房產新聞 - 高通脹時租房不如買房嗎?四原則讓你做決定

閱讀原文投資除了需要資金，更需要理性，才能趨吉避凶、化險為夷、持盈保泰；但投資市場卻充斥著各種似是而非的說法或神話，讓投資者無所適從，有些人更因一時財迷心竅，或被巧言迷惑，一失足成千古恨。例如，股市指數快速飆升時，便有人鼓吹：「不趁此時買股，更待何時。」但等到股市指數屢破新低時，就另有人站出來疾呼...... 全文↓

來自:騰訊網 1天前　　投資除了需要資金，更需要理性，才能趨吉避凶、化險為夷、持盈保泰；但投資市場卻充斥著各種似是而非的說法或神話，讓投資者無所適從，有些人更因一時財迷心竅，或被巧言迷惑，一失足成千古恨。　　例如，股市指數快速飆升時，便有人鼓吹：「不趁此時買股，更待何時。」但等到股市指數屢破新低時，就另有人站出來疾呼：「股價這麼便宜，千載難逢，不買太可惜。」而最常見的情況是，散戶追漲殺跌、哀鴻遍野，住進不知何時可解套的「套房」里。　　購房者也常遺忘,買房子最主要的目的是自住消費,投資只是次要目的,他們常常本末倒置。一旦認為投資重於消費，購房者很容易被「房地產神話」誤導，甚至淪為「房奴」，成天幫銀行「賺錢」，為沉重的房貸奔波辛勞。　　「房地產神話」的根本精神，同樣也是「買房有百利而無一害」。景氣好時得買房，否則無法享受房價升高所帶來的財富增值，即使有再多現金，也將因通貨膨脹而越來越少；景氣差更得買房，因為如果沒有趁低價、低利率時購房，未來將後悔莫及。　　不少人相信，「在高通脹或低利率時，租不如買」是鐵一般的事實，完全不容挑戰，甚至以為，此時不買，真對不起自己。然而，真的如此嗎？　　不管經濟好壞，神話無時不在　　從2008年年初到2009年，中國台灣地區從高通脹轉換到低利率，轉折之迅速，史所罕見。　　從2008年年初到夏天，在短短几個月內，原油價格從每桶40多美元，彷彿坐直升機般，飆升到140美元，甚至有專家認為原油價格將上升至200美元，連帶其他原料與糧食也漲聲連連，汽油、柴油與各種民生用品的價格，也被迫調高，讓民眾怨聲載道，直呼受不了！　　根據學術界的看法，在這一波通貨膨脹中，物價的平均漲幅在5%~10%之間，還不能稱為「高通脹」，嚴重程度也不如1973~1974年與1979~1980年所發生的兩次世界石油危機。　　但即使如此，民眾的感受卻無比真實，絕非經濟學的定義所能局限。人們處處都感受到高通脹的威力，也認為「錢越來越不值錢了！」　　那時，房地產價格雖屢創新高，但看房的人卻絡繹不絕，多數人相信，買房子不僅可保值，保護資產不至於大幅縮水，更可因房價繼續升值，讓個人財富再上一層樓。　　然而，幾乎沒有人料想得到，到了2008年下半年，國際經濟局勢便急轉直下，金融海嘯鋪天蓋地而來，雖然通貨膨脹遭到抑制，但人們的購買力也大幅縮減，銀行直逼「零利率」的水平，房貸利率開始緩步下降，連房價也呈現下降的趨勢。　　這時，過去不少因高利率、高房價而不敢買房的人，都以為遇到了百年難得一遇的好時機，而租房子的月租金已與買房子所繳的月房貸相距不遠，已到了租不如買的地步，如果再不買房，人生可能再無機會！　　不要為房貸、利率買房　　由於「高通脹時，租不如買」的神話作祟，當通貨膨脹率一飆升時，不少人紛紛搶進房地產市場，造成房地產價格的漲價幅度遠遠超過其他消費品，形成所謂的「房地產泡沫」。把購房當成投資的人，除非剛好買在低點，賣在高點，否則等到泡沫破碎、房價回歸基本面，損失也將相當慘重。　　以台北市的房價為例，根據學術界估算，在1987~1989年的房價狂飆時代，房價中有高達50%以上是泡沫；而在2008年上半年，房價泡沫也超過30%。這兩段時間都是通貨膨脹較高的時候。　　所以，在通貨膨脹率較高時，需要投注大筆資金的房地產，對於沒有太多閑錢的普通百姓而言，並非理想的投資工具。同樣，不要一聽到「低利率」三個字，就一股腦地相信「租不如買」，以為買房的號角已響起，而應該先敲一敲計算器，仔細衡量利弊得失後再作決定。　　我一直強調，購房的最基本原則，應該以消費、自住為主要目的，要買自己需要、喜歡的房子，「勿為價格便宜買房、勿為優惠房貸買房、勿為低利率買房」，也就是說，不要因為優惠房貸、房價或利率下跌而買房。　　道理一說就明白，即使利率下降，購房者每年不過省下數千元房貸，但低利率通常發生在經濟衰退時，房價將向下調整好幾年。例如，一套售價100萬元的房子，房價只要下滑5%，價值就縮水了5萬元，站在投資的角度，購房者可說是「賺了利息、賠了價差」、「賺了房貸，賠了房價」，賺小賠大，得不償失。　　一般而言，通貨膨脹與利率的變動，相對房價的漲跌小很多，如果只考慮通脹與利率的因素而忽略了房價可能的變動，很可能「得不償失」。　　