擅自撤離租賃房屋糾紛
情簡介原告（被上訴人）：XX房地產開發（深圳）有限公司被告（上訴人）：某空調有限公司原被告雙方於1997年4月28日簽訂《房屋租賃合同》，被告租用原告位於深圳羅湖區深南東路的地王大廈43層05單元，租期5年，從1997年5月15日至2002年5月14日。合同約定前三年月租金為港幣31556元，後兩年為港幣36300元。合同還約定由被告負責支付租賃期間的水電費、衛生費、房屋管理費、電話費及其他費用，每月1日向原告交租金，拖欠租金，應向原告支付。。。
承租方單方解除租賃合同，出租方如何請求賠償
————擅自撤離租賃房屋糾紛
案情簡介
原告（被上訴人）：XX房地產開發（深圳）有限公司
被告（上訴人）：某空調有限公司
原被告雙方於1997年4月28日簽訂《房屋租賃合同》，被告租用原告位於深圳羅湖區深南東路的地王大廈43層05單元，租期5年，從
爭議焦點
房屋空置後的租金損失是否由被告負責？
原告認為：被告提出租金過高，要求調整，原告也同意，但在雙方未能達成一致意見的情況下，被告擅自撤離房屋，屬單方違約，造成的房屋空置的損失應由被告承擔。
被告認為：被告已在8月9日書面通知原告，管理處人員也知道被告撤離；根據《深圳市房屋租賃管理條例》規定，被告如果拖欠租金達三個月以上，原告可以解除合同，但在被告超過十幾個月未交租的情況下，原告認為解除合同。根據《中華人民共和國合同法》第119條的規定，即使被告違約，原告也應採取合理措施，防止損失擴大，但原告並不採取措施，損失應由原告負責。
代理思路
作為原告的代理人，要解決兩個問題：
（一）對被告解除合同通知送達事實的認定。
被告提出在
合同的時間。據材料顯示，原告並未收到該通知，更無此時解除合同的書面證據，故被告這一主張很難得到法庭的認定。
根據《中華人民共和國合同法》第93條、第94條的規定，只有三種情況下合同的當事人才能解除合同：一是雙方當事人協商一致；二是雙方約定合同解除的條件出現；三是法律規定合同解除的情況出現。而本案中不存在以上三種情況。被告擅自撤離租賃房屋，停止履行合同，是違約行為，無視合同對雙方的約束力，根據《合同法》第113條規定，應當承擔全部的違約責任。
鑒於被告早已撤離房屋，也有解除合同的意願，原告請求法庭確認解除合同的時間為原告起訴的時間，這樣便於計算欠租及空置的損失。
（二）造成租賃房屋長期空置，原告是否未盡防止損失擴大的義務。
被告提出，2000年8月9日其搬離租賃房屋後，即向原告交出鑰匙，但原告不接受，原告拒不接受被告交付鑰匙的目的，是要造成房屋由被告一直佔用的事實，以此來索賠。《中華人民共和國合同法》第119條規定，當事人一方違約後，對方應該採取適當的措施防止損失的擴大，沒有採取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。對於這一問題，關鍵是被告舉證，被告要舉證原告拒絕接受被告的鑰匙，沒有採取適當的措施防止損失的擴大，這是十分困難的。因此，只要運用舉證責任的分配，即可使原告立於不敗之地。
而原告抓住之一重要事實，即直至訴訟開庭前，被告一直沒有把鑰匙交給原告，房屋一直在被告的控制之下，以此便可論證空置房屋的損失應由被告承擔。
審理及判決
一審情況
經開庭審理，被告未能就2000年8月9日解除合同的書面通知已經送達原告問題舉證，也未能對原告拒收鑰匙造成房屋空置的問題舉證。法庭未認定被告的主張，被告承擔舉證不能的責任。
法庭認為，原被告雙方簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人真實意思表示，合同的形式內容符合有關法律規定，是合法有效的合同，受法律保護。雙方當事人應認真履行。但 由於被告在履行合同期間，以合同約定的租金過高為由，提出要求折減租金，在與原告協商未果的情況下，擅自搬離承租房屋，停止履行合同義務，其行為是違約行為，應依法承擔相應的違約責任。
被告實際早已搬離承租房屋，且在訴訟中，亦表示同意解除租賃合同，故對原告要求確認合同自2001年4月27日解除的訴訟請求，請求本院予以支持。
合同解除後，原告提出該房屋任然空置，已造成原告損失，要求被告按深圳市房屋租賃指導租金標準予以賠償，因該房屋鑰匙在被告處，仍屬被告控制的房屋，原告以房屋租賃指導租金標準，即每月130元/平方米,計算至2001年11月,理由充分,本院予以支持。
另外，被告交付的合同定金港幣63132元，是確保合同完全履行的保證金，由於被告的行為違約，致使合同不能完全履行，因此，原告提出被告尚有一年合同未履行，按合同履行期五年的比例沒收其一年的保證金12624.4元，作為對被告違約行為的處罰，其訴求符合《最高人民法院關於<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第120條的規定,本院予以支持。法院遂做出如下判決：
