學區房：剛需中的剛需

搶房

劉進最終買了史家衚衕小學的學區房，1988年的老房子，60平方米，南北通透小兩居，房價350萬元。從看房到交訂金，全程僅兩個多小時，這其中包括與另一撥看房者狹路相逢、等著老婆從管庄的家裡趕來定奪、拿出自己列印的學區房攻略核實這所房子的學區劃片，他甚至等不及確認房主的孩子是否真的不佔用這個學區名額就拍出15萬元訂金。

從去年下半年開始，劉進開始看東城區的學區房，一共看了十五六套。一開始他的可承受價位是每平方米不超過5萬元，結果沒看幾套這個心理預期就被突破了。在那時，均價5萬元以下的學區房只有兩種，一種是五六十年代的老房子，一種是連二流都算不上的最差學區房。心理價位的抬升同樣來自瘋狂的買房競爭，劉進說，剛開始還處在摸索期，不知道水多深，原本有一套燈市口小學的學區房，52平方米250萬元，當時沒拿定主意，過了幾天再去問，中介說早就賣了。去年12月，中介通知他，東直門內大街出了一套景山學校北校區的學區房，要價260萬元，等他們去看房時，房主已經改口要價290萬了元。和他們同時在房裡的還有另外三撥看房人，房主坐地起價，最終以310萬元成交。

劉進兩口子都從事地產行業，按說比一般人更能提前嗅出市場變化。他們預計2012年末會是個低點，沒想到從開始看房到2013年1月最終出手，其間房價每平方米漲了1萬多元。夫妻倆最開始看房時，原本目的是為了改善居住環境。按照他們的預算，可以在望京買一套舒適的大房子，看房過程中，就覺得除了改善住房，也應該順道把孩子以後上學的問題一併考慮進去。他們原本準備以每平方米2.1萬元的價格在望京買一套精裝修的房子，孩子可以上鄰近的芳草地國際小學，交了定金之後又反了悔，覺得應該讓孩子上一個更好的小學。於是就開始關注學區房的話題，漸漸地買房意圖變了，變成了以孩子上學為主，之後他們不在朝陽區轉悠，選擇了教育強區東城，這裡離兩人的工作單位也不太遠。「我太太說，既然是買學區房，就別想著改善了。」劉進說，他們的買房觀由此徹底顛覆。

一開始，夫妻倆並不傾向於選擇北京市最一流的小學。他們看了燈市口小學、黑芝麻小學、分司廳小學等的學區房，都是因為房子本身不滿意而放棄。劉進說：「我一開始並不想買史家，但這真不是你想買哪就買哪的，房源太少，要看你正好趕上哪兒的。」很多買學區房的家長都是通過網上論壇來了解各小學及學區情況的。劉進在一些人氣較旺的論壇里了解了東城區各小學的排名，尤其是把重點小學各年的招生簡章列印出來。網站上還傳授一些識別中介偽造招生簡章的要訣，比如，一定要看原件，不要看複印件；你認為可疑的小區如果排在一行的最後，那很有可能是中介為了騙你買房而私自加上去的；小學的入學報名時間往往安排在周末，如果簡章中的時間是一個工作日要尤為慎重等等。招生簡章是普通家長學區房選址的唯一參考。北京市教委曾表示，「就近入學不是指物理距離」。離小學越近的房子並不一定就越安全，同一個樓盤也並不一定都在學區範圍內，有些小區的回遷房可能就在此之外。劉進的方法是，通過歷年的招生簡章來看，如果一個房子在3～5年的時間內全部劃在學區範圍內，那麼這個房子就是安全的。學區房分為商品房和公房。商品房每戶只有一個上學名額，不能重複使用，因為商品房的對口小學是開發商建的，建校成本已經含在房價里，為了保證對業主的公平，每戶有且僅有一個入學名額。在交易這樣的學區房時，調查原房主是否使用過這個名額尤為關鍵。公房沒有這樣的限制，因為這是教委給小學的任務。但因為很多人利用二手房交易，在同一間公房內多次使用上學名額，因此學校規定，一所公房內不能同時有兩個或更多孩子入學，所以購買二手公房的風險在於，需要調查清楚，在你的孩子入學時，原來房主的孩子是否已經小學畢業。此外，一些熱門小學對就近入學的小學生有落戶年限的限制，一般要求該小學生及父母在該房址上落戶3～5年。這也導致一些家長在孩子很小時就開始做準備。

