任志強：房屋降價受影響最大的是普通老百姓

任志強：房屋降價受影響最大的是普通老百姓2008年10月18日05:53 　 新華網

鳳凰衛視《鏘鏘三人行》9月12日播齣節目「任志強：房屋降價受影響最大的不是開發商而是普通老百姓」，以下為文字實錄：

竇文濤：《鏘鏘三人行》，因為房子的形勢很不尋常，所以今天咱們嘉賓陣容讓我覺得很重量級，任志強，任總，還有咱們潘石屹，兩位都是風頭人物。

潘石屹：有任總來就夠了。

竇文濤：也可以說是重量級人物，請你們倆上節目，我都預備挨罵了。

任志強：還有這種事？

竇文濤：你們倆分別都有很多人罵，但是這個罵當中可以有很多可以分享的東西。

潘石屹：你要站到我們的對立面就受表揚了。

竇文濤：對，今天潘石屹一來憂心忡忡，說是這兩天這個中國的房地產我覺得要出問題，覺得這兩天氣氛不對，從哪裡看出氣氛不對？

潘石屹：我覺得有幾個事情吧，第一個事情就是杭州萬科的業主把杭州的售樓給砸了，砸了以後這個就是你如果是簡單的聽這個話的話，是什麼一個感受？如果你是看畫面嚇的他們的員工是鼻涕一把淚一把的，有特別的不同。

竇文濤：現在我們讓大家看看這個畫面。

潘石屹：有嗎？

竇文濤：有什麼心理衝擊？對，這事我們都留著。

解說：一位激動的業主告訴記者這次的降價舉措讓他損失巨大。

萬科業主：光八樓跟八樓，人家天天踩在我樓上的，還要比我便宜二十幾萬。

解說：據記者了解現場的大部分都是杭州九堡「魅力之城」的業主，這些業主購房時間最長的一年左右，最短的只有一兩個月。在萬科杭州分公司的辦公區域處處都留下了被砸的痕迹，粉碎的玻璃窗，被撕成幾片的購房合同，被損毀的檔案材料，狼藉滿地。牆上到處被貼上了這樣的標語，一位萬科房地產的保安無奈的向記者介紹起了損失。

保安：門全都給推壞了，下面有兩個咖啡機加一塊能超過一萬，這個機器是七千塊錢。

竇文濤：怎麼樣？你們兩位看了這個畫面了，感受如何？

潘石屹：我看的不是這個畫面，就是他們萬科員工哭的畫面。

竇文濤：哭的畫面我也見到了。

潘石屹：對，這就是一個。第二個就是在這個網上廣泛傳一個萬科的領導人講話。

竇文濤：在什麼湖？

潘石屹：松山湖講話，他們說是假的，可是這個在網上大量的傳，對周圍的開發商的信心的影響和整個房地產氣氛的影響是一個特別大的打擊。

竇文濤：你還想漲啊？你就漲啊？

潘石屹：咱們今天不談這個，這個氣氛不宜談這個。

竇文濤：任總怎麼看呢？

任志強：我覺得從這個畫面可以看出來，這個房屋降價受影響最大的不是開發商，受影響最大的是小業主，或者說普通老百姓。

潘石屹：擁有房子的人。

任志強：很多人都以為房子降價了肯定是開發商的罪責，開發商現在一年竣工也就是6-7億平方米的建築，這6-7億平方米的建築全都便宜賣了，無非就是6-7億平方米。可是房子一降價產生的結果使我們大概有140億平方米的存量全部降價，因為一手房的交易降價的時候，二手房交易也降價，也就是說你家裡的房子跟著都降了。這個造成的財產損失遠遠大於股市上形成的幾萬億財產損失。

竇文濤：但是我覺得你像我們這一般人都不懂經濟的人，我們看房子的價格，其實特簡單得民心所向。比如說萬科降價，他們說網上一調查87%的支持，表揚萬科，說萬科帶好頭，然後批評潘石屹頂風作案，搜狗什麼漲價5%，說暴露了你自私自利的嘴臉。

任志強：那是因為很多人沒有上網，很多人為這個問題去表態，我們全國有85%的家庭是用了私有住房的，這85%的住房財產都受到損失了。而沒有住房的只有多少？只有25%。你怎麼說損失？可能個別人說我這房子要是自住的話，這個跌了我也沒損失，還是住房。

