你離公租房有多遠？（論壇）

06-20

你離公租房有多遠？核心提示

　　公租房的到來讓許多人離安居夢想又近了一步。然而，作為剛剛起步的公租房，也面臨著政策執行中的種種考驗——定價究竟多少合適？什麼樣的人才能享受公租房？公租房今後怎樣流轉、怎樣退出？這些問題需要決策者用更多創新的思路去認知和破解。房地產不能僅僅被視為經濟政策的一部分，而更重要的是社會政策的一部分。在強大的既得利益面前，房地產業發展如何實現從經濟政策演變成為社會政策，需要我們付出巨大的勇氣和智慧。

安徽蚌埠加快推進保障房建設。劉軍喜攝

　　3月16日，北京居民佟靜拿到了位於北京經濟技術開發區的亦城茗苑小區一套兩居室公租房的鑰匙。佟靜是寶健日用品有限公司員工，拿到公租房鑰匙後，佟靜激動不已。

　　回想起那些找房子的日子，佟靜心中感慨萬千：「這兩年，租房的價格漲的很厲害，想買房又暫時買不起，經常比較很多家，還是因為價格原因選擇遠郊區的房子。」現在，佟靜終於不用再為租房的事情煩惱了，這讓全家都為之感到欣慰。

　　然而，目前的公租房能永遠住下去嗎，這些公租房怎樣才能購買，公租房的房租價格會不會因為市場機制的介入而出現上漲……這些，都是佟靜心中的顧慮。

　　其實，擁有這些顧慮的人，遠不止佟靜一人。

　　公租房政策：住房保障體系重要一環

　　佟靜說，她承租的公租房離公司很近，現在走路上班只需要十幾分鐘。入住後，她再也不用起大早趕路了。她說：「我家以前租個人出租房，房租貴不說，光是上班路上就要花近兩個小時。」

　　和佟靜有著同樣心情的，還有金風科技股份有限公司員工王棟。公租房落成儀式一結束，他便立刻掏出手機給遠在河北老家的父母報喜：「我拿到鑰匙啦！房子很寬敞，今後你們來看我，有地方住了。」王棟以前在六環外租個人出租房住，不僅交通不便，房租還老漲。「為了省房租，我和愛人都搬了三次家了。以前，心裡總覺得沒著沒落的，連孩子都不敢要。」

　　據佟靜介紹，亦城茗苑公租房都是90平方米以下的戶型，每月租金最高不超過2000元。在小區里，記者看到，這批公租房均為兩梯四戶，房間為精裝修，內部空間方正，透明通亮，基本設施一應俱全。廚房安裝了吸頂燈、整體櫥櫃、燃氣灶和洗菜盆，衛生間安裝有吸頂燈、坐便器、洗手盆等。住戶只需簡單準備，便能夠入住了。

　　2011年1月26日，國務院出台「國八條」房地產調控政策後，很多城市房屋租賃價格大幅上漲，這種上漲讓很多人暗自擔憂。而事實上，受此輪房租上漲衝擊最大的也是這些買不起商品房，又不夠資格購買保障房的「夾心層」群體。

　　於是，近期各城市大規模推出的公租房讓很多買不起房的人看到了有房住的希望——有了公租房，他們就可以離開原本「陰暗簡陋」的平房，住進「寬敞明亮」的社區，他們就可以擺脫「搬來搬去」的困擾，享受「居有定所」的安逸，他們就可以暫時告別「無房漂泊」的困擾，擁有「和諧明亮」的家園。

　　對公租房的意義，中央財經大學管理科學與工程學院院長李文斌指出，從公租房的申請條件可以看出，公租房的政策目標主要是為了解決「夾心層」住房的問題。廉租房面臨的群體是收入水平最低住房最困難的群體；經濟適用房面對的群體是收入水平中等的群體。但是介於二者之間，既不符合廉租房的申請條件，又買不起經濟適用房的群體，屬於典型的夾心層，這些群體大都是新就業的群體，例如剛剛畢業的大學生等。公租房著重要解決的就是這個群體。

　　浙江省社會學會會長楊建華則表示，公租房是解決這些「夾心層」住房問題的一個重要途徑，是我們住房保障體系的一個重要補充。

　　住建部副部長齊驥在接受採訪時表示，2011年全國將建設公租房近220萬套，「十二五」期間將新建各類保障性住房和棚戶區改造3600萬套，將會有20%以上的家庭的住房是通過政府的保障或者政策支持來解決的。