劉進最後看中的是舊式格局的老房子，兩個卧室在兩邊，客廳在中間，沒有窗戶。樓房一共6層，出售的這套是一層。雖然底層被很多人稱為「硬傷」，但劉進覺得已經「沒得挑了」。東城區出房量很少，有些家長為了孩子上學，會選擇幾家人湊錢買一幢四合院，每家一個屋子，小的只有四五平方米。劉進說，買這種房子是有風險的，它只有使用權，沒有所有權，合夥買的想賣也很困難。而且房子太小，根本沒法住，如果老師來家訪，很容易就穿幫了，學校就能以「人戶分離」為由拒絕孩子入學。

眼見了幾次搶房的過程，劉進在中介的催促下很快做出決定，要房！「我拿了15萬元訂金給房主，說，咱們去中介那詳談。也是為了把他拉出那個環境，這樣後面的人也看不成了。」為了能儘快簽合約，劉進甚至沒調查房主的孩子是否佔用了上學名額。「房主說他的孩子上初一，但他的戶口本在回龍觀，怕這中間再發生變化，就姑且相信了他，只是在合同上加了句，要確認小孩是否佔用入學名額，否則會有很高的罰金。」

教育資源和政策效應

「2013至2017年，北京市小學入學將進入高峰時期，每一年的平均入學人數保守估計都將在18萬以上，甚至可能達到20萬，而2009、2010、2011年的小學入學人數僅分別為10萬、11萬和13萬，剛剛過去的2012年小學入學人數估計在15萬左右。」聞風告訴本刊記者。他是北京一家培訓機構的負責人，經常舉行講座，內容圍繞著北京市教委政策進行各類分析。為了應對未來幾年的小學入學高峰期，2012年，北京市教委率先在海淀區開通「幼升小適齡兒童信息採集系統」，信息採集對象包括擁有海淀區戶籍兒童雖為北京市其他區縣戶籍，但父母一方在海淀區擁有房產的兒童，以及七類在海淀區長期居住的按本市戶籍對待的人員子女。凡是年滿6周歲的兒童都應在相應時間內進行信息註冊，內容包括身份證號、戶口所在地派出所、住房的門牌號碼等等，這將作為孩子入學報名的憑證之一。2013年，朝陽區也開始運行這一登記系統。據悉，東、西城區也將很快開通這一系統。

信息採集系統將大大增加跨區擇校的難度。西城、海淀、東城區重點小學數量多，尤其是西城區和東城區，適齡兒童人數較少，同時流動人口數量也較少，總體的校園環境相對更好。聞風說：「朝陽區有50%的外來人口，在該區的普通小學裡，外來人口的比例約為70%。對於那些渴望給孩子提供更好就學環境的家長來說，不離開朝陽，就一定要上重點小學，而朝陽區的重點小學比西城、東城、海淀要少得多。昌平區外來人口超過70%，普通小學裡的外來人口接近90%，重點小學數量更是少之又少。如果你家住丰台，月收入4000元以上，我還是建議你找找關係離開丰台上學。」

在九年義務教育階段，北京市所採用的都是就近入學的原則，在哪個區讀小學，同時意味著以後在哪個區讀初中，其中大多數孩子會在同一學區內的同一小片區完成九年教育。在北京，西城區、海淀區、東城區的傳統教學優勢仍十分明顯，尤其是西城區和海淀區，集合了最優秀的中學。小升初在就近入學的原則指導下，首先各小學均有比例不一的推優名額，推優生享有在全學區內選擇重點中學的機會，這種按照填報志願情況進行錄取的方式稱為「大派位」。同樣享受在全學區大派位的還有點招生和特長生。沒有進入推優、點招、特長名額的其他小學畢業生將在小片區內，按照填報的志願被教委統一安排入學，這稱為「小派位」。聞風對東城區、西城區和海淀區的小升初數量進行統計後發現，2012年東城區初中錄取人數為8391人，其中區重點以上的中學實際錄取人數為5743人，占當年小升初總人數的68.44%，也就是說，東城區平均每1.46個小孩中就有1個能升入區重點以上中學。東城區最強的四所中學，五中、二中、匯文和171中學共錄取2121人，佔小升初總人數比例的25.28%，而東城區各小學推優率皆為20%，這意味著所有推優生均有機會升入這四所名校。而西城區各校的推優比例更高達30%，2012年西城小升初人數約為1萬人，西城區市重點初中十三中分校、三帆中學、八中、四中等學校招生人數至少在3700人，西城的市重點中學在容納了全區所有的推優生外，仍剩餘600多個名額留給其他學生，這還沒有計算區重點級別的學校。海淀區2012年小升初人數為2.2萬多人，全區推優率為13%，約2900人，但海淀區公認的市重點中學總共招生人數就達5300人。在教育強區，小學教學質量更好，同時孩子升初中的壓力更小。

