中國式危機之房價的選擇

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財經視線-只做有價值的財經新聞2011年10月08日星期一總第353期

中國式危機之房價的選擇

北京樓市「金九」的成交量持續低迷，房價也在下降。中原地產據此預計京9月總成交量可能在1.35萬套左右，較去年同期下降將超過50%。上海網上房地產顯示一手住宅可售面積為869萬平米，為近4年來最高。地產大佬任志強在微博里感嘆到，開發商很快就只剩褲衩了。

樓市金九銀十泡湯，房價拐點呼聲漸起，開發商叫苦買家觀望居多，政策不斷推出也釋放了調控不斷加碼的信號。一路狂奔的房價在政策和市場的夾擊之下，是否已在下行？房價實質性下跌開局了嗎？……[詳細]

重慶市長黃奇帆：房產稅明後年可能全國推廣樓市基本面：房價高燒迎降溫拐點漸進

一線城市房價已連續兩個月停漲或迎來拐點

國統局數據顯示，今年8月，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有16個，持平的有30個，比7月共增加了15個。其中，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市房價持平，這是一線城市的房價連續兩個月出現「停漲」。隨著調控政策的持續深入，隨後的9月，一線城市房價很可能迎來下降，而全國總體房價也可能在9月迎來拐點……[詳情]

房企買家處境：負債壓頂房企叫苦買家冷眼觀望

房企負債超萬億資金鏈緊繃

在持續的宏觀調控政策下，房地產企業的資金鏈越來越緊，市場上的存貨越來越多。106家上市公司房地產企業的半年報已經披露完畢。22%的業績增長背後，一個尷尬的事實讓人驚訝，房企背負的債務總額突破1.09萬億元，同比上漲41%，多數資產負債率在70%以上。如果隨著資產負債率的攀升，開發商不得不降價，存貨就會縮水，房地產業便會資不抵債……[詳情]

金九銀十前景堪憂四成購房者「拒絕出手」

對「金九銀十」期間購房者的購房計劃顯示，全國共有44.37%的購房者選擇「拒絕出手」，而願意在此階段購房的僅佔24.17%，另外有 34.79%的購房者表示暫時觀望，需要看看樓市的具體情況再做決定。有超過六成的購房者屬於剛需購房者，改善型購房者佔比為27.92%，而以投資為目的購房佔比則不足一成……[詳情]

決定選擇的因素之：開發商降不降價政府是否讓利

開發商降價羊群效應漸顯多樓盤已事實性降價

富力地產董事長近日出人意料地宣布了下調房價消息：「價格在政府的號召之下，只能做出向下的調整。」富力絕對不是第一個調價的開發商，當然也不會是最後一家。事實上，大部分企業都已經作出調價準備，以應對即將到來的供應高峰期……[詳情]

備註：在房價構成中，開發商利潤，政府土地收入和稅費等占多數，房企開發總成本構成中向政府支出約44%。

全國賣地收入21年漲6732倍從4.5億飆到3萬億

就土地成交價款來說，1989年為4.47億；1991年突破百億，為101.87億；此後10年間逐年飛漲，2010年達到30108.93億元，與上年相比增長了70%以上。而從1989年4.47億，到2010年的30108.93億，21年間土地成交價款增幅達6732倍……[詳情]

備註：從房價構成來看，開放商讓利，政府降低土地成本以及適當減稅，才是房價下降的兩大動力。

決定因素之二：房產稅推廣政策催生拐點力度

重慶主城存量獨棟別墅下月開徵房產稅

重慶市將對主城符合要求的3400多套存量獨棟商品住宅徵收個人住房房產稅。重慶既是全國個人住房房產稅首批試點城市，又是率先在全國對存量住房開徵個人住房房產稅的城市。「隨著存量房產開始繳納房產稅，意味著重慶藉助房產稅新政，對房地產調控做到了全方位覆蓋，而房產稅政策對於市場調控的作用，將進一步向縱深推進。」重慶地產經理王雪松表示……[詳情]

限購令持續發威二三線城市降價潮開始蔓延

2011年9月，浙江台州限購政策落地，也一舉拉開了二、三線城市「限購」的序幕。業內專家指出，多種政策效應疊加，已經對二、三線樓市的後市預期產生不小影響，多個城市「金九」開局不利，全國房價下降的拐點已經具備一定的條件，隨著調控的持續深入，更多城市將迎來價格調整，拐點或將在半年內進一步確立，房價還有進一步下滑的空間……[詳情]

