鳳凰評論：大廈將傾 順馳之鑒緣何光耀難師？

惠州維權、天津維權、深圳維權，光耀地產一時間佔據了各大地產媒體的頭條位置，但是比維權更加嚴重的事情卻是失信被執。據南都最新報道：光耀資金缺口有3億—5億元。集團從2011年開始大量依賴民間借貸，民間借貸佔光耀整個融資規模1/3。由於佔用時間長。15億元左右借款，利息高達十幾億元。同時，集團董事長郭耀名稱只要能夠解決問題，願意接受金源等其他企業收購。

引入金源集團的資本原本被外界認為是光耀集團在效仿順馳，施金蟬脫殼之計，實現資產剝離重組。而一夜之間，這家百強房企脫殼不成，反而被卡死在自己的債務線上。同是資金緊張，急速擴張，為何順馳之計光耀難施？

候鳥產品線資產重估潛力不及順馳

光耀集團成功在於堅持候鳥式產品線，在剛需房企大紅大紫的時候，該集團依賴與眾不同的產品策略在市場佔據一席之地，已非易事，而快速的同質產品擴張卻給企業的長遠發展帶來致命隱患。不管是信貸認可還是公司失信後資產的剝離與出讓都會受此制約。

以天津為例，光耀項目選擇團泊新城區域從自身的產品定位來說十分合理，得天獨厚的自然資源優勢與新城發展預期都有充足的理由。但是，該區域的項目銷售並不樂觀，一方面是地緣性客戶的不足，另一方面，區域發展也存在諸多問題。記者了解到，與光耀城一路之隔的中惠團泊湖從2010年開盤以來去化率僅60%。漫長的銷售周期意味著資金鏈面臨的壓力極大的同時，也意味著利潤率的攤薄。對於一家以民間信貸佔比奇高的地產企業來說，是無法想像的。

此外，因為產品線的不同，其資產重估潛力與順馳相比十分有限。天津項目三四期已經出售，但是出讓所得有限。光耀集團董事長也表示：目前手中可供轉讓的子項目仍有兩三個，但是難以融資。而順馳時期，大多數項目集中在城市核心地區，資產重估潛力巨大，這也是順馳在後期的倒閉中仍然能夠得到港資、外資的青睞。

礦業投資是誘因資產結構是根源

據光耀負責人稱：光耀真正資金鏈緊繃的時候是在湖南礦井投資失敗之後，但是，恐怕礦產投資決策失利只是誘因，真正的原因在於資產結構不良。

在礦業投資之前，光耀就曾經希望通過收購酒店進行借殼上市，但是因國家調控政策而失利，之後才選擇礦業投資。兩次決策都是意在上市重組，如果在收購礦產之前集團資金鏈並不緊張，兩次斥巨資急切謀求上市對於融資的需求顯然並非第一目的，而是決策層已經意識到了集團本身面臨的結構性問題，希望引入其他股東實現資產的重組。

此外，最為引人注目的一點是：民間信貸資本的佔比之高高出一般房企。作為一家全國百強房企，在2011年至今的相當長時期內，都是銀行房貸的優質客戶群，但是相反卻選擇成本高昂的民間信貸，這也可以看出銀行業對於該集團資產狀況的謹慎態度。

記者接觸到的天津項目處施工方稱：停工原因不僅是因為光耀方面拖欠工程款項高達兩千餘萬元，還有由工程施工方面出面借入的兩千萬元也未能如期付還。大規模的民間信貸不僅意味著高額的利息成本，在上市審查與融資能力、銀行授信方面都無疑是一個不容忽視的不利因素。相比之下，順馳在全線崩潰之初，銀行借貸是構成借貸的主要成分，此外，還有多家外國風投公司與銀行借貸，負債額度雖大，但是相比光耀要更為樂觀。

引入金源破產傳言如落井下石

如果稍加留意就會發現，失信被執的消息傳出之始並未引起市場強烈關注，但是一則引入金源的消息卻給整個集團帶來了破產的傳言。

據有關媒體報道金源是一家總部位於北京的專門從事不良資產處置業務的公司，這樣的資本注入無疑會給媒體更多想像與猜測的空間。

郭耀名稱在媒體鋪天蓋地報道之前，集團已經拿到了融資授信，但是媒體的報道卻讓這筆融資未能緩解燃眉之急，反而將集團推到了更加危險的境地。

從錢緊之初，就有媒體不斷報道房企的資金鏈緊張，但是誰也未料到，光耀這家百強房企竟然最先面臨如此窘境。光耀希望融資3到5億元以盤活整個企業，但是這種通過資本市場融資的可能性已經漸小，惠州政府稱正在促成金源對其的收購，可見，官方出手也幾無可能。但是從其艱難掙扎，粗略可以窺到時下房企的生存之艱。

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