　　公租房分配：要防範特權房與關係房

　　今年3月，重慶市民何家鳴（化名）參加了公租房的申請，幸運的是，才第一次申請的他就順利通過了，拿到了「鴛鴦民心佳園」的一套公租房。

　　24歲的何家鳴是黑龍江人，兩年前從工程造價專業專科畢業後，進入重慶一家公司作後勤業務員。

　　何家鳴申請到的公租房面積為35平方米，租金為每平方米均價9到12元人民幣，這樣算下來每月的房租大約為315到420元之間，這樣的租金約為市場租房價的60%。因此，何家鳴說，公租房旁邊通有輕軌，到市中心也不過半小時的時間，對這個租金，他還是比較滿意的。

　　「公租房有利於大學生向中產階級發展過度，這一點很好，因此我打算一直住下去。」何家鳴說，「五年後，可以購買公租房，但是具體政策怎麼執行，現在還沒有清晰的規定。」

　　對此，重慶市市民宋子繼（化名）也表示認同：「為了以後，咬牙也得租啊。然而按這樣的標準租五年的話，估計五年後我們買這個房子還是很困難。還有，五年之後到底怎麼買、多少錢，我們根本不清楚。公租房是好事，關鍵是價格，定價合理是最關鍵的。」

　　早在2007年和2008年，深圳市已兩次推出公共租賃房，以低於市場價30%左右的價格出租，但空置率普遍在70%以上。居民反映，價格仍然偏高、位置偏遠是公租房缺乏吸引力的主要原因。

　　實際上，除了價格的制約外，公租房在實施中尚面臨保障對象落實、供應數量、資金來源、公平配租、流轉問題、問責機制等一系列困境，這些問題解決不了，公租房政策的執行也許將成為「海市蜃樓」。

　　「我們希望公租房能夠體現分配公平。」宋子繼說，如果分配不公平，無論經適房還是限價房，無論廉租房還是公租房，最後都可能是特權房和關係房。

　　宋子繼的擔憂表明，公眾對新保障性住房政策歡迎的，但還有疑慮。太多尋租案例讓他們不得不擔心：公租房是否會因為缺乏監管而落入部分經濟適用房的尷尬地步？如何防範公租房變成尋租房甚或成為富人手中致富的工具？然而，目前對於公租房配租和分配如何審核，如何監管，尚沒有完善的監管體系。

　　「可以預見，公租房執行的難度也是很大的，經濟適用房和廉租房出現過的問題，公租房都可能會出現。」李文彬說。

　　有關專家表示，事實上，無論是哪種保障房，都會受制於土地財政思維主導，一塊地如果不蓋保障房，就可以做其他收益更高的項目。可以說，地方政府投資公租房缺乏動力。公租房的資金來源能否落到實處，能否通過投資、土地、財稅、金融等方面的政策支持，吸引市場力量介入到公租房的建設中，也關乎公租房建設的整體成效。因此，地方是否有積極性增加土地供應，銀行是否有積極性提供低息貸款，社會資金是否有興趣參與進來，都依然難以預料。

　　「以北京為例，萬餘套面向本地戶籍人口的公租房，遠遠不能滿足外來低收入群體的居住訴求，廣州、上海等一線城市也面臨同樣的難題。在昂貴的土地成本和有限的財政投入約束下，中央和各地政府擴大住房保障之路，走得相當曲折。」中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞說。公租房流轉：退出與監管亟待完善

　　公租房政策的實施，是住房制度的又一次重大變革，對於解決「夾心層」住房問題，完善多層次的住房保障體系具有重要的意義。但這種新的住房類型尚處於起步階段，不確定因素還很多。

重慶公租房小區「民心佳園」。周衡義攝

　　在公租房的運行上，新加坡和香港已有幾十年的歷史，其中成功的經驗值得借鑒。新加坡82%的居民住在政府公租房裡，其公租房以社區環境優美、配套設施齊全聞名世界。香港的公租房大小不一，租金有彈性，此外遷出制的引入提高了公租房的周轉率。

　　「公租房本來面向『夾心層』，現在又人為分割成『內夾心層』和『外夾心層』，在字面上做文章，實際上就是沒有考慮非本地戶籍的外來人。」廣東佛山市民趙麗說。

　　對此，楊建華分析說，公租房是政府一種很重要的公共政策，是一種保障性和過渡性住房。我們首先要加大公租房建設力度，讓「夾心層」真正住得上房。其次，應健全經營管理機制，在退出機制上應更加完善，應加強相關法律設計，克服類似經濟適用房的管理漏洞。對申請人，要核實其收入狀況、經濟來源、職業狀況，並由相應機構管理此類信息。