竇文濤：對。

任志強：那你能不能說股票跌的時候，你那股票只要持有就沒有損失？我們大概一共有30億平方米左右的商品房，就是已經銷售的，大概有15億或者20億左右是沒有還完按揭貸款的，這些房價下跌了以後，他有沒有損失？

潘石屹：這就會波及到銀行跟金融機構。

任志強：所以他們的損失是遠遠超過了我說現在的這些人網上在那兒投票的，或者是說利用跌價去買房子的這些人，他們可能賺了我們手裡每年銷售7億平方米的便宜了。但是140億平方米，是20倍的存量都要受到損失，好幾十億的已經銷售的但沒有還清貸款的都要受到損失。

潘石屹：我再補充一句，就說是在網上投票的時候，贊成萬科降價的是87%，反對我漲價的是差不多87%以上，這個市場的價格是不能用投票去表決的。

竇文濤：怎麼講？

潘石屹：不是說咱們選一個什麼總統的什麼東西？公共利益的事情可以用了投票的辦法去解決，我們舉一個極端的例子，市場的價格就是供需雙方達成一致就是市場價格。咱們舉一個極端的例子，說是我們在網上有一個投票，把萬科深圳總部的大樓拿著出來，做一個市民活動中心，投票表決的話。

竇文濤：可能也87%。

潘石屹：不只87%，90%，除了這個萬科的員工不願意拿出來的話，其他人都願意拿出來，可是這到底對嗎？不對。

竇文濤：我就說好像我們一般老百姓，你像我們組的一問跌不跌？什麼時候跌？你看有人分析了，說萬科的松山湖，不知道是真的是假的。但是有人分析講不是空穴來風，說現在房地產的形勢降價已經是不二選擇，所以假託萬科才說勇於降價，敢於降價，順應潮流，不像潘石屹硬挺著，還往上漲，這事你們怎麼理解？

任志強：你比如說房子下跌了，土地賣不出去了，有人認為土地賣不出去，只是僅僅是地方政府的責任問題，所以我們可以看到很多城市的地方政府出台了大量的文件在救市，我們認為他們不是救房產商，他也是在救老百姓和他自己。因為土地收益，土地價值轉換成房屋進行流通和交易，它土地才有價值。如果土地賣不出去，它怎麼會有價值？那麼對於老百姓來說，他們從都想著房價越低越好。

竇文濤：對。

任志強：但是他們會不會想到政府的財政收入越少越好？因為政府的這部分財政收入一定是用於公共事業的開支，因為我們有名額規定，土地收入要用於城市基礎設施建設，修橋、修路、修地鐵等等。那是不是這部分修的越少就越好呢？沒有一個老百姓這樣認為吧。可是如果房價跌了的話，政府沒這部分錢了，拿什麼去提供老百姓的公共財政收入，所以土地不僅僅是政府所有的，土地產生的收益也是這個城市居民所共有的。但是房價跌的時候，這些居民的共同財產也在不斷往下跌，因為它收不到那麼多錢。

潘石屹：任總說的這些都是道理了，可是市場上面有的時候不相信這個道理，他是這種氣氛受到的影響更大，從目前來看，這個氣氛是特別差。

竇文濤：你覺得這個氣氛差會怎麼樣呢？

潘石屹：整個房地產就是缺錢，原因是什麼呢？房地產開發商在過去兩年時間吧，從06下半年到07年犯了錯誤，這個錯誤就是認為自己可以擴張，所以從地方政府買了好多地。

竇文濤：現在聽說很多都退地是嗎？

潘石屹：退地。

任志強：有一些。

潘石屹：有一些退地，所以就是在06年、07年兩年時間中國的房地開發商花了過頭的錢，現在沒錢了。第二個從中國的經濟環境來說，一直是實施從緊的貨幣政策。而從緊的貨幣政策對房地產行業要比行業還嚴厲，就是給房地產開發商的開發貸款要比其他的製造業和別的行業的更要少，所以在第二個從緊的貨幣政策裡面，房地產開發商受到資金的影響是最大的。還有一個就是我們不能抗拒的就是國際經濟形勢，非常不好，次貸危機引起來的。美國政府拿出了2000億美金，一個天文數字2000億美金，救兩房，救了一天，又跌下去了，就看到這個國際的經濟形勢不好。國內是從緊的貨幣政策，房地產開發商又花了過頭的錢，所以在這個市場上面從08年的1月份開始，房地產的成交量持續的下跌。