1．解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同》；
2．被告應向原告支付房屋租金港幣321966元；
3．被告應向原告支付房屋管理費人民幣30879.34元；
4．被告應向原告支付房屋租金滯納金港幣9885.42元；
5．被告應向原告支付管理費滯納金人民幣1955.66元；
6．准許原告從被告的房屋租賃合同定金港幣63132元中扣減12624.4元；
7．被告應賠償原告房屋空置損失人民幣117390元。
二審情況
被告不服，向深圳市中級人民法院提起上訴，經二審法院審理，駁回上訴，維持原判。本案原告的訴訟請求全部得到法院的支持。
律師提示
其實，本案被告全面敗訴的局面是完全可以避免的。
房屋租賃合同的解除，要依法進行。不能繼續履行合同，需要解除合同的一方，通常提前1-3個月書面通知對方，陳述解除合同的因由及提出解決方案，函件送達對方時，要求對方簽收並復函。如對方拒絕簽收，或不予答覆，應通過公證送達或特快專遞郵寄，解除合同的程序，應依據《中華人民共和國合同法》第96條規定的方式進行。
本案被告如果通過公證或專遞送達8月9日的函件，並在原告拒收鑰匙後通過提存公證的方式交接鑰匙，或者及時向法院請求確認解除合同的效力，則可把損失降到最低。
在經濟交往中，解除合同的情況是經常出現的，如果雙方當事人以合法的、理性的方法去解決，一定能夠取得雙贏的效果。
問題探討
本案引出兩個問題，值得探討。
（一） 承租方單方解除房屋租賃合同時，出租方如何計算請求賠償損失？能否把未履行租期部分的租金作為損失進行索賠？
《中華人民共和國合同法》第113條規定：當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應相當於因違約造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或應當預見到因違反合同可能造成的損失。對房屋租賃合同來說，出租人收取租金是獲得合同履行的可得利益。如果承租人不履行合同合同，出租人自然無法收取租金，無法獲得可得利益。承租人不履行合同所造成的損失，就是未履行期限的租金收益。而這部分的租金收益，由於租賃合同明確寫明租金標準、租賃期限，承租人完全可以在訂立合同時就預見到，計算到。因此，出租人完全可以把未履行租期部分租金作為損失進行請求賠償。這就是合同法中的完全賠償原則。但是出租人這部分的可得利益，並不是純收利益，其中包括房屋租賃稅、房屋租賃管理費等費用。因此，在計算損失時應扣除這部分費用，才是公平的。
在以往的司法實踐，對這種損失賠償，大多局限於實際 發生的損失即直接損失。而房屋租賃合同不履行，通常沒有什麼已經發生的實際損失，因而幾乎得不到賠償，最多沒收兩個月押金而已，這對出租人是不公平的，也是違反合同法原則的。
（二） 如何認定承租方違約後，出租方是否及時採取措施防止損失擴大？
《中華人民共和國合同法》第119條規定：當事人一方違約後，對方應當採取適當措施防止損失的擴大；沒有採取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。本案被告也依據這一法條提出原告沒有採取適當措施防止損失擴大而要求免責。
何謂採取適當措施？法律沒有具體規定。當承租人擅自撤離租賃房屋後，出租人可以有三種做法：一是積極主動地四處尋找客戶承租，以減少損失；二是消極地任由房屋空置，有新租客也不願出租；三是按通常的做法，發出「此房可以出租」的信息。筆者認為，對於何謂採取適當措施防止損失擴大的評判標準，應當結合合同性質、違約後的具體情況來判斷，不應苛求出租人。如果要求出租人實行上述第一種做法，顯然要求過高。而第二種顯然是認為擴大損失，可認定沒有採取適當措施。如果出租人舉證已實施了第三種行為，則可認定已採取適當措施。
在美國有一個案例，芝加哥所有權及信託公司訴赫奇斯MFC公司一案，法官在判詞中列舉了房東在出租財產被放棄之後，應當在什麼程度上承擔減輕損失義務的三種觀點：一是房東沒有義務為了減輕損失放棄租賃財產的租戶的責任而轉租財產；二是房東必須付出合理的努力，尋找替代的房客；三是房東並不負有減輕損失的一般性義務，僅負有接受合適的替代房客的義務。這個判例的最後結論是：房屋租賃合同的出租方，在承租方違約放棄出租房屋的情況下，沒有一般性地尋找另一承租人以避免損失擴大的義務。但是，當承租人推薦了一個合適的新房客時，出租方不得拒絕接受。這一案例對於處理類似本案的案子，是有借鑒作用的。
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