樓市百問    錢江晚報

本報記者 曾楊希

　　春節後的杭州樓市，迎來一場降價。一些本來打算買房人的開始觀望，樓盤降價之際不知是否應該出手？也有人在二手房與新盤之間抉擇不定，還有人糾結著合同和定金……本期的樓市百問，面對這些問題，錢報購房專家團的成員們支了不少招。

　　在購房的過程中，如果你也遇到了相關疑問，留言微信「杭州房產」（微信號：qjwbdc），就能得到你想要的答案，把要求說得越清楚，得到的答案也就越精準。留有手機號碼的讀者將優先予以回答。

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　　買房私人定製

　　問：想在拱宸橋附近買一套75平方米的二手房，預算130萬元以內，不用考慮學區，請推薦。

　　章惠芳（資深業內人士，杭州雙贏機構董事長）答：單價1.7萬元/平方米左右的75平方米房子，在拱宸橋附近相對較少。在十年左右房齡的次新多層樓盤中，也許能夠找到，我記得銀樹灣有這類戶型，也推薦紫荊家園、運河人家以及左岸花園一併納入參考。

　　問：我在沈塘橋附近上班，住在大關小區，家裡小孩上幼兒園小班，考慮買套學區房，預算180萬元以內。請問沈塘橋周邊有性價比高的學區房嗎？

　　丁建剛（省內著名房產專家、透明售房市場研究院院長）答：沈塘橋周邊新房很難選到了，能選到的以周邊老小區居多，比如湖墅新村、左家新村七八十平方米的戶型可以考慮，是賣魚橋小學學區。也可以考慮在大關附近置換成新房。

　　問：想買套綠地旭輝城的90平方米房子，請就它目前的價位、地段等因素幫我參考一下，是否適合近期入手？

　　章惠芳（資深業內人士，杭州雙贏機構董事長）答：綠地旭輝城在奧體板塊，這個板塊中樓盤較多，板塊內今年也有其他新盤將開，從過去以及當下市場來看，價格也有起伏。目前，綠地旭輝城90平方米戶型的均價在24000元/平方米左右，我個人認為，該樓盤價格或許會有10%左右的跌幅空間，你可以再等一段時間。

　　問：下城區江山弄65.58平方米的房子，二室二廳一衛，現在要出售有沒有難度？價格賣多少合適？

　　宋文傑（杭州我愛我家市場評論員）答：根據江山弄近期的成交價格，建議以27000元/平方米左右的價格進行出售。

　　問：我2013年大學畢業，工作即將一年。現在，我在杭州市西湖區文苑幼兒園工作，但是戶口還在嘉興農村。我想等工作一年後就貸款買房。父母能夠支持我50萬元首付款，我想買套離單位近一點的二手房。請專家支支招，該考慮什麼樣的二手房產？購何種年代建造的房產較適宜居住？

　　宋文傑（杭州我愛我家市場評論員）答：根據這位購房者的情況，可以考慮購買像翠苑新村、古盪新村這類小區，建造年代一般在上世紀90年代左右，不算太老，同時150萬元左右的總價，可以買到60~70平方米的面積，基本符合日常的居住需求。

　　問：我在濱江上班，請錢報購房專家團推薦下濱江區政府附近面積90平方米以下，價格實惠、質量有保證的房子。

　　章惠芳（資深業內人士，杭州雙贏機構董事長）答：濱江區政府附近的新樓盤不多，如果要買新盤的話有兩種選擇：一是等待一段時間，看看去年開發商拍下的地是否今年要上市；二是購買與濱江區政府有一定距離的地鐵盤，比如玲瓏府，是距離濱江區政府幾站的地鐵房，由於是新盤，選擇餘地比較大。

　　如果你考慮二手房的話，也有兩種選擇：一是選擇三四年左右房齡的次新商業樓盤，比如東方郡、中央花城等樓盤，質量都有保證。二是選擇距離區政府很近的不完全商業樓盤，比如中興花園，距離區政府一路之隔，但是小區內的房子有的是人才房，有的是回遷房等，比較混雜。二手房的話，性價比更高，但是需要花很多時間和精力去挑去看。