與按片區就近入學的原則相對立的是共建生和條子生。雖然教委沒有明確表態，但這些名額的數量已經在大量減少。共建生是指小學和某些企事業單位達成協議，學校每年會給各單位若干職工子女入學的名額。另外學校還可能存在一些拉關係、寫條子入學的學生。一位在某中直機關任職的家長告訴我：比如該小學一年招生100人，共建生名額大約30人，分到各個單位，每個單位可能只有三四個名額，他所在單位，與自己孩子同齡的大概有30個，能否入學同樣還要競爭。雖然孩子才3歲，但他已開始為孩子選擇合適的英語班。「我們一個鄰居只比我兒子大15天，已經認識900多個字。他的父母也都是在國家機關，未來他們肯定是小學入學的競爭對手。」一位去年底開始籌劃買學區房的家長告訴我，他的孩子今年9月就該上一年級了，之前一直打算托一個在部委的同學幫忙找關係上好一點的小學。「年底的時候，同學給我打電話說，今年可能幫不了我了。一方面學校的名額變少了，另一方面，他的部門領導也托他幫忙找人，他肯定要優先給領導幫忙。」一位祖籍北京的家長告訴我，親戚原本有一些人脈可以為孩子上學幫忙，但他也選擇了買學區房。「我表哥在中直機關上班，他跟我說，如果孩子是今年入學，可以找人交2萬元上育翔小學。但我兒子3年以後才上學，那時候就不能保證了，沒準能給辦事的領導都不在這了。即使是共建生也是有風險的。首先共建名額現在減少得很厲害，有名額也優先讓領導和領導的親屬佔了。如果你死守著共建生一條路，到時候一旦被學校拒絕，其他學校的報名日期也已經過了。」

買房人的心理預期

買房人鄒泉說：「至少買學區房是沒有政策風險的，顯然沒有比就近入學更公平的教育政策了。」他在2011年10月買了西城區三里河附近中古友誼小學的學區房，當時女兒剛剛出生。鄒泉在買房前做了較為詳細的分析，他告訴本刊記者，因為當時買學區房還沒那麼瘋狂，所以有更多的時間考慮選擇什麼樣的學校。「買學區房，先選區域，首選肯定是西城和海淀，其次是東城，東城好學校也有一些，但沒有西城和海淀那麼多。」鄒泉說，「每年教委的網站上會公布各區小升初、初升高的人數，朝陽區畢業生人數和海淀區差不多，但高中的招生人數要比海淀少很多，這就反映了那裡學校不多，好學校也少。所以我周圍也有很多人從朝陽跑到海淀和西城來上學。如果你具體查每年清華、北大自主招生加保送的生源來源也能看到，每年人大附中的學生占的比例都是最大，其次是實驗中學、四中、101中學等等，到最后豐台十二中可能只有一個名額。高校提前招生和保送肯定選優秀的中學，從他們的眼光也能看出門道。」