竇文濤：好像8月份北京的成交量也下跌了特別多。

任志強：對，還有更重要的就是對個人消費按揭貸款也進行了調整和控制，比如今年的個人按揭貸款。

潘石屹：這個影響也是大的。

任志強：所以影響老百姓變更住房。很多我們85%的住房私有化率，很多人是因為把舊房子賣掉以後去買新房子，但擁有舊房子的那些人因為第二條住房的政策，讓他們沒有辦法去更換自己的住房。因為我們大部分賣房都是期房，那麼期房完了以後，還有裝修等等，起碼要有兩年左右的時間要同時擁有兩套住房。那沒得住，所以一定是購買第二套住房，這種人是在我們實際銷售過程中也發現占多數的。

潘石屹：尤其在北京、上海、深圳，因為房地產開發10多年的時間，大多數家庭是購買第二套住房。

任志強：因為你在前期的時候並沒有出台一個政策說你只能買一套房子，所以人們的消費習慣就是先舊房，二手房或者是先小房子，然後再變成大房子，這本來是一個所有家庭里正常的一個過程。但我們現在不行，因為你第一次沒那麼多錢的時候買小房子，現在想買了大房子，有點錢，第二套按揭貸款給你斷掉，限制這個消費的循環。

竇文濤：那照你們的意思是政府應該救市。

任志強：不是，應該說是政府先把這個市給破壞了。

竇文濤：這個懸了，我們先出下廣告，我們再聽你解釋怎麼破壞，《鏘鏘三人行》廣告之後見。

竇文濤：任總出語驚人了，說政府要救市實際不如說是把這個市破壞了，什麼意思？

任志強：我們吳敬璉老先生說我們這個改革的30年很重要，我們摸著石頭過河，到一個有方向的方向走。那麼實際上就變成了一個政府主導型的市場經濟，那麼這個市場經濟的好壞實際上是考驗政府的執政能力，搞的不好的時候，一定是看的見的手把那個看不見的手打敗。反過來說，市場經濟好的時候一定是看不見的手在發揮積極作用。那麼我們政府為什麼說它先把這個經濟搞壞了，就本來我們房地產市場沒什麼大問題。

竇文濤：沒什麼大問題嗎？

任志強：對，它打擊投資、抑制需求、限制對房地產商的貸款。

潘石屹：提出稅收。

任志強：在各種交易中增加稅費等等，這和各個發達國家市場經濟看都反之，所以說這個市場如果不好一是它給搞壞的。本來它應該在幾年以前就建立社會保障體系去解決低收入家庭住房問題，它沒解決。直到去年房改取消福利分配，10年以後它才開始急急忙忙的說認識錯誤，去建立這個住房保障體系，早建立10年的話不會有今天，不會有這種混亂的現象。它也用不著進行這麼多調控措施去調控房地產，是因為它先把這個市場搞壞了，現在沒辦法了，現在去收拾市場，去調，調了半天也沒調好。

潘石屹：不能說搞壞了，是此一時彼一時，當時可能是有當時的情況，當時的危險和擔心，可是到了今天，到了08年這個時候，我們看到市場的信心已經沒有了，成交量在持續下跌。