　　同時，要建立完善的退出機制，使這些人群有了一定經濟來源後，建立完善的退出制度安排，保證適時退出。對公租房的流轉機制應建立監管體系，把公租房置於法律監督、社會監督、群眾監督之下，才能讓公租房最大限度惠及普通民眾。

　　李文斌也表示，政府有關部門應該加大監管力度，在資格審核方面，應該儘可能通過公示等手段來增加透明度。對於轉租，應該有詳細的管理辦法，例如不能通過轉租牟利，簡單的辦法是允許退租，但不允許轉租。

　　李文斌認為，在公租房的投融資渠道上，應設定具有可行性的多元化公租房投融資機制，讓更多社會資金進入，並可以實行優惠政策吸引民間資金，可以通過降低開發商的土地成本、相關稅費的減免、簡化各種審批手續等優惠政策，使開發商積极參与到公租房建設中來。

　　二是徵收住房保障稅。根據國際貨幣基金組織統計，目前世界徵收不同形式社會保障稅的國家已有80多個，住宅保障稅是其中一種，新加坡興建公共住房就實行的是累進稅率制。

　　「我們對公租房的態度更多的依然是認可，對其執行的細節進行關注，也是希望它能更完善，並更好地執行。」宋子繼對記者說。

　　28歲的他，還有一個夢想，那就是，五年後可以買到屬於自己的一套住房。雖然未來的路會有很多艱辛，但他表示依然會想著「居者有其屋」的方向，風雨兼程……（本報記者李慧）

　　鏈接

　　新加坡

　　公屋入住率85%

　　新加坡建屋發展局對組屋的定價不以成本為考量，多年來建屋發展局幾乎一直都在做虧本生意。新加坡建屋發展局在建造房屋的同時，還扮演著促進社會和諧的角色。新加坡目前有85%左右的人口住在政府提供的公共組屋裡。

　　新加坡政府公共住房計劃優惠政策很詳細,比如申請購買組屋的家庭，成員最少只需兩個人即可；申請者家庭月收入不超過8000新元。為了能夠讓每一位居民都能買得起住房，新加坡政府推出一系列優惠措施：首先，制定公積金制度，進行強制性儲蓄。其次，在組屋的建設過程中，政府始終堅持小戶型、低房價原則，保證絕大多數居民能夠負擔得起。政府對居民購買組屋實行免稅優惠措施，如購買三房以下組屋，出售價格常低於半價；對購買四房組屋的價格約降15％；對購買五房的，則稍有優惠。

　　德國

　　立法保障居住權

　　《德國民法典》等多項法律對房租價格進行了強有力的管理和約束，特別側重對房客利益予以保護，規定房東不得隨意上漲房租。法律明文規定：如果房東的房租超過「合理房租」的20%，就構成了違法行為，超過50%則構成犯罪。

　　對於眾多的租房客，德國政府也制定了許多具體細則對其予以保護，這其中「房租補貼制度」便是對低收入居民住宅保障的主要方式之一。

　　對低收入居民，其實際交納租金與可承受租金的差額部分由政府負擔。其中，居民實際交納租金要與家庭住宅需要相結合，可承受租金一般按照家庭收入的25%確定。補貼期限為15年，15年以後隨著家庭收入的增加，相應地逐年減少租金補貼。對於領取社會救濟者、收入特別低的家庭也有特殊的規定。房租補貼的資金由聯邦政府和州政府各承擔50%。

　　英國

　　公租房與房補配套

　　英國的保障性住宅包括各住宅協會提供的廉租房和地方政府擁有的公屋。出租公房的租金一般都很低，在20世紀60年代，其年租金只相當於住房價值的1.1%，公房居民房租支出僅占收入的10%，而租用私房的居民房租支出則往往佔到收入的20%。由於租住公房的價格低廉，越來越多的居民傾向於租住公房，截至20世紀70年代，英國國內租住公房的戶數幾乎佔到1/3。目前，英國總共約有800萬人居住在這類住宅中。

　　英國的住宅補助分為直接補助和間接補助。直接補助是政府將補助提供給住宅消費者，即通過財政撥款、稅收減免等方式對居民買房、建房、租房給予資助。間接補助是政府將補助提供給住宅供給者。主要分為兩種：第一，發展商的建屋補助。第二，市場租金住宅補助，就是承租戶承租社會出租住宅時，只需按政府所規定的租金標準支付，租金標準與市場租金之間的差額由政府直接補助給出租者。