房價選擇大辯論：真摔還是假死？

成思危：房價不可能大跌二三線城市有上升空間

著名經濟學家成思危表示，受房地產宏觀調控政策影響，未來房價最多可降25%，但是雖然目前房地產成交量價出現下跌，短期內大跌的可能性不大，因為一旦房價出現一定降幅，持幣觀望的購房者可能就要出手，這種可能性導致房價不會很快大幅降下去。未來房價下降有賴於開發商讓利，以及政府降低地價和減少相關稅費……[詳情]

謝國忠語出驚人：未來房價下跌50%都很正常

「大家應該注意到一個很奇怪的現象，就是全球房地產市場都在暴跌，唯獨中國的房地產市場還處於牛市中。事實上，未來國內的房價下跌50%都很正常」，謝國忠語出驚人地表示到，「在中國進入長期通脹的大背景下，不光是今年信貸不會放鬆，明年也同樣不會放鬆。因此一旦貨幣政策持續收緊，大量的開發商就將面臨倒閉潮」……[詳情]

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別墅征房產稅是什麼信號

房產稅的開徵無疑再讓「脆弱」的樓市遭遇重創。房企巨額負債浮出水面，樓市金九銀十交易慘淡，樓市的拐點跡象似乎越來越清晰，而重慶此番的徵稅似乎在預示，政府對樓市降價的幅度仍然不滿意……【進入專題】

幻想破滅樓市調控下的漲價迷局

關於房價，該說的話已然說盡，房價樓市卻依舊撲朔迷離。上半年樓市重拳不斷，然而房價卻似乎堅如磐石。重拳背後，樓市的真正面目究竟是怎樣的呢……【進入專題】

房企京城「三國殺」

當全國最嚴厲的限購令「京十五條」實施將滿半年之時，北京樓市庫存再度逼近11萬套峰值，開發商壓力增大，京城樓市的「群雄」明裡暗裡紛紛加大銷售力度，一場衝刺年度任務的「三國殺」正在上演……【進入專題】

調查許小年：土地制度不改房市困局難破

樓價高關鍵在於土地供應和地方財政緊密相連，對此一要打破土地供應一級市場的壟斷；二要監督各級政府不能亂花錢。

中歐國際工商學院經濟學與金融學教授許小年認為，中國房地產市場若要突破困局，就必須思考改變現有的土地制度。許小年表示，目前中央政府採取的調控房地產市場的手段都無法解決樓市問題，限價、限購等調控手段一方面侵犯企業的經營自主權；另一方面侵犯消費者的自由選擇權，與市場經濟精神完全背道而馳。

許小年稱，中國這麼大的國家，房價這麼高肯定是不對的。只有受到地理條件限制的地區，房價才有可能長期居高不下，比如香港中環就是一島，土地供應有限，它的房價很高。但上海和北京都可以向外擴張，房價這麼高就沒有道理，這是體制性問題限制了土地供應，使得房價居高不下。

許小年表示，目前樓價高問題難以解決，最關鍵的地方就在於土地供應和地方財政緊密連接在一起。若要突破困局，就需打破土地供應一級市場的壟斷，增加土地供應。再往下推，土地私有化的討論則要提上議事日程，因為土地私有化不僅僅是建立土地一級市場的必要條件，也是保護農民利益、減少土地徵用中社會衝突的根本性措施。

此外，還要考慮財稅體制的改革，增加民眾對財政支出的監督。財稅改革討論的重點不是中央和地方怎麼分錢，而應著重於如何監督各級政府包括中央政府別亂花錢。

他表示,目前在打壓房價的各項措施下，房價也許會降下來10%，但大概不超過30%，然後是報復性反彈，歷史已多次證明這點。若想避免這種暫時的受壓又報復性反彈局面的出現，就一定要進行制度上的改革。

本期責編：木木

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本期結語	限購，房產稅，加息，提高房貸首付比或收緊房貸，這一輪的房產調控的核心是從限制需求層面上做文章。金九銀十的冷落又在某種程度上印證了房價下行已可期盼。政府單方面的打壓需求，能不能讓此輪房產調控有實質性效果，結果仍未可知。