考慮到學校的品質和夫妻二人工作地點的遠近，鄒泉決定重點在西城區看房。教委將西城區劃分為八個片區，每個片區內分別有若干中學和小學。鄒泉將目標鎖定在第二片區和第五片區，第二片區包括中古友誼小學、展覽路一小等重點小學，更重要的是還包括四中、八中、三十五中、鐵二中、西城外國語等重點初中；第五片區有育翔小學和十三中分校、三帆中學等名校。「我愛人同事的孩子就在中古友誼小學上學，跟孩子了解，知道那比較重視英語，不太重視奧數，我覺得非常好。內城的學校，硬體條件好的往往總體實力也比較強。這裡寸土寸金，學校有錢證明各方面的支持力度也大。我去看過西城很多的小學，中古友誼小學有體育館和塑膠跑道，三里河小學的硬體就比較差，育翔小學也不如中古好。」之後，鄒泉就找到中介開始密集地看房，只看了七八套就買下了現在的房子。「首先我找了附近的中介，知道當時大概的成交價是多少，有時也在網上看，現在中介網站的價格已經都比較真實了。根據自己的財力，都給中介限制好條件，二片區三里河一區的學區房、五六十平方米、南北通透、三居以下、230萬元以內、1985年以後的房子、產權清晰。」

「如果有一種理財產品，投入200萬元，每年收益在10%以上，同時送你一個重點小學的入學名額，你會不會買？」鄒泉打趣道。他在三里河的學區房去年漲了40%～50%，買時均價每平方米4萬元，現在已經漲到了每平方米7萬元。「『十八大』提出2020年的『收入倍增』計劃，GDP每年的增速在7%至8%，我有這個信心，既然現在買得起房，以後人更能買得起房。」

「經過最近的這一兩年的變化，看來市區的房子是更保值的。」鄒泉說，工作之後他開始習慣性地關注北京的房價。2010年4月，北京出台「國十條」實施細則，率先規定每戶家庭只能新購一套商品房，這一限購令在當時也被認為是史上最嚴的樓市調控政策。「2010年通州最貴的房子2.5萬元一平方米，2011年通州的房價降到了每平方米1.5萬元左右，到現在最貴的房子也在每平方米2.3萬元左右。最近兩三年除了昌平漲得多一點，北京的郊區普遍漲幅有限。僅僅看2012年這一整年的變化，年初時西城海淀的房價在3萬多到4萬元的樣子，大興新房的房價2萬多元，一年過去了，大興的房子還在2萬元左右，市區已經五六萬元了。北京的資源都在內城，郊區的房子大而且舒適，但是它不稀缺。」

鄒泉經常活躍在網站的學區房交易論壇里，因為他了解很多地區的學區房情況，不時會有人向他諮詢買房的事宜。「內城的學區房唯一的缺點就是房子太老，房子就那麼幾套，實在無法選擇，偶爾有新房出來，價格會非常非常貴。但折舊的因素又不太體現在房價上，同一地段上新房和老房的價格差距並不是特別大，比如三里河地區，60年代、70年代和80年代同樣50平方米的房子價格差價只有小几十萬元，我聽說的買的最老的學區房是1958年的房子。現在看，只要買都是值的。只要在房價上漲通道，閉著眼買都是值的。當時來看，可能同樣價格能買一個更好的，但這只是短暫地在山腰上，後來又漲了很多。有個朋友一年前買育翔小學的學區房，50多平方米，300萬元，當時覺得這也太貴了吧，現在那裡已經7萬元了，你說值不值？」

「當時還沒有預計到城區和郊區的漲幅會差距這麼大，誤打誤撞做出了這樣的選擇。」鄒泉說，「當時我也猶豫過，是應該買學區房為孩子上學還是買郊區的大房子給父母養老。父母比較開明，他們覺得以後來北京也是為了接送孫女上學，如果孩子不能上好的學校，我住郊區的大房子有什麼意義呢？」鄒泉大學畢業後留京工作，買的第一套房子在慈雲寺橋，房價上漲後，在附近換了一套110多平方米的房子。鄒泉家是「80後」典型的雙獨家庭，雙方父母輪流過來幫著帶孩子，買學區房的錢也是老人支援了一部分。「我認為中國大多數家庭的財富都是在最近的五六年積累起來的。10年前，如果你借10萬元，很難借到，但現在借10萬元很容易。北京的白領家庭年現在年收入五六十萬元的非常多，兩三年就可以積累很多錢。隨著個人財富的增加，固定資產價格也開始上漲，但這其中存在一個時間差，如果你手裡有了錢，但房價還沒來得及漲起來，你的購買力就還存在。2009年就是這樣一個價格差。未來可能不會那麼瘋狂了，但房價上漲的趨勢還在。我做了一個香港和北京房價的比較。我看了香港的成交價，換算成人民幣每平方米的價格，港島的房子除去豪宅大概是8萬到11萬港元，九龍6萬到8萬港元，這個價格已經穩定了一段時間。北京的價格已經與此接近，但10萬元以上的價格還是很少的。現在北京人的收入還是和香港人有差距，現在看來，未來北京人的收入還在上漲，因此房價還可能會漲。」