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　　新房和二手房比較

　　問：我打算換房，老房子在采荷，55平方米左右，想換到城站、望江門或雄鎮樓附近，要求三室一廳，小區安全衛生就行。請推薦樓盤，同時請問那邊的房價水平？

　　宋文傑（杭州我愛我家市場評論員）答：可以考慮購買像望江新園這類小區，交付時間不久，居住環境較好，價格在22000元/平米左右。

　　問：我和我男朋友分別在復興大橋的兩端上班，現在想要買婚房，預算150萬元左右，在考慮城區的二手房和濱江的新房，不知道該如何選擇，請錢報的專家團給點意見吧。

　　丁建剛（省內著名房產專家、透明售房市場研究院院長）答：150萬元的總價，選擇餘地不是太大。復興一帶可以考慮美政花園，七十平方米左右，兩萬多一點的價格。

　　問：我正在考慮買萬象城周邊的房子，想問御道路1號和新城國際的二手房選擇哪個比較好？

　　丁建剛（省內著名房產專家、透明售房市場研究院院長）答：現在還沒法回答，等御道路一號開出來再作比較，也可以再等一等。除了這兩個，也還可以考慮萬科大家錢塘府。

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　　貸款與稅費

　　問：我通過中介賣了一套房子，買家是省公積金組合貸款（建設銀行），現在中介告知貸款審批下來了，於是約了過戶。我比較擔心貸款沒辦下來就過戶了，請問貸款審批下來後建行會出具同貸書嗎？另外，去房產中心過戶，是不是要有同貸書才行？

　　趙紅燕（本報說房專欄主持）答：你不用擔心，銀行貸款審批通過後，會有相應的同貸文件下發，並通知中介公司審批結果。在房產中心過戶的時候，相關資料都由中介公司帶至房產中心，並辦理過戶手續。

　　問：去年6月中旬，我在彭埠地鐵站附近購買了一套90平方米左右的房子，和銀行簽訂貸款合同時決定用等額本息的還款方式，截至目前，還款已經超過半年時間。現在，我和家人想提前還掉部分本金，剩下的款項再換成等額本金的方式還，不知道可不可以這樣操作？

　　宋文傑（杭州我愛我家市場評論員）答：按揭還款方式不允許變更。

　　問：杭州省公積金貸款購買二手房，是否需要交評估費？

　　宋文傑（杭州我愛我家市場評論員）答：純公積金貸款，不需要繳納評估費。

　　問：法院拍賣的尚未交付的房子，買了以後，要交哪些稅？

　　丁建剛（省內著名房產專家、透明售房市場研究院院長）答：與一般買房一樣需要繳納契稅。

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　　訂金與合同

　　問：前段時間，我在大河宸章（樓盤）交了20萬元定金，還沒簽合同，現在由於經濟原因付不了餘款，想取消購房。請問，這20萬元定金還能拿回來嗎？

　　章惠芳（資深業內人士，杭州雙贏機構董事長）答：這要看你和開發商簽訂的協議，「定金」和「訂金」有所區別，如果是「訂金」的話，應該是可以拿回的。如果是「定金」，這是承諾金，在法律意義上，則是不能退的。但你可以去找開發商溝通，能不能退？退多少？主動權都掌握在開發商手上。

　　問：請問下專家團，有贈送面積的樓盤，在購房合同上是否應該有所體現？買房後，有沒有後續產權等方面的風險？

　　陳鍾（浙江騰飛金鷹律師事務所律師）答：按照《房產測量規範》規定，專有部分的陽台、露台、飄窗等只能算一半面積或者不算面積，相應權屬按測繪面積計算，如果以此在宣傳廣告中使用「贈送面積」來表述，存在虛構事實的情況，涉嫌虛假宣傳；專有部分以外的通道、樓梯、設備間等共有部分，屬於全體業主所有，該部分面積沒有產權，在買房簽訂合同時應約定使用權，否則存在使用權不明的風險。

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　　購房入戶

　　問：我是單身，以非杭州戶口買了一套現房，總價100萬元以上，正在按揭辦理中，銀行的通知是1個月內審批下來，買房的時候用的戶口是老家的戶口，現在想落戶杭州：

　　1、如果1個月內把老家戶口轉移到公司集體戶口上，之後去辦三證影響嗎？

　　2、如果不影響，三證辦下來，是否可以直接把戶口轉移到新房下面，不受貸款必須還清的限制？

　　章惠芳（資深業內人士，杭州雙贏機構董事長）答：1、已經在辦理按揭了，轉移戶口應該不會有影響。2、杭州購房落戶有條件，必須全額還清貸款才行。上城區和錢江新城需要購買100萬元以上的房屋，西湖、江干、拱墅、濱江需要購買80萬元以上的房屋，下沙需要購買60萬元以上的房屋，同時還要滿足年齡、文化教育程度等要求才能夠落戶。