三中全會或揭地產調控新變局

瀏覽原圖業內稱，房產稅徵收有很多技術環節還沒討論清楚。圖/CFP

瀏覽原圖平整之後的朝陽區豆各庄地塊。業內人士認為，三中全會可能會涉及土地流轉問題，市場化會向前走一步。新京報記者 李冬 攝　　在中國的房地產市場，調控政策頻出已成常態，但2013年3月「新國五條」出台後，全國範圍內並未再出新調控政策，樓市在少見的「政策平穩年」中一路走高。國家統計局數據顯示，2013年前三季度，全國商品房銷售面積為8.4億平米，商品房銷售額為54028億元， 同比分別大增23%和33%。　　業內普遍認為，11月9日將開幕的十八屆三中全會將會指明樓市調控方向，包括「新土改」在內的集體土地流轉問題、小產權房上市交易問題以及房產稅開徵、保障房建設等方面，都有望釋放出政策信號，或將成樓市下半場最大轉折點。　　房地產向市場化邁步　　「三中全會可能會涉及土地流轉問題，市場化會向前走一步。」華遠地產董事長任志強11月5日在第九屆地產金融年會會場對新京報記者表示，預計部分經濟政策會「放活，以吸引更多民間投資」。　　民生銀行行長洪崎對此表示贊同，他認為三中全會將會推進金融改革，房地產融資渠道將會大大拓展，使房企的資金問題得到改善。　　此前，任志強曾預測「限購政策」或將在本屆三中全會後退出；但當天多位出席第九屆地產金融年會的大佬都對新京報記者表示，北京等一線城市的樓市仍處於供需矛盾中，在土地供應制度沒有改革的前提下，放開限購併不現實。　　萬科集團副總裁毛大慶則認為，三中全會將進一步深入解讀關於城鎮化落地問題，解決好資源分配公平性問題，抓緊這十年把城鎮化布局做好，「多創造一點為新移民製造的容器」。　　業內稱樓市大格局難變　　但仍有不少專家認為本屆三中全會不會從根本上改變樓市的現有遊戲規則，房地產調控的長效機制不會那麼快就出台，「大炮」任志強還預測，房產稅、遺產稅都不會徵收，讓大家「不用擔心」。　　「這屆三中全會可能解決一些政府層面的問題，但不會改變整個中國社會的格局，房地產市場也不會大變」。華遠地產董事長任志強炮轟長效機制是「偽命題」，因為其並沒有改變房地產之外的土地、產權登記、稅制等體系。　　國務院參事特約研究員姚景源也表示，政府過去總是採用「限購」等措施抑制樓市需求，但一線城市土地供給和價格的現狀，使房價很難下行，土地改革成為難題。　　「長效機制是什麼？現在還沒有一個清晰的說法，最近的市場信號，包括自住型商品房、土地的熱賣，都增加了判斷的難度。」首創集團董 事長劉曉光表示，與其關心政策到底會調到什麼程度，還不如房企自己多練內功。　　 關注熱點　　重建保障房體系：或為突破口　　記者了解到，重建全新的保障房體系被業內視為本屆新政府最明確的樓市新政。　　全國政協委員、原國家稅務總局副局長許善達對新京報記者表示，保障房將成為新一屆政府的切入口，將形成「低中高」(低收入階層有保障房、工薪階層有「折扣房」、高檔房市場放開)三個體系，並藉此形成全新的「區別對待」政策。　　「中國房地產政策將會有一個比較大的變化」，許善達分析道，一旦政府將應承擔的保障職責從市場中分離，屆時從規劃、土地供應、樓房持有、出售徵稅上都會有不同的區分，比如取消房產稅試點，在高檔商品房的買、賣環節都開徵消費稅，稅率由地方政府確定，稅收歸地方。　　但任志強表示，從最近北京高價拍出的幾塊自住型商品房地塊看，政府並沒有增加投入，而是企業「買單」，這些成本最終會被加在純商品住宅上讓消費者去買單，他警告道：「地價再這麼漲，整個房地產市場都會出問題」。　　土地制度改革：亟待破局　　經濟學家馬光遠在接受新京報記者採訪時表示，即將召開的三中全會並不是「房地產調控會」，會上將對中國經濟改革中的重大問題做出部署和規劃，將會涉及土地制度改革，但不會涉及房地產市場具體的調控問題。　　「農民土地不能流轉是阻礙中國城鎮化的一個關鍵。」馬光遠說，「從目前情況來看，集體土地如何進行流轉等這些問題已經水到渠成，農民可以把自己的土地使用權直接流轉，可以直接拿去蓋房，也可以直接轉給開發商。」　　馬光遠表示，「中國這麼多年來城鄉之間的差距，有相當一部分是因為剝奪農民在土地上的收益，把土地征過去之後高價賣出，這個剪刀差等於農民還在補貼城市，關於這方面，我認為三中全會應該會做出很明確的規劃。」　　中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲則認為，三中全會上不會有針對土地制度方面的具體政策，可能會有改革的方向，會推進土地流轉的制度建立，但對於具體的政策及操作措施，不會有太多的提及。　　此外，北京師範大學房地產研究中心主任董藩也曾在其微博表示，房地產市場的很多問題最終都指向土地制度。十八屆三中全會很難推動土地制度大變革，即使有陳述，回到操作層面，仍然難以破局，這是基本制度本身的錯配造成的。　　房產稅如何征：爭議頗大　　財政部財政科學研究所所長賈康認為，目前各方面對開徵房產稅的爭議仍然很大，決策層當然必須慎之又慎，但「適時擴大房產稅改革試點範圍」的方向已明。他表示，「我相信房地產稅的推出一定是漸進的，路徑要先從比較具備條件、能形成決策層的共識與決心、容易操作的地方試行，同時也必然需要從住宅高端及增量為主來入手。」　　賈康認為，除了這些策略要領外，十分重要的是需要給中低收入家庭、中等收入階層和「先富」階層都吃「定心丸」：中國未來的房地產稅改革絕不可能覆蓋低收入人群，而且還應當借鑒日本模式，明確地給所有人留出至少「第一套房」不實征的「基本待遇」等。　　上海、重慶之前率先試點房產稅，改革的效果如何？　　賈康此前在接受新京報記者採訪時表示，要肯定兩地改革啟動對制度建設的改革探索所形成的貢獻，兩地試點已顯示出多種正面效應，以及已形成的初步經驗。　　鄒曉雲也表示，本屆三中全會後，相信接下來會加大房產稅的徵收力度以及覆蓋範圍。但著名經濟學家馬光遠則對房產稅的開徵提出了反對意見。「我不認為三中全會會出台具體的舉措，到現在為止，房產稅到底是什麼，我們都沒有搞清楚，征什麼樣的房產稅？怎麼來征？征房產稅是為了什麼？關於這些，現在的觀點都是很混亂的，未來房產稅的徵收可能是一個方向，但是具體怎麼來征，有很多技術環節到現在為止還沒有討論清楚。」馬光遠說。　　本版采寫/新京報記者 自曾暉 李靜(原標題：十八屆三中全會有望揭曉地產調控新變局)
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