任志強：這個市場信心為什麼沒有啊？

竇文濤：但是你照我們想當然的想法，你不是房地產價格應該反映市場嘛，那你現在成交量也下跌了，而且過去說你賣那麼貴的房子本來就是泡沫，它不值得那麼多錢？

任志強：誰說是泡沫？

竇文濤：現在降價也不是很應該嗎？

任志強：你說是泡沫，不一定說是泡沫。

竇文濤：我看全國人民都說是泡沫。

任志強：那都是因為說那些希望房子降價了以後他能買的人說的。

竇文濤：你一平方米一萬多、二萬多。

任志強：很多不是一萬多，去年全國平均房價只有3655塊錢

潘石屹：一萬多是好地方的房價。

任志強：你不能說沒有高收入需要住那個最好的房子，你老拿最好的房子去和你的收入比，本來你就不該買那個房子。

竇文濤：但是你像我們同事我發現，他們想買的也都是一萬多的房子。

任志強：那就是說還是有錢人。

竇文濤：問題是沒錢。

任志強：北京現在的兩限房和經濟性住房只有4000塊錢，你為什麼不說那個4000多塊錢的數呢？

竇文濤：可能通縣去了吧。

任志強：沒到通縣它也4000多塊錢，到通縣又能怎樣呢？通縣不是北京市的一個市區嗎？很清楚嘛。

竇文濤：那您的意思是可以給我們指到天津上去了。

任志強：指到天津也沒有什麼錯誤，紐約的大部分人都住在新澤西，它是跨著州的，你要到通縣還沒有跨州，北京市中心，就按天安門算起到通縣的距離，要比洛杉磯到邊上的豪華住宅距離要短的多。

竇文濤：你那公共交通能給跟美國比嗎？

任志強：即使比不了美國，現在的公共交通也很便宜，兩塊錢可以從這頭坐到那頭，隨便坐，已經很好的一個條件了。對吧，從時間商來說，可能比你在城裡，從東城到西城，開汽車還快，我們不覺得是房價的關係。

竇文濤：照你這些說我們買房子都是自己買不起的房子，是這意思嗎？

任志強：對，你要合理消費相對應，潘石屹的房子賣12萬一平米，為什麼還有人買？

竇文濤：潘總說說。

潘石屹：當務之急不講這個道理了，當務之急就在市場這樣一個氣氛下，我覺得要政府，就是說因為外國的政府咱們管不了，次貸危機咱們管不了，中國政府應該是我覺得給房子開發商要放開，可能和別的行業要來一樣的對待。第二個要把第二套住房的按揭貸款的門檻降了下來，太高了，就是沒有需求了，這樣的話就會把這個市場刺激起來，否則這個市場就是開始崩盤的時候這個勢如破竹。如果是崩盤下去的話，我排了一下序，首當其衝受到影響的是農民工沒有就業，我們算了一下建一平方米的房子需要16個工，就是現實中需要16個工，而這個幾百萬、幾千萬平方米後面是大量的農民工的就業問題。

任志強：一萬平米是需要30萬工。

潘石屹：第二個就是地方政府。

任志強：三十萬的就業。

潘石屹：如果是現在定了，拍不出去了，或者拍出去的地付不了出讓金了，地方政府就沒錢了。沒有錢就是建學校也好，建路也好，做了廉租也好，都沒錢了，最後一步就是房貸開發商和銀行受到很大的風險。

任志強：還有相關產業呢？你比如說鋼鐵產業，鋼鐵已經開始降價了，煤炭、焦炭已經開始降價了，就是它相關產業的價格可能都會發生變化，最後這些工廠企業都要遇到很大問題。那麼銀行不僅僅是給開發商貸款，它也給相關企業貸款，如果這些相關企業掉下去了，它的那些貸款很危險。

潘石屹：相關企業的帶動倍數是幾倍，房地產商會的會長聶梅生做了一個研究，就是房地產投上一塊錢，能夠帶動別的行業是2.2倍，所以這個帶動性是特彆強的。去年中國的房地產成交了2.9萬億，2.9萬億，就是一般的超過一萬億的行業都是特別大的行業，就2.9萬億已經接近3萬億是一個特別大的行業，這個行業又有特別大的帶動性，它跟別的行業不一樣。

竇文濤：但是不也有人說中國的國民經濟，就是房地產占這麼大的作用也是經濟結構不正常嗎？

潘石屹：這個是在成長過程中的問題。

任志強：從國外30年發展過程中，或者說在高峰期的這30年發展過程中，他們僅住宅的比例就占不同投資的20%以上，美國是如此，法國是如此，歐洲、日本、德國這些都是這樣，英國都是這樣。而我們現在總共的房地產投資的比例還沒到那麼多，住宅的投資比例也就佔了15%左右，這個比例和他們相差的很多很多。