踩著政策線上岸

現在為學區房盤算的家長們大多在30歲上下年紀。學區房一般都不是他們的首套房，有些人把幾年前買的婚房賣了，變成了現在換房的主要資金來源，有些人雖然咬牙湊了大筆錢付了學區房的首付，但想到保住了原來的房子，心裡還是頗為安慰。他們曾在較為寬鬆的房地產政策時購買了作為剛需的首套住房，這一次又急匆匆地趕在「國五條」落實前成功上岸。

2001年，本科畢業後的孫凱分到了單位的一套公房。房子在昌平，110平方米，房價只要十幾萬元，首付20%即可。第二年他辭掉了該國企的工作，決定考研。「當時覺得在國企工作是一種束縛，社會上普遍有種奮鬥的活力，覺得考了研出來一定不愁找工作。」三年後，孫凱法碩畢業，這時發現就業形勢已經沒那麼好，「自己也沒那麼大的衝勁了」，最後孫凱進入了另一家國企工作。因為夫妻二人工作地點的原因，孫凱決定在五棵松附近買房，還是他曾鄙夷過的國企公房幫了他。那套房子賣的55萬元支付了五棵松78平方米二手經適房的首付，其餘部分孫凱用公積金貸款20多萬元，3年後還清。轉眼到了第三套木樨地北里的學區房，房屋面積和五棵松相當，房價307萬元。賣掉五棵松經適房到手216萬元，加上自己的積蓄，孫凱原本可以順利用公積金貸款買房。誰知遇上網簽格式沒有通過建委審核、房主馬上要出國定居、「國五條」出台在即，孫凱內心備受煎熬，最終放棄了公積金貸款的方式，冒著風險重新做網簽、借錢付了全款，倉促收場。

沈寧夫婦在今年2月份買了東城區校尉小學的學區房，以後可以擇校到燈市口小學上學。為了買這套房子，夫婦倆選擇了假離婚。剛結婚時夫妻倆在望京買了套二手經適房，原本打算上附近的望京實驗學校，九年一貫制。去年12月，單位領導買了展覽路一小的學區房後，沈寧受到了啟發，也開始看房。沈寧說，去年底剛開始看房時，他們還幻想在朝陽區比較好的學區買房，但很快就發現，雖然朝陽也有很好的中學，但數量太少，買學區房只能保證上好的小學，相比西城和海淀，升入重點中學的機會要小很多。之後他們就開始看東城、西城和海淀的房子，有幾處房子覺得不錯，但綜合考慮之後還是放棄了。「東城區甘雨衚衕有一個房子原本我們挺滿意，但當時它的樓前正在挖坑，據說要蓋四合院，恐怕日後會有遮擋。我的朋友建議說，不要買這種硬傷房，因為我們望京的房子就吃過虧。當時因為它是經適房，比周圍房價便宜一些，現在周圍商品房都漲起來了，但我們小區價格還一直很低。2008年買的時候房價差1000元，現在房價能差1萬元。果然，後來我們再去看那房子，前面的確起了高樓，把採光全都遮擋住了。」

