住房雙軌制：讓中低收入群體「居者有其屋」

新華網重慶１０月２４日專電（記者劉健、徐旭忠） 近年來，隨著住房市場化不斷推進，住房價格不斷上漲，人們「望房興嘆」，更使得許多中低收入群體遭受住房困難。為此，作為西部重鎮的重慶市按照「保障歸保障、市場歸市場」的原則，加大公共租賃住房等保障性住房建設力度，積極探索構建住房供應「雙軌制」，讓中低收入群體「居者有其屋」。公租房：破解中低收入群體「蝸居」之痛位於北部新區鴛鴦組團的民心佳苑是重慶市開工建設的首個公租房聚居區，小區為高層電梯房，戶型在５０－８０平方米之間，將容納住戶１．２萬－１．５萬戶。這個公租房小區於２月２８日開工建設以來，進展很快，預計年底可以交房。記者看到，小區周邊已栽種了桂花、銀杏、竹子、紅楓等樹種，綠意盎然，生機勃勃。重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇介紹，未來若干年，重慶市將建４０００萬平方米公租房，從今年起的３年內每年建設１０００萬平方米，今後視社會需求再建１０００萬平方米或更多公租房。目前，重慶主城區鴛鴦、大竹林、華岩、西永、蔡家片區及西永園區６個項目陸續開工，主城區已開工建設７５０萬平方米。萬州、涪陵、合川、長壽、永川等遠郊區縣已開工建設８０萬平方米。年內，主城區茶園片區和遠郊區縣其他項目還將陸續開工建設。全年開工建設規模將達１１５０萬平方米。據了解，重慶的公租房在全國率先打破了城鄉和內外差別，不設戶籍限制。凡年滿１８周歲，在重慶有穩定工作和收入來源，單身人士月收入２０００元以上、家庭月收入３０００元以下，就可申請公租房。如火如荼的公租房建設，讓越來越多「蝸居」一族的住房夢正在逐漸變為現實。聽說政府建公租房的消息，來自北碚區農村、今年５０歲的田金利十分高興。他告訴記者，他在主城區打工（當「棒棒」）已五年多了，可以說是個「准市民」了，可是城裡的房子太貴，買不起，只得與其他１２名「棒棒」一起在江北金島花園附近租住了一處１００多平方米、三室一廳的房子，平均每個人的月租金為６０多元，做飯、上廁所都要排隊。同樣，他的兒子也在主城區一工地打工，一家三口住在工地提供的住所里。田金利說，如果公租房建好，我會第一批申請。構建「雙軌制」住房供應體系清華大學公共管理學院教授崔之元認為，在房價高漲的背景下，重慶的公租房制度觸及了住房制度改革的深層次問題，是對城市住房制度完善的重大探索。１９９８年房改前，我國實行福利分房制度，城市居民住房問題基本由政府保障。１９９８年，國家制定政策停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。由此，商品房成為解決城市居民住房的主渠道。然而，伴隨著城市化進程加快，城市居民迅速增長，房地產供求矛盾逐漸增加，市場化在改善居民居住條件的同時，也帶來了高房價困擾。由於房價上漲過快等多方面原因，低收入群體無力購房的問題日益突出。一些新生代城市居民、大學畢業生、外來務工人員等「夾心層」群眾被排除在現有的住房體制之外，他們享受不到保障房，短時期內也買不起商品房，只能住「蝸居」，成「蟻族」。重慶市市長黃奇帆認為，房產具有保障性和商品性的雙重屬性，完全由政府保障或完全由市場供給的「單軌制」都存在不足。為此，重慶市在完善住房保障制度過程中，提出了「低端有保障、中端有市場、高端有約束」的住房調控思路，決定以公租房為「抓手」，構建新的城市住房供應體系，特別是解決不屬於廉租住房保障對象，又暫時買不起商品房的「夾心層」人群的住房困難問題。基本思路是：３０％－４０％的中等偏下收入群體，由政府提供的公租房和棚戶區、城中村改造的安置房予以保障，６０％－７０％的中高收入群體由市場提供的商品房解決，形成「低端有保障、中端有市場、高端有約束」的制度體系，逐步實現住房保障全覆蓋。黃奇帆表示，公租房作為住房供應「雙軌制」的關鍵一環，涵蓋了過去的廉租房和經濟適用房，並延伸到既不能享受廉租房，又買不起商品房的「夾心層」，實現公租房、廉租房、經濟適用房的一體化。一方面，不再單獨新建廉租房，而是包含在公租房體系中。廉租房居民與公租房居民住同一小區、同一品質的房屋，只是租金有所區別。另一方面，公租房租滿５年之後，可通過成本價購買。業主如果轉讓，只能以購房價加利息升值由政府公租房管理機構回購，再作為公租房流轉使用。這就從根本上堵塞了經濟適用房因退出環節失控而造成的利益輸送和灰色交易通道。抑制投機行為　穩定房地產市場有關專家和業內人士普遍認為，公租房是調節房市供求的「緩衝器」。隨著大量公租房逐漸上市，將會直接影響房屋租賃市場，進而抑制投資性或投機性需求，有利於遏制房價飛漲，穩定房地產市場。重慶大學建設與房地產管理學院院長任宏認為，大量公租房上市，會把「夾心層」人群吸引過去，有利於引導更多人轉變住房觀念，不再覺得「租房比硬著頭皮買房生活得更好」。如此一來，商品房市場的需求就會減少，從而抑制部分投資性或投機性購房需求，有利於穩定房價。另一方面，由於公租房的租金是市場價的６０％，一旦面市，其周邊商品房的租金勢必受到影響，會刺激投資者形成看跌的心理預期。據經濟學家測算，一個地區保障性住房的供給每增加５％，當地房價就會下降３％－４％，重慶的保障性住房若能達到總建房面積的３０％，那麼房價相應會下降２０％以上。因此保障性住房不但滿足了中低收入群體的需求，還將通過市場機制，深刻改變本地商品房供應結構，有效抑制商品房價格整體過快增長的格局。張定宇表示，公租房增加了住房供應類型，有利於調控房屋市場出租價格，抑制部分投資性購房需求，同時間接地抑制房價過快上漲。從長遠來看，公租房實行「租售並舉」，可以有效緩解購房者尤其是中低收入家庭的資金壓力，促進整體房價保持在合理水平，有利於老百姓縮短購房期限。
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