潘石屹：這是人家發達國家都已經是成熟了，房子建穩了，城市化已經完成了。中國是正在城市化的過程中，GDP的增長速度也比較高，大量的人要來進京城，所以這個時候房地產的投資在整個固定投資中比重占的高一點，是正常的。中國房地產的現狀我就想做一個比喻，就像一個十七八歲的小孩一樣，正在成長，吃的多，身體長的也快。可是這時候不給它飯吃了，又不給地，又不給錢，餓著，餓的現在已經非常虛弱了，就是說營養極度不良了，再不給飯吃，就是銀行再不給貸款，就要出生命的危險了。

竇文濤：那我聽了半天，我也弄不明白，你到底是希望房子漲價，還是跌價呢？

潘石屹：價格是市場決定的。

任志強：價格要靠供求關係來平衡，如果土地壟斷，你老把那個供的部分壓縮的滿足不了需求，房子就會被迫的上漲，並不是我房地產商非要漲漲。如果我們當時沒有嚴格的土地計劃限制，也可能今天沒有這麼多土地的天價。如果當時不是限制投資，不是為了房地產投資過熱而打壓房地產，那麼投資總量增加的時候，可能也不會出現前一段時間的房價過高。

竇文濤：我聽你們說這個事複雜了，出下廣告，《鏘鏘三人行》，廣告之後見。

竇文濤：這個經濟學真是能把人繞糊塗了，我就覺得你說打擊房地產商，或者限制房地產，我知道其中有一個原因就是因為聽到了太多房子太貴我們買不起房子這樣的聲音嗎？

潘石屹：正好相反，打擊房地產開發商，不給房地產開發商錢。咱們舉個極端的例子，全中國的房貸開發商全都死了，供應量是零了，房價就暴漲了。

任志強：就更貴了。

潘石屹：你要把價格截下來的話，得有更多的開發商來，給他們更多的錢，給他們更多的地，只有有地，有錢，有房地產開發商才能建出房子來，市場上的房子供應量大價格才能夠下來。

任志強：就相當你把老母豬都殺了，沒有豬肉供應了，豬肉價格自然會漲。

竇文濤：國家採取這些措施，宏觀調控這些措施之前，這個房地產價格不也是一路往上飆嗎？

任志強：沒有。

潘石屹：飆的比07快。

任志強：我不同意你這個，我們從98年進行住房制度改革，到了2003的年時候，我們平均每年只有漲3.5%，但是我們的收入平均增長9.6%。所以這兩個相比之下的話，如果輸入增長遠遠高於房價的增長的話，就說明這個價格是合理的。因為那時候沒有嚴格的土地規劃，所以土地的供應量足可以滿足你當需求增長的時候，我可以適當的增加土地的供應量來保證供應增長。但是03年以後我們限制了土地的供應量，03、04、05、06這幾年全部都是土地供給量下降，這樣才造成了07年的天價。雖然07年你放出了一些土地，讓一些土地的增長增加了，但是這時候已經剎不住車了，供求關係已經惡化了，所以07年出現了暴漲。到現在為止，我剛才說了去年我們全國平均房價3655，但是我們平均地價是2020，地價在房價中的成本已經大大提高了。當然現在開發商還有一些低成本土地，但是這個比例關係已經不對了，這個什麼原因造成了土地佔的比重越來越高，而占的價格越來越高呢？恰恰是因為土地供應不足而產生的。那麼現在政府可能會說，我的土地現在供應了你也不買，那是因為惡化的供求關係已經把這個房價扭轉了，你限制了購買第二套住房，你又限制了很多信貸政策等等，限制了開發商增加供應等等，這一系列問題集合在一起以後就變成了一個惡化的局面。

竇文濤：整個交投淡進了。

任志強：和去年相比，我們大概下降了百分之十幾，但是和前年相比的話，我們下降的總量並不大，它仍然保持了一個很大銷售量。但問題在哪兒？問題是去年的開復工總量很大的，有21億多平方米，就工人增長了以後，交投如果下降的話，對影響就很大了。你不能僅僅從一個數字上比說我下降了，和去年同比我下降了10%，不是這麼一個簡單的道理。因為我們去年的開復工面積就是生產量總量增長可能是二十、三十，如果今天下降10%的話，就影響很大的。
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