最後他們選擇了位於故宮和王府井中間的板樓公房，46平方米，218萬元。除了是頂層外，其他都很讓人滿意。「地段無可複製，周圍交通又很方便，周圍一公里內有地鐵1號線王府井站、5號線燈市口站、6號線東四站、8號線美術館站。」沈寧說。按照北京現在的政策，擁有北京戶口的家庭最多只能擁有兩套住房。沈寧的愛人曾幫家中親戚在北京買了一套房，因為親戚的戶口一直沒能落到北京，所以這套房一直還在沈寧夫婦名下。不甘心賤賣望京的二手經適房，夫妻倆決定假離婚，把兩套房子寫在妻子名下，沈寧以單身身份買這套學區房。「我愛人一直瞞著家裡沒說，怕父母受不了。我跟我媽說過，說只要辦一個假的離婚證就可以了，他們都不知道我們真的離了一次婚，現在是復婚。」沈寧說，幾乎所有的政策都叫自己趕上了。2010年，他調到廊坊工作，當時原本打算在廊坊定居，遂在廊坊買了房子，「當時的『國十條』對二、三線城市的房價抑制作用明顯，之後廊坊的房價降了不少，好不容易逐漸有所回升。北京從3月下旬開始執行『公積金認房又認貸』的政策，我是在這條新政出台前一個星期辦好公積金貸款的，不然因為廊坊的房子還會有更多麻煩。」

孩子的教育

「即使我買了學區房，我也不認為我的孩子未來就可以輕鬆地上學，我們都無法逃離中國目前的教育制度。」鄒泉說，「我只是希望能開闊她的眼界。其實我們對下一代的教育來自於對自己的反思。」畢業於清華大學的鄒泉來自高考大省山東，千軍萬馬擠獨木橋嚇不了他，唯一讓他覺得應該彌補的是剛上大學時和北京孩子的差距。「上『大一』的時候我發現我無法和北京的同學聊天，我們以前看過、接觸過的東西非常不一樣，北京人的視野要廣闊很多，而我們是在上大學之後才第一次離開了家鄉。我覺得我們這一代是全國範圍內流動的，我們的下一代應該在國際範圍內流動，我們現在生活在不同的城市，他們未來可能生活在不同的國家。我希望能帶她見更多的世面，豐富自己的人生經歷。」

沈寧也有同樣的觀點。他打算把47平方米的一居室隔成狹小的兩居室使用，「在我看來，房子裡面遠沒有房子周圍的環境重要。」他們現在把望京的房子租出去，再另租奧林匹克公園附近的房子住，每周末幾乎都是帶著孩子在公園裡度過的。「學區房周圍的環境很好，離老舍故居、皇城根遺址公園都很近，周圍配套的基礎設施也都非常齊備。」沈寧腦子靈活，總是為全家人的未來多重考慮。2010年，夫妻開始申請移民美國，雖然沒有把精力都花在上面，但他們仍認為最理想的狀態是等孩子上完小學六年級可以去美國上中學。

一位買學區房的家長告訴我，買學區房就是為了能在現有條件下為孩子盡量減少上學的負擔，如果不上重點小學，增加推優進重點中學的機會，那隻能通過點招來增加成功率。到目前為止，名校點招的比例相當大。點招生是一個奇怪的產物，它是由某些重點中學或重點中學與社會機構合辦的教學班推薦出來的。這樣的教學班俗稱「坑班」，二、三年級的暑假，小學生開始參加坑班選拔考試，通過考試才有資格參加此後年復一年的坑班學習。坑班每周開課一到兩次，主要講授和重點考察的內容是奧數，其次是英語，在五年級或六年級，由坑班組織的考試中，名列前茅的學生將享受推薦入該重點中學的機會。由重點中學直接將該生招入學校的方式稱為點招。雖然教委已經將坑班叫停，但事實上這樣的機構改頭換面仍然存在，一些頂尖中學的坑班甚至需要名師推薦才有資格參加選拔考試，有些小學生為了增加升學的成功率，會參加若干個學校的坑班，俗稱「占坑」。聞風說，他聽說過最多的一個小學生上了9個學校的坑班，為了區分不同學校的教材，家長準備了7個書包，每周挑選幾個坑班去上課，有些坑班一個月才輪上去一次。這位家長說，一個周六的晚上他和朋友到首都體育館聽演唱會，開場前閑逛時看見與體育館直線距離不到1公里的一家少兒培訓機構里燈火通明，「大廳里燈光昏暗，擺著桌椅若干。有的家長正看著孩子吃盒飯，有的家長聚在一起聊天，等著還沒有下課的孩子。在那補課的都是小學生模樣，和外面人潮鼎沸的年輕歌迷對比太強烈了。我不希望自己的孩子以後也是如此的命運」。（文中部分人物使用化名）