這並非意味著，購房者可以完全忽略通貨膨脹、利率的因素，畢竟每個人都希望可以用最少的代價，買到最理想的房子，在不確定的時代里安身立命。不過我還是要呼籲購房者回歸消費本質，行動時戒急用忍，以理性審視購房這件事。　　買房子不能只看單一因素　　房價上升時，通常伴隨著高利率，房價下滑時，通常伴隨著低利率，但並非全然如此。　　站在投資的角度，最佳的購房時機，當然是房價持續向上，但利率偏低之際，只是這種機會並不多。不過在2003年SARS風暴接近尾聲時，正逢此一情況，所以那時我才會說：「大家可以買房子了！」　　反之，購房最差的狀況，就是房價持續走跌，但利率依然維持在高水平之際。幸好，這種情況發生的幾率並不高。　　進入低利率時代，不少購房者斤斤計較採用何種計息方式，每個月可以省下多少房貸，於是產生了「固定利率不如浮動利率」、「利率季調不如月調」的迷思。　　在銀行利率往下走時，「固定利率不如浮動利率」、「利率季調不如月調」的說法，的確言之有理。但利率也有高低循環，不會一直永遠趴在谷底，等到利率往上走時，媒體與輿論就會反過來大力鼓吹：「浮動利率不如固定利率」、「利率月調不如季調」。　　就我個人而言，購房時希望房貸採用固定利率，當然這利率不能太高，不過因為固定利率已不復存在，所以我會採用季調方式。如此，我可以知道未來一季每個月要繳多少房貸，心裡比較踏實，否則每個月都得煩惱利率高低，光是省下的這些時間，價值就超過不同利率的房貸差額。　　最後要提醒讀者，買房子不能只看單一因素，所有通貨膨脹、房價、利率，都是購房前要考慮的因素，而非只看高通脹或低利率即可購房。　　買房還是租房的四個因素　　在進行購房、租房抉擇時，我認為所有人都需要慎重考慮以下四個關鍵因素。　　一、 收入是否足夠。購房者每月所負擔的房貸，占月收入的1/3以下，最為理想，最多也不要超過月收入的1/2；否則，將造成嚴重的負擔，形成「過度消費」，讓購房者淪為幫銀行打工的「房奴」，還不如租房。　　反過來，購房者也可以此為標準，從每月可負擔的房貸，乘以一年12個月，再乘以貸款的年數，與現行銀行的房貸利率，精算出自己所能負擔的總房貸。　　二、 工作、婚姻是否穩定。工作、婚姻越穩定的人，越適合買房子。購房者應有把握，在未來5~7年內，工作、婚姻都相當穩定。如果沒有把握，還是以租房為宜。否則貿然買房，一旦工作、婚姻狀態有所變動，房子反而變成難以處理的燙手山芋！　　三、 是否符合家庭成員的生涯規劃。購房不是一個人的事，而是全家的事，所以必須符合全家人的生涯規劃。舉例來說，如果子女都已成年，就不需高價購買學校旁的房子。　　如果在未來幾年，有搬遷至外地或移民國外的計劃，根本無須購房。如果全體家庭成員都認為，沒有屬於自己的房子，就沒有安全感、安定感、歸屬感，購房就有其必要性；反之，如果存款里沒有足夠的現金，家庭成員就備感惶恐，就應選擇租房。　　四、 購房的時機點是否恰當。對「純粹的消費者」、「偏向消費的購房者」而言，在房地產景氣循環的相對低點購房，就不至於太過吃虧；而「純粹的投資者」、「偏向投資的購房者」購房的最佳時機，當是房地產景氣循環的起漲點，這樣才可能在最短的時間內，獲取最大收益。　　至於，如何判斷購房時機的好壞，下一堂課將有進一步的解釋。總而言之，如果遇到好時機，想買房子的人可以考慮買房，不然，就應當選擇租房，耐心等待好時機的來臨，無須勉強購房。　　必須特彆強調，這四個關鍵因素仍然是「可替換的選擇」，是當成參考的充分條件、相對條件，而非「資格審查」的必要條件、絕對條件。或許，稱之為購房與否的「風險評估表」，更為恰當。　　進行租、買選擇的人，如果收入豐厚、工作與婚姻穩定，購房符合家庭成員的生涯規劃，又遇上好的購房時機，購房自然風險較低，但也不是說就一定非購房不可。而且，並非每個人都得具備這些條件才能夠買房。　　我的建議是，就好像選擇學校、科系的例子一樣，在這四個關鍵因素中，最起碼要有兩者或兩者以上的答案為「是」，才適合買房子，如果只有一者的答案為「是」，甚至四者的答案皆為「否」，那麼還是租房為好。　　如果讀者還是覺得太過複雜，其實可將第四個關鍵因素存而不論，只考慮前三個關鍵因素。同樣，有兩者或兩者以上的答案為「是」時，才適合買房子，否則較適合租房。因為我也提過，即使時機不好，消費型的購房者找到了好房子，也可考慮購買，畢竟好產品「可遇不可求」，有時甚至「可一不可再」。　　（摘自《房地產商最怕你知道的買房經》第一、三課，張金鶚著，文章有刪減）
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