房，於是養房、炒房成本極高。同時，一個人一個社保號碼，財產通常是透明的，一個人無法擁有多套房產而逃避稅收。

　　為何去海外買房

　　近幾年，中國政府對房地產的調控也越來越嚴厲，今年新出台的「國五條」對二手房征20%的差價稅的舉措，進一步壓縮了炒房人的「套利空間」。房地產「去投資化」已成各方的共識，而多年沉積在房地產上的巨量逐利資金將流向何處？

　　資金總是要追求利潤的。大資金總喜歡從估值高的地方溢出，流到有潛在升值潛力的「價值窪地」。 2008年金融危機後，長期低迷的歐美房地產市場正是這樣一塊「價值窪地」。

　　於是一些國內樓市擠出來的套利資金開始嘗試全球資產配置。媒體報道的郭先生就是一個典型的例子，2010 年年初，郭先生以600 萬元賣掉了北京四環內一套160 多平方米的公寓，當時這套房子從2002 年的7000元/平方米漲到了3 萬多元/平方米，翻了四倍！兩年後，他以26.5 萬美元買了一套位於美國西海岸某大學附近的230 平方米的別墅，而此價格已較房地產泡沫頂峰時跌去一半。

　　一出一進，郭先生不僅以環境嘈雜且污染嚴重的鬧市房，換了套帶花園的美國鄉間別墅，而且還賺足了將來定居美國的本錢，實現了全球套利。

　　與資金配置需求相應的，中國中產階層的另一種需求也在攀升，他們開始更為重視食品安全、空氣質量、未來的保障、子女的教育。

　　與此同時，一些經濟低迷國家對中國的資金也充滿期待。搜房網的調查顯示，包括西班牙、義大利、葡萄牙、澳大利亞等地官方機構都躍躍欲試，表示願意接待中國購房者赴當地購房。這些國家開始招徠中國買房者，參與中國的房展會，大肆宣傳：山清水秀的環境、便宜的房價，還有中國人非常看重的永久的土地所有權，甚至還有取得永居權或者國籍的誘惑。

　　在這些因素作用下，中國人去海外買房呈現出明顯的上升趨勢。來自全美房地產經紀人協會的數據顯示，自2011 年起，中國以90 億美元、總佔比11%的份額，超越墨西哥、英國，成為僅次於加拿大的第二大美國房地產買家，中國買家的最大特點是購房多集中在學區或實驗室附近。

　　買房背後的話題

　　許多中國人的海外買房行動背後，多多少少閃動著或明或暗的移民訴求。如何看待中國人在海外買房移民——或者說，如何看待由海外買房折射出的移民問題？

　　一方面，在一個開放的社會，全球資本、人才的流動是積極的。無論是發達國家，還是處於社會轉型、發展等特定時期的國家，都普遍面臨人才和資本轉移現象，對此應客觀認識、理性看待。中國的投資移民是全球投資移民的一部分，也是國力上升的表現。

　　隨著中國經濟不斷發展，各國資本看好併流入中國市場，出國留學人員「迴流」現象明顯。同時，一批中國人通過移民分散到世界各個國家和地區去，他們會將中國的歷史文化傳播出去，這對於中國在世界的和平發展有很多價值。美國華人全國委員會主席薛海培就對《環球》雜誌記者說：「1987年我來美國的時候，全美大概只有150萬華人，但現在已經有約400萬華人了，預計2020年，會漲至600多萬。」這有利於增強華人的凝聚力，也事實上展現了中華民族的軟實力。

　　但另一方面，精英階層移民意味著人才和資產的流失，對中國社會向「橄欖型」的轉型也是一個挑戰。

　　由招商銀行和美國諮詢公司貝恩2011年聯合發布的《中國私人財富報告》顯示，中國富人的投資移民意願強烈。受訪的千萬富翁中，將近60%已經完成投資移民或有相關考慮。在億萬富翁(可投資資產規模在1億元以上)中，約27%已經完成了投資移民。

　　針對中國企業界人士大量移民的現象，新加坡國立大學東亞研究所所長鄭永年指出，「中國大量的企業家，尤其是民營企業家都在向外移民，這是不正常的現象。」他認為，企業家是經濟發展的主體，大量企業家外移，不僅會造成中國財富的流失，更會影響中國經濟的可持續發展。

　　因此，對於中國這個向「橄欖型社會」轉型的國家而言，在繼續創造財富的同時，如何保護好財富(人才與資本)，已成重要課題。

　　來源：2013年5月1日出版的《環球》雜誌 第9期

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